Für die Baugebiete wird festgesetzt, dass ausschließlich eine Bebauung mit freistehenden Einzelhäusern zulässig ist, d.h. es sind ausschließlich Gebäude mit allseitigem Grenzabstand zulässig (siehe oben). Innerhalb dieser Gebäude können zum Teil mehrere Wohnungen vorgesehen werden, sodass doppelhaus- oder reihenhausartige Gebäude bzw. Mehrfamilienhäuser entstehen.
Um die gewünschte städtebauliche Dichte des Funktionsplans planungsrechtlich zu sichern, wird ergänzend zu der Einzelhausbebauung die maximale Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden bezogen auf die Baugrundstücksfläche festgesetzt (vgl. § 2 Nummer 6). Dadurch wird gewährleistet, dass nicht erheblich mehr Wohneinheiten entstehen als durch den Funktionsplan vorgesehen. Die Anknüpfung der Festsetzung an die Baugrundstücksfläche ist dabei sachgerecht, weil sich die Nutzungsintensität und die damit verbundenen städtebaulichen Auswirkungen, die weiter unten dargelegt werden, nicht allein über Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zu überbaubaren Grundstücksflächen steuern lässt. Der Bezug zur vollendeten Baugrundstücksfläche stellt sicher, dass weitere Wohnungen erst bei Erreichen eines vollen Flächenumfangs, d.h. mindestens einer Verdoppelung, zulässig werden und nicht bereits durch geringfügige Flächenüberschreitungen ausgelöst wird.
Durch die festgesetzte Mindestgrundstücksgröße (siehe oben) ist gewährleistet, dass keine kleinteiligere Parzellierung vorgenommen wird als im Funktionsplan dargestellt, durch die das Regelungsziel ebenfalls unterlaufen werden könnte. Im Zusammenspiel sichern die Festsetzungen die beabsichtigte Dichte dauerhaft. Die einzelnen Teilbereiche grenzen sich wie folgt ab:
In der ebenfalls zur Verfügung gestellten pdf-Datei ist an dieser Stelle ein Bild eingefügt.
Das WA1 wird in Bezug auf die „Wohnungsdichte“ in drei Teilflächen geteilt: In den mit „(A)“ bezeichneten Teilen wird die Zulässigkeit auf eine Wohnung je vollendete 550 m2 Baugrundstücksfläche beschränkt. Somit wird sichergestellt, dass bei Grundstücken, welche die festgesetzte Mindestgröße von 550 m2 erreichen und damit zugleich in etwa das vermarktbare Höchstmaß für die Grundstücksgröße darstellen, je Gebäude nur eine Wohneinheit realisiert wird. Eine zweite Wohneinheit je Gebäude bleibt dem Grundsatz nach möglich, sodass private Belange nicht unverhältnismäßig eingeschränkt werden. Allerdings muss die Baugrundstücksgröße dann mindestens 1.100 betragen. Angesichts der beschränkten Größe des Plangebiets wird sich somit die Zahl der Wohneinheiten insgesamt nur geringfügig erhöhen.
In dem mit „(B)“ bezeichneten Bereich, der sich unmittelbar an der öffentlichen Erschließungs-straße befindet (erste Baureihe), wird die Zulässigkeit auf vier Wohneinheiten je vollendete 550 m2 Baugrundstücksfläche festgesetzt. Die Zulässigkeit von bis zu vier Wohneinheiten je Wohngebäude ermöglicht eine angemessene Ausnutzung der Grundstücke und trägt zu einer städtebaulich vertretbaren Verdichtung im straßennahen Bereich bei. Gleichzeitig bleibt die bauliche Dichte in einem Maß, das sich in die bestehende Bebauung einfügt und keine unverträglichen Auswirkungen auf das Ortsbild erwarten lässt.
