Im Bebauungsplan wird das Maß der baulichen Nutzung zudem sowohl durch Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als auch der maximalen Gebäudehöhe bestimmt.

Das dem Bebauungsplan zugrundeliegende städtebauliche Konzept sieht eine differenzierte Abstaffelung der Gebäudehöhen entlang der drei Gebäudereihen vor, ausgehend vom Steendiekkanal bis hin zum Übergang zur Kapitänssiedlung. Hinzu kommt eine Rhythmisierung der an der Wasserkante entstehenden Neubebauung mit unterschiedlichen Gebäudehöhen.

Um die Realisierung dieser für das städtebauliche Konzept wesentlichen Entwurfsgedanken planungsrechtlich zweifelsfrei sicherzustellen, wird daher die Höhe der einzelnen Wohn- und Gewerbegebäude durch Festsetzung auch der maximal zulässigen Gebäudehöhe bestimmt. Die Festsetzung allein der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse wäre in diesem Fall nicht geeignet, da Höchstmaße für die Höhe von Geschossen nicht definiert sind und außerdem eine weitergehende Überschreitung durch ein zusätzliches Nicht-Vollgeschoss - etwa in Form eines bauordnungsrechtlich möglichen Staffelgeschosses i.S. des § 2 Absatz 6 HBauO - verhindert werden soll. Die Gebäudehöhe wird basierend auf den im Funktionsplan dargestellten Höhenangaben aufgerundet auf halbe Meter und bezogen auf Normalhöhennull (NHN) festgesetzt.

Bezugs- und Geländehöhe

Das Plangebiet befindet sich auf einem nahezu einheitlichen Geländeniveau. Im Bereich der Straßenverkehrsfläche ist ein leichtes Gefälle in südlicher Richtung gegeben. Die Geländehöhe der Straßenverkehrsfläche beträgt zwischen 5,80 m und 5,90 m über Normal-Höhennull (üNHN). Auf dem nördlichen Grundstück Finksweg 69 - 75 (Baufeld 1.4, WA 7) erreicht sie einen Wert von bis zu 7 m NHN.

Für den Bebauungsplan wird die Straßenverkehrsfläche im Doggerbankweg mit im Mittel 5,8 m bis 5,9 m üNHN als maßgebliche Geländehöhe festgelegt. Die für Bauvorhaben im Plangebiet jeweils relevante Bezugshöhe stellt die in der öffentlichen Straßenverkehrsfläche jeweils nächstgelegene Höhenkote dar. Da sich die Bezugshöhen im öffentlichen Straßenraum im ganzen Plangebiet zwischen 5,8 und 5,9 m üNHN bewegen, ist eine ansonsten übliche Interpolierung zwischen den zwei nächstgelegenen Höhenkoten nicht erforderlich.

Im Bereich der Hochwasserschutzanlage (HWS-Anlage) Köhlfleet-Hauptdeich erreicht die eigentliche Schutzwand eine Höhe von derzeit 7,95 m üNHN. Die Deichverteidigungsstraße verläuft in einer Höhe von ca. 7,45 m. Der ebenfalls zum Deichgrund zählende tiefer liegende Binnendeichweg verläuft in ca. 5,80 m Geländehöhe. Gegenüber der HWS-Anlage befinden sich die direkt angrenzenden Baufelder 1.1, 1.2, 2, 4.1 und 4.2 somit in Tieflage.

Allgemeine Wohngebiete

Für die in der ersten Baureihe am Steendiekkanal in den Baufeldern 1.1, 1.2, 2 und 4.1 (Allgemeine Wohngebiete WA 1, 2, 3 und 7) geplante vier- und fünfgeschossige Wohnbebauung wird die maximal zulässige Gebäudehöhe mit 20,5 m bzw. 23,5 m über Normalhöhennull (üNHN) festgesetzt. Bei einer Straßen-/Geländehöhe von 5,9 m üNHN entspricht das einer Gebäudehöhe von 14,6 m bzw. 17,6 m über Gelände. Berücksichtigt ist hier bereits das für diese Baukörper vorgesehene Sockelgeschoss (s.ff.). Die so festgesetzten Gebäudehöhen ermöglichen es einerseits, eine markante Gebäudesilhouette an der Wasserkante zu schaffen. Andererseits wird der Bezug zu der im Norden des Plangebiets im Baufeld 1.4 (WA 7) im Bestand vorhandenen bis zu fünfgeschossigen Wohnbebauung hergestellt.

