Für beide Teilgebiete des Kerngebiets wird eine GRZ von 1,0 festgesetzt. Es können somit 100% der Baugebietsflächen versiegelt werden. Dieses Nutzungsmaß ist erforderlich, da andernfalls das dem Bebauungsplan zugrunde liegende Bebauungs- und Freiflächenkonzept nicht umgesetzt werden könnte.

Dabei differenziert der Bebauungsplan nicht, ob es sich um Haupt- oder Nebenanlagen handelt, da dies für die städtebauliche Wirkung unerheblich ist. Ferner wird auch nicht zwischen einer oberirdischen Versiegelung (etwa durch die Platzfläche) und einer Unterbauung (durch die Tiefgarage) unterschieden, weil dies angesichts des festgesetzten Werts von 1,0 zum Beispiel in Bezug auf die Umweltschutzgüter ohne Belang ist.

Das nach § 17 BauNVO als Orientierungswert für Kerngebiete empfohlene Maß der baulichen Nutzung von 1,0 wird damit in Hinblick auf die GRZ ausgeschöpft. Bezugnehmend auf die Auswirkungen auf die Schutzgüter ist zudem die Bestandssituation zu berücksichtigen. Entsprechend ist für die Abwägung zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Plangebiet in der Ausgangssituation um nahezu vollflächig versiegelte Flächen handelt. So kommt es durch die Ausschöpfung des Orientierungswerts nach § 17 BauNVO für die überbaubaren Grundstücksflächen gegenüber der Bestandssituation zu keinen mehr als nur unwesentlichen zusätzlichen Belastungen. Vielmehr führt die vorgesehene Freiflächengestaltung sogar zu einer deutlichen Verbesserung hinsichtlich der Aufenthaltsqualität und der Begrünung der verbleibenden Freiflächen.

Im Plangebiet wird das Maß der baulichen Nutzung neben den Festsetzungen zur GRZ zudem dadurch gesteuert, dass detaillierte Regelungen zu den Gebäudehöhen in Metern über Normalhöhennull (ü. NHN) und zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß getroffen werden. Diese Festsetzungen ermöglichen im Zusammenspiel mit den festgesetzten Baugrenzen die genaue Definition der zuvor intensiv vorabgestimmten Gebäudekubaturen, was angesichts der angestrebten hohen baulichen Dichte erforderlich ist.

Die Festsetzung der jeweils als Höchstmaß zulässigen Zahl der Vollgeschosse erfolgt, um die genaue Nutzungsdichte, die innerhalb des Plangebiets zulässig ist, auf ein städtebaulich verträgliches Maß zu begrenzen. Ergänzend ist im vorliegenden Fall die Festsetzung von als Höchstmaß zulässigen Gebäudehöhen erforderlich, weil angesichts der hohen zulässigen Zahl der Vollgeschosse bereits geringe Unterschiede in den Geschosshöhen erhebliche Auswirkungen auf die Gesamthöhe des Gebäudes haben können und somit die tatsächliche Höhe der Gebäude andernfalls nicht abschließend definiert werden könnte. Durch die Regelung der Gebäudehöhen ist – anders als bei einer Festsetzung zur maximal zulässigen Anzahl der Vollgeschosse – ferner sichergestellt, dass das im Bebauungsplan definierte Maß nicht überschritten wird, indem z.B. Nicht-Vollgeschosse ausgebildet werden.

Die zulässigen Gebäudehöhen ermöglichen jeweils funktionale und großzügige Geschosshöhen, was insbesondere für die gewünschte Erdgeschossnutzung von Bedeutung ist (z. B. für Foyer bzw. Ausstellungs- und Veranstaltungsflächen etc.) und zudem den Ansprüchen an repräsentative Räumlichkeiten entspricht.