In dem mit ‘(F)’ bezeichneten Bereich wird die Zulässigkeit auf drei Wohnungen je vollendete 550 m2 Baugrundstücksfläche festgesetzt. Die rückwärtigen Grundstücksbereichen sollen im Vergleich zur ersten Baureihe durch größere Freiflächenanteile sowie eine geringere bauliche Dichte geprägt sein. Durch die differenzierte Festsetzung wird eine angemessene städtebauliche Entwicklung gewährleistet und gleichzeitig die bestehende Bebauung gesichert.
In den mit „WA2“ bezeichneten Teilgebieten des allgemeinen Wohngebiets wird die Zulässigkeit der maximalen Zahl an Wohneinheiten je Wohngebäude je vollendeter Baugrundstücksfläche in den mit „(C)“, „(D)“, „(E)“ und „(F)“ bezeichneten Bereichen differenziert festgesetzt. Die Bereiche, in denen laut Funktionsplan eine doppelhausartige Bebauung geplant ist, werden im Bebauungsplan mit „(C)“ bezeichnet. Hierzu regelt § 2 Nummer 6, dass zwei Wohnungen je vollendete 600 m2 Baugrundstücksfläche zulässig sind. Für jene Bereiche, in denen eine reihenhausartige Bebauung in Aussicht genommen ist (im Bebauungsplan mit „(E)“ bezeichnet) wird festgesetzt, dass je vollendete 600 m2 Baugrundstücksfläche vier Wohneinheiten zulässig sind. In den mit „(D)“ bezeichneten Bereichen sind Mehrfamilienhäuser vorgesehen. Hier wird festgesetzt, dass je vollendete 600 m2 Baugrundstücksfläche acht Wohneinheiten je Wohngebäude zulässig sind. In dem mit „(F)“ bezeichneten Bereich ist ein Einzelhaus im Reihenhausstil vorgesehen. Hier wird festgesetzt, dass je vollendete 550 m2 Baugrundstücksfläche drei Wohneinheiten je Wohngebäude zulässig sind.
Auf Grundlage dieser Festsetzungen ist gut ableitbar, dass in den mit „WA2“ bezeichneten Bereichen die größte Verdichtung stattfinden wird, worauf u.a. mit der Erschließung und der Sicherung von Flächen für die Anlage von Stellplätzen (siehe Kapitel 5.3) reagiert wird. Die Festsetzung trägt somit auch dazu bei, Folgen der in diesem Bereich erhöhten Zahl von Wohneinheiten abschätzen und bewältigen zu können. Die im Inneren des Plangebiets erhöhte Zahl zulässiger Wohnungen entspricht jedoch zugleich dem Ziel Hamburgs, auf geeigneten Flächen durch eine gewisse Verdichtung Potenziale für die Wohnraumversorgung zu nutzen.
Dem Grundsatz nach können auch in dem mit „WA2“ bezeichneten Teilgebiet des allgemeinen Wohngebiets mehr Wohneinheiten je Wohngebäude realisiert werden, sobald die jeweils zugrunde gelegte Baugrundstücksfläche verdoppelt wird. Dies ist allerdings aufgrund der übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans, die sich limitierend auf die Gebäudegröße auswirken, unwahrscheinlich und zudem ist aufgrund der begrenzten Größe des Plangebiets auch nicht davon auszugehen, dass sich die Zahl der Wohneinheiten insgesamt erhöht, da durch die Vergrößerung einzelner Grundstücke andere verkleinert werden müssten.
Im WA3, das der mit „(G)“ bezeichneten Teilfläche entspricht, regelt § 2 Nummer 6, dass in Wohngebäuden je vollendete 1.200 m² Baugrundstücksfläche maximal 4 Wohnungen zulässig sind. Auf jeder überbaubaren Grundstücksfläche können somit drei Einzelhäuser mit jeweils 4 Wohneinheiten errichtet werden, die gemäß Städtebaulichem Vertrag als Reihenhäuser auszuführen sind. Auch durch diese Festsetzung wird sichergestellt, dass eine als etwas weniger dicht empfundene Bebauung realisiert wird, die einen Übergang zu der umgebenden Bebauung mit klassischen Einfamilienhäusern definiert (zur Begründung siehe Kapitel 5.2.2).
