Der Gestaltung der im Plangebiet geplanten Gebäude kommt insbesondere aufgrund ihrer Höhe wie auch ihrer exponierten Lage im Stadtraum eine besondere Bedeutung zu. Der gesamte Gebäudekomplex ist aus verschiedenen Blickwinkeln einsehbar, entwickelt somit unterschiedlichste Sichtbeziehungen mit der Umgebung und zudem eine deutliche Fernwirkung. Der zugrunde liegende architektonische Entwurf sieht die Ausbildung dreier Gebäude vor, die auf unterschiedliche Weise im öffentlichen Raum wahrgenommen werden sollen (siehe städtebauliches Grundkonzept in Kapitel 5). Hierfür sind bedarfsgerechte gestalterische Festsetzungen notwendig. Dies gilt insbesondere, da auch die Dachlandschaft der geplanten Gebäude maßgeblich auf das Ortsbild einwirken kann. So können beispielsweise hohe oder massige Aufbauten störend auf den Gesamteindruck des Ortsbildes wirken und nicht zuletzt eine zusätzliche Verschattung der nachbarlichen Bebauung bewirken.

Da technische Aufbauten in der Regel jedoch unvermeidbar sind, sollen sie zumindest eine gewisse Höhe nicht überschreiten und so dimensioniert und verortet werden, dass sie gestalterisch integriert werden, das Ortsbild insofern nicht beeinträchtigen und keine wesentliche zusätzliche Verschattung der Nachbargebäude sowie der Umgebung auslösen.

Da die Festsetzungen zur Gebäudehöhe technische Aufbauten nicht berücksichtigen, werden für den Nordbaukörper im MK 1.1 sowie den Südbaukörper im MK 2 Festsetzungen zur maximalen Überschreitung der Gebäudehöhe getroffen. Für das im MK 1.2 geplante Stadtregal wird aufgrund der besonderen Gebäudeplanung eine gesonderte Festsetzung aufgenommen. Im Bebauungsplan wird für das MK 1.1 und das MK 2 die folgende Festsetzung getroffen:

• Für Dach- und Technikaufbauten wird festgesetzt:
• In dem mit „MK 1.1“ bezeichneten Teil des Plangebiets ist eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe durch Absturzsicherungen, Dachzugänge und technische Aufbauten (zum Beispiel Treppenhäuser, Fahrstuhlüberfahrten, Lüftungstechnik) um bis zu 2,5 m nur dann zulässig, sofern diese mindestens 1,5 m von der Außenfassade des darunter liegenden Geschosses zurückbleiben.
• In dem mit „MK 2“ bezeichneten Teil des Plangebiets mit der festgesetzten Gebäudehöhe von 41,5 m ist eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe nur durch Absturzsicherungen um bis zu 2,5 m zulässig. Eine Überschreitung der Gebäudehöhe durch Dachaufbauten gemäß Satz 1 ist im mit „MK 2“ bezeichneten Teil des Plangebiets nur im Bereich der festgesetzten Gebäudehöhe von 44,5 m um bis zu 1,4 m zulässig.
• In den mit „MK 1.1“ und „MK 2“ bezeichneten Gebieten sind Rankgerüste oder Pergolen oberhalb der festgesetzten Gebäudehöhe als Gestaltungselement der Dachlandschaften nur dann zulässig, sofern sie eine Höhe von 3,0 m nicht überschreiten. Absturzsicherungen, Rankgerüste und Pergolen sind in den Kerngebieten von der Verpflichtung zum Abrücken von der Gebäudeaußenkante ausgenommen. Dach- und Technikaufbauten sind gruppiert anzuordnen und durch Verkleidungen gestalterisch zusammenzufassen. Technische Aufbauten auf den Dachflächen unterhalb des 18. Vollgeschosses im MK 1.1 sowie auf dem 10. Vollgeschoss im MK 2 sind unzulässig.
• In der mit „(C)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche ist für technische Anlagen zur Belüftung ausnahmsweise eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe nur dann zulässig, sofern sie eine Höhe von 2,2 m nicht überschreiten. Ausgenommen von der Regelung sind Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie. Freistehende Antennenanlagen sind unzulässig.“ (vgl. § 2 Nummern 7.1 bis 7.4 der Verordnung)

Damit eventuelle Dachaufbauten aus der Perspektive der Fußgängerinnen und Fußgänger nicht als dominant wahrgenommen werden können, wird für den überwiegenden Teil des Plangebietes geregelt, dass diese eine maximale Höhe von 2,5 m aufweisen und mind. 1,5 m von der Außenfassade des darunterliegenden Geschosses abzurücken sind. Damit wird die Errichtung von Dach- und Technikaufbauten in Teilbereichen der Dachlandschaft ermöglicht, ohne dass sie aus der Fußwegperspektive zu stark wahrnehmbar sind.

Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept sieht die Ausbildung mehrerer qualitativ nutzbarer Dachterrassen vor. Um diese von Technikaufbauten freizuhalten, ist eine räumliche Konzentration sämtlicher technischer Aufbauten auf den obersten Geschossen erforderlich. Oberhalb des zehnten Vollgeschosses im MK 2 wird ein Staffelgeschoss ausgebildet, das überwiegend die notwendige Gebäudetechnik beinhaltet und darüber hinaus Räumlichkeiten vorsieht, die der gärtnerischen Nutzung der umliegenden Dachflächen dienen. Für eine bedarfsgerechte Errichtung von technischen Dachaufbauten wird eine weitergehende Überschreitungsmöglichkeit für Dachaufbauten in Höhe von maximal 1,4 m eingeräumt. Dieses Maß stellt sicher, dass der technische Betrieb des Gebäudes realisiert werden kann, ohne dass es zu einer Beeinträchtigung des architektonischen Gesamtbilds aus der Perspektive der Fußgängerinnen und Fußgänger kommen kann.

Aufgrund der für die Gestaltung der in Rede stehenden Gebäude ausdrücklich gewünschten Begrünung und ihrer positiven Wirkung hinsichtlich der Aufenthaltsqualität wird für Pergolen und Rankgerüste im Plangebiet eine abweichende Regelung getroffen. Diese sind grundsätzlich oberhalb der festgesetzten Gebäudehöhe bis zu einer Höhe von 3,0 m und ohne Abstand von der äußeren Gebäudekante zulässig und dienen dazu, die Attraktivität der einzelnen Dachflächen zu erhöhen.

Da Absturzsicherungen und Fahrstuhlüberfahrten sowie Dachzugänge für die Wartung der technischen Aufbauten auf den Dachflächen zwingend notwendig sind, werden diese im Rahmen der Festsetzung privilegiert.

Alle technischen Dachaufbauten müssen gruppiert angeordnet und gestalterisch zusammen-gefasst werden, um ihre gestalterische Integration in den Gesamtbaukörper zu gewährleisten. Diese für technische Anlagen definierten Anforderungen sind für Pergolen und Rankgerüste nicht erforderlich, weil sie sich gestalterisch ohnehin in das architektonische Konzept einfügen und eine räumliche Zusammenfassung in Teilen ihrer Funktion widersprechen würde.

Das städtebauliche Konzept sieht vor, die Gebäudekörper so zu gliedern, dass die Nutzung der unterschiedlichen Dachflächen möglich wird. Damit die unteren Dachflächen wie vorgesehen auch als Terrassen und Aufenthaltsflächen genutzt werden können, schließt der Bebauungsplan technische Aufbauten auf allen Dachflächen unterhalb des 18. Vollgeschosses im MK 1.1 und unterhalb des 10. Vollgeschosses im MK 2 aus.

Für die im MK 2 mit „(C)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche wird eine Ausnahme für die Herstellung von technischen Anlagen zur Belüftung aufgenommen, da in diesem Teil des Gebäudes eine Multifunktions- / Sporthalle vorgesehen ist. Der Betrieb der Halle und ihrer Nebenflächen macht eine Luftansaugung sowie Anlagen zur Fortluft erforderlich. Geplant ist die Herstellung zweier Luft-Ansaugungsrohre mit einer maximalen Höhe von 2,2 m innerhalb von begrünten Dachflächen sowie zwei Fortluftanlagen, die als Sitzbank qualitativ und gestalterisch hochwertig hergestellt werden können. Da auf den weiteren unteren Dachflächen keine technischen Anlagen zulässig sind, bleibt der Ausnahmetatbestand gewährleistet.

Durch die Festsetzung wird also einerseits sichergestellt, dass die für den Betrieb erforderlichen v.a. technischen Aufbauten der einzelnen Gebäude auf den obersten Dachflächen bedarfs- und flächengerecht realisiert werden können, während die unteren Dachflächen hierdurch weitgehend freigehalten werden können. Hierdurch kann die gewünschte Aufenthaltsqualität und damit auch die Attraktivität der Gebäude bedeutend gefördert werden.

