„Vertrag für Hamburg“, „Bündnis für das Wohnen“ und „Wohnungsbauprogramm Bezirk Wandsbek“

Im Jahr 2011 haben der Senat und die sieben Hamburger Bezirke sich erstmals mit dem „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ zu einer erheblichen Verstärkung des Wohnungsbaus in Hamburg vereinbart. Senat und Bezirke streben seitdem an, die Zahl der neu genehmigten Wohnungen pro Jahr deutlich zu steigern. Im Jahr 2016 wurde in einer Fortführung des Vertrags die damalige Zielvereinbarung von jährlich 6.000 Wohnungsgenehmigungen auf jährlich 10.000 erhöht.

Am 18. März 2026 haben die Bündnispartner aus Senat, Wohnungswirtschaft und Bezirken die Vereinbarung für die laufende 23. Legislaturperiode der Hamburgischen Bürgerschaft unterzeichnet. Zusätzlich sieht das „Bündnis für das Wohnen“ zwischen der FHH und den wohnungswirtschaftlichen Verbänden Hamburgs vor, 35 Prozent dieser neuen Wohnungen als öffentlich geförderte Wohnungen zu errichten, darunter auch solche für Haushalte mit mittlerem Einkommen.

Um die Wohnungsbauziele zu konkretisieren, schreibt das Bezirksamt jährlich das Wohnungsbauprogramm fort. Das Bezirksamt strebt mit dem in der Bezirksversammlung beschlossenen „Wohnungsbauprogramm Wandsbek 2026“ an, der vertraglichen Zielsetzung von jährlich 1.800 genehmigten Wohnungen nachzukommen. Das Wohnungsbauprogramm soll die weitergehende wohnbauliche Entwicklung des Bezirkes unterstützen. Das Wohnungsbauprogramm 2025 für den Bezirk Wandsbek stellt das Plangebiet unter dem Titel „BFW-Areal, August-Krogmann-Straße/Marie-Bautz-Weg“ als Potenzialfläche für Wohnungsbau mit etwa 450 Wohneinheiten dar.

Kappungsgrenzenverordnung und Mietpreisbegrenzungsverordnung

Der Senat der FHH hat in der Verordnung über die Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhö-hungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) (Kappungsgrenzenverordnung) vom 08. August 2023 festgestellt, dass die ausreichende Ver-sorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Die FHH ist eine Gemeinde im Sinne des § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB in der Fassung der Bekannt-machung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch das Gesetz vom 4. Februar 2026 (BGBl. I S. 33) geändert worden ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 1 Kap-pungsgrenzenVO) und welche einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist (§ 1 Mietpreisbegren-zungsVO). Die Verordnung über die Bestimmung der FHH als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a des BauGB (HmbGVBl. 2021, 530) vom 13. Juli 2021 begründet den Wohnungsbedarf zusätzlich. Diese Verordnung wurde erlassen, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in der gesamten Stadt gefährdet ist.

Verordnungsermächtigung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt

Seit dem 13. Juli 2021 ist die Freie und Hansestadt Hamburg im Sinne des § 201a BauGB (HmbGVBl. 2021, 530) ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die Landesregierungen wurden ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu bestimmen. Ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt - Hamburger Maß

Die Leitlinien formulieren den Handlungsrahmen für ein angemessenes Maß der städtebaulichen Dichte im Sinne einer nachhaltigen und zukunftsorientierten Siedlungsentwicklung. Die Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau hat die Leitlinien im September 2019 beschlossen. Die Leitlinie ist als „städtebauliches Entwicklungskonzept“ im Sinne des § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB im Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen.

Vertrag für Hamburgs Stadtgrün

Im „Vertrag für Hamburgs Stadtgrün“ vom 22. Juni 2021 (Senatsdrucksache 21/01547) verpflichten sich die Hamburger Behörden, die Bezirksämter und die öffentlichen Unternehmen zum Schutz und Weiterentwicklung des Stadtgrüns bei gleichzeitiger Siedlungsentwicklung. Der Vertrag ist Teil der Einigung, die die Bürgerschaft 2019 mit der vom Naturschutzbund Deutschland e.V. NABU initiierten Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“ geschlossen hat (Drucksache 21/16980).

