Mit dem städtebaulichen Ziel, im Plangebiet zukünftig neuen Wohnungsbau zu ermöglichen und die bereits vorhandenen Wohngebiete zu sichern und zu entwickeln, setzt der Bebauungsplan überwiegend „Allgemeine Wohngebiete“ (WA) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO 2017) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176 S. 1, 6) fest.

Das Plangebiet eignet sich besonders für die angestrebte Ergänzung der Wohnfunktion. So befindet sich unmittelbar angrenzend bereits ein attraktives, gewachsenes Wohnquartier. Die attraktive Wasserlage, die benachbarte Parkanlage des Gorch-Fock-Parks, die zentrale Lage mit guter Verkehrsanbindung und der Nähe zum Ortskern Finkenwerder mit seinen Nahversorgungs- und darüber hinausgehenden Infrastrukturangeboten runden das besondere Potenzial als attraktiver Wohnstandort ab. Im Zusammenspiel mit der planungsrechtlichen Absicherung der im Plangebiet bereits vorhandenen Wohnnutzung wird die Funktionsfähigkeit des Stadtteils durch die neuen Bewohnerinnen und Bewohner insgesamt gestützt.

Das Plangebiet leistet durch die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum einen Beitrag zur Deckung des auch im Stadtteil Finkenwerder bestehenden aktuellen Wohnraumbedarfs und stellt einen für unterschiedliche Nutzergruppen – darunter Familien, Paare, Singles und Senioren - gleichermaßen attraktiven Wohnstandort dar.

Basierend auf dem aus dem Siegerentwurf des städtebaulichen Wettbewerbs entwickelten Funktionsplan ermöglicht der Bebauungsplan den Bau von ca. 100 neuen frei finanzierten Mietwohnungen in den Allgemeinen Wohngebieten WA 1 und WA 7 (Baufelder 1.1, 1.2 und Baufeld 1.3). Die ebenfalls in diesem Baufeld liegenden bestehenden Wohngebäude am Finksweg 69 – 75 mit derzeit 36 Wohneinheiten werden planungsrechtlich gesichert. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 2 (Baufeld 2) sollen bis zu 23 Wohneinheiten im baugemeinschaftlichem Eigentum realisiert werden. Im Allgemeinen Wohngebiet WA 3 (Baufeld 4.1) wird der Bau von ca. 29 öffentlich geförderten Mietwohnungen für vordringlich Wohnungssuchende ermöglicht. Die zum Bestand einer Baugenossenschaft zählenden bestehenden Wohngebäude in den Allgemeinen Wohngebieten WA 4 und WA 5 (Baufelder 3 Nord und Süd) mit derzeit ca. 150 Wohnungen sollen mittel- bis langfristig durch Neubauten mit annähernd gleichem Mengengerüst ersetzt werden.

Die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebiets stellt Wohnen als Hauptnutzung sicher. Zugleich bietet dieser Baugebietstyp aber auch Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmischung, indem die Wohnnutzung durch weitere im Allgemeinen Wohngebiet zulässige Nutzungen ergänzt werden kann, wie z.B. durch Anlagen für kulturelle oder soziale Zwecke, Dienstleistungsbetriebe, z.B. Arztpraxen oder kleinere, der Versorgung des Gebietes dienende Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe.

In Allgemeinen Wohngebieten ist es zudem möglich, Räume von Wohnungen für eine freiberufliche oder eine ihnen gleichgestellte gewerbliche Berufsausübung zu nutzen. Dies trägt der wachsenden Bedeutung dieser z.B. heilkundlichen, rechts- und steuerberatenden, technischen oder kulturellen Berufe Rechnung.

Gegenüber der planungsrechtlichen Bestandssituation auf den Grundstücken der Wohnungsbaugenossenschaft mit den bislang festgesetzten Reinen Wohngebieten gemäß § 3 BauNVO kommt es durch die Festsetzung Allgemeiner Wohngebiete zu einer moderaten Aufweitung des zulässigen Nutzungsspektrums. Eine Beeinträchtigung ergibt sich für die betroffenen Wohnungen nicht, zumal die Baugenossenschaft als Eigentümer steuern kann, in welchem Umfang sie von dieser Option Gebrauch machen möchte.

Durch die Festsetzung Allgemeiner Wohngebiete wird im Plangebiet somit ein relativ breites Nutzungsspektrum zulässig. Darunter befinden sich gemäß § 4 BauNVO jedoch auch Nutzungen, die im Plangebiet ausdrücklich nicht entstehen und somit ermöglicht werden sollen. Es handelt sich hierbei um Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässig wären. Diese werden in der Verordnung ausgeschlossen. Die Realisierung derartiger, in Allgemeinen Wohngebieten gemäß § 4 Absatz 3 BauNVO zulässiger wäre hier vor dem Hintergrund der vorgesehenen Hauptnutzung Wohnen städtebaulich und insbesondere auch verkehrlich nicht vertretbar.

