Baugrenzen

Für die überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt eine Flächenausweisung, die unter Einhaltung von Abständen zu den angrenzenden Gebieten das gesamte Gewerbegebiet umfasst.

Westlich des Gewerbegebiets existiert im nördlichen Bereich ein Schutzwall zum angrenzenden Wohngebiet, hier ist ein Abstand der gewerblichen Bebauung von 5 m zur Grundstücksgrenze ausreichend. Im südlichen Bereich wird der Abstand auf 10 m vergrößert, da die Wohnbebauung auf dem Flurstück 6087 sehr nah am Gewerbegebiet liegt. Deswegen wird die 10 m breite Fläche zusätzlich mit einem Ausschluss von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen belegt (vgl. Kapitel 5.6). Nördlich dieser Fläche besteht eine Netzstation der Hamburger Energienetze GmbH, dem städtischen Strom- und Gasversorger. Netzstationen sind als Nebenanlagen und auch außerhalb der Baugrenzen zulässig. Von einer separaten Festsetzung wird abgesehen.

An der Nordseite des Gewerbegebiets wird die Baugrenze in einem Abstand von 5 m zur öffentlichen Grünfläche bzw. 11 m bis zur nördlichen Grenze des Flurstücks 1470 festgesetzt. Damit wird der Großbaumbestand entlang der nördlichen Grenze berücksichtigt. An der Ostseite wird die Baugrenze in einem Abstand von 8 m zum Flurstück 1468 festgesetzt. Auch hier soll der Baumbestand an der Grenze erhalten werden. Westlich des Flurstücks 7828 soll ein Streifen von insgesamt 14 m Breite von Bebauung freigehalten werden um eine 10 m breite Grünfläche anzulegen (siehe Kapitel 5.12). Die Baugrenze an der Süntelstraße wird in einem Abstand von 9 m zur Fahrbahn festgesetzt. Damit passt sie sich dem Verlauf der Baugrenzen auf den weiter östlich gelegenen Grundstücken an.

Zahl der Vollgeschosse / Gebäudehöhe

Für das Gewerbegebiet werden 3 Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt, die Gebäudehöhe wird auf maximal 31 m über NHN begrenzt. Die Geländehöhen im GE 3 sind leicht unterschiedlich, sie liegen zwischen 16,3 m bis 17,3 m über NHN. Die GH von 31 m über NHN entspricht einer Höhe von 13,7 bis 14,7 m über dem vorhandenen Gelände.

In einem Gewerbegebiet können große Lagerhallen entstehen, ebenso sind Bürogebäude möglich. Eine Gebäudehöhe von rund 14 m ermöglicht ein Büro- oder Produktionsgebäude mit 3 Geschossen und ggf. einem Staffelgeschoss. Geprüft wurde, ob die Kombination aus Gebäudehöhe und überbaubarer Grundstücksfläche aus städtebaulicher Sicht mit der Umgebung verträglich ist. Nach der Hamburgischen Bauordnung ergibt sich bei einer Gebäudehöhe von 14 m im Gewerbegebiet eine notwendige Abstandsfläche von 5,60 m (14 m x 0,4 H) an den Grenzen zu den anderen Baugebieten. Dieses Maß wird an einigen Stellen durch die Festsetzung der Baugrenzen vergrößert, auch im Hinblick darauf, dass großflächige Hallenbauten im Gewerbegebiet zulässig sind.

Die zukünftige Wohnbebauung sowie die Bebauung der Gemeinbedarfsfläche werden Gebäudehöhen von ungefähr 10 m bis 17 m erreichen. Die Gebäudehöhenfestsetzung für das GE 3 ordnet sich hier im mittleren Bereich ein. Auch im Hinblick auf die vorhandene Bebauung an der Süntelstraße, geprägt durch den 4- bis teilweise 7-geschossigen Gebäudekomplex des Krankenhauses und die 3- geschossige Bebauung an der Albertine-Assor-Straße, ist die Gebäudehöhe von ca. 14 m über dem Geländeniveau angemessen und aus städtebaulicher Sicht vertretbar.

GRZ / GFZ

Für das GE 3 werden eine Grundflächenzahl von 0,6 und eine Geschossflächenzahl von 1,8 festgesetzt. Für Nebenanlagen, Zufahrten, Stellplätze, Garagen, Unterbauungen und sonstige versiegelte Flächen darf die GRZ gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ 2 von 0,8. Die GRZ und die GFZ, in Kombination mit den weiteren Festsetzungen, ermöglichen eine deutliche Verdichtung gegenüber dem bislang geltenden Planrecht, welches eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 0,8 bei 2 Vollgeschossen vorsah.

