Das Plangebiet dient gemäß § 9 Abs. 2d BauGB als Bebauungsplan der Wohnraumversorgung vordringlich dem Wohnen. Die Art der baulichen Nutzung wird weiterhin durch den Baustufenplan geregelt, welcher für das Gebiet „Wohngebiet“ gemäß Baupolizeiverordnung festsetzt. Neben der Wohnnutzung sind daher u.a. mit dem Wohnen verträgliches, nicht-störendes Gewerbe – insbesondere solches, das den Bedürfnissen der Anwohnerinnen und Anwohner dient, soweit sein Störungsgrad als wohngebietsverträglich angesehen wird –, kleine Läden für die Bedürfnisse der Anwohnerinnen und Anwohner, nicht störende Handwerksbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie unter Umständen kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein zulässig. Vor dem Hintergrund der städtebaulichen Zielsetzungen – insbesondere einer funktionalen Nutzungsmischung sowie der Stärkung wohnortnaher Versorgungsangebote – wird ist eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss städtebaulich erwünscht. Dies entspricht auch den Leitzielen des Hamburger Zentrenkonzepts, der Einzelhandelsleitlinien 2019 sowie des Nahversorgungskonzepts Hamburg-Nord. Weiterer Regelungsbedarf zur Art der baulichen Nutzung wird nicht gesehen. Die städtebauliche Ordnung wird gewahrt.

Im rückwärtigen Bereich des Grundstücks Goernestraße 11 (Goernestraße 11a) befindet sich ein leerstehendes Wohngebäude. Im Hinterhof des Grundstücks Goernestraße 13 (Goernestraße 13a) sind gegenwärtig nicht störende gewerbliche Nutzungen verortet. Diese Gebäude unterliegen dem Bestandsschutz. Eine planungsrechtliche Sicherung dieser Nutzungen erfolgt im Rahmen des vorliegenden sektoralen Bebauungsplans jedoch nicht, da eine Verfestigung des baulich hoch verdichteten Hinterhofs aus städtebaulichen Gründen langfristig nicht angestrebt wird. Vielmehr soll der Blockinnenbereich innerhalb des Geltungsbereiches von baulichen Anlagen freigehalten werden, um die vorhandene Freiraumstruktur zu stärken sowie eine Durchgrünung zu ermöglichen (siehe auch Kapitel 5.2). Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch die Ausübung des Bestandsschutzes jedoch nicht gefährdet.

Die im Geltungsbereich vorhandene Bebauungsstruktur steht aufgrund der bisherigen planungsrechtlichen Zulässigkeiten (zweigeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise) in deutlichem Kontrast zur Umgebung. Der sektorale Bebauungsplan Eppendorf 3 trifft nun die entsprechenden Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, um die räumlichen Qualitäten im Sinne einer Stadtreparatur herzustellen. Dies ist städtebaulich gerechtfertigt.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche mittels Baugrenzen verfolgt das städtebauliche Ziel, die Blockrandstruktur zwischen Eppendorfer Landstraße, Schrammsweg, Knauerstraße und Goernestraße zu vervollständigen und die stadträumliche Fassung des Baublocks zu stärken. Die Rückstaffelung der straßenseitigen Bauflucht entlang der Goernestraße um 5,5 m wird bestandsgemäß beibehalten. Auch wenn sie städtebaulich nicht konstituierend für das Gebiet ist, trägt sie nachweislich zur funktionalen Belebung des öffentlichen Raums bei und verbessert sowohl die Aufenthaltsqualität als auch die gestalterische Vielfalt im Straßenraum. Die hintere Baugrenze orientiert sich exemplarisch an der Gebäudetiefe des Bestandsbaus auf dem Grundstück Goernestraße Nr. 9 (Flurstück 525 der Gemarkung Eppendorf) und bildet damit einen nachvollziehbaren städtebaulichen Rahmen. Die zulässige Bautiefe von bis zu 15 m ist als planerisches Angebot zu verstehen, das eine angemessene bauliche Ausnutzung ermöglicht. Die hintere Baugrenze unterstützt dabei eine geordnete städtebauliche Entwicklung, ohne den konkreten Zuschnitt oder die Erschließungsspielräume künftiger Bauvorhaben unzumutbar einzuschränken.