In § 2 Nummer 1 der Verordnung wird daher festgesetzt:

„In den Allgemeinen Wohngebieten sind Anlagen für sportliche Zwecke nach § 4 Absatz 2 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 20. Dezember 2023 (BGBl. I Nr. 394 S. 1, 28) unzulässig. Ausnahmen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nach § 4 Absatz 3 Nummern 1, 4 und 5 BauNVO werden ausgeschlossen.“ (§ 2 Nummer 1 der Verordnung)

Planerisches Ziel ist, die Wohnnutzung im Quartier zu stärken und vor Verdrängung oder Beeinträchtigung durch besagte gewerbliche oder anderweitige Nutzungen zu schützen.

Unter den Begriff „Anlagen für sportliche Zwecke“ fallen sowohl Anlagen „im Freien“ als auch überdeckte Anlage unterschiedlicher Größe. Aufgrund der Größe und Struktur des Plangebietes ist die Ansiedlung von größeren Anlagen dieser Art kaum denkbar. Beeinträchtigungen können aber auch durch kleinere Anlagen für sportliche Zwecke etwa durch Verkehrsbelastungen im Zusammenhang mit dem Besuch der Anlagen (Sportler und Besucher) hervorgerufen werden. Aufgrund der potenziellen Konfliktträchtigkeit werden diese Anlagen daher ausgeschlossen.

Mit der Ansiedlung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, die in einem Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig wären, können erhebliche Störungen verbunden sein. Beherbergungsbetriebe verursachen eine hohe Fluktuation der Gäste einschließlich der damit verbundenen, für die engen Straßenräume im Plangebiet absehbar kritischen An- und Abfahrtsverkehre. Unabhängig von der Zielgruppe ist bei Beherbergungsbetrieben jeder Art früh morgens und spät abends / nachts eine besondere Belebung der umliegenden Außenräume zu beobachten. Zudem lassen Betriebe des Beherbergungsgewerbes eine nicht unerhebliche Zunahme des nächtlichen Verkehrs durch teilweise erst zu später Stunde anreisende Gäste erwarten. Im Interesse der Fokussierung auf die Schaffung neuer Wohnungen und eines qualitätvollen Wohnumfelds werden Beherbergungsbetriebe jeder Art daher ausgeschlossen.

Die Ansiedlung von Gartenbaubetrieben und Tankstellen ist aufgrund der Strukturierung des Plangebiets wenig wahrscheinlich. Ihre Entstehung wäre jedoch höchst problematisch, da sie sich weder in Bezug auf die Nutzung noch auf die beabsichtigte Bebauung in das angestrebte städtebauliche Konzept integrieren lassen und die gewünschte Art der Nutzung gefährden könnten. Sie werden daher vorsorglich ausgeschlossen.

Gartenbaubetriebe nehmen in der Regel erhebliche Flächen ein. Hinzu kommen An- und Abliefer- sowie mögliche Kundenverkehre. Auch für diese Nutzungen ist das Plangebiet aufgrund seiner Prägung durch das räumliche Umfeld nicht geeignet, auch die geplante städtebauliche Neuordnung steht dem entgegen.

Tankstellen können durch ihren häufig 24-stündigen Betrieb erhebliche Störpotenziale für die vorhandene und geplante Wohnnutzung mit sich bringen. Außerdem lassen sich die Tankstellen hinsichtlich ihrer Form und Erschließung nur schwer im hier in Rede stehenden städtebaulichen Umfeld integrieren. Dies gilt etwa für ihre bauliche Beschaffenheit mit ausgedehnten, auch für größere Pkw und Lkw ausgelegten Rangierbereichen. Tankstellen sind zudem unerwünscht, weil sie sich nicht in die beabsichtigte Bebauung integrieren lassen und somit das Stadtbild deutlich entwerten. Tankstellen werden daher regelhaft ausgeschlossen, um möglichen Störungen und Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schadstoffimmissionen in Folge des Kunden- und Lieferverkehrs vorzubeugen und der Schutzbedürftigkeit des Wohnquartiers zu entsprechend. Der Ausschluss von Tankstellen ist vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets Tankstellen vorhanden sind und eine diesbezügliche Versorgung dementsprechend gewährleistet ist.

Ladesäulen für die E-Mobilität und ähnliche Einrichtungen für alternative Antriebsarten zu Verbrennungsmotoren im Individualverkehr werden als nicht störende Gewerbebetriebe i.S.v. § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO von dem Ausschluss der Tankstellen nicht erfasst und sind damit im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig.