Im Folgenden werden die Gebäudehöhen (Oberkante Attika) der geplanten Gebäude in Bezug auf das örtliche Höhenniveau der angrenzenden Straßenräume genannt (OK Straße). Im nördlichen Baufeld MK 1.1 ermöglicht der Bebauungsplan westlich des Bahnviadukts ein bis zu 18-geschossiges Hochhaus mit einer Gebäudehöhe von maximal 72,5 m über Normalhöhennull (NHN), was einer Höhe von etwa 69,5 m über Gelände ausgehend von der Höhenlage der Spaldingstraße von 2,98 m üNHN entspricht. Diese Gebäudehöhe darf sich jedoch nicht über die gesamte überbaubare Fläche erstrecken. Der 18-geschossige Gebäudeteil muss – auch um angesichts der Gebäudehöhe ausreichend Abstand zu benachbarten Baufeldern zu wahren – mittig innerhalb des westlich des Bahnviadukts liegenden Teilbereichs des MK 1.1 positioniert werden. In Richtung Straßenraum reduzieren sich sowohl Geschossigkeit als auch Höhe des Baukörpers auf elf Geschosse entlang der Nordkanalstraße bzw. 44,5 m über NHN (was etwa 40,5 m über Gelände ausgehend von der Höhenlage der Nordkanalstraße von 4,03 m üNHN entspricht) und neun Geschosse entlang der Spaldingstraße bzw. 37,5 m über NHN (was etwa 34,5 m über Gelände ausgehend von der Höhenlage der Spaldingstraße von 2,98 m üNHN entspricht). Zum westlichen Nachbarn reduziert sich die Gebäudekubatur entlang der südlichen Zweidrittel der Baufeldtiefe wiederum auf sechs Vollgeschosse bzw. 27 m über NHN (was etwa 23,0 m über Gelände ausgehend von der Höhenlage der Nordkanalstraße von 4,03 m üNHN entspricht). Im Zusammenspiel mit der ausgewiesenen überbaubaren Fläche ummanteln die beiden straßenparallel angeordneten, etwas niedrigeren Baukörper jeweils eine Gebäudeecke des 18-geschossigen Gebäudeteils. Insgesamt entsteht so eine spannungsreiche und markante, für die späteren Nutzer des Gebäudekomplexes identitätsstiftende Gebäudekubatur, die den langgestreckten Bebauungszusammenhang im Baublock zwischen Spalding- und Nordkanalstraße nach Osten am Bahnviadukt prägnant abschließt. Zugleich wird ein angemessener städtebaulicher Übergang zur lediglich fünf- bzw. sechsgeschossigen Bestandsbebauung westlich des Plangebiets ausgebildet, und es werden zu große Maßstabssprünge vermieden. Durch den Versatz in Grundriss- und Höhenentwicklung entstehen zudem insgesamt drei Terrassen mit Blick auf den Stadtteil, die Elbe und die Hamburger City.

Südlich der Nordkanalstraße, im MK 2, ist auf einem Großteil der überbaubaren Fläche ein bis zu elf Vollgeschosse aufweisender Baukörper mit einer Gebäudehöhe von 44,5 m (was etwa 40,5 m über Gelände ausgehend von der Höhenlage der Nordkanalstraße von 4,03 m entspricht) zulässig. Oberhalb des zehnten Vollgeschosses sieht der Südbaukörper dabei ein Nichtvollgeschoss gemäß § 2 Abs. 6 HBauO vor, das mit einer Grundfläche von rund 450 m2 weniger als zwei Drittel der Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses (rund 1.065 m2) aufweist und damit aus der Perspektive der Fußgängerinnen und Fußgänger nicht wahrnehmbar sein sollte. Anders als im nördlichen Baufeld muss und soll dieser Baukörper nicht zu den benachbarten Straßenverkehrsflächen hin abgestaffelt werden. Auf diese Art und Weise soll bewusst ein Kontrast zu dem in seiner Kubatur stärker gegliederten Baukörper nördlich der Nordkanalstraße geschaffen werden. Für das südliche Baufeld entsteht so ein Gebäude mit kräftigerer Kubatur, das sich jedoch gegenüber dem nördlich benachbarten Gebäude hinsichtlich der Gebäudehöhe zurücknimmt und dabei an die Gebäudehöhe des westlich angrenzenden Bestandsbaukörpers angleicht. Aufgrund der deutlich geringeren Höhe des im MK 2 zulässigen Hochhauses im Vergleich zum Nordbaukörper im MK 1.1 wird die städtebaulich nicht gewünschte Ausbildung einer Torsituation entlang der Nordkanalstraße vermieden. Die vor allem verkehrliche Bedeutung dieser stadtauswärts führenden Einbahnstraße rechtfertigt eine derartige städtebauliche Geste an dieser Stelle nicht.

An das zehngeschossige Hochhaus schließt sich westlich eine überbaubare Fläche an, auf der eine Bebauung mit maximal zwei Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe von 12,5 m über NHN (was etwa 8,5 m über Gelände ausgehend von der Höhenlage der Nordkanalstraße von 4,03 m entspricht) zulässig ist. Diese Gebäudehöhe entspricht exakt dem Maß des Sockelgeschosses des unmittelbar westlich benachbarten im Bestand bereits vorhandenen Gebäudekomplexes, an den mit dem Neubauvorhaben unmittelbar auf der Grundstücksgrenze angebaut werden soll. Somit wird an dieser Stelle zwischen Bestand und Neubau ein sauberer städtebaulicher Anschluss sichergestellt.

