Die mit „WA1“ bezeichneten Teilgebiete des allgemeinen Wohngebiets liegen im Streifen am Kirchenheerweg, der bereits im Bestand bebaut ist. Das WA1 soll auch weiterhin durch eine lockere Bebauung mit freistehenden Gebäuden gekennzeichnet sein. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden daher so dimensioniert und angeordnet, dass – mit Ausnahme des Flurstücks 9681 - der Bestand gesichert und ggf. zugleich ortsangemessene Nachverdichtungsmöglichkeiten eröffneten werden. Sie lassen für eine neue Bebauung ggf. eine gewisse Flexibilität zu und halten ortstypische Abstände zu den Straßenverkehrsflächen ein. Darüber hinaus wird eine überbaubare Grundstücksfläche zur baulichen Neuentwicklung hinter dem Gebäude Nr. 61 auf dem Flurstück 10167 festgesetzt.

Die baulichen Anlagen auf dem Flurstück 9681 sollen zu Gunsten der Planstraße A zurück- gebaut werden, sodass sie planungsrechtlich nicht gesichert werden. Eine Neubebauung in Anlehnung an das übrige WA1 ist festgesetzt. Für einen Interessensausgleich wurden vertragliche Vereinbarungen geschlossen. Dem öffentlichen Interesse an einer leistungsfähigen, sicheren und städtebaulich integrierten Erschließung kommt hierbei ein übergeordnetes Gewicht zu.

Die jeweiligen Tiefen der überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich im Wesentlichen am genehmigten Bestand, den gegebenen Grundstückstiefen, Abständen zu Gräben und der städtebaulich gewünschten GR und GRZ, lassen aber bauliche Erweiterungen oder anders angeordnete Bauplätze zu. Auf den südlichen der beiden mit „(A)“ bezeichneten Flächen des WA1 wird die überbaubare Grundstücksfläche viertelkreisförmig ausgespart, damit eine ortsbildprägende Eiche erhalten werden kann. Die Aussparung ist erforderlich, um den Wurzelraum und den Kronentraufbereich des Baumes vor baubedingten Eingriffen wirksam zu schützen. Somit ist eine Voraussetzung dafür geschaffen, dass der Baum nicht in Konkurrenz zu Bauvorhaben tritt. Die Aussparung beschränkt die bauliche Ausnutzbarkeit des Baugebiets nur in dem Umfang, der zur Sicherung des Baumerhalts erforderlich ist, und lässt unter Beachtung des festgesetzten Maßes der Nutzung eine hinreichende bauliche Ausnutzung zu. Die eingeschränkte Ausnutzung ist aufgrund des hier überwiegenden öffentlichen Interesses am Baumerhalt und der verbleibenden Nutzungsmöglichkeiten zumutbar.

Im WA1 wird durch die Größe der überbaubaren Grundstücksfläche in Kombination mit einer Mindestgröße der Baugrundstücke (siehe unten) und der Zahl der zulässigen Wohneinheiten (siehe Kapitel 5.2.5) geregelt, dass es nicht für andere als die städtebaulich vorgesehene Bauform des freistehenden Einzelhauses genutzt werden kann.

Ein wesentlicher stadtbildprägender Faktor ist die Höhe von Gebäuden. Zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes werden daher im WA1 Festsetzungen zur Gebäudehöhe und zur Zahl der Vollgeschosse als jeweiliges Höchstmaß getroffen. Stets erfolgt eine Kombination beider Festsetzungen, um zu gewährleisten, dass keine überhohen Geschosse und vor allem keine, über ein klassisches Dachgeschoss hinausgehenden Nicht-Vollgeschosse oberhalb der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse realisiert werden können. Andernfalls wären städtebauliche Spannungen nicht auszuschließen, weil Gebäude mit einer für das ländliche Umfeld zu großen Höhe entstehen könnten.

Daher wird im Bebauungsplan eine Festsetzung getroffen, die sich auf die Oberkante des Erdgeschossfußbodens bezieht. Im Zusammenspiel mit der Festsetzung zur Höhe des Erdgeschossfußbodens (siehe Kapitel 5.2.8 sowie § Nummer 5), trägt die als Höchstmaß festgesetzte Gebäudehöhe von 10,5 m ab Oberkante Erdgeschossfußboden sowie die festgesetzte Eingeschossigkeit dazu bei, dass sich die Gebäude in das Erscheinungsbild der Straßenrandbebauung einfügen, die sich in der Nähe des Plangebiets befinden.

