Der städtebauliche Entwurf sieht zwischen den Gebäuden entlang der drei Achsen jeweils gleich große Abstände und für die Neubebauung beiderseits des Finkswegs jeweils einheitliche Gebäudelängen vor. Die hieraus resultierende versetzte Baukörperanordnung ermöglicht Sichtbezüge zwischen den Gebäuden aus der zweiten Gebäudereihe auf den Steendiekkanal und schafft insgesamt eine harmonische Gliederung der neuen Wohnbebauung.

Die für die überwiegend straßenparallel angeordneten Wohnungsbau-Riegel ermöglichten Gebäudetiefen bewegen sich zwischen 13 und 16 m. Grundsätzliches Ziel ist, funktionale und gut belichtete Wohnungsgrundrisse sowie abhängig von der Tiefe der betreffenden Grundstücke ausreichend verbleibende Freiflächen zu ermöglichen. Im Falle der tieferen Baufelder soll – soweit Baugrenzen und nicht Baulinien festgesetzt sind – eine gewisse Flexibilität für mögliche Vor- und Rücksprünge der Gebäudefassaden eingeräumt werden.

Im Baufeld 1.4 (Allgemeines Wohngebiet WA 7) sind die Gebäudetiefe entsprechend des Bestands festgesetzt. In den Baufeldern 1.2 (Nord) und 1.3 (beide WA 7) sind 15 m Gebäudetiefe festgesetzt, da der durch die Neubaukörper umfasste Hofbereich tiefer. Angesichts der im Baufeld 5 (WA 7) begrenzten Grundstücksfläche(n) wird die Gebäudetiefe hier auf 14 m reduziert. Für das Baufeld 1.2 (Süd) und die südlich angrenzenden Baufelder 1.1, 2 und 4.1 (WA 1, WA 2, WA 3, WA 7) werden durchweg 16 bis 16,2 m Gebäudetiefe festgesetzt. Der südliche Neubaukörper im Baufeld 1.1 steht giebelständig zur Straße und hat daher eine größere Gebäudetiefe von 19 m. Grundsätzlich wird zur Hochwasserschutzanlage eine von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen freizuhaltende Zone gesichert, um hier entsprechende Freianlagen zu schaffen. Im Baufeld 3 Nord (WA 5) werden für die Baufenster lediglich 13 m Gebäudetiefe festgesetzt, um auf den sehr schmalen betreffenden Grundstücken entsprechende Freianlagen zu sichern. Auch im Baufeld 3 Süd (WA 4) wird die Gebäudetiefe auf 14 m begrenzt.

Die festgesetzten überbaubaren Flächen stellen weitestgehend sicher, dass die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden (vgl. Kapitel 5.2.1.4 „Abstandsflächen“).

Die obersten Geschosse der geplanten Wohngebäude sollen überwiegend durch staffelartige Einschnitte gegliedert werden. Städtebauliche Idee ist es entsprechend des seinerzeitigen Wettbewerbsergebnisses, durch diese Abstaffelungen ein stufenweises Vermitteln zwischen den Höhen der benachbarten Gebäudereihen innerhalb des Plangebietes sowie gegenüber der nördlich und östlich angrenzenden Bestandsbebauung – insbesondere der Kapitänssiedlung – zu erreichen, indem die Gebäudehöhen der jeweils gegenüberliegenden Gebäude durch die Staffeln aufgenommen werden.

