Die überbaubaren Grundstücksflächen werden auf der Grundlage von § 23 Absatz 1 BauNVO durch Baugrenzen definiert. Die festgesetzten Baugrenzen dürfen gemäß § 23 Absatz 3 BauNVO durch Gebäude oder Gebäudeteile nicht überschritten werden. Das Zurückbleiben hinter der Baugrenze ist hingegen allgemein zulässig.
In den Allgemeinen Wohngebieten entlang der Holsteiner Chaussee ist die Sicherung der straßenbegleitenden Bebauung vorgesehen. Die Baugrenzen stellen sicher, dass im Falle einer Neubebauung eine relativ einheitliche Bauflucht und Ausbildung von klaren Raumkanten gewährleistet ist. Sie sorgen in Verbindung mit der festgesetzten geschlossenen Bauweise in den Allgemeinen Wohngebieten WA 3 bis WA 5 (siehe Ziffer 5.4.2) gleichzeitig dafür, dass rückwärtige Bereiche von dem Verkehrslärm abgeschirmt werden. Die festgesetzten Baugrenzen weisen eine Tiefe von rund 18 m auf. Diese Gebäudetiefen entsprechen im Wesentlichen dem geltenden Planrecht und dienen zudem der weitgehenden Sicherung der Bestandsbebauung. Für die zukünftige bauliche Entwicklung bieten die Tiefen der Baufelder ausreichend Spielraum auch für die Gliederung der Baukörper durch Fassadenvor- oder -rücksprünge.
Die vorhandene Bebauung entlang des Ellerbeker Wegs weist keine einheitliche Bauflucht auf, sondern ist durch variierende Vorgartentiefen gekennzeichnet. Diese Struktur entspricht dem Charakter des Bestands und weist einen höheren Anteil von Grün- und Freiflächen und wesentlich tiefere Grundstücke als in der Holsteiner Chaussee auf. Zur Erhaltung dieser ortstypischen Bebauungsstruktur wird eine planungsrechtliche Sicherung des Bestandes angestrebt und in künftigen Planungen bewusst auf die Festsetzung einer einheitlichen Bauflucht verzichtet. Die seitlichen Baugrenzen gewährleisten die Einhaltung der gemäß § 6 HBauO erforderlichen Abstandsflächen.
In einigen Bereichen der Allgemeinen Wohngebiete überschneiden sich die festgesetzten Baugrenzen mit dem bestehenden Gebäudebestand. Diese Festsetzungen entfalten jedoch erst im Falle einer Neubebauung Anwendung, sodass die Bestandsgebäude von den Regelungen unberührt bleiben und Bestandsschutz genießen. Bei Neubebauung ist zudem eine höhere Ausnutzung der Wohnbaugrundstücke möglich.
In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3 bis 5 entlang der Holsteiner Chaussee soll zukünftig durch eine maßvolle Nachverdichtung mit erhöhter Geschossigkeit und einer geschlossenen Bauweise eine qualitätsvolle städtebauliche Neuordnung erreicht werden. Dadurch sollen, insbesondere entsprechend den Zielsetzungen des Masterplans für Hamburger Magistralen, die vorhandenen Flächenpotenziale an der Holsteiner Chaussee effizienter genutzt werden. Im WA 3 (Flurstücke 380 und 382), WA 4 (Flurstück 387) und WA 5 (Flurstück 389) ergeben sich die Überschneidungen der Baugrenzen mit Bestandsgebäuden aufgrund der durch die höhere Geschossigkeit einzuhaltenden höheren Tiefen der Abstandsflächen. Insgesamt wird innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete durch die höhere Geschossigkeit und die geschlossene Bauweise eine höhere Flächenausnutzung ermöglicht als nach derzeitigem Planrecht.
In dem Allgemeinen Wohngebiet WA 1 entlang des Ellerbeker Wegs hingegen ist vorrangig die Erhaltung der bestehenden städtebaulichen Struktur vorgesehen. Die Festsetzung der Baugrenzen ergibt sich insbesondere aus dem Ziel, die stufenweisen Entwicklung im Verlauf des Ellerbeker Wegs zwischen Holsteiner Chaussee und Landesgrenze zu Schleswig-Holstein und die damit verbundene städtebauliche Öffnung zur Landschaft Richtung Westen fortzuführen. Zudem soll die einheitliche Tiefe von 18 m der Baugrenzen gewahrt bleiben.
In dem mit WA 4 bezeichneten Allgemeinen Wohngebiet wird im nördlichen Bereich (Flurstück 384) zudem zur Berücksichtigung der Erhaltungsfestsetzung für einen Einzelbaum ein größerer Abstand zur Grundstücksgrenze gehalten.