Für die Gebäude ist auf der Grundlage der getroffenen Festsetzungen ein Vollgeschoss zuzüglich eines nicht als Vollgeschoss zu bewertenden Dachgeschosses möglich, das der Bebauung der Umgebung entspricht. Die Festsetzungen orientieren sich an den Festsetzungen des Bebauungsplans Kirchwerder 33 unmittelbar südlich des Plangebiets. Die festgesetzten Maße entsprechen zudem dem überwiegenden Bestand der in der Nachbarschaft vorhandenen Gebäude am Kirchenheerweg und im Wohngebiet Karkenland. Durch die Maßfestsetzungen werden städtebauliche Strukturbrüche vermieden bzw. es wird ein hinsichtlich der Höhenentwicklung harmonisches Ortsbild gesichert, um eine insgesamt harmonisch zwischen Bestand und Neubaugebiet übergehende Höhenentwicklung zu erzeugen.

Darüber hinaus wird festgesetzt, dass die Grundfläche in dem nördlichen Teil des WA1 maximal 150 m2 betragen darf. Anders als bei einer Grundflächenzahl, bei der mit wachsender Grundstücksgröße auch größere Gebäude zulässig wären, wird durch die festgesetzte Grundfläche sichergestellt, dass unabhängig von der Grundstücksgröße die Gebäude in etwa gleicher Größe errichtet werden. Es entsteht mithin eine homogene Bebauung zum Kirchenheerweg und zur freien Landschaft jenseits des Kirchenheerwegs, die sich in die umgebenden Bebauungsstrukturen einpasst, ohne dass eine Grundstücksteilung schon bekannt sein muss. Im südlichen WA1 wird eine GRZ von 0,3 als Höchstmaß festgesetzt, die den Bestand entsprechend der verfestigten Grundstücksstruktur sichert.

Die Werte von 150 m2 und 0,3 stellen einerseits ein großzügiges Maß zur Realisierung von Bauvorhaben dar. Andererseits sichern sie eine Integration der Neubebauung in das städtebauliche Erscheinungsbild des Umfelds sowie unverbaute Fläche auf den Grundstücken; sie tragen somit zum Schutz des Bodens bei, berücksichtigen das Mikroklima, ermöglichen Regenwasserversickerung und erfüllen Klimaanpassungs- und Bodenschutzziele von § 1a BauGB.

Die durch die Festsetzungen zur Grundfläche sowie Grundflächenzahl als Höchstmaß jeweils zulässige Grundfläche ist angesichts der im Funktionsplan dargelegten Planung jedoch nicht ausreichend, um alle erforderlichen baulichen Nebenanlagen sowie Stellplätze mit ihren Zufahrten zu realisieren. Gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO darf die zulässige Grundfläche jedoch insbesondere durch diese Anlagen um bis zu 50 % überschritten werden. Die dadurch ermöglichte Grundfläche von 225 m2 im nördlichen Teilbereich sowie die ermöglichte GRZ von 0,45 im südlichen Teilbereich ist für alle baulichen Anlagen ausreichend. Insgesamt gewährleistet die festgesetzte Grundfläche ein ausgewogenes und standortgerechtes Verhältnis zwischen bebauter Fläche und Freiflächen.

Für die mit ‘(A)’ bezeichneten Flächen des WA1 wird ferner eine Mindestgröße der Baugrundstücke von 550 m2 festgesetzt. Auch diese Festsetzung dient in Ergänzung zur festgesetzten Grundfläche dazu, eine gemessen an der Umgebungsbebauung zu starke Verdichtung zu verhindern und den ländlichen, aufgelockerten Charakter mit großzügigen Gärten zu erhalten. Zugleich stellt die festgesetzte Größe ein übliches Maß im Einfamilienhausbau dar, sodass nicht von unverhältnismäßigen Belastungen zukünftiger Eigentümer durch zu groß dimensionierte Grundstücke auszugehen ist.

