Für das Plangebiet liegen konkrete bauliche Entwicklungsabsichten vor, die auf der Grundlage des bislang geltenden Planrechts nicht realisierbar sind (siehe Kapitel 1). Konkret liegt dem Bebauungsplan ein Bebauungskonzept zugrunde, das im Rahmen eines zweiphasigen hochbaulichen Werkstattverfahrens mit städtebaulichem und freiraumplanerischem Ideenteil entwickelt und mit dem ersten Preis prämiert worden ist (siehe Kapitel 3.3.3).

Das städtebauliche Grundkonzept nimmt die heutige Bebauungsstruktur des Umfeldes auf und fügt sich - bei einer Akzentuierung in Form eines Hochpunktes - in der Bauweise, der Höhenentwicklung und der Dichte ein. Anstelle der im Plangebiet derzeit vorhandenen Gebäude und der als Abstellflächen angesichts der zentralen Lage aktuell deutlich untergenutzten Freibereiche sollen im Plangebiet insgesamt drei Neubauten entstehen. Westlich des S-Bahn-Viadukts sind nördlich der Nordkanalstraße ein bis zu achtzehngeschossiges (nachfolgend als „Nordbaukörper“ bezeichnet) und südlich der Nordkanalstraße ein zehn- bis elfgeschossiges Gebäude (nachfolgend als „Südbaukörper“ bezeichnet) geplant. Östlich dieser beiden Hochhäuser und des S-Bahn-Viadukts soll auf der verbleibenden Grundstücksspitze zwischen Spaldingstraße, Hammerbrookstraße und Nordkanalstraße ein Neubaukörper mit bis zu sieben aufgehenden Geschossen entstehen (nachfolgend als „Stadtregal“ bezeichnet). Während die beiden höheren Gebäude in erster Linie Büronutzungen aufnehmen sollen, die im Erdgeschoss – dem sogenannten „urbanen Sockel“ – durch gastronomische, kulturelle und dem Sport dienende Nutzungen ergänzt werden, sind in dem bis zu siebengeschossigen „Stadtregal“ ausschließlich öffentlichkeitswirksame Nutzungen etwa mit Gastronomie, dem Sport dienenden Flächen oder Ausstellungsflächen vorgesehen. Der Südbaukörper soll zudem eine Multifunktionshalle beinhalten.

Die in den Sockelbereichen aller Neubaukörper vorgesehenen, zumindest eingeschränkt öffentlich zugänglichen Nutzungen sollen sich durch Außensitzbereiche sowohl für die Gastronomie als auch die dem Sport dienenden Nutzungen in die umgebenden Freiflächen öffnen. In diesem Interesse wird auf dem nördlichen Baufeld, zwischen dem 18-geschossigen Hochhaus und dem Stadtregal, eine um ein Geschoss abgesenkte sogenannte Plaza eingerichtet, die durch eine hochwertige Außenanlagenplanung, trotz der in den umgebenden Straßenräumen vorhandenen Verkehrsbelastungen, einen attraktiven Freiraum darstellen und eine hohe Aufenthaltsqualität ermöglichen soll. Der abgesenkte Platzbereich dient dabei der Erschließung sowohl des Bürogebäudes als auch des Stadtregals. Anstelle des derzeit durch die umgebenden Verkehrsbelastungen u.a. entlang der Magistralen wenig attraktiven Außenraums soll so ein Ort für Kommunikation, Interaktion und für kulturelle Aktivitäten geschaffen werden.

Alle erforderlichen Stellplätze, Fahrradstellplätze, Müllplätze etc. können innerhalb des Plangebietes oder auf Nachbargrundstücken nachgewiesen werden.

Insgesamt soll im Plangebiet so ein moderner Bürostandort mit hoher Aufenthaltsqualität entstehen. Neben zeitgemäßen und modernen Büroimmobilien sollen im Plangebiet durch Flächenangebote für publikumswirksame Nutzungen (zum Beispiel aus dem kulturellen Bereich) Möglichkeiten zum Austausch unter den Beschäftigten und der Stadtgesellschaft geschaffen werden.

