Mit der Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten wird im Bebauungsplan die Vorprägung des näheren Umfelds aufgenommen, die Schaffung neuen Wohnraums ermöglicht und bereits umgesetzte Wohnbauvorhaben gesichert. Vor dem Hintergrund einer hohen Wohnungsnachfrage in Hamburg und strukturellen Flächenengpässen, besonders in nachgefragten Lagen, leisten die allgemeinen Wohngebiete einen Beitrag zur Deckung des aktuellen Wohnraumbedarfs und damit zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Wohnangebot im Stadtteil Farmsen durch die Reaktivierung eines überwiegend ungenutzten Areals ergänzt, was der Zielsetzung der Nutzung innerstädtischer erschlossener Lagen entspricht.

Die Lage im Stadtgebiet ist für die Umwandlung in eine Wohnnutzung geeignet, da sich im näheren Umfeld eine Vielzahl an Angeboten und Einrichtungen für unterschiedliche Zielgruppen wiederfindet. Hierzu gehört neben Bildungseinrichtungen (Grundschulen, Berufsschulen, Internate), sozialen Einrichtungen (Kindertagesstätten, Pflegeheime, Beratungsstellen, Kirchen) sowie Freizeiteinrichtungen (Sportplätze, Spielplätze, Bibliotheken) auch ein vielfältiges Spektrum an Einzelhandelsangeboten und Arztpraxen. Diese Einrichtungen können mithilfe von lokalen Angeboten des öffentlichen Personennahverkehres auf kurzem Wege erreicht werden, da das Plangebiet verkehrlich sehr gut erschlossen ist.

Die Baugebiete werden als allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Diese werden in die beiden Teilgebiete WA1 und WA2 untergliedert. Das allgemeine Wohngebiet WA1 umfasst die Flächen des Neubauquartieres nördlich und östlich des Marie-Bautz-Weges. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes werden die Voraussetzungen dafür geschaffen, diese Flächen einer neuen Nutzung zuzuführen. Das Teilgebiet WA2 beinhaltet die Flächen östlich sowie westlich des Anneliese-Tuchel-Weges und wird durch die Flächen für den Gemeinbedarf (Berufliche Bildung und Kindertagesstätte) begrenzt. Die dort bereits vorhandene Bebauung soll planungsrechtlich gesichert werden. Die Aufteilung in die beiden Bereiche erfolgt, um teilgebietsbezogene Regelungen zu den zulässigen Nutzungsarten und dem jeweils zulässigen Maß der baulichen Nutzung treffen zu können.

Allgemeine Wohngebiete (WA) dienen vorwiegend dem Wohnen und bieten im Unterschied zu den reinen Wohngebieten (WR) nach § 3 BauNVO die Möglichkeit zur Zulässigkeit wohnverträglicher ergänzender Nutzungen. Da innerhalb des Plangebietes auch andere dem Wohnen zuträgliche Nutzungen gemäß § 4 BauNVO zulässig sein sollen und geplant sind, wird für den Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.

In den allgemeinen Wohngebieten sind neben Wohngebäuden gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO grundsätzlich auch die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Ausnahmsweise können darüber hinaus auch nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen zugelassen werden. In dem allgemeinen Wohngebiet WA1 sind insbesondere Flächen für am Standort vorhandene soziale Einrichtungen vorgesehen. Ebenso sollen darüber hinaus kleine quartierbezogene Lebensmittelgeschäfte, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe planungsrechtlich ermöglicht werden.

Die gemäß §4 Abs. 2 Nr. 1, 4 und 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden in den allgemeinen Wohngebieten ausgeschlossen. In dem Bebauungsplan wird deshalb festgesetzt:

„In den allgemeinen Wohngebieten werden Ausnahmen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.“ (§ 2 Nr. 1 der Verordnung)