Die an der Knauerstraße festgesetzte Baugrenze nimmt die Gebäudeflucht der benachbarten Bebauung (u.a. Flurstück 817 der Gemarkung Eppendorf) auf, so dass sich entlang der Knauerstraße ein einheitliches städtebauliches Bild ergibt und den gestalterischen Belangen der städtebaulichen Erhaltungsverordnung Rechnung getragen wird. Die hintere Baugrenze bemisst sich ebenfalls sowohl am bereits vorhandenen Gebäudebestand auf dem Grundstück Knauerstraße Nr. 1 (Flurstück 529 der Gemarkung Eppendorf) als auch an den bestehenden Gebäudetiefen der angrenzenden Bebauung (Flurstücke 817, 818, 821 der Gemarkung Eppendorf). Daraus ergibt sich für die Knauerstraße 1 (Flurstück 529 der Gemarkung Eppendorf) eine ausnutzbare Bebauungstiefe von 12 m. Aufgrund des sehr atypischen Grundstückszuschnitts („Dreiecksgrundstück“) ist eine wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstücks Knauerstraße 1 (Flurstück 529 der Gemarkung Eppendorf) im Falle eines Gebäudeabgangs bzw. -neubaus trotz geschlossener Bauweise im Sinne einer architektonisch effizienten Nutzung nur eingeschränkt möglich, wenn bauordnungsrechtliche Abstandsflächen von der hinteren Grundstücksgrenze zum Flurstück 245 der Gemarkung Eppendorf abzubilden sind. Der überbaubare Bereich ist hier mit einer Größe von ca. 132 m² das kleinste in den Geltungsbereich einbezogene Baufenster. Auch hier soll ein möglichst großer Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zukünftig möglich sein. Daher ist in diesem Fall, neben der festgesetzten seitlichen grenzständigen Bebauung, die vordere sowie die hintere Baugrenze als baukörperbezogene Festsetzung im Sinne des § 6 Abs. 8 Hamburgische Bauordnung (HBauO) vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am 5. März 2025 (HmbGVBl. S. 270) zu werten. Im Falle einer Neubebauung ist die festgesetzte geschlossene Bauweise zu den seitlichen Grundstücksgrenzen einzuhalten. Ziel ist es, eine klare städtebauliche Kante zu bilden und das Ortsbild im Sinne einer urbanen Raumfassung weiterzuentwickeln. Da bei baulicher Ausnutzung des Grundstücks Knauerstraße 1 (Flurstück 529 der Gemarkung Eppendorf) unter Beachtung der geschlossenen Bauweise und unter Berücksichtigung des atypischen Grundstückszuschnitts eine Unterschreitung der erforderlichen Abstandsflächen bzgl. des Flurstücks 245 eintreten kann, ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens unter Beachtung der festgesetzten geschlossenen Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksfläche als baukörperbezogenen Festsetzung die Möglichkeit einer Abweichung von den Vorgaben der HBauO zu prüfen.

Eine bauordnungsrechtlich genehmigte Unterschreitung der Abstandsflächen ist für das Flurstück 245 der Gemarkung Eppendorf (Goernestraße 15 & 17) nicht zu rechtfertigen, da das festgesetzte Baufenster in diesem Fall ausreichend groß bemessen und die Betroffenheit aufgrund des atypischen Grundstückszuschnittes nicht gleichermaßen erheblich ist. Zur Berücksichtigung der besonderen Grundstücksgeometrie im Übergang zwischen den Flurstücken 245 und 529 der Gemarkung Eppendorf wird die hintere Baugrenze auf dem Flurstück 245 leicht abgeschrägt. Durch diese Anpassung wird die Einhaltung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen bei voller baulicher Ausschöpfung der festgesetzten Baugrenzen auf dem Flurstück 245 ermöglicht. Zugleich schafft die Festsetzung die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine vollständig bündige Eckbebauung in geschlossener Bauweise entlang der seitlichen Grundstücksgrenze zum angrenzenden Flurstück 528. Die Regelung dient damit sowohl der Sicherung nachbarschützender Abstandsflächen als auch der städtebaulich angestrebten Ausbildung eines durchgängigen Blockrands. Da es sich insgesamt um eine regelhaft im Stadtgebiet vorkommende Ecksituation in Blockinnenbereichen handelt und sich die vorliegende Problematik bezüglich der Abstandsflächen lediglich aus dem atypischen Grundstückszuschnitt ergibt, wird im Übrigen von der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ausgegangen.

Da die in den Geltungsbereich einbezogenen Grundstücke sehr lang und schmal geschnitten sind und zur Erreichung des städtebaulichen Ziels, den Blockrand zu schließen, die überbaubaren Grundstücksflächen bewusst auf den straßenseitigen Bereich beschränkt wurden, wird folgende Festsetzung getroffen:

„Ausnahmsweise ist eine Überschreitung der straßenseitigen Baugrenze zur Goernestraße und zur Knauerstraße um bis zu 5,5 m durch unterirdische Bauteile (z. B. Tiefgaragen, Kellerräume) zulässig, sofern öffentliche Belange gewahrt bleiben“ (siehe § 2 Nr. 2 der Verordnung).

Die Ausnahmeregelung zur Überschreitung der straßenseitigen Baugrenze zur Goernestraße und zur Knauerstraße durch unterirdische Bauteile berücksichtigt die besonderen Grundstücksverhältnisse und stellt eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicher. Die Einbeziehung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist erforderlich, um eine hohe wirtschaftliche und funktionale Nutzung der Baugrundstücke bzgl. unterirdischer Nutzungen (insbesondere Tiefgaragen) zu ermöglichen. Zudem dient die Festsetzung dazu, Lärmemissionen, insbesondere durch das oberirdische Parken und Befahren der Innenhöfe, zu vermeiden und damit die Aufenthaltsqualität der Freiflächen zu erhöhen. Durch die Unterbringung der Stellplätze und Nebenanlagen in Untergeschossen wird eine Entwicklung zugunsten möglichst großer, zusammenhängender und hochwertiger Freiflächen ermöglicht, was dem städtebaulichen Leitbild einer offenen und durchgrünten Blockstruktur entspricht. Die festgesetzte Bemaßung von 5,5 m entspricht dem Abstand von der vorderen Baugrenze bis zur vorderen Grundstücksgrenze der an der Goernestraße gelegenen Flurstücke (Nr. 525, 526, 547, 245 und 528 der Gemarkung Eppendorf). Diese Festsetzung wird für die Knauerstraße (Flurstück 529 der Gemarkung Eppendorf) übernommen, da sie als städtebaulich angemessen und funktional ausreichend bewertet wird. Im Rahmen der Ausnahme können auch öffentliche Belange berücksichtigt werden, die einer vollständigen Ausnutzung der Baugrenzen entgegenstehen – hierzu zählt insbesondere der Schutz und Erhalt des vorhandenen Straßenbaumbestands. Gemäß § 4 Absatz 1 der Hamburgischen Baumschutzverordnung dürfen Bäume nicht beschädigt oder gefährdet werden. Bei der Planung von Untergeschossen oder Tiefgaragen ist nach § 4 Absatz 2 HmbBaumSchVO besonders auf den Wurzelraum Rücksicht zu nehmen. Dieser umfasst die Bodenfläche unterhalb der Baumkrone (Kronentraufe) zuzüglich 1,5 Meter in alle Richtungen. Eingriffe in diesen Bereich können zu nachhaltigen Beeinträchtigungen der Vitalität und Standsicherheit der Bäume führen und sind daher im Regelfall unzulässig.