Das vorgesehene Nutzungsspektrum entspricht somit zum einen dem Leitkonzept „Stromaufwärts an Elbe und Bille“, welches für das Plangebiet Potenziale für neues Gewerbe identifiziert hat. Zum anderen erfüllt es die Entwicklungsabsichten des Hamburger Zentrenkonzepts für den Stadtteil Hammerbrook. Demnach soll die Entwicklung des Stadtteils mit dem Schwerpunkt Büronutzung auch zukünftig in Richtung einer stärkeren Mischnutzung unterstützt werden. Neben aktuell abgeschlossenen Wohnungsbauvorhaben im Umfeld des Plangebiets sollen die mit der Planung verfolgten publikumsaffinen Nutzungen zur Erreichung des übergeordneten Ziels beitragen.

Um die zukünftig angestrebte bauliche Nutzung im Plangebiet mit vorwiegender Büronutzung und ergänzenden untergeordneten Nutzungsbausteinen planungsrechtlich zu ermöglichen, wird als Art der baulichen Nutzung für die Bauflächen ein Kerngebiet (MK) gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Zur besseren Zuordnung der einzelnen Festsetzungen, insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung, wird das Kerngebiet in die drei Teilkerngebiete „MK 1.1“ und „MK 1.2“ (nördlich der Nordkanalstraße) sowie „MK 2“ (südlich der Nordkanalstraße) unterteilt.

Gemäß § 7 Absatz 1 BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Die Festsetzung eines Kerngebiets erfolgt für das Plangebiet neben der in unmittelbarer Nachbarschaft und im südwestlichen Randbereich des Plangebiets bereits vorhandenen sowie der angestrebten Nutzungsstruktur auch aufgrund der Lage in der City-Süd. In der weiteren Umgebung des Plangebiets dominieren Büro- und Verwaltungsgebäude, sodass die Festsetzung als Kerngebiet dem bestehenden Gebietscharakter entspricht.

Für die vorwiegend geplante Büronutzung eignet sich das Plangebiet in besonderer Weise aufgrund der exponierten, zentralen und verkehrlich deutlich überdurchschnittlich angebundenen Lage. Die geplanten Nutzungen dienen der weiteren Belebung des Standorts. Das unmittelbare Umfeld, welches insbesondere in westlicher und südlicher Richtung vorwiegend durch ein kerngebietstypisches Nutzungsspektrum, insbesondere jedoch durch Bürogebäude geprägt ist, sowie die sehr gute Anbindung an den ÖPNV passen zu einer Entwicklung in der angestrebten Art und Weise. Durch die festgesetzten Nutzungen reagiert das Gesamtvorhaben auf die bestehende Vorprägung und fügt sich gut in die Nutzungsstruktur der Umgebung ein.

Das Plangebiet eignet sich für eine Büronutzung darüber hinaus, weil an diesem zentralen und überdurchschnittlich gut erschlossenen Standort aufgrund der Strukturierung des Umfelds eine entsprechende Nachfrage erwartet werden kann. Die Lage in der Nähe zur HafenCity, zur Innenstadt und dem beliebten Wohn- und Ausgehviertel St. Georg eröffnet Unternehmen zudem die Möglichkeit, sich in einem ansprechenden Gebäudeensemble angemessen zu präsentieren. Für die geplante Büronutzung eignet sich der Standort ferner, weil er für zukünftige Nutzer und Nutzerinnen aus dem gesamten Stadtgebiet gut zu erreichen ist.

