Für das Plangebiet wurde im Mai 2025 auf Grundlage des Bebauungsplanentwurfs ein Verschattungsgutachten erstellt, um sicherzustellen, dass durch die festgesetzte bauliche Dichte sowie Bauweise nachbarschaftliche Belange gewahrt bleiben und unzumutbare Zustände in Bezug auf die Besonnung auszuschließen sind (siehe Kapitel 5.2.1 Verschattung).
Bebauungs- und Nutzungsstruktur
Das Plangebiet ist ca. 3.180 m2 groß und befindet sich im südöstlichen Bereich des Stadtteils Eppendorf im Bezirk Hamburg-Nord. Es wird im Süden durch die Goernestraße und im Osten Knauerstraße begrenzt (siehe Abbildung 4, Seite 15).
Der Geltungsbereich liegt innerhalb des zu großen Teilen in geschlossener Bauweise errichteten Baublocks zwischen Goernestraße, Knauerstraße, Schrammsweg und Eppendorfer Landstraße (siehe Abbildung 4, Seite 15). Innerhalb des Plangebiets - an der Ecke Goernestraße/ Knauerstraße - befinden sich allerdings überwiegend Einzelgebäude in offener Bauweise. Auch die Anzahl der Vollgeschosse unterscheidet sich deutlich vom städtebaulichen Umfeld: Während außerhalb des Plangebiets überwiegend vier- bis sechsgeschossige Gebäude vorherrschen, ist die bestehende Bebauung im Geltungsbereich mehrheitlich nur zweigeschossig ausgeprägt. In den Erdgeschossen befinden sich überwiegend gewerbliche Nutzungen, wie z. B. Gastronomie oder Ladengeschäfte. Die gegenüber der bestehenden Gebäudeflucht (Goernestraße 1-7) um 5,5 m zurückversetzte Gebäudekante eröffnet dabei ein besonderes städtebauliches Potenzial: Die entstehenden Freiflächen bieten Chancen zur Qualifizierung und Belebung des öffentlichen Raums, etwa durch Aufenthaltsbereiche oder kleinteilige Nutzungen im Übergang zwischen privatem und öffentlichem Raum.
Mehrere Gebäude im Geltungsbereich weisen Leerstände im Bereich des Wohnens auf (Goernestraße 11, 11a und Goernestraße 15). Auch ehemals gewerblich genutzte Erdgeschossflächen stehen z. T. leer (Goernestraße 15) oder sind nur temporär belegt (Goernestraße 17). Diese Entwicklung führt zu einer spürbaren negativen Beeinträchtigung des Ortsbildes sowie zu einer schleichenden Abnahme der Nutzungsvielfalt und der Aufenthaltsqualität. In der Gesamtschau deutet sich damit ein städtebaulicher Missstand an, der einer aktiven städtebaulichen Steuerung bedarf.
Im Blockinnenbereich zwischen Eppendorfer Landstraße, Schrammsweg, Knauerstraße und Goernestraße ist eine stark verdichtete Bebauung mit vorwiegend mit Wohngebäuden vorzufinden. Diese sind teilweise bis zu vier Vollgeschosse hoch.
Im Geltungsbereich des sektoralen Bebauungsplans finden sich in den hinteren Grundstücksbereichen jedoch überwiegend gewerbliche Nutzungen und Garagen. Ein einzelnes vormals zu Wohnzwecken genutztes Gebäude mit drei Vollgeschossen steht derzeit leer.
Das Plangebiet liegt in unmittelbarer Nähe zum übergeordneten Versorgungsbereich Eppendorf sowie zur U-Bahnhaltestelle Kellinghusenstraße (Linien U1 und U3). Der zentrale Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort erstreckt sich entlang der Eppendorfer Landstraße bis zum Eppendorfer Marktplatz sowie über Abschnitte des Eppendorfer Baums, des Eppendorfer Wegs, des Lehmwegs und der Hegestraße. Hier befinden sich zahlreiche Einrichtungen des Einzelhandels, der Gastronomie und der Dienstleistungen, die eine hervorragende Versorgungssituation sicherstellen. Auch im unmittelbaren Umfeld des Plangebiets, insbesondere entlang der Goernestraße und des Schrammswegs, prägt eine Mischung aus gewerblichen und gastronomischen Nutzungen die Erdgeschosszonen und trägt zur lebendigen Quartiersatmosphäre bei. Der nahegelegene Marie-Jonas-Platz übernimmt als zentraler Treffpunkt eine wichtige Versorgungs- und Begegnungsfunktion für das Quartier und stärkt die soziale sowie funktionale Vernetzung im Stadtteil. Vor diesem Hintergrund bieten die vielfältigen Nutzungsstrukturen und die sehr gute Anbindung eine tragfähige Grundlage für städtebauliche Nachverdichtungsmaßnahmen und die Schaffung zusätzlichen Wohnraums im Plangebiet.