Darüber hinaus unterliegt auch der Kronenbereich dem Schutz nach § 4 Absatz 1 der Hamburgischen Baumschutzverordnung, wonach Bäume weder beschädigt noch in ihrer Entwicklung beeinträchtigt werden dürfen. Bauliche Eingriffe, die in den Bereich der Baumkrone hineinreichen oder solche erforderlich machen – etwa durch Rückschnittmaßnahmen – sind regelmäßig unzulässig, sofern sie die Vitalität oder das Wachstum des Baumes gefährden. Als fachliche Grundlage zur Bestimmung des erforderlichen Schutzumfangs ist ergänzend die DIN 18920 („Schutz von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“) heranzuziehen. Sie konkretisiert die Anforderungen an den Schutz des Kronenbereichs im Rahmen von Bauvorhaben. Innerhalb der Schutzfläche der Kronentraufe sind daher vorspringende Bauteile wie Balkone, Erker oder vergleichbare Vorbauten grundsätzlich auszuschließen, sofern sie eine Beeinträchtigung des Kronenvolumens erwarten lassen. Zur Sicherung des vorhandenen Straßenbaumbestands ist im Zuge der Baukörpergestaltung sicherzustellen, dass diese Schutzbereiche uneingeschränkt eingehalten werden.

Da es sich im Plangebiet um die Weiterentwicklung einer historisch gewachsenen, dichten Blockrandstruktur handelt, wird auf die Festsetzung überbaubarer Flächen im Innenhof bewusst verzichtet. Der Innenhof der Blockrandbebauung zwischen Goernestraße, Eppendorfer Landstraße, Schrammsweg und Knauerstraße ist bereits heute in hohem Maße baulich verdichtet. Eine weitere Innenentwicklung wird aus städtebaulichen und freiraumplanerischen Gründen ausgeschlossen. Ziel ist vielmehr, langfristig eine Verbesserung der klimatischen und ökologischen Situation im Quartier zu ermöglichen. Die langfristige Offenhaltung des Innenhofs unterstützt die Durchlüftung der Blockstruktur und verbessert damit die Luftzirkulation sowie das Mikroklima. Zudem bietet der nicht überbaute Hofbereich Potenzial für Entsiegelung, Begrünung und Regenwasserrückhaltung, was angesichts zunehmender klimatischer Belastungen – insbesondere urbaner Wärmeinseln und Starkregenereignissen – von hoher Bedeutung ist. Die Entwicklung des Innenhofes zu einer qualitätsvollen, nicht überbauten Freifläche ist als langfristiges städtebauliches Ziel zu verstehen. Eine kurzfristige bauliche Steuerung oder Förderung neuer Bau- oder Abrissabsichten ist nicht vorgesehen.

Die im Geltungsbereich genehmigten Gebäude im Innenhof genießen Bestandsschutz und können durch die jeweiligen Eigentümerinnen und Eigentümer weiterhin genutzt oder reaktiviert werden. Eine wirtschaftliche Verwertung der Grundstücke – auch im Falle derzeit leerstehender Gebäude – bleibt weiterhin möglich. Eine städtebauliche Verträglichkeit mit dem vorhandenen Wohnen ist gegeben, da der Geltungsbereich bereits heute überwiegend als Wohngebiet genutzt wird und im geltenden Baustufenplan entsprechend als „Wohnen“ festgesetzt ist. Durch den sektoralen Bebauungsplan werden die bestehenden Nutzungen weder wesentlich beeinträchtigt noch unmöglich gemacht.

Ein entschädigungspflichtiger Planungsschaden im Sinne von § 42 BauGB ist vor dem Hintergrund der dem Bestandsschutz unterliegenden möglichen Art der baulichen Nutzung der Grundstücke somit nicht zu erwarten. Hinsichtlich der städtebaulichen Dichte führt die durch den Bebauungsplan getroffene Festsetzung von Baugrenzen in Verbindung mit der geschlossenen Bauweise sowie der maximalen Gebäudehöhe von fünf Vollgeschossen entlang der Goernestraße bzw. Knauerstraße vielmehr zu einer erheblichen Steigerung der baulichen Ausnutzbarkeit der Grundstücke (für den gesamten Geltungsbereich ca. Verdreifachung der möglichen baulichen Bruttogeschossfläche ggü. dem geltenden Planrecht (Baustufenplan)) und somit indirekt zur Erhöhung der Grundstückswerte.