Für die ergänzend vorgesehenen Nutzungen kann einerseits aufgrund der entstehenden Arbeitsplätze eine Nachfrage erwartet werden, andererseits sind aber auch Synergieeffekte mit umliegenden Einrichtungen zu erwarten. So kann davon ausgegangen werden, dass beispielsweise gastronomische Angebote durch die Beschäftigten genutzt werden und – gerade in den Sommermonaten – auch einen positiven Einfluss auf die Belebung des öffentlichen Raums haben werden. Auch kulturelle Angebote können insbesondere von der Nähe zu umliegenden Einrichtungen profitieren. Daher soll das Angebot durch ein Nutzungssegment zum Beispiel aus Ausstellungsflächen und Kultur ergänzt werden. Auch im Plangebiet avisierte Sportnutzungen und -flächen sollen sowohl den vor Ort Beschäftigten als auch dem Stadtteil zugutekommen und insofern Synergieeffekte erzielen. Diese ergänzenden Nutzungen sollen zudem nicht nur im Erdgeschossbereich zu einer Belebung auch außerhalb der Büro- und Geschäftszeiten und damit zur Steigerung der Attraktivität des Standorts beitragen.

Die Realisierung der Büronutzung und der ergänzenden Nutzungsbausteine wird durch Regelungen im städtebaulichen Vertrag sichergestellt. Aus städtebaulichen Gründen sind langfristig und angesichts der unbegrenzten Geltungsdauer eines Bebauungsplans jedoch auch andere in einem Kerngebiet zulässige Nutzungen bzw. eine andere Nutzungsmischung am Standort denkbar. Die Festsetzungen im Bebauungsplan orientieren sich daher an dem auch bei langfristiger Betrachtung städtebaulich sinnvollen und verträglichen Nutzungsspektrum. Gründe für eine deutliche Einschränkung des im Plangebiet zulässigen Nutzungsspektrums bestehen daher nicht. Ein vorrangiges öffentliches Interesse, das auf die unabsehbare Geltungsdauer eine weitere Festsetzung erforderlich macht, ist nicht erkennbar. Hier genießt, angesichts der langen Nutzungsdauer von Immobilien, deren flexible und nachhaltige Nutzbarkeit innerhalb des Kerngebiets im Rahmen der Abwägung ein gewisses Gewicht. Die Festsetzung eines Kerngebiets mit einem breiten Spektrum zulässiger Nutzungen soll auch langfristig eine zeitgemäße Entwicklung des Plangebiets in wirtschaftlich tragfähiger Form ermöglichen und berücksichtigt insofern öffentliche wie auch private Interessen.

Von den obigen Ausführungen werden aus städtebaulichen Gründen nur wenige der in einem Kerngebiet dem Grundsatz nach zulässigen Nutzungen ausgenommen. Sie sollen am Standort nicht entstehen. Der Bebauungsplan setzt daher fest:

„Im Kerngebiet (MK) sind Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie glücksspielorientierte Vergnügungsstätten (zum Beispiel Wettbüros, Spielhallen und ähnliche Einrichtungen), Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, und Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen unzulässig. Ausnahmen für Tankstellen nach § 7 Absatz 3 Nummer 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176 S. 1, 6), werden ausgeschlossen.“ (§ 2 Nummer 1 der Verordnung)

Mit dem Ausschluss von glücksspielorientierten Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie Verkaufsräumen und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, soll eine städtebauliche Fehlentwicklung, die in der Regel mit solchen Einrichtungen einhergeht, verhindert werden. Glücksspielorientierte Vergnügungsstätten, zu denen zum Beispiel Nachtlokale, Diskotheken, Spiel- und Automatenhallen sowie Wettbüros zählen, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist („Sexshops“), erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen, sodass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Dies kann zu einer Verdrängung der gewünschten Nutzungen führen und den angestrebten Gebietscharakter gefährden. Durch die ausgeschlossenen Betriebe könnte zudem eine Beeinträchtigung des Stadtbildes eintreten, wenn sie sich im Erdgeschoss ansiedeln und mit aggressiver Werbung durch Leuchtreklame bei Verzicht auf eine ansprechende Schaufenstergestaltung Kundinnen und Kunden anzuwerben versuchen. Durch diese offensive Werbung würde zudem die Seriosität des Auftritts der Büronutzungen und sich ggf. ansiedelnder Dienstleistungsbetriebe gefährdet.