Bei der Entwicklung neuer Wohnquartiere sind gemäß Einigung mit der Volksinitiative (Drs. 21/16980) regelhaft weitere öffentliche Grünanlagen zu schaffen, soweit sie nicht direkt an vorhandenen großen öffentlichen Parkanlagen liegen. Der Bedarf an neuen öffentlichen Grünanlagen ist gemäß den Richtwerten des Landschaftsprogramms zu prüfen. Nachverdichtungen müssen dabei für das Quartier zusammen betrachtet werden, so dass die Schaffung neuer öffentlicher Grünanlagen auch hier geprüft werden muss.

Gründachstrategie und Strategie Grüne Fassaden

Im Rahmen des Planverfahrens ist die beschlossene „Gründachstrategie für Hamburg“ (Drucksache 20/11432) zu berücksichtigen. Ziel der Strategie ist es, eine nachhaltige Flächenentwicklung mit den Zielen der Klimafolgenanpassung und des Klimaschutzes zu verbinden.

Als Ergänzung der Gründachstrategie und Baustein zur Anpassung Hamburgs an den Klimawandel ist im Frühjahr 2024 die „Strategie Grüne Fassaden“ (Drucksache 22/14976) beschlossen worden. Im Planverfahren soll grundsätzlich geprüft werden, ob Fassadenbegrünungen an geeigneten Wänden festgesetzt werden können, um als Baustein des Hamburger Klimaplans und der Qualitätsoffensive Freiraum die positiven Auswirkungen auf das Lokalklima und den Stadtraumumfänglich auszuschöpfen.

Klimaanpassungsstrategie

Die Strategie zur Anpassung Hamburgs an den Klimawandel (Drucksache 22/18165) legt die Ziele und Maßnahmen für die gesamtstädtische Anpassung an den Klimawandel fest. Diese sind, soweit sie städtebauliche Relevanz besitzen, im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen.

Hamburger Klimaplan

Mit der zweiten Fortschreibung des Hamburger Klimaplan (Drucksache 22/12774) setzt der Senat die Klimaziele für Hamburg fest und unterlegt diese mit Maßnahmen. Sofern die Planung von den Zielen und Maßnahmen des Hamburger Klimaplan berührt ist, sind diese im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen.

Für den nordöstlichen Teilbereich des Plangebietes wurde 2022 ein konkurrierendes städtebaulich-freiraumplanerisches Verfahren als Mehrfachbeauftragung ausgelobt. Ziel des Verfahrens war es, für die vorgesehenen unterschiedlichen Wohntypologien sowie ergänzende soziale Nutzungen ein städtebauliches Konzept und eigene Baukörper auf Grundlage rahmengebender Vorgaben zu entwickeln. Gemeinsam mit der Neubebauung im Westen soll das Areal zu einer sozialen Stabilisierung und nachhaltigen Entwicklung im Stadtteil beitragen. Bei dem konkurrierenden Verfahren wurden insgesamt fünf Architekturbüros beteiligt. Auf Grundlage des Siegerentwurfes wurde in Abstimmung mit dem Bezirksamt eine Funktionsplanung ausgearbeitet, die als Grundlage für diesen Bereich des Bebauungsplans Farmsen-Berne 40 (Marie-Bautz-Weg) dient.

Die folgenden fachtechnischen Untersuchungen und Gutachten sind unter anderem im Transparenzportal der Freien- und Hansestadt Hamburg abrufbar. Die maßgeblichen Inhalte der Untersuchungen sind unter den Ziffern 4 und 5 dieser Begründung wiedergegeben.

Bodengutachten

Für das Wohnungsbauvorhaben im nordöstlichen Plangebiet liegt eine Gründungsbeurteilung von Juni 2023 vor.

Vermessung

Für das gesamte Areal wurde im April 2023 eine Vermessung durchgeführt; erfasst wurden unter anderem der Baumbestand, die Geländehöhen, vorhandene Borde und Bestandsgebäude. Im Juli 2024 wurde eine Nachvermessung durchgeführt, um fehlende Bäume entlang der östlichen Plangebietsgrenze sowie den Anschluss an den öffentlichen Weg zu erfassen.

