Um den zweiten Rettungsweg für alle Wohnungen im Plangebiet sichern zu können, wird für die zwei im Baufeld 1.1 (Allgemeines Wohngebiet WA 1) geplanten Gebäude eine Festsetzung „(E)“ für eine außenliegende Fluchttreppe getroffen. In dem betreffenden Baugebiet kann aufgrund der begrenzten Grundstücksgröße und der untermaßigen Einengung der öffentlichen Straßenfahrbahn (Für die Feuerwehraufstellfläche bräuchte es eine 3,50 m breite Aufstellfläche zuzüglich 2 m breitem hindernisfreiem Raum) eine Anleiterung zwecks Sicherstellung des 2. Rettungsweg nicht zweifelsfrei sichergestellt werden.

Der zweite Rettungsweg müsste hier daher optional baulich hergestellt werden. Da die Planung für das Baufeld 1.1 (WA 1) langfristig angelegt ist zum Zeitpunkt des Bebauungsplanverfahrens noch keine hochbauliche Planung vorliegt, wird in diesem Fall über die Verordnung eine gewisse Flexibilität zur optionalen Herstellung eines baulichen 2. Rettungsweges geschaffen:

„An den mit „(E)“ bezeichneten Gebäuden ist die Überschreitung der Baugrenze durch eine außenliegende Fluchttreppe an jeweils einer Gebäudeseite um bis zu 3,5 m zulässig.“ (§ 2 Nummer 5 Satz 1 der Verordnung)

Auch in dem Allgemeinen Wohngebiet WA 2 (Baufeld 2) ist aus den besagten Gründen eine Fluchttreppe an der nordwestlichen Fassade zur Sicherung des 2. Rettungsweges für eine Wohnung im 3. OG notwendig. Eine entsprechende Feuerwehraufstellfläche in diesem Bereich ist nicht möglich, da der Abstand zur Grundstücksgrenze hier zu gering ist. Um den 2. Rettungsweg hier abzusichern, ist die Herstellung einer außenliegenden Fluttreppe notwendig. Daher wird folgende Festsetzung getroffen:

„In dem Allgemeinen Wohngebiet mit der Bezeichnung WA 2 sind Überschreitungen der Baugrenze durch eine außenliegende Fluchttreppe an dem mit „(F)“ bezeichneten Fassadenabschnitt um bis zu 3,5 m zulässig.“ (§ 2 Nummer 5 Satz 2 der Verordnung)

Auf den Baufeldern 1.2 und 1.3 (Allgemeine Wohngebiete WA 1 und WA 7) kann nach überschlägiger Prüfung an den wenigsten Fassaden der 2. Rettungsweg gemäß § 33 HBauO mittels einer dreiteiligen Ausziehleiter zweifelsfrei sichergestellt werden. Hier muss voraussicht-lich optional auf die Errichtung von Sicherheitstreppenhäusern zurückgegriffen werden. Dies dürfte in der Regel mit erheblichen Mehrkosten verbunden sein. Diese Mehrkosten werden jedoch durch den Umstand ausgeglichen, dass größere Teile der Grundflächen als überbaubar festgesetzt und damit baulich sowie wirtschaftlich ausgenutzt werden können. Zudem besteht im Einzelfall kein Anspruch und keine Verpflichtung, bestehendes Baurecht vollumfänglich auszunutzen. Soll also auf ein Sicherheitstreppenraum aufgrund der Mehrkosten verzichtet werden, müssen und können die Feuerwehraufstellflächen alternativ auch innerhalb der dann durch das Gebäude nicht vollumfänglich beanspruchten überbaubaren Grundstücksteile nachgewiesen werden. Diese Regelung ist aus Gründen der städtebaulichen Ordnung vertretbar, berücksichtigt das Interesse der Allgemeinheit an der Schaffung von Wohnraum im Rahmen der verträglichen Nachverdichtung und des Flächenrecyclings und lässt den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den Vorhabenträgerinnen und Vorhabenträgern genügend Spielraum.

Der Bebauungsplan bestimmt das Maß der baulichen Nutzung durch Festsetzung der maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) und der maximal zulässigen Gebäudehöhen.