Da glücksspielorientierten Vergnügungsstätten sowie Bordellen und bordellartigen Betrieben und Sexshops grundsätzlich ein negatives Image anhaftet, können sich nachbarschaftliche Konflikte mit jenen Nutzungsbausteinen ergeben, die aufgrund eines Kunden- und Besucherverkehrs auf ein eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind. Ein Umfeld, in dem gleichwertige Nutzungen von gegenseitigen Synergieeffekten profitieren können, würde somit nicht entstehen bzw. wieder zerstört werden.

Vergnügungsstätten, die nicht dem Glücksspiel dienen, wie Kinos, Festsäle, Diskotheken, Live-Musik- oder Tanzbars können einen Beitrag zur gewünschten Durchmischung und Urbanität des Standorts leisten und sollen daher zulässig sein.

Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie die gewünschte Art der Funktionsmischung bzw. den Gebietscharakter gefährden könnten. Ziel ist die Errichtung eines gestalterisch ansprechenden Bürostandorts mit ergänzenden Nutzungsbausteinen in einem entsprechenden Umfeld, das auch durch hochwertig gestaltete Freiräume geprägt wird. Durch den Ausschluss von flächenverbrauchenden und verkehrsintensiven Tankstellen wird dieses Ziel unterstützt. Tankstellen werden auch deshalb ausgeschlossen, weil sie das Stadtbild deutlich entwerten. Der Ausschluss dieser Nutzung ist auch deshalb erforderlich, weil sich die nördliche Teilfläche des Plangebiets mit ihrer Lage zwischen zwei stark frequentierten Durchgangsstraßen, der Spalding- und der Nordkanalstraße, grundsätzlich sehr gut als Standort für eine Tankstelle anbieten würde, da sie eine gute geschäftliche Grundlage bieten könnte.

Der Ausschluss von Tankstellen ist vertretbar, da unmittelbar nördlich des Plangebiets bereits eine Tankstelle vorhanden und eine diesbezügliche Versorgung am Standort dementsprechend gewährleistet ist. Ausgeschlossen werden der Vollständigkeit halber auch solche Tankstelle, die im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgarage entstehen könnten, da das Bebauungskonzept explizit keine öffentlichen Parkhäuser bzw. Großgaragen vorsieht. Ausdrücklich ausgenommen von diesem Ausschluss sind hingegen Ladesäulen für die E-Mobilität und ähnliche Einrichtungen für alternative Antriebsarten zu Verbrennungsmotoren im Individualverkehr. Dabei wird darauf hingewiesen, dass es sich bei der Ladeinfrastruktur um keine Tankstelle, sondern um einen nicht störenden Gewerbebetrieb im Sinne der BauNVO handelt.

Sowohl die allgemein zulässigen als auch die ausnahmsweise zulässigen Wohnungen gemäß § 7 Abs. 2 Nrn. 6 und 7 BauNVO sowie § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO werden im Plangebiet ausgeschlossen. Neben den im Plangebiet vorgesehenen sehen auch die im Stadtteil Hammerbrook bestehenden Gebäude und Nutzungen vorrangig kerngebietstypische Nutzungen vor. Zwar wird Hammerbrook im Rahmen der übergeordneten Planungen des Bezirksamts Hamburg-Mitte sowie des Leitkonzepts „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ als Potentialraum für die Ansiedlung von Wohnraum und die Vernetzung von Wohn- und Gewerbe-Nutzungen gesehen, allerdings gilt das nicht für das unmittelbare Umfeld des Plangebiets. Die Wohnungsbauentwicklung soll sich dabei vorrangig auf den westlichen Stadtteil von Hammerbrook konzentrieren und gleichzeitig die überörtliche Bedeutung des Bürostandorts (City-Süd) langfristig sichergestellt werden (siehe Kapitel 3.3.1 und 3.3.2). Das vorliegende städtebauliche Konzept vollzieht diese Zielsetzung nach und stellt einen wertvollen Beitrag zur Qualifizierung des Gewerbe- und Bürostandorts Hammerbrook dar. Darüber hinaus werden öffentlichkeitswirksame Nutzungen geschaffen, die die Nutzungsvielfalt an diesem bislang im besagten Sinne eher monofunktionalen Standort stärken. Zusätzlich können aufgrund der prognostizierten Lärmbelastung aus den umliegenden Verkehrstrassen in Verbindung mit den geplanten, sehr großen Gebäudetiefen keine gesunden Wohnverhältnisse sichergestellt werden (siehe auch Kapitel 5.9.1). Eine lärmoptimierte Wohnungsgrundrissgestaltung erscheint hier nicht umsetzbar. Gesunde Arbeitsverhältnisse können hingegen mittels einer Lärmschutzfestsetzung erreicht werden. Der Bebauungsplan setzt in Summe daher in Bezug auf das Wohnen fest:

„Im Kerngebiet (MK) sind die nach § 7 Absatz 2 Nummern 6 und 7 BauNVO zulässigen Wohnungen unzulässig. Ausnahmen für Wohnungen nach § 7 Absatz 3 Nummer 2 BauNVO werden ausgeschlossen.“ (§ 2 Nummer 2 der Verordnung)

Des Weiteren werden im Plangebiet Wohnnutzungen ausgeschlossen, sodass am Standort auch auf größere Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten verzichtet werden muss, da die entsprechenden Angebote wohnortnah entwickelt werden sollen. Zudem ist in unmittelbarer Nachbarschaft innerhalb des Wohnquartiers am Sonninkanal bzw. -park bereits ein solcher großflächiger Nahversorger vorhanden.

Einzelhandelsbetriebe dürfen im Plangebiet nur in einem reduzierten Umfang entstehen. Der Standort liegt außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs und ist somit im Rahmen der Zielsetzungen der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel und des bezirklichen Nahversorgungskonzepts nicht geeignet für größere Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten (siehe auch Kapitel 3.3.1).

Allerdings sollen Einzelhandelsbetriebe nicht vollständig aus dem Spektrum der zulässigen Nutzungen ausgeschlossen werden, da angesichts der Anzahl der entstehenden Büroarbeitsplätze kleine Angebote zum Beispiel für die Versorgung mit Lebensmitteln und Getränken in den Pausenzeiten unabhängig von Gastronomiebetrieben oder auch für den Bürobedarf sinnvoll erscheinen. Denkbar ist zum Beispiel ein kioskähnliches Angebot.

Ebenso sind unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit auch Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten zulässig. Von solchen Betrieben können keine städtebaulichen Fehlentwicklungen ausgehen, da sie zentrale Versorgungsbereiche nicht beeinträchtigen und keinen erheblichen Kundenverkehr erzeugen.

Kleinteilige Läden, die der Nahversorgung der im Plangebiet oder in dessen Umfeld Arbeitenden oder Besuchenden dienen, oder die zulässigen nicht-zentrenrelevanten Einzelhandelsbetriebe sind oberhalb des 1. Obergeschosses ausgeschlossen. Dies dient der Sicherstellung einer funktional und gestalterisch hochwertigen Erdgeschoss- und ersten Obergeschosszone, die öffentlich zugänglich, belebt und nutzerfreundlich ist und somit zur städtebaulichen Qualität sowie zur Attraktivität des öffentlichen Raums beiträgt. Nur durch die Konzentration potenzieller kleinteiliger Einzelhandelsangebote auf die untersten beiden Geschosse kann das städtebauliche Ziel einer aktivierenden Wirkung auf den öffentlichen Raum erreicht werden. Einzelhandelsnutzungen in den Geschossen darüber wären aus städtebaulicher Sicht deutlich weniger sichtbar und würden kaum zur Belebung der Straßenräume beitragen. Zudem würde die Verlagerung solcher Nutzungen in höhergelegene Geschosse zu Nutzungskonkurrenzen mit anderen, für diese Lagen geeigneteren Nutzungen (wie gewerbliche Nutzungen, die kein Einzelhandel darstellen sowie Büros oder Dienstleistungen) führen, was die angestrebte Nutzungsstruktur im Plangebiet beeinträchtigen könnte. Im Plangebiet werden Kerngebiete festgesetzt.