Artenschutzuntersuchung

Für die geplante Wohnbebauung im Nordosten liegt eine Artenschutzuntersuchung mit Stand von April 2023 für Fledermäuse und Brutvögel als Artengruppen vor. Für andere besonders oder streng geschützte Arten wurde im selben Gutachten eine Potenzialanalyse durchgeführt und darauf aufbauend eine artenschutzrechtliche Bewertung erstellt. Die Untersuchung umfasst Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen zur Verhinderung des Eintretens der Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG.

Baumgutachten und -bewertung

Für das Vorhabengebiet sowie die Kindertagesstätte am Swebengrund liegt eine Kartierung des Vegetationsbestandes sowie eine Bewertung der Bäume hinsichtlich ihres Zustands und der Erhaltenswürdigkeit mit Stand von April 2023 vor.

Verkehrstechnische Untersuchung

Für den nordöstlichen Abschnitt des Plangebietes liegt eine verkehrstechnische Untersuchung mit Stand von April 2023 vor. Darin wurde die Verträglichkeit der durch das geplante Wohnungsbauvorhaben erzeugten Mehrverkehre über den Verkehrsknotenpunkt August-Krogmann-Straße und Marie-Bautz-Weg geprüft und bewertet.

Mobilitätskonzept

Zu dem Bebauungsplan und der verkehrstechnischen Untersuchung liegt ein Mobilitätskonzept mit Stand von November 2023 vor. Darin werden verschiedene Mobilitätslösungen für das Plangebiet und seine Umgebung vorgeschlagen. Darüber hinaus wurde im November 2023 ein Dokument zur Ermittlung des Kfz-Stellplatzbedarfes erarbeitet, worin ein Stellplatzschlüssel für das Quartier am Marie-Bautz-Weg hergeleitet wird.

Erschließungskonzept

Für das nördliche Plangebiet liegt für die Straße Marie-Bautz-Weg ab der Abzweigung Anneliese-Tuchel-Weg ein Erschließungskonzept mit Stand von August 2024 vor. Bei der konzeptionellen Planung wurde eine fahrgeometrische Prüfung durchgeführt und der Begegnungsfall zwischen Feuerwehr- und Müllfahrzeug geprüft. Das Konzept umfasst auch die Verortung von Parkständen und Mobilitätsangeboten sowie die Planung eines Geh- und Radweges in Richtung des Hermelinweges.

Schalltechnische Untersuchung

Zur Prüfung der Lärmimmissionsbelastung der neu geplanten Wohngebäude am nördlichen sowie östlichen Plangebietsrand in unmittelbarer Nähe des Bahndamms liegt eine schalltechnische Untersuchung mit Stand von September 2025 vor. Berücksichtigt wurden die durch die U-Bahn-Linie U1 sowie das Betriebswerk der Hochbahn ausgelösten Lärmemissionen.

Erschütterungsgutachten

Für die geplante Wohnbebauung nahe der Bahnlinie wurden Erschütterungen und sekundärer Luftschall durch den Schienenverkehr im April 2023 anhand von durchgeführten Schwingungsmessungen vor Ort untersucht und berechnet.

Landschaftspflegerischer Fachbeitrag

Im Oktober 2024 wurde ein landschaftsplanerischer Fachbeitrag für das gesamte Plangebiet erarbeitet. In diesem wird der Bestand an Flora und Fauna erfasst und bewertet. Es werden Aussagen über die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung auf die einzelnen Schutzgüter getroffen.

Funktionsplanung Städtebau

Eine städtebaulich-freiraumplanerische Funktionsplanung wurde im Oktober 2024 für das Wohngebiet im Nordosten des Plangebietes fertiggestellt und dient als Grundlage für die Festsetzungen des Bebauungsplanes.

Entwässerungskonzept

Für die geplante Neubebauung auf den ehemaligen Flächen des Berufsförderungswerkes wurde im August 2024 ein Entwässerungskonzept erarbeitet.

Energiefachplan

In dem Energiefachplan mit Stand von Juli 2024 wurden verschiedene Ansätze zur Energieversorgung des neu zu entstehenden Quartieres untersucht und gegenübergestellt.