Die getroffenen Regelungen gelten nicht für auf den Dachflächen vorgesehene Solaranlagen. Damit soll bezugnehmend auf die Verpflichtungen gemäß § 16 HmbKliSchG aus Gründen des Klimaschutzes eine möglichst umfassende Bestückung der Dachfläche mit Solaranlagen auch dann ermöglicht werden, wenn sie aufgrund anderer Dachaufbauten nicht vollständig gruppiert auf dem Dach angeordnet werden können. Der Belang des Klimaschutzes bzw. der emissionsfreien Energiegewinnung bzw. -bereitstellung ist hier höher zu gewichten als das Ziel, zum Schutz des Ortsbildes die Dachaufbauten möglichst gruppiert anzuordnen.

Darüber hinaus wird auf die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhen (OK Attika ab OK Straße) hingewiesen, die für alle Gebäudeteile gilt und somit die Umsetzung der im vorangehenden hochbaulichen Werkstattverfahren intensiv vorabgestimmten städtebaulichen Figur gewährleistet (vgl. Kapitel 5.3.2). Hierdurch wird etwa eine Überschreitung der festgesetzten, als verträglich angesehenen Gebäudehöhen bspw. durch weitere Staffelgeschosse verhindert.

Abweichend von der gestalterischen Festsetzung im MK 1.1 sowie MK 2 sollen auf dem Dach des sog. Stadtregals im MK 1.2 explizit keine Dachaufbauten ermöglicht werden. Grundsätzlich sieht das städtebauliche Konzept im MK 1.2 die Ausbildung eines streng kubischen Baukörpers vor, der durch seine öffentlich zugänglichen Nutzungen maßgeblich für die Adressbildung des geplanten Gebäudeensembles ist. Auf dem Dach des Stadtregals ist die Ausbildung einer offenen Freifläche, idealerweise einer Sportfläche vorgesehen, weshalb im Bebauungsplan geregelt werden soll, dass die als Höchstmaß festgelegte Gebäudehöhe im MK 1.2 für Ballfangzäune und transparente Einfassungen überschritten werden darf. Der Baukörper im MK 1.2 wird im Bebauungsplan mit 7 zulässigen Vollgeschossen und einer höchstens zulässigen Gebäudehöhe von 37 m üNHN festgesetzt. Die hochbauliche Planung sieht aktuell die Herstellung von 6 Vollgeschossen vor. Auf dem obersten Geschoss wird ein Streetballplatz vorgesehen, wofür Ballfangzäune mit einer Höhe von 7,5 m notwendig werden. Um angesichts noch offener Nutzungsbausteine im Stadtregal das Entwicklungspotential im MK 1.2 nicht unnötig langfristig einzuschränken, wird über die höchstzulässige Gebäudehöhe hinaus eine Überschreitungsmöglichkeit von 2,5 m für Ballfangzäune und transparente Einfassungen eingeräumt, sodass auch bei geringfügiger Anpassung der Geschosshöhen bzw. Anzahl der darunter befindlichen Vollgeschosse eine Sportnutzung der Dachfläche realisierbar bleibt. Eine weitere Überschreitungsmöglichkeit über das beschriebene Maß oder die festgesetzten Nutzungszwecke hinaus ist nicht vorgesehen. Der Bebauungsplan nimmt daher die folgende Festsetzung auf:

• In dem mit „MK 1.2“ bezeichneten Teil des Plangebiets ist eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe um bis zu 2,5 m nur für Ballfangzäune und transparente Einfassungen für Sportflächen auf dem Dachgeschoss zulässig.“ (vgl. § 2 Nummer 7.5 der Verordnung)

Das Plangebiet wird durch die innerhalb des Geltungsbereichs bzw. unmittelbar angrenzend gelegenen Straßen – die Spaldingstraße, die Nordkanalstraße, die Albertstraße und die Hammerbrookstraße – erschlossen.

Der Nordbaukörper im MK 1.1 wird einseitig über eine Durchfahrt im mit „(B)“ bezeichneten Bereich der überbaubaren Grundstücksfläche im MK 1.1 (siehe auch Kapitel 5.2.2) von der Spalding- zur Nordkanalstraße erschlossen, wobei von Norden über die Spaldingstraße lediglich die Zufahrt und zur Nordkanalstraße die Ausfahrt erfolgt. Folglich erfolgen Fahrzeugbewegungen innerhalb des MK 1.1 lediglich im Einrichtungsverkehr in Richtung Süden.