Bestehende Nutzungen, auf die sich das neue Planrecht bezogen auf die überbaubaren Grundstücksflächen negativ auswirken kann, befinden sich lediglich auf den Flurstücken 526 und 547 der Gemarkung Eppendorf. Auf dem Flurstück 526 ist neben Garagen und Abstellflächen ein Wohngebäude (Goernestraße 11a) vorhanden, dass seit längerem nicht mehr in Nutzung ist. Die ursprüngliche Genehmigung des Gebäudes konnte über die Bauakten nicht nachvollzogen werden. Ungeachtet dessen ist davon auszugehen, dass dieses Gebäude dem Bestandsschutz unterliegt, trotz zukünftig fehlender überbaubarer Grundstücksfläche, sodass eine Reaktivierung der Wohnnutzung zukünftig potenziell zulässig ist. Eine Verpflichtung, anteilig sozial geförderte Wohneinheiten unterzubringen, besteht für dieses Bestandsgebäude nicht, insbesondere da in diesem Fall kein neues Baurecht geschaffen wird. Selbst wenn das Gebäude (Goernestraße 11a) abgängig sein sollte und perspektivisch sodann nicht neu errichtet werden kann, kann durch die festgesetzte bauliche Dichte im sektoralen Bebauungsplan Eppendorf 3 immer noch eine gesamtheitlich höhere Ausnutzung des Grundstückes stattfinden. Ein Planungsschaden ist hier dementsprechend nicht zu erwarten.

Auf dem Flurstück 547 befinden sich im rückwärtigen Bereich Garagen sowie eine zweigeschossige gewerbliche Nutzung (Lagerflächen/Atelier). Auch bei einem Wegfall dieser Nutzung ist nicht von einem wirtschaftlichen Nachteil der GrundeigentümerInnen auszugehen, da auch hier die im sektoralen Bebauungsplan festgesetzte Dichte innerhalb des überbaubaren Bereichs eine bauliche Ausnutzung ermöglicht, welche den aktuellen Bestand gesamtheitlich überschreitet. Die bestehende Nutzung wird als mit dem Wohnen verträglich eingeschätzt. Der Bestandsschutz bleibt gewahrt.

Im Übrigen befinden sich innerhalb des Geltungsbereichs keine weiteren Hinterhofnutzungen, bei denen das Vorliegen eines Planungsschadens im Sinne des § 42 BauGB anzunehmen wäre. Die mit dem Bebauungsplan einhergehenden planungsrechtlichen Festsetzungen führen weder zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung rechtlich geschützter Nutzungen noch zu einer Entwertung. Entschädigungspflichtige Tatbestände werden folglich nicht ausgelöst.

Zahl der Vollgeschosse sowie Gebäude- und Traufhöhen

Im gesamten Geltungsbereich wird in Anlehnung an die bestehende Bebauung in der Umgebung eine maximale Anzahl von fünf Vollgeschossen festgesetzt. Dadurch werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine einheitliche städtebauliche Gestaltung des Baublocks zwischen Eppendorfer Landstraße, Schrammsweg, Knauerstraße und Goernestraße geschaffen. Zudem wird der angestrebten baulichen Dichte in diesem zentralen Stadtraum unter dem Aspekt der Wohnraumschaffung Rechnung getragen.

Neben der Geschossigkeit wird die Höhe der baulichen Anlagen über die Festsetzung von Gebäude- und Traufhöhen als Höchstmaß gesteuert. Die Ausbildung von Staffel- oder Dachgeschossen ist dementsprechend möglich. Die Gebäude- und Traufhöhen werden vom gründerzeitlichen Bestand abgeleitet, um ein einheitliches städtebauliches Bild zu wahren.

Entlang der Goernestraße wird eine Gebäudehöhe von 25,60 m ü. NHN (über Normalhöhennull) festgesetzt. Das entspricht einer maximalen Gebäudehöhe von 20,00 m über Gelände (Geländehöhe 5,6 m ü. NHN). Abgeleitet ist dieses Höchstmaß von dem Gebäude auf dem Grundstück Eppendorfer Landstraße 80 (Flurstück 156 der Gemarkung Eppendorf), das entlang der Goernestraße prägend ist und die höchste Gebäudehöhe ausbildet. Die im Plangebiet maximal zulässige Gebäudehöhe ordnet sich dem gegenüberliegenden Denkmalschutzensemble (Gebäudehöhe 25,70 m = 30,70 ü. NHN) deutlich unter und berücksichtigt im Zuge dessen die Belange des Denkmalschutzes. Sie sorgt für eine städtebaulich ausgewogene Integration der neuen Bebauung, die sich respektvoll in das bestehende Ensemble einfügt, ohne dessen dominante Struktur zu überlagern. Die Festsetzung unterstützt zudem die Schaffung gewerblicher Nutzungen im Erdgeschoss, da diese, obwohl sie i.d.R. im Verhältnis zum Wohnungsbau höhere Raumhöhen erfordern, trotzdem unter Einhaltung der maximal zulässigen Geschossigkeiten und Trauf- sowie Gebäudehöhen und unter Berücksichtigung der darüberliegenden Wohnnutzung realisiert werden können.

Zusätzlich zur festgelegten maximalen Gebäudehöhe von 25,60 m ü. NHN wird eine Traufhöhe von höchstens 22,60 m ü. NHN festgesetzt. Das entspricht einer möglichen maximalen Traufhöhe von 17,00 m über Gelände (Geländehöhe 5,6 m ü. NHN). Abgeleitet ist dieses Höchstmaß ebenfalls von dem Gebäude auf dem Grundstück Eppendorfer Landstraße 80 (Flurstück 156 der Gemarkung Eppendorf). Als höchstes Gebäude mit der höchsten Traufe entlang der Goernestraße dient es als städtebauliches Vorbild. Die festgesetzte Traufhöhe gewährleistet eine harmonische Eingliederung der neuen Bebauung in das bestehende Stadtbild. Sie verhindert eine übermäßige Massivität und unterstützt gleichzeitig die Ausbildung einer klaren Raumkante entlang der Straße. So trägt die Begrenzung der Traufhöhe wesentlich zur Wahrung des architektonischen Charakters der Umgebung bei, insbesondere hinsichtlich der Gestaltung des obersten Geschosses.