Das sogenannte Stadtregal im MK 1.2 östlich des Bahnviadukts wird mit sieben Vollgeschossen und einer Gebäudehöhe von 37 m über NHN (was 34,0 m über Gelände ausgehend von der Höhenlage der Spaldingstraße von 2,98 m entspricht) festgesetzt. Die hochbauliche Planung sieht im MK 1.2 ein Gebäude mit sechs Vollgeschossen vor, einschließlich der Herstellung eines mit Ballfangzäunen eingefassten Streetball-Platzes auf dem Dach. Auf eine langfristig zwingende Festsetzung etwa durch die Festsetzung von sechs Vollgeschossen wird bewusst verzichtet, um im Baufeld perspektivisch ein Entwicklungspotential auch abseits der sportlichen Nutzung der Dachfläche zu ermöglichen. Das Stadtregal nimmt sich damit im Vergleich zu den westlich des Bahnviadukts geplanten Bürogebäuden hinsichtlich der Höhenentwicklung deutlich zurück, stellt aber im Zusammenspiel mit diesen einen höhenmäßig differenziert abgestimmten städtebaulichen Dreiklang her. Die geringere Gebäudehöhe korrespondiert zugleich mit dem kleineren Zuschnitt des Baufeldes, so dass ein in seinen Proportionen harmonischer Baukörper entsteht. Gleichzeitig gilt es herauszustellen, dass von den Ballfangzäunen im vorliegenden städtebaulichen Konzept ausdrücklich keine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht, so dass die Zäune nicht für die Berechnung der Abstandsflächen relevant sind. Sollte künftig allerdings anstatt der Ballfangzäune ein weiteres siebtes Vollgeschoss hergestellt werden, so ist dieses zusätzliche Vollgeschoss in der Abstandsflächenberechnung zu berücksichtigen. Daher wird der Berechnung der abweichenden Abstandsflächenmaße das höchst zulässige Maß zugrunde gelegt, das im Bebauungsplan festgesetzt ist, auch wenn die konkret geplante Bebauung darunter zurückbleibt (siehe Kapitel 5.4).

Zwischen dem MK 1.1 und MK 1.2 wird für die Plaza eine Höhe baulicher Anlagen von -1 bis +4 m ü. NHN festgesetzt, wodurch eine Absenkung der Platzebene ermöglicht wird (siehe auch Kapitel 5.2.2). Es handelt sich hierbei um eine Sonderregelung zur planungsrechtlichen Sicherung der Realisierbarkeit der Plaza als besonderer baulicher Anlage. Für die östlich des Südbaukörpers im MK 2 gelegene Fläche, für die ebenfalls eine unterirdische Baugrenze festgesetzt ist, wird auf eine zusätzliche Maßfestsetzung verzichtet. Stattdessen definiert die dort festgesetzte unterirdische Baugrenze ausreichend, dass bauliche Anlagen in diesem Bereich ausschließlich unterirdisch zulässig sind.

Die im Plangebiet möglichen Kubaturen führen insgesamt zu einer ortsangemessenen städtebaulichen Körnung und ausgewogenen Gebäudeproportionen. Die im Plangebiet zulässigen Baukörper spiegeln mit ihren unterschiedlichen Höhen und Geschossigkeiten das diesbezügliche Spektrum an umliegenden Gebäudehöhen wider und wirken als verbindendes Element zwischen der überwiegend sechsgeschossigen Umgebungsbebauung und der durch Hochhäuser geprägten Bebauung am Berliner Tor und am westlichen Ende der Nordkanalstraße. Während sich der südliche Baukörper beruhigend in die Umgebung integriert, erhebt sich der mittlere Baukörper des nördlichen Gebäudes als einziger aus der Struktur der umliegenden Höhen und markiert in dieser spezifischen zentraler Lage im Stadtteil, im Kreuzungsbereich der Straßen Spaldingstraße und Hammerbrookstraße und im Bogen des prägnanten S-Bahn-Viadukts selbstbewusst einen moderaten städtebaulichen Akzent.

Durch die Regelung des Bebauungsplans können in beiden Baugebietsfeldern sehr hohe Baumassen realisiert werden. Der Bebauungsplan trifft keine Festsetzungen zur Geschossflächenzahl (GFZ). Faktisch lässt sich im MK 1.1 eine GFZ von rund 9,01, im MK 1.2 eine GFZ von rund 2,75 und im MK 2 eine GFZ von rund 5,82 erzielen. Der durch § 17 BauNVO definierte Orientierungswert von 3,0 in Kerngebieten wird somit außer im MK 1.2, wo der Wert unterschritten wird, deutlich überschritten.

Mit den im MK 1.1 und MK 2 erzielten GFZ-Werten wird den Vorgaben des „Hamburger Maßes“ entsprochen, das vorsieht, die bauplanungsrechtlichen Orientierungswerte nach Möglichkeit auszuschöpfen oder - sofern dies städtebaulich vertretbar erscheint – diese zu überschreiten. Damit wird das Ziel verfolgt, insbesondere in zentralen Lagen mit hoher städtebaulicher und funktionaler Bedeutung eine intensive Nutzung zu ermöglichen. Die hohe bauliche Ausnutzung in diesen Teilbereichen trägt zur städtischen Nachverdichtung und zur effizienten Nutzung zentraler Flächen im Stadtteil bei (siehe Kapitel 3.3.1).

Im MK 1.2 wird der Orientierungswert mit einer rechnerischen GFZ von 2,75 leicht unterschritten. Dies ist städtebaulich begründet: Das sogenannte „Stadtregal“ nimmt sich als Sonderbaukörper im Vergleich zu den westlich des Bahnviadukts geplanten Bürogebäuden hinsichtlich der Höhenentwicklung bewusst zurück. Im Zusammenspiel mit diesen bildet es jedoch einen höhenmäßig differenzierten und gestalterisch abgestimmten städtebaulichen Dreiklang. Die geringere Gebäudehöhe steht im Einklang mit dem kleineren Zuschnitt des Baufeldes, das durch das Bahnviadukt vom restlichen Baufeld MK 1.1 getrennt wird, und führt zu einem in seinen Proportionen ausgewogenen und harmonischen Baukörper. Trotz der geringeren baulichen Dichte leistet der Bereich damit einen eigenständigen und wichtigen Beitrag zur Gesamtkomposition des Plangebiets. Bei einer gemeinsamen Betrachtung der rechnerisch möglichen GFZ beider Baufelder MK 1.1 und MK 1.2 würde sich eine GFZ von rund 7,6 ergeben, so dass in der Summe nach wie vor den Zielsetzungen des „Hamburger Maßes“ entsprochen werden kann.

