Die überbaubaren Grundstückflächen für die Realisierung der geplanten Bauvorhaben werden mit Hilfe von Baugrenzen baukörperbezogen festgesetzt. Die städtebauliche Eigenart der Planung im Plangebiet und die gewünschte bauliche Dichte der Bebauung erfordern baukörperbezogene Festsetzungen der Baugrenzen, um die wesentlichen Elemente des im Rahmen des vorangegangenen Wettbewerbs- sowie des Bebauungsplanverfahrens abgestimmten städtebaulichen Konzepts sicherzustellen.

Westlich des Bahnviadukts wird im MK 1.1 durch die Ausweisung der überbaubaren Fläche ein Baukörper ermöglicht, der zum einen grenzständig an den westlichen Nachbarn anschließt, so dass die ortstypische, überwiegend geschlossene Bauweise an dieser Stelle aufrechterhalten werden kann. Nach Osten wird, auf den Verlauf des Bahnviadukts reagierend, eine dreifach abgestufte Gebäudekante ausgebildet. Auf die Ausbildung einer bahnparallel verlaufenden östlichen Gebäudefront ist bewusst verzichtet worden. Vor dem Hintergrund der umliegenden Bebauungsstrukturen sollen zur Wahrung und Weiterentwicklung des Ortsbildes kubische Formen ausgebildet werden, die einen bewussten Kontrast zum zwangsläufig bogenförmigen Verlauf des Bahnviadukts bilden sollen. Zur Spaldingstraße und zur Nordkanalstraße erlaubt die ausgewiesene überbaubare Fläche jeweils eine Bebauung unmittelbar entlang der Straßenbegrenzungslinie. Damit wird die Bauflucht des westlich angrenzenden Baukörpers aufgegriffen, und es kann ein Baukörper mit einer Tiefe bis zu 33,5 m entstehen. Dieses Maß ist ausreichend, um ein Bürogebäude mit innenliegendem Treppenhaus und flexibel aufteilbaren Büroflächen ausbilden zu können.

Im MK 2 südlich der Nordkanalstraße ist die überbaubare Fläche beabsichtigt so ausgestaltet worden, dass ein kubischer, sich gegenüber dem Nordbaukörper bewusst zurücknehmender Baukörper entstehen kann. Auch hier wird die Einhaltung der Bauflucht entlang der das Baufeld flankierenden Straßenräume ermöglicht, wobei hier jedoch eine Tiefe von maximal 27,5 m möglich ist, die jedoch ebenfalls einen funktionsfähigen und praktikablen Bürobau ermöglicht. Ebenso soll auch hier bewusst dem gekrümmten Verlauf des Bahnviadukts eine gerade Gebäudekante gegenübergestellt werden. Entlang der Ostseite ist jedoch im Erdgeschoss die Ausbildung einer Arkade vorgesehen, um unmittelbar vor dem Gebäudekörper einen witterungsgeschützten Aufenthaltsbereich zu ermöglichen, der dazu beiträgt, eine Verbindung zwischen dem Gebäudeinneren und der davor liegenden Platzfläche zu schaffen. Für diese wird eine lichte Höhe von mindestens 7,5 m über Grund festgesetzt um sicherzustellen, dass keine erdrückende Wirkung entsteht und der Gebäudekörper für das Ortsbild vorteilhafte Proportionen aufweist.

