Zu dem Bebauungsplan existiert ein städtebaulicher Vertrag, der für die Vorhabenfläche des Neubaugebiets insbesondere Regelungen zum Bau von öffentlich geförderten Wohnungen, zur baulichen und freiräumlichen Gestaltung sowie zu naturschutzrechtlichen Maßnahmen trifft.
Das Plangebiet umfasst etwa 3,88 ha. Die Entfernung vom Plangebiet zum Bergedorfer Zent- rum beträgt etwa 8,5 km, zur Hamburger Innenstadt etwa 20 km (jeweils Luftlinie).
Das Plangebiet grenzt im Norden an das Wohngebiet Karkenland und im Süden an das Gebiet des Bebauungsplans Kirchwerder 33. Der durch den Bebauungsplan Kirchwerder 33 ermöglichte Schulstandort ist im Jahr 2025 eröffnet worden. Im Westen begrenzen der Kirchenheer- weg und im Osten landwirtschaftlich genutzte Flächen den Geltungsbereich.
Kirchwerder ist neben Altengamme, Neuengamme und Curslack eines von vier ‘Kirchspielen’ der Vierlande und zählt zu einer der ältesten erhaltenen Kulturlandschaften Deutschlands. Mit einer Bevölkerungsdichte von ca. 325 Einwohnern je km2 (Stand 2023) gehört der Stadtteil zu den sehr dünn besiedelten Gebieten der Stadt.
Das Plangebiet ist entlang des Kirchenheerwegs in Teilen durch eine Wohnnutzung geprägt. Es befinden sich dort fünf Wohngebäude auf überwiegend großen Grundstücken mit weiteren Nebengebäuden und Garagen. Die übrigen Flächen des Plangebiets befinden sich nach Beendigung der landwirtschaftlichen Nutzung im Leerstand. Mit Wegfall der intensiven Bewirtschaftung hat sich aus Teilen der Ackerflächen eine halbruderale Gras- und Staudenflur aus- gebildet. Vereinzelt ist das Plangebiet von Baumgruppen und einem höherwertigen, feuchten Weidengebüsch mit halbruderalem Unterwuchs geprägt. Zentral im Plangebiet befindet sich ein nach § 30 BNatSchG geschütztes Großseggenried, das eine Fläche von rund 930 m² aufweist (siehe Kapitel 4.2.7).
Nördlich des Plangebiets liegt das Wohngebiet Karkenland aus den 2000er Jahren mit über- wiegend freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern. Etwa 500 m nördlich liegt die Kirche St. Severini mit dem dazugehörigen Friedhof, die den Beginn des historischen Ortskerns von Kirchwerder markiert, dessen Besiedlung bis in das 13. Jahrhundert zurückreicht. Östlich des Plangebiets liegen weitere landwirtschaftliche Nutzflächen. Südlich des Plangebiets grenzt die neue Stadtteilschule Kirchwerder mit einer Sporthalle und Außensportflächen an. Etwa 500 m südlich des Plangebietes liegt eine Kindertagesstätte.
Die Bebauungsstruktur des Stadtteils wird überwiegend durch freistehende Einfamilienhäuser entlang der Hauptstraßen und dazwischenliegende Freiflächen mit Ausblicken in die Marschlandschaft geprägt. Die unbebauten Flächen des Stadtteils werden überwiegend landwirtschaftlich genutzt, da sie aufgrund der fruchtbaren Marschböden gut für den Anbau von Blumen, Obst und Gemüse geeignet sind. Die Kulturlandschaft der Vierlande mit den Gartenbaukulturen ist durch ein von Nordost nach Südwest verlaufendes Grabensystem und den daraus resultieren- den langgestreckten, schmalen Parzellen geprägt. Die Grabenstruktur entwässert in den südlichen Kirchwerder Sammelgraben.
Über den Kirchenheerweg ist das Plangebiet an das Hamburger Hauptverkehrsstraßennetz an- gebunden. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgt über die Bushalte- stellen ‘Teufelsort’ und ‘Karkenland’, die sich in Entfernungen von ca. 200 bzw. 300 m Luftlinie zur Plangebietsmitte befinden. Von dort bestehen durchgehende Verbindungen zum Bahnhof Bergedorf (Fahrzeit ca. 25 Minuten), zum Hauptbahnhof (Fahrzeit ca. eine Stunde) sowie zu Zielen in den Vier- und Marschlanden.
Im Bereich der vorhandenen öffentlichen Wegeflächen und den an das Verteilnetz angeschlossenen Grundstücken befinden sich diverse Mittel- und Niederspannungsanlagen des Verteilnetzbetreibers zur örtlichen Versorgung. Für die zukünftige Bebauung werden neue Kabelanlagen sowie eine Netzstation erforderlich. Hierfür ist keine separate Flächenausweisung im Be- bauungsplan erforderlich.
Das Plangebiet befindet sich im Druckentwässerungsgebiet. Im Kirchenheerweg befinden sich ein öffentliches Schmutzwassersiel DN 164 sowie eine öffentliche Schmutzwasserdruckleitung DR 125. Regenwasser wird oberflächig in bestehende Gräben abgeleitet, die ein zusammen- hängendes Sielgrabensystem bilden und unter anderem die Entwässerung der Bestandsgrundstücke sicherstellen.