In dem mit “(A)“ bezeichneten Teilbereich des Allgemeinen Wohngebiets WA 7 auf den Grundstücken Finksweg Nummern 59 bis 63 (Flurstücke 2227, 2229 und 2308) befindet sich im Zeitraum des Bebauungsplanverfahrens ein als privater Betriebshof einer Grundstücks- und Immobilienverwaltung genutzter Gewerbebetrieb. Die auf den rückwärtigen Grundstücksflächen befindlichen Hallen dienen als Garagen für Firmenfahrzeuge bestehend aus Pkw’s, Caddys, Transportern sowie Treckern für Schneeräumung, Lagerflächen für Werkzeug und Material sowie als Werkstatt für anfallende Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung sowie der Material- und Warenanlieferung. Die Firmenfahrzeuge / Anhänger werden händisch bei geschlossenem Hallentor beladen, Arbeiten in den Hallen werden generell bei geschlossenen Hallentoren ausgeführt. Es findet keine Produktion vor Ort statt. Es sind keine ortsfesten Fördereinrichtungen und keine Gabelstapler o.ä. vorhanden. Auf dem Hof finden keine Arbeiten statt. Die Zufahrt erfolgt über die dazugehörigen Hofflächen im Südosten über den Doggerbankweg. Der Betrieb hat derzeit 12 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, seitens der Privateigentümerin wurde zwischenzeitlich eine mögliche Erweiterung auf 20 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den Raum gestellt.

Im Gebäude Finksweg 63 befinden sich neben der Wohnnutzung ein dem Betriebshof zuzuordnender Bürotrakt sowie die Sozialräume für die Mitarbeiter.

Die Betriebszeiten des Betriebshofs sind werktags von 7:00 Uhr bis 17:00 Uhr. Auch außerhalb dieser Betriebszeiten können Warenanlieferungen erfolgen. Lärmemissionen können durch Anlieferungen von Waren und Material per LKW sowie An- und Abfahrten von Kfz verursacht werden. Die Anzahl der Verkehre pro Tag kann nicht näher definiert werden, da Anlieferungen unregelmäßig stattfinden. Es handelt sich jedoch laut Angaben der Privateigentümerin um wenige Anlieferungen pro Woche. Darüber hinaus sind keine Emissionen, Lärmquellen, überwachungsbedürftige Anlagen und besondere betriebliche Abwässer o.a. vorhanden. Betriebliche Abfallstoffe sind Grünabfälle, die zeitnah mit dem Anhänger zum Recyclinghof gebracht und entsorgt werden.

Eine Einstufung des Betriebes als der Versorgung des Gebietes dienender nicht störender Handwerksbetrieb nach § 4 Abs.2 BauNVO, der im Allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig ist, ist nicht möglich, da der Wohnungsbestand der Privateigentümerin über das Gebiet hinaus geht. Somit dienen die auf dem privaten Betriebshof stattfindenden Arbeiten nicht nur der Versorgung des betreffenden Gebietes. Auch die Einordnung als ausnahmsweise zulässiger, nicht störender Gewerbebetrieb nach § 4 Abs. 3 BauNVO ist nicht möglich, da es unregelmäßig an einigen Tagen zu einer höheren Störintensität kommen kann. Der Betrieb ist demnach im Allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig und kann somit nur mit Hilfe einer Fremdkörperfestsetzung gemäß § 1 Absatz 10 BauGB planungsrechtlich gesichert werden.

Der an dem Standort bereits seit längerem ansässige Betrieb ist aufgrund des früheren Planungsrechts (Gewerbegebiet gemäß Bebauungsplan Finkenwerder 22) zulässig. Die Eigentümerin bemüht sich um eine Verlagerung des Betriebes. Nach erfolgter Verlagerung soll dann der in diesem Baufeld vorgesehene Wohnungsbau realisiert werden. Der private Betriebshof wird jedoch bis zur Findung eines alternativen Standortes an seinem jetzigen Standort benötigt.

In überwiegend bebauten Gebieten kann nach § 1 Abs. 10 BauNVO festgesetzt werden, dass Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen von baulichen und sonstigen Anlagen, die bei Festsetzung eines Baugebiets unzulässig wären, allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können.

Voraussetzung für diese Fremdkörperfestsetzung ist, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets in ihren übrigen Teilen erhalten bleibt und durch den weiteren Betrieb oder die Erneuerung dieser Anlage kein städtebaulicher Missstand entsteht oder festgeschrieben wird. Durch eine entsprechende Festsetzung wird dem Betrieb ein sogenannter erweiterter Bestandsschutz gewährt. Änderungen und Erneuerungen sind danach unter bestimmten Umständen ausnahmsweise zulässig, wenn damit eine Verbesserung der Immissionssituation verbunden ist. Damit soll die Neuordnung des Plangebiets sichergestellt und gleichzeitig die Bestandssituation planungsrechtlich abgesichert werden.

Im Bebauungsplan wird daher folgende Festsetzung getroffen:

„In dem mit „(A)“ bezeichneten Teil des Allgemeinen Wohngebiets mit der Bezeichnung WA 7 ist der dort ansässige Betriebshof ausnahmsweise zulässig. Änderungen und Erneuerungen der betrieblichen Anlagen können ausnahmsweise zugelassen werden, wenn hiervon keine schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes hervorgerufen werden.“ (§ 2 Nummer 2 der Verordnung)