Diese Nutzungen könnten den Gebietscharakter verändern und dem vorrangigen Planungsziel der Sicherung und Entwicklung von insbesondere Wohnraum entgegenstehen. Die Flächen des Plangebietes liegen überwiegend abseits der Hauptverkehrsstraße August-Krogmann-Straße. Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über Wohnstraßen. Der Betrieb einer Tankstelle geht mit einem hohen Verkehrsaufkommen und einer vollständigen lokalen Versiegelung einher, was wiederum negative Umwelteinwirkungen wie unter anderem Lärm- und Schadstoffemissionen zur Folge hätte. Dies entspricht nicht den städtebaulichen Zielen. Bei Gartenbaubetrieben handelt es sich um großflächige, solitäre Nutzungen ohne einen Bezug zum Wohnen. Bei Beherbergungsbetrieben entsteht ein Konflikt, da diese in direkter Flächenkonkurrenz zu der Wohnnutzung stehen, für welche in Hamburg dringend weitere Flächen benötigt werden. Der Bebauungsplan wird vor dem Hintergrund der Bereitstellung von neuem Wohnraum aufgestellt, welcher der Bevölkerung zum dauerhaften Wohnen dienen soll. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen entsprechen nicht den geplanten Nutzungskonzepten und den bereits umgesetzten Vorhaben, welche dem Bebauungsplan zugrunde liegen. Die Wohnquartiere werden über Straßen erschlossen, die keinen Durchgangsverkehr zulassen, und sind aufgrund der begrünten Hinter- und Innenhöfe durch eine besondere Ruhe geprägt. Innerhalb des Wohngebietes sind an mehreren Orten Flächen für Begegnungen vorgesehen, die zu einer sozialen Vernetzung innerhalb der Nachbarschaft beitragen sollen. Wechselnde Belegungen und störende Verkehre in den Abend- und Nachstunden laufen der Grundidee des Konzeptes zuwider.

Der Quartiersplatz - als Treffpunkt - ist mit den umliegenden Gebäuden zentraler Bestandteil des städtebaulichen Konzeptes. Dieser Bereich soll durch das Wohnen ergänzende Nutzungen geprägt und belebt werden. Um innerhalb des Wohngebietes im Bereich des zentralen Quartiersplatzes das angestrebte Nutzungsspektrum, welches die Wohnnutzung im Quartier ergänzt, zu sichern, sollen in den Erdgeschossen lediglich die nachstehend genannten Nutzungen zulässig sein. In dem städtebaulichen Konzept ist die Integration zusätzlicher Nutzungen in dem Wohngebiet vorgesehen, welche die Gemeinschaft stärken, den Alltag im Quartier erleichtern und es beleben sollen. Dadurch werden öffentliche und belebende Funktionen in den gekennzeichneten Erdgeschosszonen im Bereich des Quartiersplatzes gefördert. In dem Bebauungsplan wird daher folgende Festsetzung getroffen:

„Im WA1 sind in den mit „a“ gekennzeichneten Bereichen in den Erdgeschossen nur sonstige nicht störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig.“ (§ 2 Nr. 2 der Verordnung)

Durch die beschriebenen Nutzungsarten soll das allgemeine Wohngebiet WA1 funktional ergänzt, räumlich geordnet und die Wohn- und Aufenthaltsqualität innerhalb des Quartieres verbessert werden. Am Marie-Bautz-Weg sind im Bestand soziale Einrichtungen vorhanden, welche für den Stadtteil wichtige Infrastruktureinrichtungen darstellen, deren Bestand und Weiterentwicklung sowie Erweiterung des Angebots mit dem neuen Planrecht ermöglicht werden soll.

Insbesondere am Quartiersplatz, der an eine Gemeinbedarfsfläche angrenzt, stärken und ergänzen diese nicht störenden gewerblichen Nutzungen die soziale und infrastrukturelle Funktion des Platzes und tragen zur Belebung sowie zur wohnortnahen Versorgung des Quartiers bei. Aufgrund der räumlichen Begrenzung und der durch das festgesetzte allgemeine Wohngebiet gebotenen Gebietsverträglichkeit der allgemeinen Zulässigkeit von nicht störenden Gewerbebetrieben sind keine Nutzungskonflikte innerhalb des Wohngebietes zu erwarten.