Für die in zweiter Baureihe, westlich Finksweg und nördlich Doggerbankweg entstehende Neubebauung in den Baufeldern 1.2 und 1.3 (WA 7) wird eine Gebäudehöhe von 20,0 m bzw. 20,5 m festgesetzt. Das entspricht einer viergeschossigen Bebauung und beinhaltet das hier ebenfalls vorgesehene Sockelgeschoss. Für die Baufelder 1.2 und 1.3 ist eine gemeinsam genutzte Tiefgarage vorgesehen (vgl. auch Kapitel 5.3.1 „Unterirdische Baugrenzen und Pkw-Stellplätze“). Diese soll entsprechend dem Funktionsplan ohne ein Sockelgeschoss errichtet werden. Ggfs. ist es jedoch für die Erschließung der Tiefgarage zweckmäßig, die Deckenoberkante im Erdgeschoss um ein geringes Maß über die Geländeoberfläche hinausragen zulassen. Dies ist bereits bei der für diese Wohngebäude festgesetzten Gebäudehöhe berücksichtigt. Bei der Ausbildung der Tiefgarage und der damit einhergehenden Geländeaufhöhung auch in deren Umfeld ist der bestehende Geländeverlauf einschließlich vorhandener Böschungen auch auf dem benachbarten Flurstück 3163 zu berücksichtigen, insbesondere im Interesse einer auf allen betroffenen Flächen funktionierenden Entwässerung (vgl. Kapitel 5.8 „Entwässerung“).

Für das südöstlich angrenzende Baufeld 5 (WA 6) werden ebenfalls 4 Vollgeschosse festgesetzt. Aufgrund der beschriebenen Bestandssituation liegen konkrete hochbauliche Planungen noch nicht vor. Im Interesse einer Angleichung an die Geländesituation auf den Nachbargrundstücken bzw. für eine ggfs. geplante Tiefgarage soll auch hier die Möglichkeit für die Herstellung eines Sockelgeschosses zur Aufnahme einer möglichen Tiefgarage geschaffen werden. Dabei ist die Definition für Keller- bzw. Vollgeschosse gemäß § 2 Abs. 6 HBauO zu beachten, d.h. die Deckenoberkante des Sockelgeschosses darf bis maximal 1,40 m über die Höhe der nächst angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsfläche hinausragen. Entsprechend wird die maximale Gebäudehöhe ebenfalls mit 20 m festgesetzt (vgl. Kapitel 5.2.1.4 „Abstandsflä- chen“).

Für die im Baufeld 3 Süd (WA 4) südwestlich des Finkswegs geplanten Wohngebäude ist eine Unterbauung durch eine Tiefgarage vorgesehen. Konkrete hochbauliche Planungen existieren auch hier zur Zeit des Bebauungsplanverfahrens nicht, da die Wohnungsbaugenossenschaft als Eigentümerin eine Realisierung erst zu einem späteren Zeitpunkt verfolgt. Ein Sockelgeschoss, das in der ersten Baureihe dazu dient, das Erdgeschossniveau an die aktuelle Höhe der Hochwasserschutzanlage anzugleichen, ist hier nicht erforderlich und wegen der mit dem Funktionsplan verfolgten Abstaffelung der Gebäudehöhen zwischen Bebauung an der Wasserkante und im Übergang zur Kapitänssiedlung auch nicht vorgesehen. Aus funktionalen Gründen könnte es für die Erschließung der Tiefgarage jedoch zweckmäßig sein, die Oberkante Erdgeschossfußboden auch hier um ein gewisses Maß über Geländeniveau anzuheben. Mit der in diesem Bereich für die viergeschossige Bebauung festgesetzten Gebäudehöhe von max. 20,0 m wird hierfür der erforderliche Spielraum geschaffen.