Mit der Novellierung des BauGB und der BauNVO in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Juni 2021 („Baulandmobilisierungsgesetz“) hat der Gesetzgeber auch die bisher geltenden Dichteobergrenzen aus dem ehemaligen § 17 Absatz 1 der vormals geltenden BauNVO für die GFZ durch die weniger starren Orientierungswerte für Obergrenzen verändert. Gleichzeitig wurde das Erfordernis ausgleichender Umstände oder Maßnahmen bei einer Überschreitung dieser ehemaligen Obergrenzen nach § 17 Absatz 2 der vormals geltenden BauNVO ersatzlos gestrichen. Gleichwohl sollen die maßgebenden Aspekte, die bei der Abwägung der Überschreitung der Orientierungswerte berücksichtigt wurden, nachfolgend beschrieben werden, um sicherzustellen, dass gesunde Arbeitsverhältnisse gewahrt werden.

Städtebauliche Gründe für die erhöhten GFZ-Werte

Die hohen GFZ-Werte resultieren aus dem im vorangegangenen Wettbewerbsverfahren insbesondere auch mit Blick auf das Erfordernis des Einfügens in die bauliche Umgebung intensiv vorabgestimmten Bebauungskonzept. Ziel ist sowohl das Anknüpfen an die im bestehenden Baublock gebietsprägenden Bestandskubaturen als auch eine diesem spezifischen Standort gerecht werdende Akzentuierung in der Kubatur der Neubaukörper, zwecks Schaffung einer spannenden und für den Standort bereichernden Adresse. Aus folgenden Gründen kann das Umweltschutzziel gemäß § 1a Absatz 2 BauGB zur „Entwicklung der Gemeinde insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen“ erreicht werden:

• Die hohe Dichte ist städtebaulich gerechtfertigt, um die bauliche Nutzung in einem bereits gut erschlossenen und mit Infrastruktur versorgten Bereich zu konzentrieren. Die räumliche Konzentration der Baukörper soll eine möglichst flächensparsame Entwicklung bewirken, die auch aus gesamtstädtischer Sicht erstrebenswert ist, um die bauliche Nutzung von unversiegelten Freiflächen im Außenbereich möglichst zu vermeiden und einen schonenden Umgang mit Grund und Boden gemäß § 1a Absatz 2 BauGB sicherzustellen.
• Die hohe Dichte ist ferner aus städtebaulichen Gründen erforderlich, um das zugrunde liegende planerische Konzept mit einer besonderen Adressierung durch einen markanten Städtebau an diesem stadträumlich hochzentralen Standort umzusetzen und damit den vorhandenen Leitzielen der Freien und Hansestadt Hamburg zu entsprechen (siehe insb. „Hamburger Maß“ sowie „Hammerbrook 2020+“; siehe Kapitel 3.3.1 und 3.3.2).
• Es handelt sich um eine zentrumsnahe Lage mit gleichzeitig besonderer Lagegunst an Ein- und Ausfallstraßen und in der Nähe einer S-Bahnstation, in der verdichtete Bauformen städtebaulich angemessen und erforderlich sind. Es ist explizites Ziel von Funktions- und Bebauungsplanung, an diesem Standort eine verdichtete, urbane Bebauung zu entwickeln. Es ist des Weiteren gewünscht, an dem Standort ein Vorhaben zu realisieren, das die im Plangebiet und im näheren Umfeld bereits vorhandene Dichte aufgreift und zudem am nördlichen Ende der Hammerbrookstraße einen moderaten hochbaulichen Akzent setzt.
• Die festgesetzten Dichteparameter gewährleisten ein ortsbildverträgliches Einfügen des neuen Quartiers in die unmittelbar angrenzende, teilweise ebenfalls sehr dichte Bebauung.

Prüfung von Auswirkungen

Durch die im Vergleich zu den Orientierungswerten des § 17 BauNVO ermöglichten Dichtewerten kommt es im Plangebiet zu Auswirkungen auf die in die Abwägung einzustellenden Umweltbelange. Entsprechende Auswirkungen sind jedoch auch bei einer den Orientierungswerten nach § 17 BauNVO entsprechenden Bebauung dem Grundsatz nach zu unterstellen. Im Rahmen der Bauleitplanung müssen daher nur jene Auswirkungen betrachtet werden, die Folge der zusätzlichen Überschreitung sind.