Darüber hinaus steht die zulässige Gliederung von Nutzungen gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO unter dem Vorbehalt der Wahrung der Zweckbestimmung des Baugebiets. Die Beschränkung von Einzelhandelsbetrieben auf das die beiden ersten Geschosse trägt maßgeblich zur Erhaltung der spezifischen Gebietsstruktur eines Kerngebiets bei, das durch eine hohe Dichte, durchmischte gewerbliche Nutzung und eine intensive Nutzung der Erdgeschoss- und ersten Obergeschosszone geprägt ist. Durch die Regelung wird somit sowohl der funktionale als auch der städtebauliche Charakter des Plangebiets gesichert.

Beim Ausschluss zentrenrelevanter Sortimente wird für zwei Angebote gezielt eine Ausnahme festgesetzt. So soll zum einen die Möglichkeit geschaffen werden, dass im Plangebiet eine kleine Verkaufsstelle oder Infrastruktureinrichtung für Verkauf und Wartung von Fahrrädern verortet werden kann. In Hinblick auf die für den Mobilitätsnachweis im Plangebiet besondere Bedeutung der Fahrradnutzung und die diesbezüglich ambitionierten Zielsetzungen des Mobilitätskonzeptes wäre es kontraproduktiv, eine derartige Nutzung im Plangebiet auszuschließen. Zum anderen soll für die Sockelbereiche der Neubaukörper wie auch das gesamte Stadtregal die Möglichkeit bestehen, hier eine kleine Verkaufsstelle des Kunstgewerbes, eine Galerie o.ä. zu verorten. Beide Angebote bleiben aufgrund der begrenzten Flächen innerhalb der festgesetzten Gebäudekubaturen und der weitergehenden Festsetzungen für Einzelhandelsnutzungen zweifelsfrei räumlich begrenzt und können insofern im Sinne des Hamburger Leitfadens für den Einzelhandel als der wohnortnahen Grundversorgung dienend eingeordnet werden. Die Verträglichkeit mit umliegenden und zu schützenden zentralen Versorgungsbereichen ist eindeutig gegeben, eine Beeinträchtigung ist nicht zu erwarten.

Um Beeinträchtigungen der Hamburger Zentren und der Nahversorgung zu verhindern und zugleich das zuvor beschriebene gewünschte Angebot zuzulassen, setzt der Bebauungsplan folglich fest:

„Im Kerngebiet (MK) sind Einkaufszentren sowie großflächige Handels- und Einzelhandelsbetriebe nach § 11 Absatz 3 Satz 1 Nummern 1 bis 3 BauNVO unzulässig. Einzelhandelsnutzungen sind oberhalb des 1. Obergeschosses ausgeschlossen. Zulässig sind Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Abweichend von Satz 3 sind im Kerngebiet Verkaufsstätten mit den zentrenrelevanten Sortimenten Fahrräder inklusive Zubehör und Kunstgewerbe zulässig. Maßgeblich ist jeweils die Hamburger Sortimentsliste gemäß „Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel“ in der Fassung vom 12. September 2019.

Nahversorgungsrelevante Sortimente sind gemäß „Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel“ in der Fassung vom 12. September 2019: Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren, Kosmetik, Parfümerie, pharmazeutische Artikel (Apotheke), Schnittblumen, Zeitungen, Zeitschriften.

Zentrenrelevante Sortimente sind gemäß „Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel“ in der Fassung vom 12. September 2019: Medizinische und orthopädische Geräte (Sanitätswaren), zoologischer Bedarf, Bücher, Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf, Spielwaren, Künstler- und Bastelbedarf, Bekleidung aller Art, Schuhe, Lederwaren, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten, Optik- und Fotoartikel, Uhren und Schmuck, Musikinstrumente und Musikalien, Babyausstattung, Hobby- und Freizeitbedarf, Sport- und Campingbedarf (ohne Campingmöbel, Wohnwagen, Boote), Anglerbedarf, Waffen und Jagdbedarf, Telekommunikationsartikel, Computer inklusive Zubehör und Software, Elektrokleingeräte und Unterhaltungselektronik, Leuchten, Lampen, Elektrogroßgeräte (weiße Ware), Haushaltswaren, Hausrat, Raumausstattung, Einrichtungszubehör (auch Küche und Bad), Glas, Porzellan, Keramik, Kunstgewerbe, Briefmarken, Münzen, Heimtextilien, Gardinen und Bettwaren (ohne Matratzen), Fahrräder inklusive Zubehör.