Auch in den mit „WA4“ bezeichneten Teilgebieten des allgemeinen Wohngebiets wird ergänzend die Zahl der Wohneinheiten je Wohngebäude begrenzt, differenziert nach den Teilfläche „(H)“ und „(J)“. In dem mit „(H)“ bezeichneten Bereich regelt § 2 Nummer 6, dass für das Baufeld je vollendete 1.500 m2 Baugrundstücksfläche je fünf Wohneinheiten zulässig sind. Durch diese Festsetzung wird sichergestellt, dass eine als etwas weniger dicht empfundene Bebauung als in den mit „WA2“ bezeichneten Teilgebieten realisiert wird, die einen Übergang zu der umgebenden Bebauung mit klassischen Einfamilienhäusern definiert. Bezüglich dem mit „WA3“ bezeichneten Teilgebiet, in dem die gleiche städtebauliche Struktur angestrebt wird, ist der Gleichbehandlungsgrundsatz beachtet, da je Bezugsgrundstücksgröße von 300 m2 vollendeter Baugrundstücksfläche eine Wohneinheit zulässig ist. In dem mit ‘(J)’ bezeichneten Bereich wird das Maß auf eine Wohnung je vollendete 425 m2 Baugrundstücksfläche beschränkt (zur Begründung siehe Kapitel 5.2.4). Klarstellend sei darauf hingewiesen, dass die Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft nicht Teil eines Baugrundstücks ist.
Insgesamt tragen die Regelungen gemäß § 2 Nummer 6 dazu bei, die Zahl der Wohneinheiten auf ein städtebaulich verträgliches Maß zu beschränken. Diese Beschränkung ist erforderlich, weil eine höhere Zahl von Wohneinheiten den in diesem ländlichen Raum zu erwartenden Bedarf für Stellplätze und Besucherstellplätze erhöhen würde. Diese Nachfrage kann jedoch in den begrenzten Potenzialen der Baugebiete und der Straßenverkehrsfläche nicht in vertretbarer Weise erfüllt werden, und das Ortsbild soll nicht von Anlagen für den fahrenden oder ruhenden Verkehr überprägt werden.
Angesichts der unbegrenzten Geltungsdauer des Bebauungsplans wird durch die Festsetzung auch der Gefahr einer schleichenden Verdichtung begegnet, welche die Funktionsfähigkeit der Erschließung und die Angemessenheit der infrastrukturellen Ausstattung sowie den geplanten Gebietscharakter nachhaltig beeinträchtigen würde.
Die differenzierten Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Wohneinheiten in den einzelnen Teilgebieten sind auch erforderlich, um die im Funktionsplan vorgesehene Struktur mit unterschiedlichen Gebäudetypologien abzusichern. Eine einheitliche Festsetzung würde daher entweder die in einzelnen Teilbereichen gewollte Verdichtung verhindern oder umgekehrt eine zu große Wohnanzahl ermöglichen.
Zwar bleibt auf der Grundlage der Festsetzung auch eine höhere Zahl von Wohneinheiten je Gebäude dem Grundsatz nach möglich, sodass private Belange nicht unverhältnismäßig ein- geschränkt werden. Allerdings muss die jeweils zugrunde gelegte Baugrundstücksfläche zuvor verdoppelt werden. Dies ist allerdings aufgrund der übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans, die sich limitierend auf die Gebäudegröße auswirken, unwahrscheinlich und zudem ist aufgrund der begrenzten Größe des Plangebiets auch nicht davon auszugehen, dass sich die Zahl der Wohneinheiten insgesamt erhöht, da durch die Vergrößerung einzelner Grundstücke andere verkleinert werden müssten.
Letztlich ist die Vielfalt der zulässigen „Wohnungsdichten“ im Sinne einer sozialgerechten Bodennutzung, da sie unterschiedliche Ansprüche und Vorstellungen hinsichtlich Immobiliengrößen beinhaltet.