Abb. 3: Höhenentwicklung Darstellung © B99 Architekten BDA

Die Rückstaffelungen werden durch Baugrenzen für das jeweilige Dachgeschoss festgesetzt. In den Teilbereichen, in denen erst langfristig eine Umsetzung der Planung vorgesehen ist und das Wettbewerbsergebnis eine flexible Anordnung der Staffeln vorgesehen hat, werden die Staffelgeschosse nicht zeichnerisch festgesetzt. Eine Ausnahme hiervon bilden die Rückstaffelungen im Allgemeinen Wohngebiet WA 5 (Baufeld 3 Nord), im Übergang zur Kapitänssiedlung. Diese werden durch Baugrenzen festgesetzt, um hier der besagten städtebaulichen Idee des Wettbewerbs und dem sensiblen Übergang zu den unmittelbar benachbarten Bestandsgebäuden im Milieuschutzgebiet planungsrechtlich gerecht zu werden. Damit soll eine größere Flexibilität für die Umsetzung sichergestellt werden.

Die Rückstaffelungen sind in den einzelnen Baugebieten jeweils entweder mit 2,5 oder 3,0 m festgesetzt, um die gewünschte städtebauliche Wirkung aus der Fußgängerperspektive zu gewährleisten. Die Länge der staffelartigen Einschnitte variiert abhängig von den Bezügen zu den benachbarten Baukörpern zwischen mindestens einem Viertel und einem Drittel der Fassadenlänge.

Im Interesse einer Umsetzung des dem Bebauungsplan zugrunde liegenden städtebaulichen Konzeptes lassen die Festsetzungen hinsichtlich der Stellung der Hauptbaukörper somit gezielt nur geringe Spielräume zu. Grundsätzlich müssen alle Gebäude und Gebäudeteile innerhalb der durch Baugrenzen und Baulinien festgelegten überbaubaren Grundstücksflächen liegen. Dies gilt zunächst auch für Balkone und Terrassen. Ein Vortreten von besagten Gebäudeteilen soll jedoch in begrenztem Ausmaß zugelassen werden (vgl. Nebenzeichnung 1 zur Planzeichnung).

Die Zulässigkeit von Balkonen und Terrassen wird im Bauordnungsrecht und der Baunutzungsverordnung durch Bestimmungen zum Ausmaß dieser Bauteile sowie zur Zulässigkeit innerhalb von Abstandsflächen sowie auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen geregelt. Im Bebauungsplan können gemäß BauNVO weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden. Nach der HBauO sind Vorbauten, zu denen Balkone zählen, in den Abstandsflächen zulässig, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten (§  6 Abs. 6 HBauO). Sie können gemäß § 25 Abs. 5 BauNVO auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden. Im Bebauungsplan können weitere Regelungen zum Ausschluss oder zu Art und Umfang getroffen werden.

Auch Terrassen sind unter bestimmten Umständen außerhalb der Baugrenzen gem. § 6 Abs.2 HBauO bzw. § 23 Abs. 5 BauNVO („ebenerdige“ Terrassen) zulässig. Sie können ebenfalls aus städtebaulichen oder gestalterischen Gründen ganz oder teilweise ausgeschlossen oder nach ihren Ausmaßen begrenzt werden.

Für die unmittelbar entlang des Steendiekkanals geplanten Wohngebäude wird wasserseitig eine Baulinie festgesetzt, um die städtebaulich gewünschte Bauflucht entlang der Wasserkante sicherzustellen. Ein Vor- oder Zurückspringen von dieser Linie ist insbesondere für Balkone nicht zulässig. Private Außenräume sind in der Erdgeschossebene wasserseitig als ebenerdige, auf dem Sockelgeschoss angeordnete Terrassen vorgesehen. Ein Überschreiten der Baulinie durch Terrassen ist in begrenztem Maß entsprechend der nachfolgenden Festsetzung zulässig. In den Obergeschossen werden ausschließlich innenliegende Loggien zugelassen. Balkone sind hier hingegen nur auf der wasserabgewandten nordöstlichen Gebäudeseite bis zu einer maximalen Tiefe von 2,0 m zulässig.

Für die Gebäude in zweiter und dritter Baureihe nordöstlich des Doggerbankwegs, beidseitig entlang des Finkswegs sowie für die Bestandsgebäude im Norden (Finksweg 73 und 75) sind neben Terrassen für die Erdgeschosswohnungen in den darüber liegenden Geschossen Loggien und Balkone zulässig. Dachterrassen sind auch hier in den staffelartigen Einschnitten der obersten Geschosse vorgesehen.