In den Allgemeinen Wohngebieten wird eine Grundflächenzahl von maximal 0,4 bzw. 0,5 festgesetzt. 40 bis 50 % der jeweiligen Grundstücksfläche können somit durch Gebäude und unmittelbar zur jeweiligen Hauptanlage zu rechnende Gebäudeteile bebaut werden. Der gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO vorgegebene Orientierungswert für Obergrenzen für Allgemeine Wohngebiete von 0,4 wird damit ausgeschöpft bzw. für zwei Baufelder um 0,1 überschritten. Dies ist in Hinblick auf die spezifischen Grundstückszuschnitte und das städtebauliche Konzept erforderlich, um die Realisierung der Gebäude einschließlich Terrassen und Balkone, die ebenfalls auf die Grundflächenzahl anzurechnen sind, zu ermöglichen.

Für die Baufelder 2 und 3 (Nord, WA 2 und WA 5) wird eine erhöhte Grundflächenzahl von 0,5 aus folgenden Gründen festgesetzt: Auf dem Baufeld 2 (WA 2) soll gemäß des städtebaulichen Konzepts ein Gebäuderiegel in verdichteter Bauweise entstehen. Die daraus resultierende Überschreitung der GRZ erscheint hier möglich, da durch die Lage mit freiem Blick auf den Steendiekkanal nach Westen und einem ausreichenden Abstand zur am Doggerbankweg gegenüberliegenden Bebauung gute Besonnungs- und Belüftungsverhältnisse hergestellt werden können.

Gleiches gilt sinngemäß für das Baufeld 3 (Nord, WA 5). Auch hier sieht der Bebauungsplan eine verdichtete Bauweise vor. Der Abstand zur Bebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite beträgt über 25 m. Auch der Abstand von mindestens 17 m zum planungsrechtlich festgesetzten Baufeld für die nördlich angrenzende 1-geschossige Einfamilienhausbebauung am Hans-Hinnik-Weg ist städtebaulich vertretbar.

In beiden Fällen können gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gesichert werden. Im Allgemeinen sieht das städtebauliche Konzept ausreichend Abstände vor und ermöglicht durch die versetzte Anordnung der Baukörper weite Sichtbeziehungen.

Zur Herstellung weiterer baulicher Anlagen wie z.B. Zuwegungen einschließlich Anlagen, mit denen das Grundstück lediglich unterbaut wird (z.B. nicht überbaute Geschossen unterhalb der Geländeoberfläche), Feuerwehrzufahrten und -aufstellflächen, befestigten Vorflächen vor den Gebäuden und im Bereich der Spielplätze oder Stellplätze, welche ebenfalls bei der Ermittlung der Grundfläche mitzurechnen sind, ist die festgesetzte GRZ allerdings nicht ausreichend. Gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO darf die zulässige Grundfläche durch diese Anlagen um bis zu 50 %, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden.

Das städtebauliche Konzept sieht die Unterbringung des ruhenden Verkehrs überwiegend in Geschossen unterhalb der Geländeoberfläche vor. Im Baufeld 2 (WA 2) ist die Herstellung von zwei oberirdischen Stellplätzen südöstlich des Gebäudes sowie die Herstellung einer Fahrradrampe zur barrierefreien Erschließung des Geschosses unterhalb der Geländeoberfläche nordwestlich des Gebäudes geplant.

Im südlichen Teilbereich des Doggerbankwegs ist die Errichtung einer Transformatorenanlage der Hamburger Energiewerke GmbH zur Versorgung der neu entstehenden Wohneinheiten erforderlich. Ein genauer Standort hierfür wird im Rahmen der weiteren Netzplanung der Hamburger Energiewerke parallel zum Bebauungsplanverfahren bestimmt. Die Anlage ist auf Basis des § 14 Absatz 1 BauNVO grundsätzlich zulässig. Um die aus der Unterbauung resultierende zusätzliche Bodenversieglung sowie die Herstellung weiterer genannter Nebenanlagen planungsrechtlich abzusichern, ermöglicht der Bebauungsplan weitere Überschreitungen bis zu einer GRZ von 0,7:

„In den Allgemeinen Wohngebieten sind Überschreitungen der festgesetzten Grund- flächenzahl (GRZ) durch Anlagen nach § 19 Absatz 4 Satz 1 BauNVO bis zu einer GRZ von insgesamt 0,7 zulässig.“ (§ 2 Nummer 6 der Verordnung)