Für den nördlichen Teil des WA1 ergibt sich aus der festgesetzten Grundfläche von 150 m2 und der Mindestgrundstücksgröße von 550 m2 rechnerisch eine Grundflächenzahl von etwa 0,27, die entsprechend der ländlichen Lage unter dem in § 17 BauNVO genannten Orientierungswert für Dichteobergrenzen von 0,4 in allgemeinen Wohngebieten liegt.

Des Weiteren wird für das WA1 festgesetzt, dass ausschließlich eine offene Einzelhausbebauung zulässig ist, d.h. zulässig sind nur Gebäude mit allseitigem Grenzabstand. Auch diese Bebauungsstruktur entspricht dem Ortsbild der Umgebung, sodass durch die Regelung sichergestellt wird, dass in jenen Bereichen des Plangebiets, die vom Kirchenheerweg oder von der in der Fernwirkung über die freie Landschaft wahrnehmbar sind, das tradierte Erscheinungsbild Kirchwerders erhalten bleibt.

In dem mit ‘WA2’ bezeichneten Teil des allgemeinen Wohngebiets sind vier Wohnhöfe geplant, deren städtebauliche Gestalt aus der Bauernhauskultur der Vier- und Marschlande abgeleitet ist, in welcher das landwirtschaftliche Hauptgebäude mit einer Gruppe aus Nebengebäuden ein funktional zusammenhängendes Ensemble bildet.

Um dieses städtebaulich gewünschte Bild planungsrechtlich vorzubereiten, sind Festsetzungen erforderlich, die sich an den im Funktionsplan vorgesehenen Einzelgebäuden orientieren. Jeder Wohnhof setzt sich aus unterschiedlich großen überbaubaren Grundstücksflächen zusammen. Die Tiefen werden mit 13 m bis 17,5 m festgesetzt, die – in Verbindung mit den übrigen Festsetzungen des Bebauungsplans – die gewünschte Struktur ermöglichen.

Für die Anordnung der Gebäude verbleiben nur geringe Spielräume, was in der Abwägung mit der städtebaulichen Zielsetzung jedoch als notwendig und angemessen zu bewerten ist, zumal sich unterschiedliche Wohngrundrisse entwickeln lassen.

Zugleich wird im WA2 durch ergänzende Festsetzungen gewährleistet, dass die gewünschte Vielfalt der Bauformen entstehen kann, die das Plangebiet für unterschiedliche Nutzergruppen attraktiv macht. Neben Gebäuden mit zwei nebeneinander liegenden Wohneinheiten sind auch Gebäude mit vier nebeneinander liegenden Wohneinheiten sowie kleine Mehrfamilienhäuser mit acht Wohneinheiten vorgesehen und planungsrechtlich entwicklungsfähig.

Entsprechend dieser Bautypologien und der Lage im Inneren des Plangebiets werden für das WA2 zwei Vollgeschosse als Höchstmaß und eine Gebäudehöhe von maximal 10,5 m über Oberkante Erdgeschossfußboden für die Gebäude mit zwei Wohneinheiten und maximal 12 m über Oberkante Erdgeschossfußboden für die Gebäude mit vier Wohneinheiten sowie die kleinen Mehrfamilienhäuser festgesetzt. Auch im WA2 sind Gebäudehöhe und die Zahl der Vollgeschosse ein wesentlicher stadtbildprägender Faktor. Jedoch wird die zentral gelegene, etwas höhere Bebauung vom Kirchenheerweg und vom Rand des Plangebiets nicht oder nicht prägend wahrgenommen und ist somit für das Ortsbild der Vier- und Marschlande von geringerer Bedeutung. Die überbaubaren Grundstücksflächen liegen deutlich abgerückt vom Kirchenheerweg sowie dem nordöstlichen und südwestlichen Rand des Plangebiets und prägen daher das äußere Erscheinungsbild der Ortslage nicht im gleichen Maße wie eine straßen- bzw. landschaftsnahe Bebauung, sodass hier eine etwas höhere Bebauung ermöglicht werden kann.