Ebenfalls werden die für das MK 1.1 zu erwartenden Lieferverkehre über die Durchfahrt zwischen Spaldingstraße und Nordkanalstraße abgewickelt, so dass eine Inanspruchnahme von öffentlichen Flächen verhindert wird. Seitlich arrondierend zur mittig verlaufenden Durchfahrt durch den Sockel des Neubaukörpers werden hier rund 9 Kfz-Stellplätze ausgebildet. Die Erschließung des Nordbaukörpers für den Radverkehr erfolgt über eine flachgeneigte Rampe, die über einen Zugang im südöstlichen Bereich von der Hammerbrookstraße aus zu erreichen ist. Von der Rampe gelangen die Nutzer in einen Fahrradabstellraum im UG des MK 1.1, worin insgesamt 326 Fahrradstellplätze für Beschäftigte vorgesehen sind.

Das im MK 1.2 befindliche Stadtregal ist fußläufig sowohl aus den Straßenräumen Spaldingstraße und Hammerbrookstraße als auch über den abgesenkten Platzbereich erschlossen. Der Nachweis der PKW- und Fahrradstellplätze erfolgt im Sockelbereich (Pkw) und im UG (Fahrräder) des MK 1.1 sowie im UG des MK 2 (Pkw und Fahrräder).

Der Südbaukörper und die im MK 2 vorgesehene Tiefgarage werden über eine Überfahrt zur Nordkanalstraße verkehrlich erschlossen. Dabei wird für die Tiefgarage eine zweispurige Rampe mit getrennten Fahrbahnen und einem zusätzlich verkehrssicher abgetrennten Weg (Hochbord) für die Erschließung der Fahrradräume für die zukünftigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter im Untergeschoss vorgesehen. In der geplanten Tiefgarage im MK 2 werden insgesamt 95 PKW-Stellplätze und 80 Fahrradstellplätze für Beschäftigte vorgesehen. Die Anlieferung des MK 2 erfolgt über eine Ladezone in der Albertstraße, südlich des dort geplanten Baukörpers. Hierzu wird im betreffenden Bereich ein eingeschränktes Halteverbot vorgesehen.

Für Besucherinnen und Besucher werden in allen Baufeldern insgesamt 206 Fahrradstellplätze ebenerdig auf Straßenniveau hergestellt.

Alle gemäß BPD erforderlichen Nachweise zu den erforderlichen Stellplätzen für Kfz und Fahrräder für Beschäftigte und Besucherinnen und Besucher können demnach erbracht werden. Lediglich bei den KFZ-Stellplätzen wird der gemäß BPD geforderte Nachweis von 105 Kfz-Stellplätzen mit insgesamt 104 hergestellten Stellplätzen im MK 1.1 und MK 2 um einen Stellplatz unterschritten. Die genaue Anzahl der Stellplätze ergibt sich im Bauantragsverfahren, weshalb sich hier noch Änderungen ergeben können. Sollte zu diesem Zeitpunkt immer noch ein Defizit zwischen der herzustellenden Kapazität und den Anforderungen des BPD bestehen und die fehlenden Stellplätze nicht auf dem eigenen Grundstück oder durch Eintragung einer Baulast auf einem Nachbargrundstück nachgewiesen werden, sind die Stellplätze durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages § 49 HBauO abzulösen.

Durch die Nachverdichtung des Plangebiets entstehen insgesamt neue Verkehre. Zur Einschätzung der Auswirkungen der geplanten Vorhaben auf die verkehrliche Situation wird das erwartete Verkehrsaufkommen entsprechend der fachwissenschaftlichen Praxis gutachterlich ermittelt und die verkehrliche Erschließung des Plangebiets geprüft.

Die Erschließung der Baugebiete MK 1.1 und MK 2 erfolgt wie beschrieben jeweils über eine Überfahrt – im Fall von MK 1.1 als „links rein/links raus“, im Fall von MK 2 als „rechts rein/rechts raus“. Vor dem Hintergrund der bereits heute sehr hohen Verkehrsbelastung der angrenzenden Hauptverkehrsstraßen sind die durch das Bauvorhaben zusätzlich entstehenden Neuverkehre als vernachlässigbar einzustufen. Zudem lagen bereits zuvor vergleichbare Nutzungen mit identischer Erschließung vor. Insgesamt sind keine maßgeblichen Auswirkungen auf die Verkehrssituation vor Ort zu erwarten. Es ist davon auszugehen, dass das zu erwartende Verkehrsaufkommen im umliegenden Straßennetz abwickelbar ist und eine ausreichende Erschließungsqualität des Vorhabens gegeben ist.