Die Überschreitung des Orientierungswerts nach § 17 BauNVO bedeutet in Bezug auf die GFZ insbesondere eine höhere bauliche Dichte als in der BauNVO vorgesehen. Daraus folgt:

• Als positive Auswirkung der erhöhten GFZ-Werte ist für das MK 1.1 und MK 2 die Möglichkeit für die Realisierung der gewünschte urbane Bebauungsstruktur zu nennen, die das Stadtbild weiterentwickelt und dem Standort angemessenen ist. Sie wäre unter Einhaltung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO in der angestrebten Form nicht realisierbar.
• Die festgesetzten GFZ-Werte ermöglichen den Zielen der Wirtschaftsförderung der FHH entsprechend mehr Büro- bzw. gewerbliche Nutzflächen an einem dafür geeigneten Standort. Diese wären bei einer dem Orientierungswert der BauNVO entsprechenden Bebauung in der Quantität nicht möglich.
• Durch die im Vergleich zu den Orientierungswerten der BauNVO im Plangebiet vorgesehene höhere bauliche Dichte ist - aufgrund der größeren Zahl von Büroflächen - auch mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen zu rechnen. Es kommt somit zwar zu einer Erhöhung der Verkehrslärmbelastung und zu einem vermehrten Ausstoß von Luftschadstoffen, der jedoch vor dem Hintergrund der bestehenden Belastungssituation zu vernachlässigen ist (siehe Kapitel 5.9.1 und 5.9.5).
• Durch die zusätzliche Baumasse kann es zu Auswirkungen auf das Klima kommen. Durch die große Baumasse, die als Wärmespeicher wirkt, wird die Aufheizung des Stadtraums gefördert. Das Plangebiet stellt aber auch in der Bestandssituation bereits stadtklimatisch einen Belastungsraum dar.
• Durch die Überschreitung der Orientierungswerte kommt es im Bereich MK 1.1, MK 1.2 und MK 2 zu folgenden Unterschreitungen der Abstandsflächen nach § 6 Abs. 2 HBauO (eine detaillierte Abwägung findet sich in Kapitel 5.4).
• Im MK 1.1 kommt es zu Unterschreitungen an den folgenden Fassaden, die in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichnet sind:
• an zwei der nach Norden gerichteten Fassaden (Fassade 1 und Fassade 2) resultieren Überschreitungen der Straßenmitte der Spaldingstraße,
• an zwei der nach Osten gerichteten Fassaden (Fassade 3 und Fassade 4) resultieren Überlagerungen mit den Abstandsflächen des östlich geplanten Baukörpers im MK 1.2 (Stadtregal),
• an zwei nach Süden gerichteten Fassaden (Fassade 5 und Fassade 6) resultieren Überschreitungen der Straßenmitte der Nordkanalstraße sowie Überlagerungen mit den Abstandsflächen des südlich geplanten Baukörpers im MK 2 (Südbaukörper)
• sowie an zwei nach Westen gerichteten Fassade (Fassade 7 und Fassade 8) resultieren Überlagerungen der Abstandsflächen mit dem westlich angrenzenden Bestandsgebäude (Spaldingstraße 130-136).
• Im MK 1.2 kommt es zu Unterschreitungen an den folgenden Fassaden, die in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichnet sind:
• an der nach Norden gerichteten Fassaden (Fassade 9) resultiert eine geringfügige Überschreitung der Straßenmitte der Spaldingstraße,
• sowie an der nach Westen gerichteten Fassaden (Fassade 10) resultiert eine Überlagerung mit den Abstandsflächen des westlich geplanten Baukörpers im MK 1.1 (Nordbaukörper),
• Im MK 2 kommt es zu Unterschreitungen an den folgenden Fassaden, die in der Planzeichnung entsprechend gekennzeichnet sind:
• an der nach Norden gerichteten Fassaden (Fassade 11) resultiert eine geringfügige Überschreitung der Straßenmitte der Nordkanalstraße,
• an der nach Süden gerichteten Fassaden (Fassade 12) resultiert eine Überschreitung der Straßenmitte der Albertstraße,
• sowie an der nach Westen gerichteten Fassaden (Fassade 13) resultiert eine Überlagerung der Abstandsflächen des geplanten Südbaukörpers mit dem westlich angrenzenden Bestandsgebäude (Nordkanalstraße 28-30).
• Die hohe bauliche Dichte führt in folgenden Bereichen zu Einschränkungen der Besonnung und Belichtung (Eine detaillierte Darstellung findet sich in Kapitel 5.9.2).
• Betroffen sind die Grundstücke nördlich der Spaldingstraße (Spaldingstraße 105 und 107), auf denen derzeit eine Autowaschanlage und eine Tankstelle bestehen. Bei einer künftig möglichen Neubebauung mit einem dreigeschossigen zeilenartigen Baukörper gemäß dem geltenden Planrecht würde dessen Südfassade teilweise durch die neue Bebauung im Plangebiet verschattet.
• An den Ostfassaden der angrenzenden Bestandsgebäude (Spaldingstraße 130-136 und Nordkanalstraße 28-30), die sich unmittelbar westlich der geplanten nördlichen und südlichen Baukörper im MK 1.1 sowie MK 2 befinden. Diese Fassaden erfahren vor allem in den Wintermonaten eine Verschattung durch die neuen Hochbauten.
• An der Westfassade des südwestlich der Hammerbrookstraße liegenden Baukörpers (Hammerbrookstraße 37) sind geringfügige Abnahme der Besonnungszeiten festzustellen.
• Auch innerhalb der geplanten Neubauten kommt es zu reduzierten Besonnungswerten. Beim Nordbaukörper betrifft dies insbesondere die nordöstlichen Fassadenbereiche, die teilweise durch Eigenverschattung beeinträchtigt werden.
• Im MK 1.1 kann es aufgrund der durch die GFZ ermöglichten Gebäudehöhe über 40 m (siehe Kapitel 5.3.2) zu einer Tötung oder Verletzung von Vögeln durch Kollisionen mit transparentem Material an den Fassaden kommen (siehe Kapitel 5.12.4).

