Zielsetzung für die Entwicklung im Plangebiet ist es, im Sinne eines flächensparenden und nachhaltigen Städtebaus in den festgesetzten Allgemeinen Wohngebieten (siehe Ziffer 5.1) eine maßvolle Nachverdichtung sowie in der Fläche für den Gemeinbedarf (siehe Ziffer 5.2) eine den Anforderungen an einen qualitätsvollen Schulneubau entsprechende Bebauung am Rande des Stadtgebiets zu entwickeln.

Die dafür erforderlichen Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung werden in den Allgemeinen Wohngebieten und in der Gemeinbedarfsfläche durch die Festsetzung von Grundflächenzahlen, der Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß sowie maximale Gebäudehöhen getroffen.

Für die mit WA 2 und WA 5 bezeichneten Allgemeinen Wohngebiete wird eine Grundflächenzahl (GRZ) entsprechend des in § 17 BauNVO verankerten Orientierungswertes von 0,4 festgesetzt. Es können somit durch Hauptgebäude insgesamt 40 % der Wohngebietsflächen überbaut und versiegelt werden. Für das mit WA 1 bezeichnete Allgemeine Wohngebiet wird eine GRZ von 0,3 festgesetzt. Dies stellt eine maßvolle Erhöhung gegenüber der im geltenden Planrecht festgesetzten GRZ von 0,2 dar und wird unter Berücksichtigung der Grundstücksgröße als angemessen erachtet. Gleichzeitig bleibt eine klare Abstufung zu den höheren Dichten in den Bereichen WA 2 und WA 3 gewahrt und ein behutsamer Übergang zur angrenzenden Landschaft im Westen geschaffen. Die niedrigere GRZ trägt durch eine geringere Versiegelung zudem der Lage des WA 1 im Landschaftsschutzgebiet Rechnung. Für die mit WA 3 und WA 4 bezeichneten Allgemeinen Wohngebiete wird eine GRZ von 0,5 festgesetzt, so dass folglich 50 % der jeweiligen Grundstücksflächen durch Hauptgebäude überbaut und versiegelt werden.

Eine Überschreitung der GRZ durch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen mit Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO ist gem. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO um bis zu 50 % der festgesetzten GRZ regelhaft zulässig. Somit müssen in den mit WA 2 und WA 5 bezeichneten Allgemeinen Wohngebieten mindestens 40%, in dem mit WA 1 bezeichneten Allgemeinen Wohngebiet mindestens 55% und in den WA 3 und WA 4 bezeichneten Allgemeinen Wohngebieten mindestens 25 % der Grundstücksflächen unversiegelt bleiben.

Die festgesetzten Werte dienen dazu, einerseits das Ziel des Flächensparens im Sinne der Nachhaltigkeit zu sichern, andererseits eine mit der Umgebung verträgliche Verdichtung der städtebaulichen Strukturen zu ermöglichen. Die Differenzierung zwischen den Grundflächenzahlen von 0,3, 0,4 und 0,5 ergibt sich insbesondere aus den unterschiedlichen Grundstücksgrößen der Allgemeinen Wohngebiete. Auch auf den knapper geschnittenen Baugrundstücken mit einer festgesetzten GRZ von 0,5 soll eine lageadäquate bauliche Nutzung mit zeitgemäßen und funktional sinnvollen Gebäudekubaturen ermöglicht werden. Die abgestuften Grundflächenzahlen tragen den unterschiedlichen bestehenden bzw. angestrebten städtebaulichen Strukturen im Plangebiet zwischen der Holsteiner Chaussee und der Landesgrenze zu Schleswig-Holstein Rechnung.