Durch die Festsetzung der maximal zulässigen Zahl der Vollgeschosse sowie der Trauf- und Gebäudehöhen wird eine städtebaulich sinnvolle Ergänzung bzw. Schließung des bestehenden Blockrands an der Goernestraße erreicht. Gleichzeitig wird eine dem Standort angemessene bauliche Dichte ermöglicht. Ziel der Planung ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung von dringend benötigtem und bezahlbarem Wohnraum zu schaffen und zugleich eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen.

Entlang der Knauerstraße weist das an den Geltungsbereich anschließende Gebäude mit der Nr. 7 (Flurstück 817 der Gemarkung Eppendorf) gemäß der Bauakten eine Gebäudehöhe von 16,10 m und eine Traufhöhe von 13,50 m über Gelände auf. Dementsprechend wird im sektoralen Bebauungsplan für das Grundstück Knauerstraße 1 (Flurstück 529 der Gemarkung Eppendorf) eine maximale Gebäudehöhe von 21,20 m ü. NHN sowie eine maximale Traufhöhe von 18,60 m ü. NHN festgesetzt (Geländehöhe 5,1 m ü. NHN). Das Flurstück 529 der Gemarkung Eppendorf orientiert sich zur Knauerstraße hin und steht somit in direktem städtebaulichen Bezug zur dortigen Bebauung. Die Festsetzung dieser Höhen sorgt für eine harmonische Integration in das Straßenbild und gewährleistet eine Weiterführung der städtebaulichen Struktur in der Knauerstraße, ohne das bestehende Umfeld optisch zu dominieren oder zu stören. Das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Knauerstraße 1 hat derzeit eine Gebäudehöhe von ca. 11,80 m über Gelände. Anders als bei einigen Gebäuden an der Goernestraße ist mit einem potenziellen Abgang aufgrund von Leerstand nicht zu rechnen. Im Falle einer baulichen Erweiterung oder eines Neubaus auf diesem Grundstück ist jedoch eine höhere bauliche Dichte möglich. Private Belange werden nicht beschnitten.

Bauweise

Es wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt, um der städtebaulichen Prägung des Umfelds sowie der historisch gewachsenen Blockrandstruktur im Quartier zwischen Eppendorfer Landstraße, Schrammsweg, Knauerstraße und Goernestraße Rechnung zu tragen. Die umliegende Bebauung ist in weiten Teilen durch eine geschlossene Bauweise mit klar gefassten Raumkanten und jeweils einheitlichen Baufluchten geprägt, sodass die getroffene Festsetzung eine konsequente städtebauliche Fortschreibung der bestehenden Strukturen darstellt. Ziel der Planung ist es, die vorhandenen Nachverdichtungspotenziale im Sinne der übergeordneten Entwicklungsziele von Senat und Bezirk (vgl. Kapitel 3.3) bestmöglich zu nutzen und zugleich eine städtebaulich verträgliche Einbindung neuer Baukörper zu gewährleisten. Die starke bauliche Vorprägung des Blocks (vgl. Abbildung 4, Seite 15) bildet hierfür die tragfähige städtebauliche Grundlage. Die Festsetzung einer offener Bauweise würde den ortstypischen städtebaulichen Rahmen, die Maßgaben eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sowie die Anforderungen an die Schaffung dringend benötigten Wohnraums in innerstädtischer Lage nicht erfüllen. Die Festsetzung der geschlossenen Bauweise ist daher städtebaulich geboten und im Rahmen der Abwägung sachgerecht.

Das Bestandsgebäude auf dem Grundstück Goernestraße Nr. 9 (Flurstück 525 der Gemarkung Eppendorf) wurde bereits fünfgeschossig (zzgl. eingeschossigem rückwärtigen Anbau) in geschlossener Bauweise errichtet und entspricht damit den städtebaulichen Zielsetzungen des sektoralen Bebauungsplans. Aufgrund seiner baulichen Substanz und der Integration in die bestehende Blockrandstruktur ist von einem Abgang des Gebäudes nicht auszugehen. Das Gebäude weist im Erdgeschoss zum Innenhof hin eine Bautiefe von ca. 15 m auf, während die darüber liegenden Geschosse eine geringere Bautiefe von ca. 12 m haben. Im Falle eines Neubaus oder einer wesentlichen baulichen Erweiterung sind gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO die nachbarlichen Belange zu berücksichtigen, insbesondere im Hinblick auf die rückwärtige Bebauung des Grundstücks Goernestraße Nr. 7 (Flurstück 954 der Gemarkung Eppendorf). An den seitlichen Fassaden der Gebäude Nr. 7a, 7b und 7c befinden sich Fensteröffnungen einer Wohnnutzung; den vorliegenden Bauakten zufolge handelt es sich hierbei jedoch nicht um Fenster zu Aufenthaltsräumen (siehe auch Kapitel 5.2.1 Verschattung). Durch die Festsetzung der geschlossenen Bauweise werden insoweit keine städtebaulichen oder bauordnungsrechtlichen Konflikte ausgelöst. Die Festsetzung einer hinteren Baugrenze ermöglicht hier jedoch eine einzelfallbezogene Prüfung künftiger Vorhaben und gewährleistet eine flexible städtebauliche Einordnung, die sich im Bedarfsfall am vorhandenen Baukörper orientieren kann.

