Der Planung zu Grunde liegende Fachgutachten sind in Kapitel 4 benannt.

Für die Entwicklung eines Wohngebiets zwischen dem Wohngebiet Karkenland und dem Grundstück Kirchenheerweg 91 wurde im Jahr 2015 im Zusammenhang mit der Entwicklung der südlich angrenzenden Stadtteilschule ein nicht offener städtebaulich-freiraumplanerischer Workshop durchgeführt. Das von einer Jury ausgewählte Bebauungskonzept bildete die Grundlage für eine im Jahr 2022 erfolgte Konzeptausschreibung.

Der im Rahmen der im Jahr 2022 erfolgten Konzeptausschreibung eingereichte Bebauungsvorschlag wurde zu einem Funktionsplan weiterentwickelt, der dem Bebauungsplanverfahren zugrunde gelegt wurde. Der Funktionsplan gibt die wesentlichen Prinzipien für die Bebauung, die Freiräume bzw. Regenrückhalteflächen sowie die Wegeverbindungen vor.

Nutzungskonzept

Dem Funktionsplan liegt die planerische Absicht zugrunde, einen neuen Wohnstandort zu entwickeln. Dementsprechend sind im Plangebiet Wohngebäude vorgesehen, wobei untergeordnete nicht-wohnbauliche Nutzungen nicht ausgeschlossen werden.

Durch unterschiedliche Bebauungstypologien soll ein Angebot für Menschen in allen Lebensphasen geschaffen werden. Insbesondere in eher ländlichen Bereichen wie Kirchwerder fehlt es häufig an angemessenen Wohnangeboten für ältere Menschen, die ihr Einfamilienhaus mit Garten nicht mehr bewirtschaften können. Wohnungen in den geplanten Geschosswohnungs- bauten können hier eine Alternative bieten. Reihenhäuser stellen eine kostengünstigere Alter- native für familiengerechtes Wohnen gegenüber dem Doppel- und freistehenden Einfamilien- haus dar, sodass auch Haushalten mit geringerem Einkommen die Möglichkeit zur Bildung von Wohneigentum eröffnet wird.

Städtebauliches Konzept

Basierend auf dem städtebaulichen Konzept lässt der Bebauungsplan im Bereich des Funktionsplans, d.h. im Neubau etwa 85 Wohneinheiten zu. Darüber hinaus können weitere Wohneinheiten in dem bereits bebauten Bereich am Kirchenheerweg (südwestlicher Teil des mit „WA1“ bezeichneten Teilgebiets am Kirchenheerweg) entstehen.

Zielsetzung ist es, eine Mischung verschiedener Bautypen zu erreichen, um unterschiedlichen Bedürfnissen entsprechend verschiedene Wohnformen anbieten zu können. Zudem kann durch die typologische Vielfalt der oftmals monotonen Wirkung von reinen Einzelhausgebieten entgegengewirkt werden.

Insgesamt sind auch nicht-wohnbauliche Nutzungen vorstellbar, die mit der baulichen und er- schließungstechnischen Struktur vereinbar sind.

Die Bebauungsstruktur verweist durch die Anordnung der Gebäude in vier von Nordosten nach Südwesten parallel zum Kirchenheerweg ausgerichteten Streifen auf die Struktur der umgeben- den Kulturlandschaft mit ihren langgestreckten Marschbeeten und den dazwischen liegenden Entwässerungsgräben.