Überschreitungen der Orientierungswerte

Mit der Festsetzung einer GRZ von 0,5 in den mit WA 3 und WA 4 bezeichneten Allgemeinen Wohngebieten, wird der in § 17 BauNVO verankerte Orientierungswert für die GRZ in Allgemeinen Wohngebieten um 0,1 überschritten. Die Überschreitung des Orientierungswertes ist zur Absicherung der jeweils angestrebten städtebaulichen Form beziehungsweise zur Ermöglichung der Bebauung mit einheitlichen Bebauungstiefen für zukünftige Wohnbebauung entlang der Holsteiner Chaussee auf den kleineren Baugrundstücken erforderlich. Die Überschreitung ist zudem, auch im Sinne eines nachhaltigen Flächenmanagements, städtebaulich gerechtfertigt, um den übergeordneten Zielen der Verdichtung und Schaffung neuen Wohnraums entlang der Magistrale Holsteiner Chaussee Rechnung zu tragen.

Von der Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) soll abgesehen werden, da die Realisierung des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung und der anvisierten städtebaulichen Idee über die Festsetzung einer GRZ und der maximalen zulässigen Anzahl an Vollgeschossen sichergestellt werden kann.

Aus der maximalen Anzahl an Vollgeschossen ergibt sich in Kombination mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche in den mit WA 3, WA 4 und WA 5 bezeichneten Allgemeinen Wohngebieten jedoch jeweils eine rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl (GFZ), die den in § 17 BauNVO definierten Orientierungswert für Allgemeine Wohngebiete (GFZ 1,2) überschreiten.

Für das mit WA 5 bezeichnete Allgemeine Wohngebiet liegt mit einer rechnerisch möglichen GFZ bis zu 1,26 lediglich eine geringfügige Überschreitung vor.

Die rechnerisch möglich GFZ in den mit WA 3 und WA 4 bezeichneten Allgemeinen Wohngebieten liegt bei bis zu 1,92. Der in § 17 BauNVO definierte Orientierungswerte wird damit deutlich überschritten.

Demgegenüber steht das grundsätzliche Bestreben, durch die festgesetzten Dichteparameter eine Nachverdichtung im zusammenhängenden Siedlungsgefüge und in diesem Fall entlang einer Magistrale, zu ermöglichen und zusätzliche Inanspruchnahmen von in der Regel ökologisch wertvolleren Außenbereichsflächen, insbesondere für die Entwicklung von Wohnraum, zu vermeiden. Hiermit soll dem Innenentwicklungsgebot gem. § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung getragen werden. Der Bebauungsplan trifft darüber hinaus Festsetzungen, durch welche die potenziell nachteiligen Auswirkungen einer erhöhten baulichen Dichte auf Natur und Umwelt gemindert werden. Hierzu gehören insbesondere die Anordnung der Baufenster zur Vermeidung von Verschattung und die Festsetzung einer Dachbegrünung. Negative Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind durch die über den Orientierungswerten des § 17 BauNVO liegenden Dichteparameter demnach nicht zu befürchten. Durch die im Plangebiet liegenden öffentlichen Grünräume (Parkanlage FHH) können auch negative Auswirkungen im Hinblick auf die Versorgung mit Freiräumen ausgeschlossen und trotz der festgesetzten Dichteparameter gewährleistet werden.

Für die Gemeinbedarfsfläche wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt, um ausreichende Flexibilität für die Schulnutzung und die dafür erforderlichen baulichen Hauptgebäude zu ermöglichen. Es können somit insgesamt 60 % der Gemeinbedarfsfläche durch Schulgebäude überbaut und versiegelt werden. Eine Überschreitung der GRZ durch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen mit Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO ist auch hier gem. § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO regelhaft zulässig. Aufgrund der sog. Kappungsgrenze jedoch nicht um bis zu 50 % der festgesetzten GRZ, sondern nur bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Somit müssen mindestens 20 % der ausgewiesenen Gemeinbedarfsfläche unversiegelt bleiben.

Insgesamt wird durch die Festsetzung einer GRZ von 0,6 ein hohes Maß der Grundstücksausnutzung für die erforderlichen baulichen Maßnahmen der schulischen Bildung geboten. Neben den hochbaulichen Anteilen spielen auch insbesondere die Realisierung von Außenanlagen (Schulhof) und Sportanlagen sowie sonstige der Schulnutzung dienende Anlagen wie Fahrradstellplätze eine wichtige Rolle für das Gesamtvorhaben einer Campusschule.