Für die gewünschte besondere Wohnform der Wohnhöfe ist die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) geeignet und notwendig, nicht einer Größe der Grundfläche, auch weil die überbaubaren Grundstücksflächen eher kleinteilig festgesetzt sind und eine Mindestgrundstücksgröße nicht erforderlich ist. Die festgesetzte GRZ von 0,35 ist einerseits im Sinne des Gebots eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1 a BauGB angemessen, reicht aber andererseits nicht an die Obergrenze des Orientierungswerts gemäß § 17 BauNVO heran. Sie entspricht mithin der angestrebten Verdichtung mit einem ländlichen Charakter.

In dem mit ‘WA2’ bezeichneten Teilgebiet des allgemeinen Wohngebiets ist eine Überschreitung der festgesetzten GRZ für Nebenanlagen erforderlich, wobei die gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO ohnehin zulässige Überschreitung um bis zu 50 % in diesem Bereich nicht ausreichend ist. Der Bebauungsplan setzt daher Folgendes fest:

Durch die in § 19 Absatz 4 BauNVO genannten Anlagen ist in den mit „WA2“ bezeichneten Teilgebieten des allgemeinen Wohngebiets eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,35 bis zu einer GRZ von 0,55 […] zulässig. (vgl. § 2 Nummer 3)

Die Festsetzung soll die zukünftigen Bauherren zum Beispiel in die Lage versetzen, längere Zuwegungen realisieren zu können. Ferner sind die Flächen ggf. für einen zweiten Stellplatz je Wohneinheit erforderlich, der angesichts der ländlichen Lage und der verkehrlichen Erschließung des Baugebiets nicht unüblich ist. Zudem sind Flächen für Nebenanlagen wie Fahrradplätze erforderlich. Zugleich wird durch die Festsetzung die Überbauung wirksam begrenzt.

Durch den festgesetzten Wert kommt es zu einer geringfügigen Erhöhung gegenüber dem nach BauNVO ohnehin zulässigen Maß. Für das WA2 wäre nach § 19 Absatz 4 BauNVO eine Überschreitung der festgesetzten GRZ von 0,35 um 0,175 bis zu einer GRZ von 0,525 zulässig. Durch die Festsetzung § 2 Nummer 3 kommt es mithin zu einer Erhöhung um 0,025 im WA2, was bei einer angenommenen Grundstücksgröße von 600 m2 eine zusätzliche Bebauung von 15 m² bedeutet. In der Abwägung zwischen einer dem Funktionsplan entsprechenden Bebauung und Nutzbarkeit der Grundstücke einerseits und den geringfügigen zusätzlichen Auswirkungen der zugelassenen Bebauung bzw. der Versiegelungen andererseits wird die Festsetzung als städtebaulich vertretbar betrachtet. Dies gilt insbesondere, weil gemäß § 17 BauNVO für allgemeine Wohngebiete ein Orientierungswert für die Dichteobergrenze für die Grundflächenzahl von 0,4 gilt, der eine zulässige Bebauung bzw. Versiegelung von bis zu 0,6 nach sich zieht. Somit liegen alle im Plangebiet festgesetzten Werte unter den gemäß BauNVO maximal zulässigen Höchstwerten und sind als zurückhaltend und der Örtlichkeit angemessen zu bewerten.

Insbesondere bedeuten die Überschreitungsmöglichkeiten bis zu einer GRZ von 0,55 im Umkehrschluss, dass 45 % des Grundstücks unversiegelt bleiben müssen und zu begrünen sind. Dies gewährleistet, dass ein angemessener Grundstücksanteil für die Gartennutzung bzw. den Freiraum im neuen Wohngebiet verbleibt und der gewünschte durchgrünte Charakter entsteht.

Entsprechend dem städtebaulichen Konzept, das keine kleinteilige Realteilung vorsieht, wird festgesetzt, dass nur Einzelhäuser zulässig sind. Diese Festsetzung trägt im Zusammenhang mit den festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen dazu bei, dass die Wohnhofstruktur planungsrechtlich gesichert wird.