In direkter Nachbarschaft – auf der anderen Straßenseite der Knauerstraße – befindet sich das denkmalgeschützte Holthusenbad. Hinter dem Freizeitbad ist entlang der Knauerstraße eine Grundschule angesiedelt. Gegenüber dem Plangebiet - südlich der Goernestraße - befindet sich ein denkmalgeschütztes Ensemble mit Backsteinfassaden aus den 1920er-Jahren. Sie bilden eine Blockrandbebauung um einen großzügigen Innenhof. Im Vergleich sind die Gebäudehöhen mit fünf Vollgeschossen hier deutlich höher als auf der anderen Straßenseite, im Geltungsbereich des sektoralen Bebauungsplans. Hinter der Blockrandbebauung – an der Gustav-Leo-Straße – ist der Kellinghusenpark verortet.
Angaben zum Wohnungsmarkt und zur Sozialstruktur
Insbesondere in Ballungszentren wie Hamburg herrscht ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum.5 Wegen stark gestiegener Bodenpreise und zuletzt hoher Baukosten entstehen neue Wohnungen vielfach eher im höherpreisigen Segment. Die Hamburger Stadtteil-Profile 2023 des Statistikamts Nord bestätigen, dass Eppendorf zu den hochpreisigen Wohnlagen in Hamburg zählt. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen hier deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt, was auf eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot an Wohnraum hinweist6.
Im Stadtteil Eppendorf gibt es derzeit nur einen sehr geringen Anteil öffentlich geförderter Wohnungen (2021: 4,2%).7 Im Bezirk Hamburg-Nord sind insgesamt 9.141 Wohneinheiten mit einer Mietpreis- und Belegungsbindung (Stand: 2020) vorhanden. Bis 2030 sollen 4.990 dieser Bindungen auslaufen – das entspricht 54 %.
Die Sicherung der Umsetzung von sozial geförderten Wohneinheiten in Verbindung mit einer Mobilisierung bestehender Nachverdichtungspotenziale spielt daher eine übergeordnete Rolle, um eine langfristige Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaren Wohnungen zu gewährleisten. Städtische Grundstücke stehen in Eppendorf dafür nicht zur Verfügung. Im Stadtteil sind (Wohnbau-)Grundstücke fast ausschließlich in privatem Besitz. Genossenschaften, die vielfach niedrigere Bestandsmieten anbieten können, sind lediglich an sechs Standorten im Stadtteil vorzufinden. Die städtische SAGA Unternehmensgruppe, die eine erhebliche Rolle bei der Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum spielt und regelhaft zur Entstehung von sozial geförderten Wohnungen beiträgt, verfügt über nur ein Grundstück im gesamten Stadtteil.
Der Anteil an BewohnerInnen, die Leistungen gemäß SGB II beziehen, ist in Eppendorf vergleichsweise gering (2023: 2,7%; gesamtstädtisch 2023: 10,0%).8 Dies ist ein Anzeichen dafür, dass entsprechender Wohnraum für Haushalte mit niedrigem Einkommen bei Neuvermietungen nicht zugänglich ist. Der Stadtteil Eppendorf weist eine überdurchschnittlich wohlhabende Bevölkerungsstruktur auf.
Verkehrliche Erschließung
Das Plangebiet ist für den Pkw-Verkehr sowie den Fahrrad- und Fußgängerverkehr über die Goernestraße und Knauerstraße öffentlich erschlossen. Es handelt sich um Anliegerstraßen mit einer geringen Verkehrsstärke. Der Radverkehr wird auf der Fahrbahn der verkehrsberuhigten Straßen (mit einer zulässigen Höchstgeschwindigkeit von 30 km/h) geführt, während für die Fußgänger separate Gehwege zur Verfügung stehen.
Auf dem Grundstück der Goernestraße 11 (Flurstück 526) befindet sich die Zufahrt für die im hinteren Bereich der Goernestraße 9 (Flurstück 525) gelegene Garage. Die Erschließung ist über eine Baulast gesichert.
Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe zur U-Bahnhaltestelle Kellinghusenstraße (ca. 150 m) und ist damit überdurchschnittlich gut an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angeschlossen. Von hier sind die Schnellbahnlinien U1 (Richtung Hauptbahnhof und Langenhorn) und U3 (Richtung Hauptbahnhof und Barmbek) zu erreichen sowie auch die Buslinien 22 (Richtung Blankenese) und 25 (Richtung Altona und Burgstraße). An der Eppendorfer Landstraße befindet sich darüber hinaus in ca. 100 m Entfernung die Bushaltestelle „Bezirksamt Hamburg-Nord“ mit der Buslinie 114 (Dammtor/Klosterstern & Lufthansa-Basis).
Technische Erschließung
Die Einleitung von Niederschlagswasser aus dem Bebauungsplangebiet (Flurstücke 525, 526, 547, 245, 528 und 529 der Gemarkung Eppendorf) in das in der Goernestraße vorhandene Mischwassersiel K DN 400 ist auf max. 28 l/s zu begrenzen. Bei Aufteilung der Menge auf die in der Goernestraße und Knauerstraße vorhandenen Siele ist zu beachten, dass von der Gesamtmenge (28 l/s) nur max. 15 l/s in das Mischwassersiel in der Knauerstraße eingeleitet werden dürfen.
Darüber hinausgehende Regenwassermengen sind im Plangebiet zu belassen bzw. zu bewirtschaften oder aber zeitverzögert dem öffentlichen Mischwassersielnetz zuzuführen.
Die erforderlichen Rückhaltekapazitäten auf den Grundstücken und die zulässigen Einleitmengen der einzelnen Grundstücke/Flurstücke in die Siele sind im Rahmen eines nachfolgenden Genehmigungsverfahrens (Einleitgenehmigung) mit Beteiligung der Hamburger Stadtentwässerung zu regeln.
Das zusätzlich anfallende Schmutzwasser kann problemlos von den das Bebauungsplangebiet umgebenden Mischwassersielen aufgenommen werden.
Innerhalb des Geltungsbereichs befinden sich Verteilnetzanlagen der Stromnetz Hamburg GmbH (SNH) mit einer Spannungsebene bis zu 1 kV, die der allgemeinen Versorgung der NetzkundInnen dienen. Im Zuge der geplanten Nutzungsintensivierung durch Nachverdichtung sowie zur Herstellung des Energienetzes (private Ladeinfrastruktur, elektrische Prozess- und Heizwärme mittels Wärmepumpen) wird ein Bedarf für mindestens eine weitere Netzstation gesehen. Zum Schutz der Leitungstrassen und zur Vermeidung von Versorgungsausfällen durch Wurzelwuchs ist außerdem die Bepflanzung mit Bäumen und Sträuchern im Umfeld der Kabelleitungstrassen mit der Hamburger Energienetze GmbH abzustimmen.
Der Bebauungsplan wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren liegen vor, weil der Bebauungsplan der Nachverdichtung bzw. der Wiedernutzbarmachung einer Fläche im Innenbereich dient, für die bereits Planrecht besteht und weniger als 20.000 m2 Grundfläche festgesetzt werden. Ferner besteht kein enger sachlicher, räumlicher und zeitlicher Zusammenhang mit weiteren aufgestellten oder aufzustellenden Bebauungsplänen im beschleunigten Verfahren.
Es wird mit dem Bebauungsplan auch keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, welche die Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung auslösen. Insgesamt besteht keine UVP-Pflicht nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 18. März 2021 (BGBl. I S. 542), zuletzt geändert am 23. Oktober 2024 (BGBl. I Nr. 323 S. 1, 8) oder dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung in Hamburg (HmbUVPG) vom 10. Dezember 1996 (HmbGVBl. S. 310), zuletzt geändert am 21. Februar 2018 (HmbGVBl. S. 53, 54).
Des Weiteren liegen nach Prüfung der Sachlage keine Anhaltspunkte dafür vor, dass bei der Bebauungsplanung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 S. 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) in der Fassung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I 2013 S. 1275, 2021 S. 123), zuletzt geändert am 3. Juli 2024 (BGBl. I Nr. 225 S. 1, I Nr. 340 S. 1) bestehen. Auch liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter vor.
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB wird von einer Umweltprüfung mit Umweltbericht nach § 2 Abs. 4 BauGB sowie der Anwendung der Eingriffsregelung abgesehen. Gleichwohl werden möglicherweise betroffene Umweltbelange in die Abwägung eingestellt.