Die zulässigen Überschreitungen der GRZ bedeuten in der Konsequenz, dass ggf. nur 30 % der Grundstücke unversiegelt bleiben. Um ein Mindestmaß an Begrünung im Plangebiet zu sichern, wird in § 2 Nummer 17 der Verordnung festgesetzt, dass in den Allgemeinen Wohngebieten mindestens 20 vom Hundert der Grundstücksflächen dauerhaft als Grünflächen anzulegen sind (vgl. Kapitel 5.10.2 „Begrünungsmaßnahmen“). Die Begrünung von nicht überbauten Geschossen unterhalb der Geländeoberfläche kann hierbei angerechnet werden. Eine Überdeckung von nicht überbauten Geschossen unterhalb der Geländeoberfläche mit einem durchwurzelbaren Substrat in einer Stärke von mindestens 50 cm (im Bereich von Bäumen 100 cm) mindert die Verluste und Beeinträchtigungen von Bodenfunktionen und ermöglicht den Pflanzen ein Mindestmaß an Standortqualität. Die Festsetzungen gewährleisten, dass angemessene Grundstücksanteile für eine Freiraumnutzung zur Verfügung stehen und der Charakter als durchgrüntes neues Wohnquartier entwickelt werden kann.

Für das Gewerbegebiet wird die GRZ mit 0,8 festgesetzt. Damit kann die aktuell geplante Hauptanlage mit einer Grundfläche (GRZ I) von ca. 240 m² mit den außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässigen Hofflächen, Zufahrten, Garagen, Stellplätze und Wege sowie Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO (GRZ II, liegt gemäß letztem Stand der aktuellen Planung bei 0,74) im Rahmen der festgesetzten GRZ vollständig umgesetzt werden.

Es verbleibt ein Mindestanteil von 20 % des Grundstücks, der als offene Vegetationsfläche bzw. durch Anpflanzungen zu gestalten und zu begrünen ist und zur Einbindung des Gewerbegrundstücks in die neue Wohnbebauung beiträgt. Um dennoch auch planungsrechtlich aktiv und klarstellend ein Mindestmaß an Begrünung im Plangebiet zu sichern, wird in § 2 Nummer 17 festgesetzt, dass im Gewerbegebiet mindestens 10 vom Hundert der Grundstücksflächen dauerhaft als Grünflächen anzulegen sind. Durch die Vorschrift in § 2 Nummer 22 wird außerdem eine Begrünung von Gebäudefassaden festgesetzt (vgl. Kapitel 5.10.2 „Begrünungsmaßnahmen“).

Für die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Freiwillige Feuerwehr, Freie und Hansestadt Hamburg wird eine GRZ 0,3 festgesetzt. Es können also max. 30 % der Grundstücksfläche durch das Feuerwehrgebäude und die Bootsremise überbaut werden. Zusätzlich sind für die Nutzung weitere befestigte Hofflächen, Zufahrten, Garagen, Stellplätze und Wege sowie Nebenanlagen nötig. Da Flächen für den Gemeinbedarf nicht zu den Baugebieten im Sinne der §§ 2 bis 11 der BauNVO zählen, ist § 14 BauNVO auf diese nicht anzuwenden, da er sich explizit auf Baugebiete bezieht. Nebenanlagen sind auf Flächen für den Gemeinbedarf somit außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen regelhaft nicht zulässig. Um entsprechende Nebenanlagen auch außerhalb der Baugrenzen zuzulassen wird Folgendes festgesetzt:

„Auf den Flächen für Gemeinbedarf können außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen befestigte Hofflächen, Zufahrten, Garagen, Stellplätze und Wege sowie Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO zugelassen werden. Durch die vorgenannten Anlagen sind Überschreitungen der festgesetzten GRZ bis zu einer GRZ von 0,8 zulässig.“ (§ 2 Nummer 7 der Verordnung)

Auch für die Gemeinbedarfsfläche wird gemäß § 2 Nummer 17 der Verordnung ein Mindestmaß an Begrünung in Höhe von 20 vom Hundert der Grundstücksflächen festgesetzt, die dauerhaft als Grünfläche anzulegen sind (vgl. Kapitel 5.10.2 „Begrünungsmaßnahmen“).