Im Baufeld 3 Nord (WA 5) nordöstlich des Finkswegs wird die maximale Gebäudehöhe auf 16 m begrenzt. Dies ermöglicht eine dreigeschossige Bebauung. Davon abweichend wird für das viergeschossig geplante Gebäude im Eckbereich von Finksweg und Külpersweg eine Gebäudehöhe von maximal 19,5 m festgesetzt. Der Mündungsbereich dieser Straßen ist platzartig aufgeweitet und schafft eine Eingangssituation zur neuen Wohnbebauung, die durch die Festsetzung eines viergeschossigen Baukörpers an dieser Stelle eine bauliche Betonung erfährt. Gleichzeitig soll durch die künftig dreigeschossig festgesetzte Bebauung mit Ausschluss darüber hinausgehender Staffelgeschosse – auch bezugnehmend auf die heute 2-geschossige Bestandsbebauung mit Satteldach – ein in den städtebaulichen Kubaturen verträglicher Übergang zwischen der westlich geplanten vier- bis fünfgeschossigen Bebauung zu der östlich unmittelbar angrenzenden kleinteiligen und eingeschossigen Einfamilienhaus-Bebauung gewährleistet werden.

Im Baufeld 1.4 (WA 7) am Finksweg 69 – 75 wird angesichts der hier bereits bestehenden drei- bis fünfgeschossigen Wohngebäude sowie der stadträumlich besonders exponierten Lage im Norden auf die Festsetzung von Gebäudehöhen, ergänzend zur Festsetzung der Vollgeschosse, verzichtet.

Planungsrechtliche Möglichkeiten zur Überschreitung der Gebäudehöhen im Zusammenhang mit der Errichtung technischer Dachaufbauten und Absturzsicherungen auf Dachterrassen sind in Kapitel 5.5 „Gestalterische Festsetzungen“ dargestellt.

Gewerbegebiet

Im Gewerbegebiet wird planungsrechtlich ein maximal viergeschossiger Baukörper mit annähernd quadratischer Grundfläche ermöglicht. Die mit 20 m festgesetzte Gebäudehöhe berücksichtigt eine lichte Höhe im Erdgeschoss von 4,0 m und eine Geschosshöhe von max. 3,25 m in den drei darüber liegenden Geschossen.

Festsetzung von Sockelgeschossen

Unter Berücksichtigung dieser besonderen topografischen Situation setzt der Bebauungsplan für die am Steendiekkanal gelegenen Baufelder 1.1, 1.2, 2 und 4.1 ein Sockelgeschoss fest, um die Erdgeschosswohnungen mit den dazugehörigen Außenräumen auf das Niveau der Hochwasserschutzanlage anzuheben. Bei der festgesetzten Gebäudetiefe von 16 bis 16,2 m für die eigentlichen Wohngebäude entsteht somit die Möglichkeit zur Anordnung von Terrassen und Außenräumen auf dem Sockelgeschoss.

Aufgrund von Eigentumsverhältnissen, Erfordernissen im Zusammenhang mit der Zugänglichkeit für Rettungsfahrzeuge sowie der vorgesehenen öffentlich zugänglichen Wegeverbindung, sind die Grundstücksflächen zwischen den Gebäude ebenerdig herzurichten.

Die Höhe des Sockelgeschosses wird so festgesetzt, dass die Deckenoberkante maximal 1,40 m über der nächst angrenzenden Höhe der öffentlichen Verkehrsfläche hinausragt und das Sockelgeschoss folglich gemäß § 2 Abs. 6 HBauO nicht als Vollgeschoss gilt. Die Festlegung einer entsprechenden Mindesthöhe über der Geländeoberfläche stellt die oben beschriebene gewünschte Anhebung der Erdgeschosszone auf das Niveau der Hochwasserschutzanlage sicher.

Gemäß § 2 Nummer 8 der Verordnung wird daher folgende Festsetzung getroffen:

„In den Allgemeinen Wohngebieten sind die mit einer Baulinie festgesetzten Wohngebäude mit einem Sockelgeschoss zu errichten, dessen Deckenoberkante max. 1,40 m über die in der öffentlichen Straßenverkehrsfläche nächstgelegene Höhenangabe hinausragt.“

(§ 2 Nummer 8 der Verordnung)

Für die in den Baufeldern 1.3 und 1.5 (WA 6 und WA 7) am Finksweg gelegenen Wohngebäude Nrn. 55, 57, 59, 61 und 63 ist die Errichtung eines Sockelgeschosses optional vorgesehen und bei der Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe berücksichtigt.