Bei Abgang und Neubau des Gebäudes auf dem Grundstück Goernestraße 11 (Flurstück 526 der Gemarkung Eppendorf) ist gemäß den Festsetzungen des sektoralen Bebauungsplans eine Gebäudetiefe von bis zu 15 m zulässig. Das benachbarte Gebäude auf dem Grundstück Goernestraße 9 (Flurstück 525 der Gemarkung Eppendorf) weist aktuell in den Geschossen ab dem ersten Obergeschoss eine bauliche Tiefe von 12 m auf. Die geplante einheitliche Bautiefe von 15 m entlang der Goernestraße führt unter Berücksichtigung der bestehenden baulichen Situation zu keiner unzumutbaren Beeinträchtigung des Gebäudes Goernestraße 9. Insbesondere aufgrund der nordöstlichen Ausrichtung der Fassaden sowie der zueinander versetzten Stellung der Gebäude ist von einer weiterhin ausreichenden Belichtung aller Wohneinheiten auszugehen. Nach den vorliegenden Bauunterlagen handelt es sich bei den Wohnungen in der Goernestraße 9 um durchgesteckte Einheiten mit Aufenthaltsräumen auf beiden Gebäudeseiten, wodurch eine angemessene Belichtung weiterhin gewährleistet ist (siehe auch Kapitel 5.2.1 Verschattung).

Die Bebauung der übrigen Grundstücke an der Goernestraße (Flurstücke 526, 547, 245 und 528 der Gemarkung Eppendorf) entspricht noch nicht den Entwicklungszielen des sektoralen Bebauungsplans. Die im derzeit geltenden Baustufenplan vorgesehene offene Bauweise wurde ebenfalls nicht vollständig umgesetzt. Die bauordnungsrechtlich erforderlichen seitlichen Abstandsflächen werden lediglich teilweise ausgebildet. Die auf den Grundstücken Goernestraße 11–17 (Flurstücke 526, 547, 245) errichteten Gebäude weisen bezüglich der Bauweise eine ähnliche städtebauliche Systematik auf: Entlang der nordwestlichen Grundstücksgrenze erfolgt jeweils eine geschlossene oder nahezu geschlossene Bebauung. An diesen Fassadenseiten sind keine Fenster oder sonstigen Öffnungen vorhanden. Auf den jeweils übrigen Seiten der Gebäude im Südosten befinden sich Türen oder Fenster, wobei zu den benachbarten Grundstücksgrenzen Abstände von bis zu 3 m eingehalten werden. (Hinweis: Die Gebäude Goernestraße 15 und 17 befinden sich beide auf dem Flurstück 245 und bilden einen gemeinsamen Baukörper aus.) Das Gebäude auf dem Grundstück Goernestraße 11 (Flurstück 526) steht derzeit leer; Türen und Fenster sind durch Gitter gesichert. Auch das Gebäude auf dem Grundstück Goernestraße 15 (Flurstück 245) weist Leerstand auf. Wegen des baulichen Zustands ist ein fortschreitender Substanzverfall nicht auszuschließen. Ein Abgang der Gebäude ist zu erwarten.

Eine schrittweise Umsetzung der geschlossenen Bauweise ist demzufolge aufgrund der bestehenden Bebauungsstruktur möglich, ohne dass das Gebot der Rücksichtnahme oder nachbarschaftliche Interessen unmittelbar berührt sind. Unzumutbare städtebauliche Zustände sind durch die Umsetzung nicht zu erwarten. An den jeweils angrenzenden Fassaden der Nachbargebäude befinden sich keine Fenster oder Türen, sodass Beeinträchtigungen hinsichtlich Belichtung, Belüftung oder Erschließung ausgeschlossen werden können. Die Erreichung der Planungsziele wird durch die bestehende städtebauliche Struktur folglich nicht beeinträchtigt. Vielmehr trägt die geplante Neuordnung der Bebauung dazu bei, einer Verfestigung städtebaulicher Missstände entgegenzuwirken und einen einheitlichen sowie hochwertigen Gestaltungskanon für die Blockrandbebauung zu schaffen.

Das Gebäude auf dem Grundstück Goernestraße 19 (Flurstück 528 der Gemarkung Eppendorf) baut im Bestand zwar ebenfalls nahezu geschlossen an die nordwestliche Grundstücksgrenze, aber hier sind – im Gegensatz zu den vorgenannten Gebäuden – in der Fassadenfläche Fenster verortet. Laut Bauakte liegen dahinter jeweils eine Küche sowie jeweils ein Aufenthaltsraum, der aber auch über ein anderes Fenster belichtet werden kann. Hier ist im Rahmen von § 22 Abs. 3 BauNVO bei Abgang des Gebäudes auf dem Grundstück Goernestraße 17 (Flurstück 245 der Gemarkung) ggf. das Gebot der Rücksichtnahme einzuhalten. Die Grundstücke Goernestraße 11-19 sind jedoch im Besitz eines gemeinsamen privaten Eigentümers. Dieser hat gegenüber dem Planungsträger angezeigt, das er zeitnah eine Entwicklung entsprechend den Festsetzungen des sektoralen Bebauungsplans anstrebt, so dass an dieser Stelle keine städtebaulichen Konflikte oder unzumutbaren Zustände zu erwarten sind.