Prüfung der Wahrung gesunder Arbeitsverhältnisse

Da im Plangebiet keine Wohnnutzung geplant ist, muss in erster Linie geprüft werden, inwiefern durch die Auswirkungen der erhöhten baulichen Dichte eine Beeinträchtigung gesunder Arbeitsverhältnisse hervorgerufen werden könnte. Von einer Beeinträchtigung ist dabei erst dann auszugehen, wenn die Arbeitsverhältnisse spürbar im negativen Sinne betroffen sind. Unter gesundheitlichen Aspekten muss dabei die Grenze zum städtebaulichen Missstand gemäß § 136 Absatz 2 Satz 2 Nr. 1 in Verbindung mit Absatz 3 BauGB erreicht oder überschritten werden. Dies ist im Plangebiet nicht zu befürchten, denn trotz der Überschreitung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO sind im Plangebiet durch folgende Umstände oder Maßnahmen eindeutig gesunde Arbeitsverhältnisse sichergestellt:

• Der Entwurf stellt das Ergebnis eines zweiphasigen, hochbaulichen Werkstattverfahrens mit städtebaulich-freiraumplanerischem Ideenteil dar (siehe Kapitel 3.3.3). In Bezug auf die gewollte städtebauliche Dichte ist zu berücksichtigen, dass diese durch eine ebenso intensiv abgestimmte Freiraumplanung begleitet wird. So soll im MK 1.2 zwischen Hochhaus und „Stadtregal“ eine lärmgeschützte Plaza mit hochwertiger Gestaltung und urban geprägter Grünausstattung angelegt werden, die eine hochwertige Aufenthaltsmöglichkeit in Pausenzeiten bieten soll. Zudem ist eine Vielzahl an hochwertigen Dachterrassen auf allen drei Baukörper geplant, die die Aufenthaltsqualität im Plangebiet maßgeblich erhöhen, neue Nutzungszwecke ermöglichen (z.B. Urban Gardening auf dem Südbaukörper und Sportzwecke auf dem Stadtregal) und damit einen qualitativen Ausgleich für die städtebauliche Dichte am Standort darstellen – dies insbesondere vor dem Hintergrund des heutigen Istzustands, der bislang keinerlei Aufenthaltsqualität bietet.
• Indem die Stellplätze in einer Tiefgarage untergebracht werden, wird die Aufenthaltsqualität in der Plaza zusätzlich gefördert bzw. sichergestellt.
• Ferner befindet sich das Plangebiet in der Nähe zum Mittelkanal mit seiner westlich der Hammerbrookstraße hochwertig gestalteten Uferpromenade. Auch dieser Bereich bietet eine hohe Aufenthaltsqualität und kann als Ausgleich für die hohe bauliche Dichte des Plangebiets dienen.
• Zudem werden das Plangebiet und dessen Umfeld auch nach Durchführung der Planung durch ein relativ konfliktfreies Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen geprägt sein. Negative Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch etwa im Zuge einer verstärkten Mischung von Wohnen und Arbeiten sind nicht zu erwarten. So wird es durch die erhöhte GFZ zu keiner Beeinträchtigung von Wohnnutzungen im Umfeld kommen. Eine Ausnahme bildet hier eine westlich an das Plangebiet angrenzende leerstehende Bestandswohnung in der Spaldingstraße 130a. Hier werden im Zuge der Planrealisierung deutliche Abnahmen der Tageslichtversorgung erreicht. Im Rahmen des städtebaulichen Vertrags wird jedoch die Umsetzung von Maßnahmen sichergestellt, die eine verbesserte Tageslichtversorgung und damit weiterhin gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten (siehe unten und Kapitel 5.9.2).
• Die Unterschreitung bzw. Überlappung von Abstandsflächen wurden im Detail betrachtet. Anhand der auf Grundlage des städtebaulichen Konzepts festgesetzten Baugrenzen und den Festsetzungen zu Geschossigkeiten und Gebäudehöhen kann in Verbindung mit der Festsetzung zum abweichenden Abstandsflächenmaß und der damit verbundenen städtebaulichen Abwägung sichergestellt werden, dass sich die Abstandsflächenunterschreitungen auf Situationen beschränken, in denen eine Gefährdung gesunder Arbeitsverhältnisse ausgeschlossen werden kann bzw. ihnen mit zusätzlichen Maßnahmen begegnet werden kann (siehe Kapitel 5.4 und 5.9.2).
• In Bezug auf die Besonnung der Gebäude im Plangebiet wurde ein Gutachten erstellt, das mögliche Defizite bei der Besonnung bzw. Verschattung klar definiert und entsprechende Maßnahmen zur Verbesserung der Situation formuliert, die dann wiederum planungsrechtlich festgesetzt oder im städtebaulichen Vertrag verbindlich geregelt werden (siehe Kapitel 5.9.2).