Dachaufbauten

Dachaufbauten wie z.B. die für die Erschließung der Wohngebäude erforderlichen Fahrstuhlüberfahrten, Dachausgänge etc. sind ggfs. für die technische Gebäudeausrüstung erforderlich. Diese Anlagen sind auf das notwendige Maß zu reduzieren, um ihre negative städtebauliche und stadtgestalterische Wirkung – etwa die Wahrnehmbarkeit aus dem Straßenraum oder ihre Fernwirkung etwa von der Rüschhalbinsel – zu verhindern oder zumindest zu minimieren. Auch aus diesem Grund sind über die festgesetzte Gebäudehöhe hinausgehende Geschosse unzulässig. Eine Begrenzung ist außerdem erforderlich, um einen möglichst großen Anteil an Dachflächen für die vorgesehene Dachbegrünung nutzen zu können. Der Bebauungsplan sieht daher sowohl eine Begrenzung der Flächen, auf denen Dachaufbauten zulässig sind, als auch eine Höhenbeschränkung dieser Anlagen vor (vgl. § 2 Nummer 13 der Verordnung und Kapitel 5.5 „Gestalterische Festsetzungen“).

Die Abstandsflächenregelung nach § 6 HBauO hat zum Ziel, gebäudebezogene Freiflächen zwischen den Gebäuden und den Grenzen zu den benachbarten Grundstücken im Interesse gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu sichern. Hintergrund ist die Sicherung einer ausreichenden Besonnung, Belichtung und Belüftung der Wohnungen, die Gewährleistung ausreichender Freiräume zugunsten adäquater Sozialabstände im Sinne der Sicherung der Privatheit, etwa durch Schutz vor Einblick von Dritten für die Bewohnerinnen und Bewohner, sowie zum Aufenthalt und für das Kinderspiel. Nicht zuletzt dienen die Abstandsflächen dem Brandschutz.

Im Plangebiet werden Unterschreitungen bzw. Überlagerungen der Abstandsflächen durch die Festsetzungen des Bebauungsplans weitestgehend ausgeschlossen. In wenigen Fällen können die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen jedoch nicht eingehalten werden.

Zur Umsetzung des aus dem Wettbewerbsergebnis entwickelten Funktionsplans setzt der Bebauungsplan enge Baugrenzen im Sinne von „baukörperähnlichen Festsetzungen“ mit ergänzenden Festsetzungen zur Geschossigkeit und Gebäudehöhe fest. Es handelt sich um zwingende Festsetzungen des Bebauungsplanes, die damit gemäß § 6 Absatz 5 HBauO Vorrang vor den bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelungen haben.

In den folgenden Bereichen kann es bei vollumfänglicher Ausnutzung der planungsrechtlichen Festsetzungen insbesondere zum Maß der baulichen Nutzung zu einer Unterschreitung der Abstandsflächen kommen:

1. Abstandsflächenunterschreitung um ca. 1,9 m zwischen Baufeld 1.4, südöstliches Bestandsgebäude Finksweg 69 und Baufeld 1.3, Haus 1

Zwischen den planungsrechtlich festgesetzten Baufeldern des südöstlichen Bestandsgebäudes Finksweg 69 und Haus 1 im Baufeld 1.3 (beide im WA 7) besteht ein Abstand von ca. 10,0 m. Damit geht im Falle einer vollumfänglichen Ausnutzung der festgesetzten Geschossigkeit und Gebäudehöhe in beiden Baufeldern eine Überlappung der Abstandsflächen in Höhe von ca. 1,9 m einher.

Durch das südöstlich gelegene Haus 1 im Baufeld 1.3 ist eine gewisse Beeinträchtigung in der Belichtung der Südostfassade des nördlich benachbarten Bestandsgebäudes zu erwarten. Eine Betroffenheit von Bestandswohnungen ist jedoch kaum zu erwarten, da die besagte Südostfassade keine Fenster aufweist. Eine durch Balkone mögliche weitergehende Einschränkung der Belichtungsverhältnisse wird verhindert, indem diese zwischen den Gebäuden ausgeschlossen werden (vgl. § 2 Nr. 4 der VO und Kapitel 5.2.1 „Überbaubare Grundstücksflächen“). Möglichen Einschränkungen in der Belichtung oder beim Sozialabstand einzelner Wohneinheiten stehen kompensierende umliegende Freiflächenangebote in den Wohnhöfen, entlang des Steendiekkanals sowie in Form des benachbarten Gorch-Fock-Parks entgegen. In der Abwägung zwischen den Vorzügen der verfolgten Bebauungsdichte und der besonderen Wohnlage gegenüber den zu erwartenden Einschränkungen in der Belichtung der betreffenden Wohnungen werden die möglichen Einschränkungen daher als verträglich und mit den gesunden Wohnverhältnissen vereinbar bewertet.