Ein Bedarf an Versiegelung im Kontext der Schulnutzung ergibt sich zudem aus den besonderen Erschließungs- und Sicherheitsanforderungen, insbesondere hinsichtlich des Brandschutzes und Aufstellflächen für Feuerwehrfahrzeuge und Rettungswagen. Die Planung dient dem öffentlichen Belang, zukunftssichere räumliche Voraussetzungen für eine zeitgemäße Schulbildung zu schaffen.

Durch die anvisierte Freiflächenplanung, welche entsprechend moderner Schulkonzepte auch aufgelockerte Freiräume und Vegetation als wichtigen Teil des Schulgeländes umfasst, soll die Einbindung der Campusschule in die Umgebung, unterstützt durch die Festsetzung von Grünflächen, gefördert werden.

Vollgeschosse

In den mit WA 3 - WA 5 bezeichneten Allgemeinen Wohngebieten sind vier Vollgeschosse als Höchstmaß zulässig. Dieses zulässige Nutzungsmaß entspricht nicht der Bestandssituation. Entlang der Holsteiner Chaussee ist die Wohnbebauung überwiegend zweigeschossig ausgeprägt. In übergeordneten Planungen wird die Holsteiner Chaussee jedoch, als Teil der Hamburger Magistralen, als Schwerpunkt für Nachverdichtung und Schaffung von neuem Wohnraum identifiziert. Zudem ist es auch aus Gründen des Immissionsschutzes für die geplante Schulnutzung sinnvoll, eine bauliche Kante mit einer größeren Geschossigkeit zu ermöglichen.

Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 wird eine Geschossigkeit von maximal drei Vollgeschossen, im westlichsten gelegenen Allgemeinen Wohngebiet WA 1 wird eine Geschossigkeit von maximal zwei Vollgeschossen als Höchstmaß festgelegt. Diese Festsetzung zielt auf eine Abstufung der Geschossigkeit in dem Übergangsbereich zwischen der Holsteiner Chaussee im Osten des Ellerbeker Wegs und den landwirtschaftlichen Flächen im Westen des Ellerbeker Wegs (jenseits der Landesgrenze) ab.

Durch die als Höchstmaß festgesetzten Geschossigkeiten werden somit Spielräume für Nachverdichtungen durch zukünftige hochbauliche Entwicklungen geschaffen und zugleich die städtebauliche Integration in das Umfeld berücksichtigt.

Für die Gemeinbedarfsfläche sind die Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß einerseits aus dem Siegerentwurf der Mehrfachbeauftragung und Erfordernissen für die Schulentwicklung abgeleitet und ermöglichen eine für die spätere Planung erforderliche Flexibilität. Sie erfolgen jedoch andererseits auch unter Rücksichtnahme auf die nachbarliche Wohnbebauung. Vier Vollgeschosse sind lediglich mittig in der Gemeinbedarfsfläche in größerer Entfernung zur Wohnnutzung zulässig. Im östlichen Bereich nahe der Wohnbebauung an der Holsteiner Chausee dürfen die Gebäudeteile des Hauptbaukörpers der Schule genauso wie auch das Eingangsgebäude an der Holsteiner Chaussee lediglich drei Vollgeschosse ausweisen, wobei für das Eingangsgebäude noch eine zweigeschossige Erweiterung festgesetzt ist, um im Rahmen des wettbewerblichen Dialogs auch Planungen mit einem längeren zweigeschossigen Baukörper zu ermöglichen. Die Gymnastik- und Freilufthalle im nördlichen Bereich sowie die Dreifeldsporthalle im westlichen Bereich dürfen lediglich ein Vollgeschoss aufweisen.