• Innerhalb des Plangebiets wird der Verschattung begegnet, in dem die geplanten Gebäude so angeordnet werden, dass trotz hoher Dichte möglichst gute Lichtverhältnisse für den öffentlichen Raum und die Fassaden der im Plangebiet verorteten Neubauten entstehen. Ausreichende Abstände zwischen den Baukörpern unterstützen dies. Zudem sind großzügige Fensterflächen für eine höhere Tageslichtausbeute vorgesehen. Falls die natürliche Belichtung nicht ausreicht, wird der Einsatz hochwertiger künstlicher Beleuchtung vorgesehen. Zusätzlich werden hochwertige Außenflächen wie begrünte Dachterrassen, durchlässige Erdgeschosszonen und die zentrale Plaza gestaltet, um attraktive Aufenthaltsbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität rund um und auf den Baukörpern zu schaffen. Diese Flächen dienen nicht nur der Erholung und Begegnung, sondern tragen zugleich zur besseren Belichtung, Luftzirkulation und zur funktionalen Aufwertung des gesamten städtebaulichen Umfelds bei.
• Außerhalb des Plangebiets sind vor allem die westlich angrenzenden Bestandsgebäude durch die Planung im Bebauungsplan beeinträchtigt. Westlich des Nordbaukörpers wird eine Bestandswohnung verschattet. Im Rahmen des Städtebaulichen Vertrags sowie einer diesem angehängten bereits abgeschlossenen nachbarschaftlichen Vereinbarung werden bauliche Maßnahmen zur Erhöhung der Belichtung der Bestandswohnung im Planfall vorgesehen. Das Bestandsgebäude westlich des Südbaukörpers, das durch eine Abnahme der Besonnung durch die Planung betroffen ist, wurde ebenfalls genau geprüft. Zur Begegnung der Verschattung rückt der Südbaukörper von der Grundstücksgrenze ab und schafft so einen Abstand von rund 7 m zwischen den aufgehenden Geschossen der Gebäude. Zwar sind an der Ostseite des betroffenen Bestandsgebäudes lediglich Korridorfenster einer Büronutzung betroffen, allerdings wurde auch hier bereits eine nachbarschaftliche Vereinbarung mit den betroffenen Grundstückeigentümern geschlossen. Eine weitere Verschattung kann am östlich des Südbaukörpers und der Hammerbrookstraße bestehenden Gebäudes im EG festgestellt werden. Da es sich hier um den Eingangsbereich einer Hotelnutzung handelt, die Verschattung durch das Plangebiet nur geringfügig erhöht wird und die Abstandsflächen zu diesem Gebäude ausnahmslos eingehalten werden, wird diese Verschattung als zumutbar bewertet.
• Ferner ist zu berücksichtigen, dass für die im Plangebiet verfolgten Neubauten ein hochwertiger Ausbaustandard verfolgt wird, sodass diesbezüglich deutliche Optimierungen gegenüber den Arbeitsverhältnissen in den aktuell vorhandenen Bestandsgebäuden zu erwarten sind. So ist davon auszugehen, dass die Qualität der Materialen, der Energieversorgung sowie der Aufenthaltsqualität innerhalb der geplanten Büroräume deutlich über dem Standard der bisherigen Bebauung liegen. Nicht zuletzt werden alle gesetzlichen Standards des Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfüllt.
• Aspekte wie Belastungen durch Erschütterungen, Geruchsimmissionen, Luftschadstoffe oder zu geringe Sozialabstände sind im vorliegenden Fall unproblematisch oder können durch Festsetzungen einem Ausgleich zugeführt werden. So wird mit einer Lärmschutzfestsetzung auf die vorhandenen Lärmimmissionen reagiert (siehe Kapitel 5.9.1), um gesunde Arbeitsverhältnisse sicherstellen zu können. Aufgrund der Abstandsflächenunterschreitungen wurden die Besonnung und Verschattung im Zuge des Planverfahrens geprüft und Maßnahmen ergriffen, die dazu dienen, die Tageslichtversorgung mithilfe passender Grundrisse bestmöglich auszunutzen sowie die Belichtung in umliegenden Gebäuden durch bauliche Maßnahmen zu verbessern (siehe oben; siehe Kapitel 5.4 und 5.9.2). Es wurden außerdem die Erschütterungen durch die nahe Bahnlinie und das das Plangebiet durchquerende Bahnviadukt geprüft und als unbedenklich eingestuft (siehe Kapitel 5.9.3) Außerdem wird aufgrund der vorhandenen Bodenverhältnisse eine Festsetzung zu Gassicherungsmaßnahmen aufgenommen, damit auch diesbezüglich gesunde Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden können (siehe Kapitel 5.9.4). Auch aus den Luftschadstoffuntersuchung sind keine Erkenntnisse entstanden, die der Umsetzung der Planung im Plangebiet entgegenstehen (siehe Kapitel 5.9.5).