Das Gebäude auf dem Grundstück Knauerstraße 1 folgt der Systematik einer asymmetrischen Grenzbebauung: Zur Seite des Grundstücks Goernestraße 19 wird in relativ geringer Entfernung nahezu an die seitliche Grundstücksgrenze herangebaut, während zur Seite des Grundstücks Knauerstraße 7 ein seitlicher Abstand von etwa 2 m eingehalten wird. In der seitlichen Fassadenfläche zur Goernestraße 19 hin befindet sich im Erdgeschoss ein Fenster. Der Hauseingang ist auf der gegenüberliegenden Seite des Gebäudes angeordnet. Hinter dem Fenster befindet sich laut Bauakten ein Wohnraum, der sich als offener Raum von der Gebäudevorderseite bis zur rückwärtigen Fassade erstreckt. Bei einer Gebäudetiefe von etwa 12 m kann davon ausgegangen werden, dass auch im Falle einer heranrückenden Nachbarbebauung (aus Richtung Goernestraße 19, erforderlich durch die festgesetzte geschlossene Bauweise) eine ausreichende natürliche Belichtung des Wohnraums über Fensteröffnungen in der straßenzugewandten Fassade und/oder in der rückwärtigen Gebäudeseite sichergestellt werden kann. Unzumutbare Wohnverhältnisse sind nicht unmittelbar zu erwarten (siehe auch Kapitel 5.2.1 Verschattung). Die Situation ist im Rahmen der planungsrechtlichen Prüfung unter Beachtung des Gebots der Rücksichtnahme gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO abschließend zu bewerten.

Das Gebäude auf dem Grundstück Knauerstraße 7, das an den Geltungsbereich des sektoralen Bebauungsplans angrenzt, baut geschlossen an die Grundstücksgrenze an. Es springt jedoch in Richtung des Hinterhofs auf einer Länge von ungefähr 5 m um 1 m zurück. In diesem Rücksprung sind jeweils Fenster zu einem Aufenthaltsraum eingelassen. Zudem sind an der seitlichen, rückspringenden Fassadenwand kleine Fenster vorzufinden, hinter denen laut Bauakte jeweils das Badezimmer verortet ist. Anhand der Wohnungsgrundrisse ist ablesbar, dass potenziell ausreichend weitere, gut belichtete Wohnräume je Wohneinheit vorhanden sind (siehe auch Kapitel 5.2.1 Verschattung).Ein Abgang des Gebäudes an der Knauerstraße 1 ist nicht unmittelbar zu erwarten. Gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO ist bei Neubau oder wesentlichen baulichen Änderungen zu bewerten, ob ebenfalls ein Rücksprung im hinteren Gebäudebereich erforderlich ist, um adäquate Belichtungsverhältnisse sicherzustellen. Gestalterische Vorbilder für eine solche bauliche Ausformung bestehen an den Grundstücksgrenzen zwischen den Gebäuden Knauerstraße 7 und 9 sowie zwischen Knauerstraße 9 und 11.

Die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise dient insgesamt der städtebaulichen Ordnung, indem sie eine bestehende atypische und städtebaulich uneinheitliche Bebauungslage – zwischen offener und faktisch grenzständiger Bauweise – zugunsten klarer, bauordnungsrechtlich zulässiger Verhältnisse, insbesondere im Hinblick auf Abstandsflächen und Brandschutz, strukturell neu ordnet und erstmals rechtskonform fixiert.

Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl

Der sektorale Bebauungsplan setzt für die Flurstücke entlang der Goernestraße (Flurstücke 525, 526, 547 und 245) und für das Flurstück 529 an der Knauerstraße eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 fest. Dies ergibt sich aus dem Bestand. Die Bodenversiegelung soll auf ein Minimum reduziert werden, jedoch die Nutzung der Grundstücke und der Erhalt der „grauen Energie“ (Bestandsgebäude) im Hinterhof bzw. in den rückwärtigen Grundstücksarealen abgebildet werden. Die graue Energie bezeichnet dabei die Energie, die für die Herstellung, den Transport und die Entsorgung von Baumaterialien sowie für die Errichtung und den Betrieb eines Gebäudes aufgewendet wurde. Der Erhalt bestehender Gebäude hilft, diese bereits investierte Energie zu schonen und die Umwelt- und Klimabelastung zu minimieren. Eingeschlossen ist auch die ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit einer vollständigen Versiegelung der straßenseitigen Grundstücksbereiche – entsprechend der heutigen Bestandssituation. Der Rücksprung der Baugrenze wird an dieser Stelle bewusst städtebaulich aufgenommen, um auch weiterhin eine Belebung und gestalterische Aufwertung des öffentlichen Straßenraums zu ermöglichen.

Gemäß § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl von 0,6 durch die Errichtung von Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, Stellplätzen mit ihren Zufahrten sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche grundsätzlich zulässig, soweit die zusätzlich überbauten Grundflächen 50 % der festgesetzten GRZ nicht überschreiten. Eine Überschreitung ist jedoch gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO auf eine GRZ von maximal 0,8 begrenzt. Die planungsrechtliche Zulässigkeit ist eine Ermessensentscheidung der Bauaufsichtsbehörde und im Einzelfall zu prüfen und zu bewerten.