Das Plangebiet liegt in einer innenstadtnahen, durch den öffentlichen Personennahverkehr gut angeschlossenen Lage. Insbesondere an derartigen Standorten strebt die Freie und Hansestadt Hamburg an, bei der Neuplanung der Lage angemessen verdichtete, nutzungsgemischte und mehrgeschossige Bebauungen vorzusehen.

Das allgemeine Wohngebiet WA1 weist eine Fläche von rund 23.500 m2 auf; die Fläche für das allgemeine Wohngebiet WA2 beläuft sich auf rund 23.360 m2. Im Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung für diese Gebiete durch Festsetzungen der maximal zulässigen Grundflächenzahl sowie der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse von Gebäuden geregelt. Die festgesetzte Bebauungsdichte begründet sich in der Übernahme des weiterentwickelten städtebaulichen Entwurfs für den nordöstlichen Bereich des Plangebietes, welcher im Rahmen eines konkurrierenden Verfahrens im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens ausgewählt wurde. Die vorgesehene Bebauungsdichte leitet sich insbesondere aus der Lagegunst des Plangebietes ab; sie orientiert sich in Teilen aber auch an den bereits realisierten Nachverdichtungen im westlichen Teil des Plangebietes und den Wohnbauvorhaben nördlich des Plangebietes. Bereits im Bestand ist das Gebiet durch eine hohe Bebauung und einem hohen Versiegelungsgrad geprägt.

Es wird ein kompaktes städtebauliches Konzept planungsrechtlich gesichert, das dem Planungsgrundsatz eines sparsamen Umganges mit Grund und Boden nach § 1a BauGB Rechnung trägt. Mit den getroffenen Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung wird auch den „Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt - Hamburger Maß“ Rechnung getragen.

Zahl der zulässigen Vollgeschosse

In dem Bebauungskonzept zum allgemeinen Wohngebiet WA1 ist auf der Fläche der bisherigen Bauten am Marie-Bautz-Weg 11 und 13 eine maximale Geschossigkeit von fünf bis sechs Vollgeschossen vorgesehen. Im Bereich des ehemaligen Gebäudes des Berufsförderungswerkes am Marie-Bautz-Weg 15 werden sechs Vollgeschosse als zulässiges Höchstmaß festgesetzt. Auf Höhe des bisherigen Marie-Bautz-Weges 15a sind ebenfalls maximal sechs Vollgeschosse vorgesehen. Die Neubebauung im WA1 orientiert sich in ihrer Geschossigkeit an den im Umfeld realisierten Wohnungsbauvorhaben - insbesondere nördlich des Plangebietes - und stellt das Ergebnis eines konkurrierenden Verfahrens im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens dar. Der Siegerentwurf wurde dem Bebauungsplan in diesem Bereich zugrunde gelegt. Mit der angestrebten Geschossigkeit kann eine Vielzahl an Wohnungen realisiert werden und zugleich eine angemessene Bauform entstehen, welche auch den schalltechnischen Anforderungen an vorhandenen Lärmimmissionen begegnen kann. Die detaillierten Festsetzungen werden getroffen, um das städtebauliche Konzept planungsrechtlich zu sichern.

Die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse im Teilgebiet WA2 wird, da in diesem Bereich bereits eine angemessene städtebauliche Dichte realisiert ist, entsprechend der Bestandbebauung in der Planzeichnung festgesetzt. Das allgemeine Wohngebiet WA2 umfasst ausschließlich Geschosswohnungsbau mit bis zu fünf Geschossen sowie das Hochhaus mit neun Geschossen.

Für die Gebäude wird im Bebauungsplan das Höchstmaß an Geschossen entsprechend der angestrebten städtebaulichen Entwicklung festgesetzt, welches für ihre Lage angemessen und möglich ist. Die maximale Geschossigkeit soll daher nicht durch weitere Geschosse überschritten werden:

„Oberhalb der als Höchstmaß festgesetzten Zahl der zulässigen Vollgeschosse sind keine weiteren Geschosse zulässig.“ (§ 2 Nr. 3 der Verordnung)

Oberhalb des letzten Geschosses sollen dennoch ausnahmsweise notwendige Dachaufbauten zulässig sein; jedoch in ihrer Höhe und Abstand zur Außenwand begrenzt:

„Oberhalb des letzten Geschosses können ausnahmsweise technische oder erforderliche Aufbauten, wie Treppenräume, bis zu einer Höhe von 1,5 m zugelassen werden. Aufbauten und deren Einhausungen sind mindestens 2 m von der Außenfassade zurückzusetzen. Ausgenommen von Satz 2 sind Aufzugsüberfahrten sowie Anlagen zur Gewinnung solarer Energie.“ (§ 2 Nr. 4 der Verordnung)

Durch die Höhenbeschränkung und das Zurücksetzen von mindestens zwei Metern von der Außenfassade wird sichergestellt, dass die Aufbauten auf ein städtebaulich und gestalterisch verträgliches Maß begrenzt werden. Sie sollen als untergeordnete Gebäudeteile geplant werden. Die Wahrnehmbarkeit vom angrenzenden Straßenraum und den Nachbargrundstücken aus soll so weit reduziert werden, dass die gestalterische Dominanz der Gebäudefassade gewahrt bleibt und eine Verunstaltung der städtischen Dachlandschaft nicht eintritt. Für die Aufzugsüberfahrten besteht eine Ausnahmeregelung, da mit diesen aufgrund der Grundrissorganisation nicht immer der erforderliche Abstand eingehalten werden kann. Hinsichtlich der Installation von Anlagen zur Gewinnung solarer Energie wird ebenfalls eine Ausnahme getroffen, damit ein möglichst hoher Anteil der Dachfläche mit Kollektoren belegt werden kann und ein ausreichender Spielraum zur Anordnung gegeben ist.

Grundflächenzahl

Die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird in den allgemeinen Wohngebieten WA1 und WA2 mit jeweils 0,4 festgesetzt. Durch die Wohngebäude und Terrassen wird damit eine Überbauung auf einer Fläche von rund 9.960 m2 im Teilgebiet WA1 und rund 9.370 m2 im Teilgebiet WA2 ermöglicht.

Damit entspricht die festgesetzte Grundflächenzahl dem nach § 17 BauNVO für allgemeine Wohngebiete genannten Orientierungswert. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO sind bei der Berechnung der GRZ Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mitzurechnen, wobei die festgesetzte GRZ durch diese Anlagen - sofern nicht abweichend bestimmt - um 50 vom Hundert, jedoch höchstens bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Gemäß Bebauungskonzept ist im vorliegenden Fall in den allgemeinen Wohngebieten WA1 und WA2 eine Überschreitung - insbesondere aufgrund der Unterbauung durch die Tiefgarage sowie erforderliche Erschließungswege in die jeweiligen Wohnhöfe - bis zu einer GRZ von 0,8 erforderlich, weshalb gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO folgende Festsetzung formuliert wird:

„In den allgemeinen Wohngebieten darf die festgesetzte Grundflächenzahl durch Nebenanlagen sowie Tiefgaragen, oberirdische Stellplätze und ihre Zufahrten bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.“ (§ 2 Nr. 5 der Verordnung)