Im MK 1.2 nördlich der Nordkanalstraße wird östlich des Bahnviadukts eine überbaubare Fläche ausgewiesen, die die Errichtung des sogenannten „Stadtregals“ ermöglichen soll. Die überbaubare Fläche ist mit einer Breite von rund 16 m im Vergleich zu den anderen ausgewiesenen überbaubaren Flächen deutlich knapper geschnitten, da sich der hier geplante kubische Baukörper städtebaulich bewusst als Sonderbaukörper von den beiden geplanten Bürogebäuden abgrenzen soll. Die überbaubare Fläche wird gezielt in der äußersten Nordostecke des Baufeldes platziert, damit ein möglichst großer zusammenhängender Platzbereich zwischen dem „Stadtregal“ und dem geplanten Bürohochhaus entstehen kann, das „Stadtregal“ im Straßenraum möglichst prominent in Erscheinung tritt und die Grenze des Straßenraums klar definiert wird. Ferner wird die Bauflucht entlang der Spaldingstraße aufgenommen. Schließlich soll auch ein möglichst großer Abstand zum Bahnviadukt eingehalten werden, bei gleichzeitig flexibel nutzbarer und funktionsfähiger Gebäudekubatur. Die architektonische Idee des Stadtregals beruht auf der Errichtung eines kompakten und kubischen Baukörpers, um einen städtebaulich prägnanten sowie öffentlichkeitswirksamen Eckpunkt zu bilden, der die Adressbildung des Gesamtvorhabens maßgeblich unterstützt. Hierzu ist es notwendig, die zur Verfügung stehenden Baugrenzen voll auszunutzen.

Um eine möglichst flexible Ausnutzung des in seiner Fläche begrenzten Baufeldes über alle Geschossebenen zu ermöglichen, ist eine Verortung der Erschließungsanlagen außerhalb des Baufeldes vorgesehen. Um hier die Errichtung bedarfsgerechter Erschließungsanlagen zu ermöglichen, wird im Bebauungsplan folgende Festsetzung getroffen:

„In dem mit „MK 1.2“ bezeichneten Teil des Plangebiets kann in der mit "(A)" bezeichneten Fläche eine Überschreitung der Baugrenze für Treppenhäuser und Fahrstuhlanlagen zugelassen werden.“ (vgl. § 2 Nummer 4 der Verordnung)

In Verbindung mit den ausgewiesen Baugrenzen wird durch die Festsetzung die Umsetzung des architektonischen Entwurfs und die kubische Form des Stadtregals sichergestellt, ohne beispielsweise durch großzügigere ausgewiesene Baugrenzen eine dem Entwurf entgegenstehende Gebäudeform planungsrechtlich zuzulassen. Konkret wird in der mit „(A)“ bezeichneten Fläche eine Treppenanlage sowie eine Fahrstuhlanlage, die per Steg an das Stadtregal angeschlossen sind, zur bedarfs- und barrierefreien Erschließung des Stadtregals vorgesehen.

Alle geplanten Gebäude halten außerdem den baulichen Mindestabstand von 5 m zu den Gleismittelachsen des angrenzenden S-Bahnviadukts ein. Eine entsprechende Kennzeichnung der betreffenden Abstände der einzelnen Gebäude zum S-Bahn-Viadukt ist der Planzeichnung zu entnehmen.

Mit der verfolgten städtebaulichen Neuordnung der im Bestand ganz überwiegend versiegelten Flächen des Plangebiets wird auch das Ziel verfolgt, einen urban geprägten Freiraum mit entsprechender Aufenthaltsqualität für die Öffentlichkeit zu entwickeln. Mit den angestrebten Nutzungen und der geplanten städtebaulichen Dichte geht jedoch auch ein entsprechender Stellplatzbedarf einher. Da die Unterbringung des ruhenden Verkehrs maßgeblich für die Qualität des öffentlichen Raumes ist, ist die Realisierung von Stellplätzen für alle geplanten Gebäude hauptsächlich in einer Tiefgarage unterhalb des MK 2 geplant, die durch die Anordnung von weiteren vereinzelten Stellplätzen im Erdgeschoss am Westrand des MK 1.1 ergänzt werden. Hier werden jeweils die gemäß § 48 Hamburgische Bauordnung (HBauO) vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am 5. März 2025 (HmbGVBl. S. 270), notwendigen Stellplätze für die geplanten Nutzungen vorgesehen. Des Weiteren sind in den Untergeschossen auch Fahrradstellplätze und ergänzende Mobilitätsangebote geplant (siehe auch Kapitel 5.8.3).