Es wird grundsätzlich eine offene Bebauungsstruktur angestrebt, die insbesondere an den Rändern des Plangebiets zum Kirchenheerweg und zur freien Landschaft auch durch eine gewisse Kleinteiligkeit geprägt sein soll. Dies entspricht der traditionellen städtebaulichen Situation im Umfeld des Plangebiets mit einer aufgelockerten Bebauung von freistehenden Gebäuden. Die Übernahme in den Entwurf sorgt dafür, dass das vom Kirchenheerweg aus wahrnehmbare Orts- und Landschaftsbild gewahrt bleibt. Zentral im Plangebiet sind hingegen sogenannte Wohnhöfe geplant, in denen neben Doppelhäusern und Hausgruppen auch kleine Mehrfamilienhäuser mit jeweils acht Wohneinheiten entstehen sollen. Südlich der Wohnhöfe wird ein weiteres Baufeld mit Hausgruppen geplant, in denen jeweils vier Wohneinheiten mit eigenem ebenerdigen Eingang angeordnet werden.

Die Bebauung umfasst überwiegend ein bis zwei Geschosse; bei dem Geschosswohnungsbau sowie teilweise bei den Reihenhäusern ist zusätzlich ein Dachgeschoss vorgesehen.

Insgesamt bestehen besondere Anforderungen an eine attraktive und standortangemessene Gestaltung aufgrund des angestrebten Gebietscharakters und der städtebaulichen Bedeutung für die Vier- und Marschlande. Hierbei ist auf den Gestaltungsleitfaden (Kap. 3.3.2) zu verweisen.

Im Geltungsbereich ist zum Teil keine Realteilung einzelner Flurstücke vorgesehen. Aus diesem Grund handelt es sich z.B. bei den Hausgruppen vom äußeren Erscheinungsbild her zwar um Reihenhäuser, planungsrechtlich handelt es sich jedoch um jeweils freistehende Häuser mit vier Wohneinheiten.

Freiraumkonzept

Das Plangebiet bildet den Übergang von der entlang des Kirchenheerweges im Zusammen- hang bebauten Siedlungsstruktur in die angrenzende Feldflur.

Innerhalb des Geltungsbereichs wird übergeordnet eine öffentliche Wegeverbindung in einem Grünzug von der im Norden anschließenden Siedlung ‚Karkenland’ an die südlich angrenzende Stadtteilschule geschaffen. Das Plangebiet öffnet sich in Richtung Osten durch die vielen linearen Gräben, welche dem Erscheinungsbild der Vier- und Marschlande entsprechen. Das Plan- gebiet greift mit seiner aufgelockerten Bebauungsstruktur den dörflichen Charakter des Ortes Kirchwerder auf.

Zentral im Plangebiet sind neben der Wegeverbindung auch eine naturnahe Regenrückhaltefläche sowie ein Spielplatz geplant. Zudem sind gemeinschaftlich nutzbare Frei- und Spielflächen in den Wohnhöfen vorgesehen, darüber hinaus private Grün- und Freiräume. In den Vier- und Marschlanden halten Gebäude in der Regel größere Abstände zu Wasserflächen. Diese Eigenart soll trotz der höheren baulichen Dichte auf das Plangebiet übertragen werden, damit es als Teil der Vier- und Marschlande erlebt werden kann.

Entlang der Entwässerungsgräben sind umfassende Eingrünungen vorgesehen. Die öffentliche Straßenverkehrsfläche sowie die privaten Stellplatzanlagen sollen zudem durch Bäume begrünt und durch Heckenanpflanzungen abgegrenzt werden.

Erschließung

Das neue Wohngebiet soll an den Kirchenheerweg als übergeordnete Wegeverbindung angebunden werden. Die interne Erschließung erfolgt über die Planstraße A nach Osten in das Ge- biet und die Planstraße B als weiterführende Ringerschließung.

Für den Fuß- und Radverkehr ist die in Nord-Süd-Richtung zentral durch das Plangebiet verlaufende Wegeverbindung vorgesehen (siehe oben). Diese Verbindung stellt eine Alternative dar zum Kirchenheerweg, der nicht über einen Radweg und nicht über breite Fußwege verfügt.

Für die Entwässerung des Plangebietes wurde ein Konzept erarbeitet, auf dessen Grundlage die schadfreie Entwässerung des Plangebiets nachgewiesen werden kann.