Die Schaffung hochwertiger Wohnungen nach heutigem Standard ist verbunden mit der Schaffung von privaten Freiräumen. Die auf der Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO mögliche geringfügige Überschreitungsmöglichkeit von Baugrenzen um 1,5 m ist dabei für Balkone und insbesondere für Terrassen knapp bemessen. Der Bebauungsplan setzt daher auf der Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. § 23 Absatz 2 Satz 3 BauNVO dort, wo es städtebaulich verträglich ist, weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen fest, die über die geringfügigen Überschreitungsmöglichkeiten hinausgehen:
„In den Allgemeinen Wohngebieten „WA 1“ und „WA 2“ kann ausnahmsweise eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen durch Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m und bis zu einer Gesamtbreite von höchstens einem Drittel der Fassadenlänge zugelassen werden, wenn die Gestaltung des Gesamtbaukörpers nicht beeinträchtigt wird und die Balkone keine wesentliche Verschattung des Gebäudes und der Umgebung bewirken“. (vgl. § 2 Nummer 2 der Verordnung)
und
„In den Allgemeinen Wohngebieten kann ausnahmsweise eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen durch Terrassen bis zu einer Tiefe von 3 m und bis zu einer Gesamtbreite von höchstens einem Drittel der Fassadenlänge zugelassen werden. (vgl. § 2 Nummer 3 der Verordnung)
Durch die festgesetzten maximalen Überschreitungen wird die Regelungswirkung der festgesetzten Baugrenze im Hinblick auf die Schaffung einheitlicher Baufluchten nicht untergraben und die Gebäudefassaden können optisch nicht übermäßig von Balkonen dominiert werden. Die für Balkone festgelegte Überschreitung der Baugrenze von 2 m Tiefe stellt sicher, dass das Verhältnis zwischen Wohngebäude und Balkonen in den Proportionen angemessen ist und ermöglicht gleichzeitig für die Bewohnerschaft gut nutzbare Außenwohnbereiche in angemessener Größe.
Die Festsetzung der Überschreitungsmöglichkeiten der Baugrenzen für Balkone um 2 m bezieht sich nur auf die Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2. Dort ist aufgrund der festgesetzten offnen Bauweise davon auszugehen, dass bereits durch die dort üblichen Gebäudetypologien die ausgewiesenen überbaubaren Grundstücksflächen bzw. Gebäudetiefen ausgenutzt werden. Um den Spielraum für die Schaffung von Balkon zur erweitern, wird die textliche Festsetzung § 2 Nummer 2 der Verordnung getroffen. Im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete, für die eine geschlossene Bebauung festgesetzt ist, ist davon auszugehen, dass die mit der ausgwiesenen überbaubaren Grundstücksfläche ermöglichte Tiefe von 18 m ausreicht, sowohl den Baukörper, als auch ausreichend dimensionierte Balkone realisieren zu können.
Terrassen sind im Gegensatz zu Balkonen städtebaulich kaum wirksam, weshalb die Beschränkung der Terrassentiefe auf ein etwas höheres Maß mit 3 m angesetzt wird. Dies ermöglicht eine sinnvolle Nutzung der Terrasse für die Bewohner.
Durch die festgesetzten Ausnahmebedingungen ist sichergestellt, dass durch die Überschreitung die städtebauliche Grundordnung in ihrer Gesamtwirkung und insbesondere in ihrer hochbaulichen Raumwirkung nicht gefährdet wird. Zudem werden negative Auswirkungen von außerhalb der Baugrenzen gelegenen Balkonen und Terrassen im Hinblick auf die Belichtung angrenzender Nutzungen gemindert. Sofern die in der Festsetzung genannten Voraussetzungen erfüllt sind, können die Balkone und Terrassen genehmigt werden.
Balkone und Terrassen können auf der straßenzugewandten Seite aufgrund der regelhaften Überschreitungsmöglichkeiten bis zu 1,5 m über die Baugrenze ragen oder aber tiefer ausgebildet werden, wenn die Gebäude entsprechend hinter der Baugrenze zurückbleiben. Die rückwärtige Anordnung bietet der Bewohnerschaft jedoch Außenwohnbereiche mit einem besseren Schutz vor Verkehrslärm, einer höheren Privatsphäre sowie einer Ausrichtung nach Süden und Westen. Im Zusammenhang mit der Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone und Terrassen sind dabei in Einzelfällen auch Belange des Baumschutzes zu beachten.