Für die Büro-, Gastronomie-, Gewerbe- und Sportnutzungen in den geplanten Kerngebieten wären gemäß Bauprüfdienst „Mobilitätsnachweis (Notwendige Stellplätze und Fahrradplätze)“ (BPD 2022-2) 370 Pkw-Stellplätze für Beschäftigte und Besuchende erforderlich (inkl. Stellplätze für Sportnutzungen). Unter Berücksichtigung der Lagegunst in der Inneren Stadt und der Möglichkeit von Mehrfachbelegungen (tagsüber Nutzung durch das Büro, abends durch die Veranstaltungsflächen) kann eine Reduktion des Stellplatzbedarfs um bis zu 40 % erfolgen. Durch weitere vorhabenspezifische Maßnahmen gemäß Bauprüfdienst - wie etwa eine (Mit-)Finanzierung einer StadtRAD-Station oder die Herstellung besonders benutzerfreundlicher Fahrradplätze und Lastenfahrrad-Plätze - können weitere 115 Pkw-Stellplätze reduziert werden. Demnach sind im Plangebiet gemäß den Vorgaben des Bauprüfdiensts noch insgesamt 105 Pkw-Stellplätze erforderlich, die größtenteils in der geplanten dreigeschossigen Tiefgarage im MK 2 (96 Kfz-Stellplätze) sowie in der Durchfahrt im MK 1.1 (9 Kfz-Stellplätze) untergebracht werden (siehe auch Kapitel 5.8.1).

Da aufgrund der die Tiefgarage ergänzenden Mobilitätsangebote und auch der Planung der eigentlichen Hauptgebäude mit Abstell-, Technik- und Versorgungsräumen noch nicht absehbar ist, ob innerhalb der Untergeschosse ausschließlich Nutzungen entstehen, die auf der Grundlage von § 23 Absatz 5 BauNVO außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden können, wird für die Untergeschosse innerhalb der Baugebiete eine unterirdische Baugrenze festgesetzt.

Es wird somit die für die weitere Planung und die perspektivische Entwicklung von Mobilitätsangeboten erforderliche Flexibilität erreicht. Insbesondere wird gewährleistet, dass die Anordnung der jeweiligen Nutzungen nach rein funktionalen und nicht formalen Kriterien erfolgen kann. Zugleich wird durch die Eingrenzung „unterirdisch“ garantiert, dass der Gebäudeteil nicht über das Gelände hinausragen wird und somit räumlich nicht in Erscheinung tritt. Da die geplante Tiefgarage auch den Bereich der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche der Nordkanalstraße unterbaut, wird im Bebauungsplan zusätzlich eine Fläche für Tiefgaragen ausgewiesen, um eine Umsetzung der Tiefgarage zu gewährleisten (siehe Kapitel 5.8.2)

Um die dem Bebauungsplan zugrunde liegenden städtebaulichen Ziele hinsichtlich der funktionalen Aufwertung des Stadtteils, der Gestaltungsqualität der geplanten Gebäudekörper und des öffentlichen Raumes angesichts der unbegrenzten Geltungsdauer des Bebauungsplans auch langfristig planungsrechtlich zu sichern, setzt der Bebauungsplan Folgendes fest:

„In den Kerngebieten sind Stellplätze nur in Untergeschossen sowie innerhalb der im Erdgeschoss mit „(B)“ bezeichneten überbaubaren Flächen zulässig.“ (vgl. § 2 Nummer 5.1 der Verordnung)

Somit wird gewährleistet, dass die für die vorgesehenen Nutzungen erforderlichen Stellplätze städtebaulich-freiraumplanerisch vorteilhaft untergebracht werden. Bei einer oberirdischen Unterbringung von Stellplätzen im Freiraum würden der grundsätzliche städtebauliche Entwurf und die im Plangebiet gewünschte Realisierung hochwertig gestalteter Außenanlagen mit hoher Aufenthaltsqualität bei dem aufgezeigten Stellplatzbedarf nicht realisierbar Die Konsequenz wäre eine Unterbringung der Stellplätze im Freiraum, was wiederum eine entsprechend negative Beeinträchtigung des Ortsbildes und der Freiraumqualität zur Folge hätte, die durch die Festsetzung vermieden werden soll. Ebenso wird eine Unterbringung von Stellplätzen in Obergeschossen ausgeschlossen. In den Obergeschossen sollen insbesondere Büronutzungen untergebracht werden. Durch die Möglichkeit der Unterbringung von Stellplätzen entstünde hier eine potenziell nachteilige Nutzungskonkurrenz, die den Zielsetzungen dieses Bebauungsplans entgegenstehen würde. Zudem würde die Schaffung von Garagengeschossen der gewünschten hochwertigen Fassadengestaltung entgegenstehen und das Ortsbild nachteilig beeinträchtigen. Die Eingrenzung der mit „(B)“ bezeichneten Fläche ist notwendig, damit die geplanten Stellplatznutzungen im Erdgeschoss des MK 1.1 abgerückt von den publikumswirksamen Nutzungen hergestellt werden und keine Beeinträchtigung der vorgesehenen öffentlichen Nutzungsflächen riskiert wird.

