Der Bebauungsplan setzt das zulässige Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl an Vollgeschossen und eine GRZ fest. Über Baukörperausweisungen kann die Realisierung des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung und des städtebaulichen Konzepts bestmöglich sichergestellt werden. Auf die formale Festsetzung einer GFZ kann daher verzichtet werden.

Aus der maximal zulässigen Anzahl an Vollgeschossen ergibt sich durch die Kombination mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche für das Urbane Gebiet eine rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl (GFZ) von etwa 1,73, die die in § 17 BauNVO definierten Orientierungswerte (GFZ 3,0) für Obergrenzen unterschreitet. Die Unterschreitung resultiert einerseits aus der bereits in Ziffer 5.3.1 beschriebenen Grundflächenzahl und andererseits aus der differenzierten Höhenentwicklung des Gebäudekörpers (siehe Ziffer 5.1). Der Orientierungswert der GFZ wäre nur im Zusammenhang mit einer unverhältnismäßigen Höhenentwicklung zu erreichen und stünde dem gewünschten städtebaulichen Konzept entgegen.

Für das allgemeine Wohngebiet ergibt sich eine rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl (GFZ) von etwas über 1,6, die die in § 17 BauNVO definierten Orientierungswerte für Obergrenzen (GFZ 1,2) überschreitet. Zudem wird festgesetzt, dass die GRZ für die Allgemeine Wohngebiete für Nebenanlagen sowie durch Zufahrten sowie Zuwegungen bis zu 0,7 überschritten werden kann. Gemäß § 19 Abs. 4 darf die festgesetzte GRZ um die vorgenannten Anlagen um bis zu 50 %, das heißt für Allgemeine Wohngebiete bis zu 0,6, überschritten werden. Dieser Wert wird durch die Festsetzung in § 2 Nummer 4 der Verordnung um 0,1 überschritten.

Demgegenüber steht das grundsätzliche Bestreben, durch die festgesetzten Dichteparameter eine innerstädtische Fläche bestmöglich nutzbar zu machen, um zusätzliche Inanspruchnahmen von in der Regel ökologisch wertvolleren Außenbereichsflächen zu vermeiden und dem Innenentwicklungsgebot gem. § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung zu tragen. Über die angestrebte Planung werden sowohl bauliche als auch freiräumliche Qualitäten hergestellt, die einen Mehrwert gegenüber der aktuellen Nutzung des Plangebiets bedeuten.

Aus der erhöhten baulichen GRZ resultieren potenziell Auswirkungen auf Umweltschutzgüter Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt (§ 1 Abs. 6 Nr. 7a BauGB). In Bezug auf mögliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sorgen die in Kapitel 4 beschriebenen Umstände bzw. Maßnahmen für deren Vermeidung. Mögliche nachteilige Auswirkungen werden insbesondere wirksam durch Begrünungsfestsetzungen (Dachbegrünung sowie Anpflanzgebote und Erhaltungsbindungen), die Festsetzungen zu öffentlichen Grünflächen sowie dem wasser- und luftdurchlässigen Aufbau von Geh- und Fahrwegen, Stellplätzen und Zufahrten ausgeglichen.

Im Rahmen der Erarbeitung des städtebaulichen Entwurfs wurde zudem eine Freiflächengestaltungsplanung unter Berücksichtigung der nach HBauO erforderlichen Kinderspielflächen (10 m² je WE) erstellt. Im Allgemeinen Wohngebiet sind die Spielflächen im geschützten Innenhofbereich vorgesehen. Im Urbanen Gebiet sind diese nördlich des Baufelds mit Orientierung zur Fußwegebeziehung zum Bramfelder See verortet. Zudem können etwaige weitere notwendige Spielflächen auf den Dachflächen innerhalb der mit (C) festgesetzten Fläche nachgewiesen werden. Somit stehen ausreichend Freiflächen für das Bauvorhaben zur Verfügung.

Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Baugrenzen, die jeweils baukörperbezogen die geplante städtebauliche Figur mit nur geringem Spielraum planungsrechtlich absichern (siehe Ziffer 5.1).

Die jeweils festgesetzten Gebäudetiefen im Allgemeinen Wohngebiet (WA) von 13,5 m ermöglichen im Geschosswohnungsbau wirtschaftliche Grundrissorganisationen mit einem günstigen Verhältnis zwischen Erschließungs- und nutzbarer Wohnfläche.

Die durch den Bebauungsplan eröffneten Spielräume hinsichtlich der Stellung der Hauptbaukörper sind relativ klein. Dabei ist städtebaulich auch die Sicherung der Umsetzung des Wettbewerbsergebnisses gewünscht.

Zur Schaffung angemessener Wohnungen nach heutigem Standard sollen den einzelnen Einheiten private Freiräume zugewiesen werden. Während die Erdgeschosswohnungen bzw. die Wohnungen mit direktem Zugang zum Außenraum Terrassen erhalten sollen, sind für die Wohnungen in den oberen Geschossen Balkone und/oder Loggien geplant. Um diese planungsrechtlich zu ermöglichen und das städtebauliche Konzept zu sichern, wird im Bebauungsplan folgende Festsetzung getroffen:

„Im Allgemeinen Wohngebiet können an den zu den Innenhöfen gerichteten Außenwänden Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen durch Balkone und Loggien um bis zu 1,70 m auf einer Gesamtbreite von höchstens einem Drittel der Fassadenlänge zugelassen werden. Für ebenerdige Terrassen können Überschreitungen der Baugrenzen bis zu einer Tiefe von 3,0 m zugelassen werden." (Vgl. § 2 Nummer 4 der Verordnung)

Um städtebaulich bzw. gestalterisch nachteilig wirkende Balkontiefen zu vermeiden, wird durch die textliche Festsetzung sichergestellt, dass die Balkone und Loggien eine Tiefe von maximal 1,70 m aufweisen dürfen. Die festgesetzten Höchstmaße stellen somit ein angemessenes Verhältnis zwischen Wohngebäude und Terrassenanlage bzw. Balkonen oder Loggien her. Gleichzeitig werden für die Bewohnerschaft gut nutzbare Außenwohnbereiche in angemessener Größe geschaffen.

Für Terrassen erfolgt zur Freihaltung gemeinschaftlich privater Freiräume ebenfalls eine Beschränkung der Tiefe, dabei wurde ein Maß gewählt, das eine ausreichende Nutzbarkeit zulässt. Eine weitere Beschränkung erfolgt nicht, da ebenerdige Terrassen städtebaulich nur geringfügig wirksam werden.

Im Plangebiet werden die Baukörper so positioniert und in ihrer Höhe gestaltet, dass sie die Abstandsflächen nach HBauO einhalten.