Um die städtebaulich gewünschte Nutzung „Wohnen“, im nördlichen Teil des Plangebiets planungsrechtlich zu sichern, setzt der Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO fest.

Durch die Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) wird sichergestellt, dass Wohnen die Hauptnutzung der vorhandenen Fläche bildet. Darüber hinaus verbleiben Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmischung. Allgemein zulässige, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden und Schank- und Speisewirtschaften können die Versorgung der Bewohner:innen des Plangebiets ergänzen und zu einer Belebung des Quartiers beitragen. Außerdem lassen sich nicht störende Handwerksbetriebe mit einer Wohnnutzung vereinbaren, tragen zur Versorgung der vor Ort ansässigen Bewohnerschaft bei und können eine verkehrsarme Lebensweise mit kurzen Wegen zwischen Wohnen und Arbeiten begünstigen. Des Weiteren stellen Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke eine sinnvolle funktionale Ergänzung der Wohnnutzung dar, ohne dass daraus in der Regel Nutzungskonflikte resultieren. Sie können zu einer Verbesserung der Wohnqualität beitragen und von der guten Erschließungsqualität des Plangebiets profitieren.

Darüber hinaus schließt die Festsetzung des Allgemeines Wohngebietes nicht aus, dass nach § 13 BauNVO einzelne Räume in den Wohnungen gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die gemäß § 4 Abs. 3 Nr.1, 4 und Nr. 5 BauNVO in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässig wären, werden ausgeschlossen, da sie den städtebaulich angestrebten Siedlungscharakter gefährden könnten:

„Im Allgemeinen Wohngebiet werden Ausnahmen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.“ (Vgl. § 2 Nummer 1 der Verordnung)

Mit der Planung soll eine Bau- und Nutzungsstruktur entwickelt werden, die in ihrer Dichte, Größe und ihren Auswirkungen mit den angrenzenden Baugebieten und Nutzungen harmoniert. Die gewünschte Bebauungsstruktur mit dem primären Planungsziel „Wohnen“ würde durch gemeinhin flächenintensive Gartenbaubetriebe und Tankstellen gestört bzw. der Schaffung bzw. Erhaltung von Wohnraum entgegenstehen. Zudem gehen von diesen Betrieben häufig störende Emissionen aus. Diese störenden Emissionen würden die Wohnqualität massiv beeinträchtigen. Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie für die Wohnnutzungen störende Verkehrs- bzw. Lärmbelastungen sowie Lichtimmissionen insbesondere in den Abend- und Nachtstunden erzeugen können und das Ortsbild entwerten. Der Ausschluss von Tankstellen ist auch deshalb vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets Tankstellen vorhanden sind und eine diesbezügliche Versorgung dementsprechend gewährleistet ist. Die Lage am Siedlungsrand, relativ weit entfernt der Hauptverkehrsstraße ist zudem für den Betrieb einer Tankstelle ungünstig. Ausdrücklich ausgenommen von dem Ausschluss sind Ladesäulen für die E-Mobilität und ähnliche Einrichtungen für alternative Antriebsarten zu Verbrennungsmotoren im Individualverkehr.

Hotels und Pensionen bieten temporäre Formen der Unterbringung an, tragen allerdings wenig zu stabilen und weitgehend konstanten Nachbarschaften im Quartier bei. Mit der Ansiedlung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes können auch Störungen verbunden sein, die tendenziell mit der Größe des Betriebs zunehmen. Zum Beispiel lassen Betriebe des Beherbergungsgewerbes eine spürbare Zunahme des nächtlichen Verkehrs durch spät anreisende Gäste erwarten.

Darüber hinaus soll eine Wohnbebauung realisiert werden, die sich in ihrer Gliederung und Struktur in die angrenzende Wohnbebauung einfügt. Insbesondere Gartenbaubetriebe, die in ihrer äußeren Erscheinung eher großvolumig/-flächig sind, stünden dem angestrebten Charakter grundsätzlich entgegen und sind deshalb unzulässig. Sie wären stets als solitäre, aus-schließlich auf sich selbst bezogene Nutzungen einzuordnen. Die festgesetzten überbaubaren Bereiche zielen auf die Entwicklung vorrangig einer Wohnbebauung ab, so dass flächenintensive Betriebe kaum möglich und an diesem Standort städtebaulich auch nicht gewollt sind.

Der Ausschluss von Ausnahmen für sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen ist nicht erforderlich, da davon ausgegangen werden kann, dass von diesen keine Störungen ausgehen, die nicht mit dem städtebaulichen Charakter der geplanten Wohnbebauung an diesem Standort vereinbar wären.

Gründe für eine weitergehende Einschränkung des im Plangebiet zulässigen Nutzungsspektrums gemäß § 4 BauNVO bestehen dabei nicht.

Ein Ziel der vorliegenden Planung ist es, im südlichen Teil des Plangeltungsbereiches eine über den Gebietscharakter eines Allgemeinen Wohngebiets hinausgehende Nutzungsmischung zu ermöglichen. Daher wird der Teil als Urbanes Gebiet (MU) nach § 6a BauNVO festgesetzt. Diese Gebietskategorie orientiert sich hinsichtlich der Nutzungsstruktur stark an einem Mischgebiet. Anders als im Mischgebiet, dass für die Gleichwertigkeit und -gewichtung von Wohnen und gewerblicher Nutzung steht, ist im Urbanen Gebiet jedoch keine Gleichwertigkeit der verschiedenen Nutzungen erforderlich, solange die für ein Urbanes Gebiet erforderlichen Hauptnutzungen eine das Gebiet prägende Funktion haben. Mit der Festsetzung von Urbanen Gebieten wird somit langfristig eine flexible Nutzungsmischung mit Wohnungen, gewerblichen und weiteren anderen Nutzungsanteilen (z.B. der Sammelgarage) und veränderbaren Nutzungsschwerpunkten ermöglicht.