In der Fläche für den Gemeinbedarf soll eine für einen Schulbau vergleichsweise dichte Struktur entwickelt werden, um dem übergeordneten Planungsziel eines flächensparenden und nachhaltigen Städtebaus zu entsprechen. Im Rahmen des Planverfahrens wurde eine städtebauliche Mehrfachbeauftragung durchgeführt, ein finales architektonisches Konzept liegt jedoch noch nicht vor. Es werden demnach keine engen Baukörperausweisungen, sondern großzügigere Baufenster festgesetzt, die sich an dem Siegerentwurf orientieren und gleichzeitig Spielraum für die weitere Planung im Rahmen des anschließenden wettbewerblichen Dialogs sowie für zukünftige schulische Entwicklungen lassen. Die Baufelder berücksichtigen die angrenzenden Wohnnutzungen, indem sie großzügige Abstände zu Grundstücksgrenzen sichern, die deutlich über die Anforderungen des Abstandsflächenrechts hinausgehen. Sie berücksichtigen weitgehend zudem den erhaltenswerten Baumbestand.
An der östlichen Kante des Baufensters, für das Hauptgebäude der Schule, wird durch ein Zurückbleiben der Baugrenze an den Stellen, an denen die Wohngebietsgrundstücke rückwärtig weniger tiefe Freiflächen aufweisen, gewährleistet, dass der in diesem Bereich nur dreigeschossige Baukörper keine erdrückende oder zu monotone Wirkung, insbesondere für die Bewohnenden des mit WA 4 bezeichneten Allgemeinen Wohngebiets, entfaltet.
Im südlichen Eingangsbereich des Schulgeländes von der Holsteiner Chaussee, südöstlich im Plangebiet, ist ein dreigeschossiges Solitärgebäude zur Ausbildung einer Eingangssituation vorgesehen. Die Baugrenzen orientieren sich an dem Siegerentwurf der städtebaulichen Mehrfachbeauftragung, lassen jedoch Spielraum für eine weitere Entwicklung der Planung. Die Baugrenzen verlaufen südlich entlang des Gehrechtes und gewährleisten nördlich an der engsten Stelle die Einhaltung der erforderlichen Tiefe der Abstandsflächen (zur Verschattung siehe Ziffer 5.8.6). Östlich, in Richtung des Schulhauptgebäudes, ermöglichen die festgesetzten Baugrenzen eine in ihrer Breite und Geschossigkeit (siehe Ziffer 5.3.2) deutlich zurückgenommene Erweiterung des Baufeldes um im Rahmen des wettbewerblichen Dialogs auch Planungen mit einem längeren zweigeschossigen Baukörper zu ermöglichen.
Im südwestlichen Plangebiet ist eine Sporthalle vorgesehen. Die Baugrenzen orientieren sich an dem o.g. Siegerentwurf und lassen Spielraum für die weitere Planung im Rahmen des wettbewerblichen Dialogs. Das Baufeld hält im Westen einen Mindestabstand von 2,5 m zu der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Parkanlage entlang der Bahnanlagen ein und öffnet sich dann zur Ost-West-Wegeverbindung. Im Norden sind die Baugrenzen so gewählt, dass ein Abstand von 7,5 m zu den mit einem Erhaltungsgebot gesicherten Bäumen gewährleistet ist.
Um ebenerdige Außensportanlagen wie z.B. Spielfelder oder Laufbahnen als Hauptanlagen der Zweckbestimmung „Bildung, soziale und sportliche Zwecke (FHH)“ auch auf Flächen zu ermöglichen, die von Hochbauten freigehalten werden sollen, wird folgende Festsetzung im Bebauungsplan getroffen:
„Auf der Fläche für Gemeinbedarf sind in dem mit „(A)“ bezeichneten Bereich ebenerdige Sportanlagen wie z.B. Spielfelder oder Laufbahnen zulässig.“ (vgl. § 2 Nummer 5 der Verordnung)
Die mit (A) bezeichnete Fläche gewährleistet zudem die aus Immissionsschutzgründen erforderlichen Abstände der Außensportanlagen zu den Allgemeinen Wohngebieten.
Die Anordnung der Baugrenzen berücksichtigt die Ergebnisse des im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführten Verschattungsgutachtens. Die Baugrenzen der Gymnastikhalle im Norden der Gemeinbedarfsfläche sichern einen Abstand von 8 m zu dem sich nördlich befindenden mit WA 2 bezeichneten Teil des Allgemeinen Wohngebiets. Zudem halten die Baugrenzen des Schulhauptgebäudes einen Abstand von bis zu 19 m gegenüber dem besonders von Verschattung betroffenen Hotelgebäude im WA 4 ein, was mehr als dem Dreifachen der erforderlichen Tiefe der Abstandsfläche entspricht (zur Verschattung siehe Ziffer 5.8.6).