Andere Sortimentsbereiche sind zulässig, sofern ihr Anteil insgesamt 10 v. H. der Verkaufsfläche eines Betriebs nicht überschreitet.“ (§ 2 Nummer 3 der Verordnung)

Die Aufzählungen der Sortimente gemäß Sortimentsliste haben klarstellenden Charakter, indem sie verdeutlichen, was unter den jeweiligen Sortimentsbereichen zu verstehen ist (vgl. „Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel“ in der Fassung vom 12. September 2019).

Durch die Einschränkung der Einzelhandelsnutzung ist sichergestellt, dass kein Kundenverkehr in einem für den Standort unverträglichen Ausmaß erzeugt werden kann.

Im Zusammenspiel aller Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung ermöglicht das festgesetzte Kerngebiet somit das konkret geplante Vorhaben, setzt aber auch einen Rahmen für zukünftig denkbare Entwicklungen und stellt somit eine robuste Grundlage für die Zukunft des Standorts dar.

Obwohl im vorliegenden Plan bestimmte Nutzungen, die im Regelfall in einem Kerngebiet zulässig wären – wie z. B. Einzelhandelsbetriebe oberhalb des 2. Obergeschosses oder Wohnnutzungen – ausgeschlossen wurden, bleibt die Zweckbestimmung des Baugebiets gemäß § 7 BauNVO gewahrt. Die getroffenen Einschränkungen dienen der Sicherstellung einer funktionsgerechten, städtebaulich klar strukturierten Nutzung, die dem Gebietscharakter eines MK-Gebiets mit Schwerpunkt auf gewerblicher Nutzung, Dienstleistungen, Büronutzungen sowie vereinzelten publikumsorientierten Angeboten entspricht.

Die Ausschlusstatbestände tragen dazu bei, Nutzungskonflikte zu vermeiden, die gewerbliche Prägung des Gebiets zu sichern und gleichzeitig die städtebaulichen Ziele – insbesondere eine aktive Erdgeschoss- und ersten Obergeschosszone in Verbindung mit der geplanten Plaza – gezielt umzusetzen. Damit wird das Plangebiet in seiner prägenden Funktion als urban geprägter Standort für Arbeiten, Dienstleistungen und öffentliche Nutzungen gestärkt – im Einklang mit der Systematik und Zielsetzung eines Kerngebiets nach BauNVO sowie der städtischen planerisch beachtlichen Rahmenbedingungen (siehe Kapitel 3.3).

Im Bebauungsplan werden die zur Realisierung des geplanten Bebauungskonzepts erforderlichen Regelungen zur überbaubaren Grundstücksfläche, zum Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Gebäudehöhe in Metern ü NHN, siehe Kapitel 5.3) und zur Bauweise (siehe Kapitel 5.5) getroffen, um die Inhalte des dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzepts zu sichern. Die sehr differenzierten Festsetzungen stellen sicher, dass die zulässige Bebauung in ihrer Kubatur städtebaulich mit der angrenzenden Bestandsbebauung harmoniert und zugleich den gewünschten eigenständigen Charakter ausbildet. Es wird eine dem Standort angemessene bauliche Dichte ermöglicht.

Die Lage und Abmessung der Gebäude werden durch Baugrenzen bestimmt, die als enge baukörperorientierte Festsetzungen mit geringen Spielräumen festgesetzt sind. Durch die Baugrenzen werden für die Neubauten die relevanten städtebaulichen Fluchten bzw. Raumkanten zu den umgebenden Straßenräumen definiert. Ferner werden durch die Baugrenzen die Dimensionen der Platzfläche der sogenannten Plaza im mit MK 1.1 bezeichneten Teil des Kerngebiets definiert.