Unter Berücksichtigung der beschriebenen ausgleichenden Umstände und Maßnahmen werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse durch die Überschreitung der in § 17 BauNVO festgelegten Orientierungswerte für die GFZ im Ergebnis nicht beeinträchtigt. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sowie die Regelungen im begleitenden städtebaulichen Vertrag ermöglichen unter anderem die gemäß „Hamburger Maß“ angestrebte, städtebaulich verträgliche Überschreitung der Orientierungswerte. Dadurch ist sichergestellt, dass durch die Planung weder im Plangebiet noch im umliegenden Stadtraum unzumutbare städtebauliche oder funktionale Zustände entstehen.

Prüfung möglicher nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt

Es können folgende nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt entstehen, da eine höhere und dichtere Bebauung etwa zu einer erhöhten klimatischen Belastung durch verstärkte Wärmeentwicklung führen könnte:

• Durch die hohe bauliche Ausnutzung könnten unter anderem Belange der Entwässerung des Plangebiets sowie des städtebaulichen Umfelds negativ beeinträchtigt werden. Im Verfahren wurde daher ein Entwässerungskonzept abgestimmt, dessen Ergebnisse zwecks Sicherung der Entwässerung im Planverfahren berücksichtigt werden.
• Durch die Gebäudehöhe im MK 1.1 könnten negative Auswirkungen auf vorhandene Vögel entstehen. Im Bebauungsplan wird daher eine Festsetzung aufgenommen, die eine potenzielle Gefährdung von Vögeln durch Kollisionen mit transparentem Material mindern soll. Zusätzlich wird eine insektenfreundliche Beleuchtung festgesetzt.
• Mögliche klimatische Konsequenzen der erhöhten baulichen Dichte könnten zudem Hitzeinsel-Effekte in besonders verdichteten und versiegelten Stadträumen sein. Das Plangebiet ist im Bestand bereits nahezu vollständig versiegelt. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens und des vorangehenden hochbaulichen Werkstattverfahrens mit städtebaulich-freiraumplanerischem Ideenteil wurde nicht zuletzt die Entwicklung hochwertiger Freiräume berücksichtigt, über die trotz intensiver baulicher Nutzung die kompensierende Ausbildung intensiv und extensiv begrünter Außenanlagen verfolgt wird. Die Begrünungsfestsetzungen und die entsprechenden Regelungen des städtebaulichen Vertrags sichern die Umsetzung der freiraumplanerischen Inhalte dauerhaft ab.
• Durch die Realisierung der Planung wird es zur Ausbildung neuer baulicher Hochpunkte und damit zu Auswirkungen auf das Stadt- und Landschaftsbild kommen. Diese sind jedoch ausdrücklich gewünscht (siehe unter anderem Kapitel 3.3.3 und 5.3.2) und nach eingehender Prüfung mit dem Stadt- und Landschaftsbild vereinbar.
• Aspekte wie Belastungen durch Erschütterungen, Geruchsimmissionen, Luftschadstoffe oder zu geringe Sozialabstände sind im vorliegenden Fall unproblematisch oder können durch Festsetzungen einem Ausgleich zugeführt werden (siehe zuvor).

Unter Berücksichtigung der beschriebenen ausgleichenden Umstände und Maßnahmen werden im Ergebnis nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden.

Ergebnis

Zusammenfassend wird festgestellt, dass das vorgesehene Dichtemaß zur Realisierung des gewünschten lebendigen Bürostandorts mit ergänzenden öffentlichen Nutzungen und dem angestrebten urbanen Flair erforderlich und angemessen ist. Die mit der Dichte verbundenen Beeinträchtigungen können durch die dargestellten Maßnahmen ausgeglichen werden bzw. sind bereits durch Umstände des Vorhabens selbst oder seiner Umgebung ausgeglichen. Die hohe Dichte ermöglicht eine intensive bauliche Nutzung in einem bereits gut erschlossenen und mit Infrastruktur gut versorgten Bereich. Gleichzeitig gewährleisten die festgesetzten Dichteparameter, dass das Plangebiet als zentraler und besonders bedeutsamer Teil der Stadt wahrgenommen werden kann. Die Dichte unterstützt die Bestrebungen der FHH, schonend mit Grund und Boden umzugehen, indem durch die Konzentration von baulichen Nutzungen auf historisch bereits intensiv vorgenutzten und zudem bereits durch einen Bebauungsplan überplanten Flächen innerhalb des geschlossenen Siedlungsbereichs einer alternativen Inanspruchnahme baulich bisher nicht genutzter Außenbereiche vorgebeugt wird. Ausgleichende Maßnahmen werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans gesichert und durch Regelungen des städtebaulichen Vertrags unterstützt.