1. Abstandsflächenunterschreitung um ca. 1,0 m zwischen den Häusern 1 und 2 im Baufeld 1.3

Zwischen den planungsrechtlich festgesetzten Baufeldern für die Häuser 1 und 2 im Baufeld 1.3 (WA 7) besteht ein Abstand von ca. 10,5 m. Damit geht im Falle einer vollumfänglichen Ausnutzung der festgesetzten Gebäudehöhen in beiden Baufeldern eine Überlappung der Abstandsflächen in Höhe von ca. 1,0 m einher.

Durch das südöstlich gelegene Haus 2 ist eine gewisse Beeinträchtigung in der Belichtung der Südost- und der Südwestfassade des Haus 1 zu erwarten. Betroffen sind abhängig vom Bebauungskonzept voraussichtlich 3 Geschosswohnungen in höhenbedingt unterschiedlicher Ausprägung. Bei der Südostfassade handelt es sich jedoch um die Flanke des Hauses 2, die Ausrichtung und folglich die Belichtung der Grundrisse wird hier also vornehmlich in Ost-West-Richtung erfolgen. Zudem wird eine durch Balkone mögliche weitergehende Einschränkung der Belichtungsverhältnisse verhindert, indem diese zwischen den Gebäuden ausgeschlossen werden (vgl. § 2 Nr. 4 der VO). Möglichen Einschränkungen in der Belichtung oder beim Sozialabstand einzelner Wohneinheiten stehen kompensierende umliegende Freiflächenangebote im Wohnhof, entlang des Steendiekkanals sowie in Form des benachbarten Gorch-Fock-Parks entgegen. Im Falle der – angesichts der Tatsache, dass sich beide betreffenden Flächen im Besitz einer Privateigentümerin befinden, durchaus naheliegenden – Umsetzung der planungsrechtlich festgesetzten gemeinsamen Tiefgarage ist zudem davon auszugehen, dass es zu einer Erhöhung der Geländeoberkante auf dem Privatgrundstück kommt, womit sich die letztlich resultierenden Abstandsflächen und damit deren Überlappung reduzieren würde. In der Abwägung zwischen den Vorzügen der verfolgten Bebauungsdichte und der besonderen Wohnlage gegenüber den zu erwartenden Einschränkungen in der Belichtung der betreffenden Wohnungen werden die Einschränkungen als verträglich und mit den gesunden Wohnverhältnissen vereinbar bewertet. Siehe hierzu auch die Abwägung im Begründungstext.

1. Abstandsflächenunterschreitung um ca. 1,0 m zwischen Baufeld 1.3, Haus 2 und Baufeld 5, Haus 1

Zwischen den planungsrechtlich festgesetzten Baufeldern von Haus 2 im Baufeld 1.3 und Haus 1 im Baufeld 5 (WA 7) besteht ein Abstand von ca. 10,5 m. Damit geht im Falle einer vollumfänglichen Ausnutzung der festgesetzten Gebäudehöhen in beiden Baufeldern eine Überlappung der Abstandsflächen in Höhe von ca. 1,0 m einher.