Die räumliche Zuordnung der betreffenden Festsetzungen erfolgt über die Nebenzeichnung 1 zur Planzeichnung. Für die Anordnung und Dimensionierung von Terrassen und Balkonen wird unter städtebaulich-gestalterischen Aspekten festgesetzt:

„In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone an den mit „(B)“ bezeichneten Gebäudeseiten um bis zu 2 m auf höchstens einem Drittel der jeweiligen Fassadenlänge sowie Überschreitungen durch ebenerdige Terrassen um bis zu 3 m auf höchstens 60 vom Hundert (v.H.) der jeweiligen Fassadenlänge zulässig. An den mit „(C)“ bezeichneten Gebäudeseiten sind Überschreitungen der Baulinien nur in den Erdgeschossen durch ebenerdige Terrassen um bis zu 3 m auf höchstens 60 v.H. der jeweiligen Fassadenlänge zulässig. An den mit „(D)“ bezeichneten Gebäudeseiten sind Balkone unzulässig.“ (§ 2 Nummer 4 der Verordnung)

Durch die festgelegten Größenbeschränkungen wird sichergestellt, dass das Verhältnis zwischen Wohngebäude und Terrassenanlagen bzw. Balkonen in den Proportionen angemessen bleibt. Sie ermöglichen gleichzeitig für die Bewohnerinnen und Bewohner gut nutzbare Außenwohnbereiche in angemessenen Größen.

Die festgesetzten Höchstmaße für die Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone sowie die Beschränkung auf maximal ein Drittel der jeweiligen Fassadenlänge stellen sicher, dass Balkone als untergeordnete Anbauten bzw. Bauteile wahrgenommen werden. Andernfalls wäre es zulässig, dass Fassaden mit einem durchgehenden Balkonband versehen werden, während andere Fassaden keine Balkone erhalten. Solche Balkone würden nicht mehr als untergeordneter Anbau bzw. Bauteil, sondern als dominierender, hier aber unerwünschter Bestandteil des betreffenden Gebäudes wahrgenommen werden. Mit der Fassadenlänge ist die jeweilige Länge der in eine Himmelsrichtung ausgerichteten Einzelfassade (z.B. der Südwestfassade) eines Geschosses gemeint, nicht die Summe der umlaufenden Fassaden eines Geschosses.

Für Terrassen erfolgt eine Beschränkung der Terrassentiefe auf ein Maß von maximal 3 m, welches eine großzügige Nutzung der Terrassen ermöglicht. Durch die auf die jeweilige Fassade bezogene Beschränkung der Terrassenlängen bleibt eine überwiegend gärtnerische Gestaltung der Außenanlagen gewährleistet. Dies ist insbesondere für die am Steendiekkanal gelegene Baureihe bedeutsam, da die auf dem erhöhten Sockelgeschoss angeordneten und wasserseitig ausgerichteten Terrassen städtebaulich wirksam sind.

Aus den versetzt angeordneten Baukörpern und den gewählten Gebäudeproportionen ergibt sich als einer der Entwurfsgedanken des zugrundeliegende städtebaulichen Entwurfes eine hohe Durchlässigkeit der Bebauung mit vielfältigen Sichtbeziehungen zwischen den Gebäuden und teilweise auf den Steendiekkanal. Balkone in den seitlichen Abstandsflächen an den Gebäudeschmalseiten würden zu einer Beeinträchtigung dieses Entwurfsprinzips führen. Sie werden daher in diesem Bebauungsplan aus stadtgestalterischen Gründen ausgeschlossen. Zulässig sind hier jedoch bodentiefe Fenster („französische Fenster“) mit kleiner Austrittmöglichkeit einschließlich der erforderlichen Absturzsicherungen.