In dem mit ‘WA3’ bezeichneten Teilgebiet des allgemeinen Wohngebiets sind westlich der Planstraße B Gebäude mit jeweils vier nebeneinander liegenden Wohneinheiten geplant. Festgesetzt werden drei überbaubare Grundstücksflächen, welche die Bebauungsstruktur mit reihenhausartigen Gebäuden planungsrechtlich vorbereiten und die zugleich die Unterteilung in mindestens vier eigenständige Wohneinheiten ermöglichen. Mit einer festgesetzten Tiefe von 16 m sind die Flächen ausreichend dimensioniert, um die geplante Bebauung zu realisieren; gleichfalls bieten sie städtebaulich verträgliche Spielräume für deren Anordnung. Es wird darüber hinaus eine ausreichende Fläche in Richtung der festgesetzten Fläche für die Regelung des Wasserabflusses von solchen höheren Gebäuden freigehalten, die nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig sind.

Anders als bei dem gegenüberliegenden Baugebiet WA4 ist die Unterteilung in mehrere Baufelder anstelle eines durchgehenden Baufelds im WA3 angemessen, damit die größeren Einzelhäuser im WA3 im Gegensatz zu der kleinteiligen Bebauung im WA4 für eine stabilere städtebauliche Wirkung gleichmäßig zwischen der im Nordosten und Südwesten begrenzenden Planstraße B verteilt werden.

Durch die weiteren Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zur Zahl der zulässigen Wohneinheiten wird gewährleistet, dass sich die entstehende Bebauung des WA3 in das städtebauliche Gefüge einpasst und die gewährten Spielräume keine unverhältnismäßige Verdichtung hervorrufen.

Entsprechend der in Aussicht genommenen Bautypologie und der Lage im Inneren des Plangebiets werden für den überwiegenden Teil des WA3 zwei Vollgeschosse als Höchstmaß und eine Gebäudehöhe von maximal 12 m über Oberkante Erdgeschossfußboden festgesetzt. Die möglichen Baukörper entsprechen in ihrer Dimensionierung den größeren Gebäuden in dem mit ‘WA2’ bezeichneten Teilgebiet des Plangebiets. Auch sie werden weder vom Kirchenheerweg noch von der Landschaft aus unmittelbar wahrgenommen und prägen daher das äußere Erscheinungsbild der Ortslage nicht im gleichen Maße wie eine straßen- bzw. landschaftsnahe Bebauung.

Darüber hinaus wird festgesetzt, dass die Grundflächenzahl in allen Teilen des mit „WA3“ bezeichneten Gebiets maximal 0,3 betragen darf. Für die in Teilen verhältnismäßig großen Baukörper wird mit 0,3 einerseits eine Grundflächenzahl festgesetzt, die gemessen an der Umgebung des Plangebiets eine Verdichtung zulässt und somit dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden von § 1a BauGB entspricht, und die andererseits nicht an die Obergrenze des Orientierungswert gemäß § 17 BauNVO heranreicht und mithin immer noch dem ländlichen Charakter entspricht.

Auch in dem mit ‘WA2’ bezeichneten Teilgebiet sollen neben dem Hauptbaukörper noch Neben- anlagen und Stellplätze errichtet werden können (siehe Kapitel 5.2.2). Die festgesetzte GRZ von 0,3 darf um 0,15 bis zu einer GRZ von 0,45 überschritten werden. Dies ist für die nach Funktionsplan vorgesehene Bebauung nicht auskömmlich, sodass ein Wert von 0,5 festgesetzt wird:

Durch die in § 19 Absatz 4 BauNVO genannten Anlagen ist […] in den mit „WA3“ […] bezeichneten Teilgebieten des allgemeinen Wohngebiets eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 bis zu einer GRZ von 0,5 zulässig. (vgl. § 2 Nummer 3)

Durch diese Festsetzung kommt es mithin zu einer Erhöhung um 0,05 im WA3, was bei einer angenommenen Grundstücksgröße von 300 m2 eine Mehrbebauung bzw. Mehrversiegelung von bis zu 15 m² bedeutet (zur Abwägung siehe ebenfalls Kapitel 5.2.2).

Ferner wird auch für das mit „WA3“ bezeichnete Gebiet dem städtebaulichen Konzept entsprechend, das keine vollständige Realteilung vorsieht, festgesetzt, dass ausschließlich eine Einzelhausbebauung zulässig.