Durch das südöstlich gelegene Haus 1 im Baufeld 5 ist eine gewisse Beeinträchtigung in der Belichtung der Südostfassade des Haus 2 im Baufeld 1.3 zu erwarten. Betroffen sind abhängig vom Bebauungskonzept voraussichtlich 6 Geschosswohnungen in höhenbedingt unterschiedlicher Ausprägung. Eine durch Balkone mögliche weitergehende Einschränkung der Belichtungsverhältnisse wird verhindert, indem diese zwischen den Gebäuden ausgeschlossen werden (vgl. § 2 Nr. 4 der VO und Kapitel 5.2.1 „Überbaubare Grundstücksflächen“). Möglichen Einschränkungen in der Belichtung oder beim Sozialabstand einzelner Wohneinheiten stehen kompensierende umliegende Freiflächenangebote im Wohnhof, entlang des Steendiekkanals sowie in Form des benachbarten Gorch-Fock-Parks entgegen. In der Abwägung zwischen den Vorzügen der verfolgten Bebauungsdichte und der besonderen Wohnlage gegenüber den zu erwartenden Einschränkungen in der Belichtung der betreffenden Wohnungen werden die möglichen Einschränkungen daher als verträglich und mit den gesunden Wohnverhältnissen vereinbar bewertet.

1. Abstandsflächenunterschreitung um jeweils ca. 1,0 m zwischen den Häusern 1, 2, 3 und 4 im Baufeld 3 (Süd)

Zwischen den planungsrechtlich festgesetzten Baufeldern für die Häuser 1, 2, 3 und 4 im Baufeld 3 (Süd, WA 4) besteht ein Abstand von jeweils ca. 10,5 m. Damit geht im Falle einer vollumfänglichen Ausnutzung der festgesetzten Gebäudehöhen in den betreffenden Baufeldern eine Überlappung der jeweiligen Abstandsflächen in Höhe von ca. 1,0 m einher.

Durch die jeweils südöstlich gelegenen Häuser 2, 3 und 4 ist eine gewisse Beeinträchtigung in der Belichtung der Südostfassaden der Häuser 1, 2 und 3 zu erwarten. Betroffen sind abhängig vom Bebauungskonzept voraussichtlich jeweils 3 Geschosswohnungen in höhenbedingt unterschiedlicher Ausprägung. Bei den betroffenen Südostfassaden handelt es sich jedoch um die Flanken der Häuser, die Ausrichtung und folglich die Belichtung der Grundrisse wird hier also vornehmlich in Ost-West-Richtung erfolgen. Zudem wird eine durch Balkone mögliche weitergehende Einschränkung der Belichtungsverhältnisse verhindert, indem diese zwischen den Gebäuden ausgeschlossen werden (vgl. § 2 Nr. 4 der VO). Möglichen Einschränkungen in der Belichtung oder beim Sozialabstand einzelner Wohneinheiten stehen kompensierende umliegende Freiflächenangebote auf der südwestlich zum Doggerbankweg hin gelegenen Freifläche, entlang des Steendiekkanals sowie in Form des benachbarten Gorch-Fock-Parks entgegen. Im Falle der – angesichts der Tatsache, dass sich die betreffenden Flächen im Besitz einer Privateigentümerin befinden, durchaus naheliegenden – Umsetzung der planungsrechtlich festgesetzten gemeinsamen Tiefgarage ist zudem davon auszugehen, dass es zu einer Erhöhung der Geländeoberkante auf dem Privatgrundstück kommt, womit sich die letztlich resultierenden Abstandsflächen und damit deren Überlappung reduzieren würde. In der Abwägung zwischen den Vorzügen der verfolgten Bebauungsdichte und der besonderen Wohnlage gegenüber den zu erwartenden Einschränkungen in der Belichtung der betreffenden Wohnungen werden die Einschränkungen als verträglich und mit den gesunden Wohnverhältnissen vereinbar bewertet.

1. Abstandsflächenunterschreitung um ca. 0,5 m zwischen den Häusern 4 und 5 im Baufeld 3 (Nord)

Zwischen den planungsrechtlich festgesetzten Baufeldern für die Häuser 4 und 5 im Baufeld 3 (Nord, WA 5) besteht ein Abstand von ca. 9,1 m. Damit geht im Falle einer vollumfänglichen Ausnutzung der festgesetzten Gebäudehöhen in den betreffenden Baufeldern eine Überlappung der jeweiligen Abstandsflächen in Höhe von ca. 0,5 m einher.