Die festgesetzte Anzahl der Vollgeschosse gilt sowohl in den Allgemeinen Wohngebieten als auch in der Gemeinbedarfsfläche als Höchstmaß. In den Allgemeinen Wohngebieten WA 3 bis 5 sowie auf der Fläche für Gemeinbedarf sollen weitere Geschosse zur Wahrung des Stadtbildes, zur Vermeidung einer Überformung des städtebaulichen Umfeldes durch ein hochgeschossiges Erscheinungsbild und zum Schutz vor Beeinträchtigungen durch Verschattung umliegender Gebäude zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgeschlossen werden. Eine gestalterische Festsetzung wird gefasst (siehe Ziffer 5.7). In den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 2 mit einer niedrigeren Geschossigkeit und offener Bauweise wird der Ausschluss zusätzlicher Geschosse nicht vorgesehen. Hier soll durch Ermöglichung von Staffelgeschossen im dreigeschossigen WA 2 und von z.B. Satteldächern im zweigeschossigen WA 1 der Übergang von den höhergeschossigen Wohngebieten entlang der Holsteiner Chaussee behutsam gestaltet werden.

Gebäudehöhen

In der Fläche für den Gemeinbedarf wird die Festsetzung der maximal zulässigen Vollgeschosse um die Festsetzung von maximal zulässigen Gebäudehöhen (GH) über NHN ergänzt. Eine ausreichende Regelung der Gebäudehöhen und -kubaturen ist über die Festsetzung der Vollgeschosse unzureichend, da ein Schulbau vergleichsweise höhere Geschosshöhen als beispielweise der Wohnungsbau, mit Regelgeschosshöhen bis etwa 3 m, aufweist. Insbesondere vor dem Hintergrund der Verschattungs- bzw. Besonnungssituation und um eine das Ortsbild beeinträchtigende Höhenentwicklung zu vermeiden, ist eine Regelung der maximalen Gebäudehöhen geboten.

Für die dreigeschossigen Gebäudeteile im Osten des Schulneubaus wird demnach eine maximale gebäudehöhe von 28,50 m ü NHN festgesetzt, das entspricht 13,50 m über Gelände (das Geländeniveau liegt bei rund 15,00 m ü NHN). Mit dieser Gebäudehöhe wird eine unverhältnismäßige Verschattung der im Osten angrenzenden Wohnbebauung ausgeschlossen und die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse hinsichtlich der Belichtung und Besonnung können gewahrt werden. Aus eben diesen Gründen wird für die viergeschossigen Gebäudeteile eine Gebäudehöhe von 33,00 m ü NHN festgesetzt, das entspricht 18,00 m über Gelände.

Zum Schutz der nördlich benachbarten Bebauung (zur Verschattung siehe Ziffer 5.8.6) wird für den dreigeschossigen Baukörper des Solitärgebäudes im Eingangsbereich an der Holsteiner Chaussee eine Gebäudehöhe von 26,00 m ü NHN festgesetzt, das entspricht 12,00 m über Gelände. Für den zweigeschossigen Bereich des Solitärgebäudes wird eine Gebäudehöhe von lediglich 23,00 m ü NHN, also 9,00 m über Gelände, festgesetzt (siehe Ziffer 5.8.6).

Für die eingeschossigen Gebäude der Sporthallen wird eine maximale Gebäudehöhe von 24,00 m ü NHN festgesetzt, das entspricht 9,00 m über Gelände. Mit der Gebäudehöhe der Gymnastik- und Freilufthalle im nördlichen Bereich des Plangebiets wird eine unverhältnismäßige Verschattung der nördlich angrenzenden Wohnbebauung (WA 2) ausgeschlossen und die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse hinsichtlich der Belichtung und Besonnung können gewahrt werden. Für die im Westen der Gemeinbedarfsfläche ausgewiesene überbaubare Fläche, in der eine Dreifeldhalle errichtet werden soll, ist keine als Höchstmaß zulässige Gebäudehöhe festgesetzt, weil dieser Bereich zu keiner Verschattung von angrenzenden Wohngebieten führt.

In den Allgemeinen Wohngebieten ist die Festsetzung der maximal zulässigen Vollgeschosse ausreichend, da im Wohnungsbau von Regelgeschosshöhen von maximal 3 m ausgegangen werden kann.

Zudem werden Festsetzungen zu Dachaufbauten getroffen (siehe Ziffer 5.7)