Eine Überschreitung der GRZ ist erforderlich, um die bereits realisierte Bebauung im Bereich WA2 zu sichern, das im Rahmen des konkurrierenden Verfahrens ausgewählte Konzept im Bereich WA1 umzusetzen, eine Durchwegung und Radverkehrsanbindung zu schaffen und die erforderliche Anzahl an Stellplätzen vollständig unterhalb der Geländeoberfläche errichten zu können. Dadurch werden Freiflächen zugunsten der Aufenthaltsqualität und Wohnruhe von individuellen KFZ-Verkehren freigehalten. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt durch eine erhöhte Bodenversiegelung im Rahmen der Unterbauung werden durch Begrünungsmaßnahmen auf der Tiefgaragendecke ausgeglichen. Dadurch eröffnen sich auf intensiv begrünten Tiefgaragendecken auch bessere Möglichkeiten der Regenrückhaltung und Verdunstung. Die zulässige Überschreitung der Grundflächenzahl durch die oben genannten Anlagen führt zu keinen nachteiligen Auswirkungen auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet. Die Belüftung der Wohnungen, die bauliche Beschaffenheit des Gebäudes und die Zugänglichkeit des Grundstücks werden durch die Überbauung nicht beeinträchtigt. Durch die im städtebaulichen Konzept vorgesehenen Innenhöfe und Freiflächen ist eine Verschattung weitestgehend minimiert. Die wenigen, zur Innenhofseite liegenden Eckwohnungen können aufgrund ihrer Grundrissgestaltung ausreichend belichtet werden. Aufgrund des Abstandes zur benachbarten Bebauung ist auch keine erhebliche Verschattung der umliegenden Gebäude zu erwarten. Die sozialen, gesundheitlichen und wirtschaftlichen Erfordernisse wurden bei der Planung berücksichtigt. Mit dem Bauvorhaben werden dringend erforderliche und bezahlbare Wohnungen geschaffen. Mit der Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage wird ein qualitativ hochwertiges Freiraumkonzept ermöglicht, dessen Umsetzung für den Teilbereich WA1 durch einen städtebaulichen Vertrag sichergestellt wird. Es wird eine abwechslungsreiche Freiraumsituation mit Durchwegungen und Aufenthaltsräumen vorgesehen.

Überschreitung der Orientierungswerte für Obergrenzen des § 17 BauNVO

Im Bebauungsplan kann auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) verzichtet werden, da das Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzungen zur GRZ, zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse sowie durch ergänzende, baukörperbezogene Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche ausreichend geregelt ist. Gleichwohl wird die rechnerisch mögliche GFZ überprüft. Gemäß § 17 BauNVO ist als Orientierungswert eine GFZ von 1,2 für allgemeine Wohngebiete angegeben. Mit einer GFZ von rund 1,8 im WA1 und 1,5 im WA2 wird der Orientierungswert damit überschritten. Überschreitungen der Orientierungswerte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung des § 17 BauNVO sind städtebaulich zu begründen. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind dabei zu berücksichtigen.

Die Überschreitung der Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO wurde entsprechend geprüft und ist aus folgenden städtebaulichen Gründen gerechtfertigt:

Vorrangiges Ziel der Planung ist die Schaffung von dringend benötigtem, insbesondere gefördertem Wohnraum, um einen Beitrag zur Entspannung des angespannten Wohnungsmarktes gemäß § 201a BauGB zu leisten. Das städtebauliche Konzept wurde in einem qualifizierten Verfahren unter Einbeziehung der politischen Gremien und Fachbehörden entwickelt und berücksichtigt die Bebauungsstruktur im Umfeld.

Die erhöhte Geschossflächenzahl ist für die verkehrlich gut erschlossene Lage angemessen und ermöglicht eine effiziente Nutzung der vorhandenen Infrastruktur.

Die geplante Bebauung sieht einen geschlossenen Gebäuderiegel parallel zur U-Bahn-Trasse vor, der zugleich als Lärmschutzriegel dient und gesunde Wohnverhältnisse sichert. Durch die kompakte Bauweise werden hochwertige Innenhöfe und ein zentraler Quartiersplatz als Aufenthalts- und Begegnungsflächen geschaffen, wodurch die Aufenthaltsqualität und die ökologische Funktion des Quartiers gestärkt werden. Die Planung setzt das Prinzip des flächensparenden Bauens um, indem sie die bauliche Nutzung auf bereits erschlossene Siedlungsbereiche konzentriert und die Bebauung von Außenbereichen vermeidet.

Gegenüber der baulichen Dichte im Bestand wird im Neubauvorhaben in WA1 sogar eine geringere GFZ erreicht. Da im Umfeld keine direkt angrenzende Nachbarschaft vorhanden ist, sind erhebliche Beeinträchtigungen der Umgebung nicht zu erwarten. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie Umweltbelange werden durch das Maß der baulichen Nutzung nicht beeinträchtigt.

Die Überschreitung des Orientierungswertes für die GFZ gemäß § 17 BauNVO ist demnach aus städtebaulichen, funktionalen und wohnungspolitischen Gründen gerechtfertigt und entspricht den Zielen einer nachhaltigen, flächensparenden und qualitätsvollen Stadtentwicklung.