Durch das südöstlich gelegene Haus 5 ist eine gewisse Beeinträchtigung in der Belichtung der Südostfassade des Haus 4 zu erwarten. Betroffen sind abhängig vom Bebauungskonzept voraussichtlich 3 Geschosswohnungen in höhenbedingt unterschiedlicher Ausprägung. Bei der Südostfassade handelt es sich jedoch um die Flanke des Hauses 4, die Ausrichtung und folglich die Belichtung der Grundrisse wird hier also vornehmlich in Ost-West-Richtung erfolgen. Zudem wird eine durch Balkone mögliche weitergehende Einschränkung der Belichtungsverhältnisse verhindert, indem diese zwischen den Gebäuden ausgeschlossen werden (vgl. § 2 Nr. 4 der VO). Möglichen Einschränkungen in der Belichtung oder beim Sozialabstand einzelner Wohneinheiten stehen kompensierende umliegende Freiflächenangebote auf der südwestlich zum Doggerbankweg hin gelegenen Freifläche, entlang des Steendiekkanals sowie in Form des benachbarten Gorch-Fock-Parks entgegen. In der Abwägung zwischen den Vorzügen der verfolgten Bebauungsdichte und der besonderen Wohnlage gegenüber den zu erwartenden Einschränkungen in der Belichtung der betreffenden Wohnungen werden die Einschränkungen als verträglich und mit den gesunden Wohnverhältnissen vereinbar bewertet.

1. Abstandsflächenunterschreitungen durch Balkonanlagen

An mehreren Stellen im Plangebiet steht gemäß Funktionsplanung für enge Zwischenbereiche zwischen zwei Häusern respektive planungsrechtlich festgesetzten Baufenstern die Planung von Terrassen und dann mutmaßlich auch darüber und außerhalb der betreffenden Baufenster befindlichen Balkonanlagen im Raum. Angesichts der in den besagten Zwischenbereichen bereits durch die Hauptbaukörper verursachten Abstandsflächen bzw. Abstandsflächenunterschreitungen kann die Errichtung von Balkonanlagen kritisch sein insbesondere für Belichtung und Sozialabstände der betreffenden Wohnungen. Planungsrechtlich werden Balkonanlagen an diesen Engstellen daher ausgeschlossen (vgl. Nebenzeichnung 1 zur Planzeichnung).

1. Abstandsflächenunterschreitung durch außenliegende Fluchttreppen an den Häusern 1 und 2 im Baufeld 1.1 (WA 1, WA 7)

Durch die im Baugebiet 1.1 (WA 1, WA 7) gemäß § 2 Nr. 5 der Verordnung ermöglichten Fluchttreppen kommt es zu einer möglichen Abstandsflächenunterschreitung unterhalb der beiden Häuser sowie zu den angrenzenden Häusern 1 im Baufeld 2 (WA 2) und 2 im Baufeld 1.2 (WA 7).

Das städtebauliche Konzept sieht eine konsequente enge Reihung der entlang des Steendiekkanals geplanten Gebäuderiegel vor. Die hier geplanten Wohnungen werden ost-west-orientiert ausgerichtet werden, mit voraussichtlich nur wenigen Fensteröffnungen an den zu den benachbarten Häusern orientierten Nordwest- und Südostfassaden. Die außenliegenden Fluchttreppen sollen aufgrund der engen Grundstückszuschnitte und der angesichts dessen absehbar schwierigen Anleiterung zwecks Sicherstellung des 2. Rettungsweges planungsrechtlich optional ermöglicht werden. Ihre Realisierung ist aber nicht alternativlos und stellt ausdrücklich keine Vorzugslösung dar.

Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die in Rede stehenden Abstandsflächenunterschreitungen mehrheitlich geringfügig sind und nur wenige Wohnungen in geringfügigem Maß durch die Auswirkungen auf die Belichtungs- und Besonnungssituation beeinträchtigt werden. Durch Freianlagen im unmittelbaren Wohnumfeld können Belichtungsdefizite kompensiert werden. Der Brandschutz einschließlich der notwendigen Zufahrten und Aufstellflächen für Rettungsfahrzeuge kann überwiegend gewährleistet werden, als alternative Maßnahmen sind bauliche 2. Rettungswege in Form außenliegender Fluchttreppen oder von Sicherheitstreppenhäusern möglich.

Auf die Festsetzung einer Bauweise im Plangebiet wird verzichtet. Eine Regelung ist nicht erforderlich, da die städtebauliche Struktur durch die baukörperähnlichen Festsetzungen des Bebauungsplans hinreichend definiert ist.