Der Zu- und Abfahrtsverkehr zur Tiefgarage kann über die vorhandenen Straßenverkehrsflächen so abgewickelt werden, dass es zu keinen Beeinträchtigungen der Nutzungen im Quartier kommt (siehe Kapitel 5.8.1).

Die nach BPD 2022-2 erforderlichen Abstellplätze für Fahrräder und Pkw werden in ausreichender Anzahl und Qualität (diebstahlgesichert/Bügel, überdacht, überwacht und ggf. in Kombination mit Fahrradservices) bereitgestellt. Es ist vorgesehen die Fahrradplätze für Beschäftigte jeweils in den Untergeschossen des Nord- und Südbaukörpers herzustellen. Zusätzlich werden die Fahrradstände für Besuchende inkl. Lastenfahrradstände im Freiraum des Plangebiets vorgesehen und größtenteils auf EG-Niveau vor den geplanten Baukörpern bzw. auf der geplanten Plaza hergestellt. Die erforderlichen Pkw-Stellplätze werden in einer Tiefgarage im Südbaukörper, die sich bis unter den Straßenraum der Nordkanalstraße erstreckt, sowie vereinzelt in einer Durchfahrt auf EG-Niveau im Nordbaukörper nachgewiesen (näheres siehe Kapitel 5.8.1).

Im nördlichen Baufeld MK 1.2 ist die Ausweisung einer unterirdischen überbaubaren Fläche auch aus einem weiteren Grund erforderlich. Hier soll die sogenannte „Plaza“, also eine gegenüber der sonstigen Höhenlage des Grundstücks und der umgebenden Straßenräume um ein Geschoss abgesenkte Platzfläche ausgebildet werden. Durch die abgesenkte Platzebene soll ein Schallschutz gegenüber den von der Spalding- und der Nordkanalstraße ausgehenden Verkehrslärmemissionen und somit eine Steigerung der Aufenthaltsqualität auf dem Platz erreicht werden. Die Festsetzung einer unterirdischen Baufläche mit möglicher Absenkung im Rahmen des festgesetzten zulässigen Bereichs für bauliche Anlagen von - 1 bis 4 m üNHN stellt insofern auch für die im nördlichen Baufeld geplante Plaza sicher, dass diese planungsrechtlich zweifelsfrei zugelassen und realisiert werden kann. Es wird jedoch nur die Möglichkeit zur Realisierung einer abgesenkten Platzebene festgesetzt. Deren erstmalige Realisierung wird über den städtebaulichen Vertrag und das ihm zugrunde liegende Bebauungskonzept abgesichert. Auf eine langfristig zwingende Festsetzung etwa durch Aufnahme einer bestimmten Höhe wird bewusst verzichtet, um perspektivisch auch andere Lösungen zur Freiraumgestaltung zu ermöglichen, falls diese erforderlich werden sollten.

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Zahl der Vollgeschosse und die Festsetzung von Gebäudehöhen (GH) jeweils als Höchstmaß bestimmt.

Zusammen mit der Festsetzung von baukörperbezogenen Baugrenzen – zur Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen – werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umsetzung des städtebaulichen Konzepts geschaffen. Durch eine kompakte, verdichtete Bauweise wird dem Planungsgrundsatz eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a BauGB entsprochen, indem durch eine besondere Konzentration von baulichen Nutzungen innerhalb geschlossener Siedlungsbereiche die Inanspruchnahme baulich bisher nicht genutzter Außenbereiche vermindert wird.