In den Urbanen Gebieten sind auf der Grundlage von § 6a BauNVO neben Wohngebäuden auch Geschäfts- und Bürogebäude, nicht großflächige Einzelhandelbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen und kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Durch die Einschränkung bestimmter gewerblicher Nutzungen hinsichtlich des Störgrades wird generell ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe gewährleistet.

„Im Urbanen Gebiet sind Ausnahmen für Vergnügungsstätten und Tankstellen ausgeschlossen. Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sind unzulässig“ (Vgl. § 2 Nummer 3 der Verordnung)

Der Ausschluss von Tankstellen erfolgt insbesondere aus den gleichen Gründen wie bereits unter Ziffer 5.2.1 erläutert. Demnach soll verhindert werden, dass Tankstellen die Qualität der Wohnnutzung durch häufig störende Emissionen negativ beeinträchtigen. Weiterhin sollen Konflikte zwischen Tankstellen und der geplanten Kita sowie ergänzenden, das Quartier belebende und publikumsbezogene Nutzungen vermieden werden. Es ist vertretbar, Tankstellen auszuschließen, da im näheren Umkreis des Plangebiets bereits entsprechende Angebote vorhanden sind.

Auch mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten sowie Bordellen, bordellartigen Betriebe und Verkaufsräumen und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln oder auf Vorführungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, soll eine städtebauliche Fehlentwicklung verhindert werden. Vergnügungsstätten, zu denen zum Beispiel Nachtlokale, Diskotheken, Spiel- und Automatenhallen sowie Wettbüros zählen, erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen, so dass sie im Vergleich zu anderen Nutzungen wie Wohnen, Gewerbe oder Büros auch höhere Mieten zahlen können. Dies würde ein Hemmnis bei der Vermarktung und Ansiedlung von gewünschten sonstigen gewerblichen Nutzungen darstellen, so dass das städtebauliche Ziel und der angestrebte Gebietscharakters des Urbanen Gebiets im Zusammenhang mit dem Umfeld gefährdet wären. Die innerhalb der urbanen Gebiete zulässige Wohnnutzung bzw. die Wohnnutzung im übrigen Plangebiet, aber auch in den angrenzenden Quartieren, sollen in ihrer Wohnqualität nicht durch solche Betriebe und den mit ihnen insbesondere auch in den Nachtstunden einhergehenden Lärm durch zusätzlichen Kraftfahrzeug- und Publikumsverkehr belastet werden. Zudem führt die Ansiedlung von Vergnügungsstätten unter Umständen zur Verdrängung bzw. zu einem Rückgang von anderen Nutzungen, wodurch, unter Berücksichtigung des angestrebten städtebaulichen Konzepts, ein Qualitätsverlust der Nutzungsstrukturen innerhalb eines Quartiers zu befürchten wäre.

Da Vergnügungsstätten sowie Bordellen und bordellartigen Betrieben und Sexshops grundsätzlich ein negatives Image anhaftet, können sich nachbarschaftliche Konflikte mit Nutzungen ergeben, die auf ein eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind. Gerade dienstleistungsorientierte Unternehmen werden sich in einem solchen Umfeld nur noch schwer ansiedeln lassen.

Um sicherzustellen, dass das Erdgeschoss im Urbanen Gebiet für gewerbliche und andere publikumsbezogene Nutzungen reserviert wird und damit die o.g. Nutzungsmischung erzielt werden kann, wird eine Wohnnutzung hier ausgeschlossen:

„Im Urbanen Gebiet sind im Erdgeschoss Wohnungen ausgeschlossen.“ (Vgl. § 2 Nummer 2 der Verordnung)

Der Ausschluss von Wohnnutzung im Erdgeschoss fördert, insbesondere vor dem Hintergrund eines überwiegend wohngeprägten Umfelds, eine Belebung des öffentlichen Raums. Während Wohnungen im Erdgeschoss häufig durch abgeschirmte Fassaden einen eher zurückhaltenden Eindruck vermitteln, können gewerbliche, kulturelle oder gastronomische Nutzungen durch Offenheit, Sichtbarkeit und gegebenenfalls Außennutzungen zur Aktivierung des Umfelds beitragen. Die gewerblichen und das Gebiet ergänzende Nutzungen werden somit hauptsächlich auf die Erdgeschossebene konzentriert und können von der Lage durch eine gute Erreichbarkeit und Sichtbarkeit profitieren und zur Belebung des Umfelds beitragen.

Mit dem Ausschluss wird gleichzeitig gesichert, dass im Erdgeschoss dort, wo diese Nutzung im Konflikt mit der benachbarten Stellplatznutzung steht (Südwestfassade, siehe Ziffer 5.10.1), der Immissionsschutz erfolgt.

Ein Großteil der rückwärtigen Erdgeschossfläche im Urbanen Gebiet wird zudem durch die Garagennutzung belegt, welche in der Hauptsache für den Stellplatznachweis des Wohnungsbaus, aber auch für die gewerblichen und sozialen Nutzungen (Kita) erforderlich ist. Die Festsetzung entspricht daher in diesem Bereich der Funktionsplanung.