Für das Flurstück an der Ecke Goernestraße/Knauerstraße (Flurstück 528 der Gemarkung Eppendorf) wird gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO eine GRZ von 1,0 festgesetzt. Diese Festsetzung orientiert sich an der vorhandenen baulichen Struktur und Dichte des Bestands und trägt der prägenden Lage des Grundstücks an einer städtebaulich bedeutenden Ecke Rechnung. Die erhöhte GRZ ermöglicht angesichts des besonderen Zuschnitts sowie der Lage eine intensive Ausnutzung des Grundstücks mit dem Ziel, städtebaulich verträgliche und funktionsgerechte Nutzung im Sinne der sektoralen Planung zu sichern. Gleichzeitig soll die bauliche Dichte zur Schaffung urbaner Qualitäten beitragen - etwa durch den Bezug zum öffentlichen Raum. Da die nicht-überbaubaren Flächen straßenseitig orientiert sind und eine aktive Nutzung des öffentlichen Raums – etwa durch Außengastronomie oder gewerbliche Erdgeschossnutzungen – gewünscht ist, kann eine vollständige Versiegelung der Grundstücksfläche im Einzelfall erforderlich sein. Zur Sicherung der städtebaulichen Zielsetzung einer durchmischten, belebten Erdgeschosszone und zur funktionalen Verzahnung mit dem öffentlichen Raum wird daher eine GRZ von 1,0 festgesetzt.

Von der Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) wird im vorliegenden Bebauungsplan bewusst abgesehen. Die städtebauliche Dichte wird durch die Kombination aus der Festsetzung der maximal zulässigen Geschossigkeit, der absoluten Gebäudehöhe sowie der überbaubaren Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) hinreichend und rechtssicher gesteuert. Die planerischen Vorgaben ermöglichen eine differenzierte Steuerung des Maßes der baulichen Nutzung, die den spezifischen städtebaulichen Gegebenheiten des Plangebiets Rechnung trägt.

Für die im Plangebiet liegenden Grundstücke ergeben sich daraus faktische Geschossflächenzahlen zwischen ca. 1,3 und 2,5. Diese Werte sind im Hinblick auf die vorhandene städtebauliche Struktur, die Lagegunst sowie die infrastrukturelle Erschließung als städtebaulich angemessen zu bewerten.

Der sektorale Bebauungsplan ist laut aktueller Kommentierung nicht an die Orientierungswerte der BauNVO gebunden und ersichtlich dafür angelegt, eine hohe bauliche Dichte zum Zweck der Wohnraumschaffung zu erreichen.⁹

Das Maß der baulichen Nutzung ist aus städtebaulichen Gründen dementsprechend gewünscht und gerechtfertigt,

• um eine städtebauliche und nutzungsstrukturelle Aufwertung zu erreichen und städtebaulichen Missständen durch zunehmenden Leerstand vorzubeugen,
• um die Planungskonzepte des Senats zur nachhaltigen Innenentwicklung und Verdichtung innerhalb des bebauten Stadtgebiets des Stadtstaates Hamburg entsprechend der Leitlinie zum „Hamburger Maß“ umzusetzen,
• weil sich die Gebäudekubatur in die städtebauliche Umgebung einfügt und diese bauliche Dichte vor dem Hintergrund der integrierten Lage als angemessen und zeitgemäß zu bewerten ist,
• um die städtebauliche Leitlinie des flächensparenden Bauens zu verwirklichen und um einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen. Durch die Konzentration von baulichen Nutzungen innerhalb geschlossener Siedlungsbereiche (flächensparendes Bauen) kann die bauliche Nutzung von Außenbereichen verhindert werden. Damit wird die Vorschrift des § 1a Abs. 2 BauGB, mit Grund und Boden sparsam umzugehen, planungsrechtlich umgesetzt,
• da durch die günstige Lage des Geltungsbereichs in der Nähe zu wichtigen zentrumsnahen Arbeitsstätten, Dienstleistungs- und Einzelhandelsangeboten (z.B. Eppendorfer Landstraße) sowie die gute Anbindung an den ÖPNV sichergestellt wird, dass die Belange der wohnortnahen Versorgung und der Mobilität auch im Hinblick auf die Anpassung an den Klimawandel berücksichtigt werden und ein Beitrag zur Minderung des motorisierten Individualverkehrs geleistet wird. Dem Senatsziel von “Mehr Stadt in der Stadt“ und dem übergeordneten Leitbild der „Stadt der kurzen Wege“ wird in dieser Hinsicht in besonderer Weise Rechnung getragen,
• um einen Beitrag zur Wohnraumversorgung in einem Gebiet mit sog. „angespanntem Wohnungsmarkt“ zu leisten. Aufgrund der hohen Lagegunst der Grundstücke in integrierter, zentrumsnaher Lage mit einer sehr guten ÖPNV-Anbindung kann in besonderer Weise ein Beitrag zur Befriedigung der Wohnraumnachfrage der Bevölkerung geleistet werden.

Trotz der hohen städtebaulichen Dichte werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch folgende mindernde und ausgleichende Maßnahmen gewahrt:

• planungsrechtliche Sicherung eines Innenhofs ohne überbaubare Flächen,
• Förderung eines hohen Freiflächenanteils,

Das Plangebiet verfügt über eine gut erschlossene und urbane Lage und darüber hinaus über eine sehr gute Freiraumversorgung mit einer hohen Erholungsfunktion im unmittelbaren Umfeld (Lage nahe des Kellinghusenparks und Eppendorfer Parks).

Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden zudem dadurch vermieden, dass

• die Effizienz von Infrastrukturkosten durch Nachverdichtung erhöht wird,
• von einer Nachverdichtung des Innenhofs abgesehen wird.