Die Erhöhung der Dichtewerte entspricht dem Ziel der Planung, den gut erschlossenen Standort stärker für mehrgeschossige Nutzungen zu aktivieren. Abhängig von der Branche und den ausgeübten Produktionsprozessen können auch produzierende Betriebe in einem mehrgeschossigen Gebäude tätig sein. Von einer noch weitergehenden Erhöhung der Dichtewerte wurde abgesehen, um der Lage zwischen dem Wohngebiet, dem urbanen Gebiet und der Gemeinbedarfsfläche gerecht zu werden.

Bauweise

Die Bauweise wird nicht festgesetzt. Da Produktionsabläufe zu beachten sind, die häufig Gebäudelängen von mehr als 50 m erfordern, entspricht dies der üblichen Vorgehensweise bei gewerblich genutzten Flächen. Innerhalb des Baufensters kann der Bauherr wählen, ob er sein Gebäude direkt an der Nachbargrenze oder mit Grenzabstand errichtet.

Seit der Errichtung des Parkhauses auf dem Grundstück des Albertinen-Krankenhauses wird der Parkplatz auf dem Flurstück 1468 an der Süntelstraße zwar noch benutzt, für den Stellplatzbedarf des Krankenhauses ist er jedoch nicht mehr notwendig. Das Grundstück befindet sich im Eigentum der Stadt und ist zurzeit noch verpachtet. Das östliche Nachbargrundstück (Flurstück 8423) wird von einem Autohändler genutzt, der dort auch eine Werkstatt betreibt und das nördlich gelegene Grundstück (Flurstück 8422) zum Wohnen nutzt. Dieses und das Flurstück 3241, vorn an der Straße gelegen, wurden von der Stadt Hamburg angekauft.

Die beiden schmalen Grundstücke, die weit in die Tiefe des Baublocks hinein reichen, sind für sich allein schwer nutzbar. Durch den Ankauf hat sich die Möglichkeit ergeben, die Grundstücke zusammenzulegen und zukünftig effektiver zu nutzen.

Die Stadt benötigt eine Fläche für eine öffentlich-rechtliche Unterbringung, die die zeitlich befristete Unterkunft an der Pinneberger Straße in der Zukunft ersetzen und weitere Kapazitäten schaffen soll. Deswegen sollen die Flurstücke 1468, 8422 und 3241 sowie ein Teilbereich des Flurstücks 8423 als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Öffentlich-rechtliche Unterbringung“ festgesetzt werden, Begünstigte ist die Freie und Hansestadt Hamburg.

Geplant sind 300 Unterbringungsplätze sowie bis zu 100 Reserveplätze für die Umsetzung der erweiterten Notfall- und Reserveflächenplanung. Die Anzahl der Unterbringungsplätze entspricht der Vereinbarung mit der Volksinitiative „Hamburg für gute Integration“.

Die Verteilung der geflüchteten und wohnungslosen Menschen auf die Bezirke, wird durch den sogenannten Orientierungs- und Verteilungsschlüssel (OVS) beeinflusst. Die Bürgerschaft und die Volksinitiative „Hamburg für gute Integration“ hatten sich nach Unterzeichnung der Bürgerverträge im Jahr 2016 darauf geeinigt, einen solchen Schlüssel für mehr Verteilungsgerechtigkeit im Hamburger Stadtgebiet zu entwickeln. Der OVS ergibt sich aus der Anzahl der Einwohnerinnen und Einwohner (40 Prozent), der Fläche (20 Prozent) und der sozialen Struktur (Sozialmonitoring 40 Prozent). Auch infrastrukturelle Kriterien wie Schulen, ärztliche Versorgung, ÖPNV und Polizeipräsenz finden bei der Berechnung Berücksichtigung.

Der OVS wird regelmäßig in der „Lenkungsgruppe öffentlich-rechtliche Unterbringung (örU) und Erstaufnahme (EA)“ dargestellt und fortgeschrieben. Gemäß dem OVS werden im Bezirk Eimsbüttel zu Ende 2024 rechnerisch 1.822 Unterbringungsplätze zu wenig zur Verfügung gestellt. Da bestehende Standorte teilweise temporär und auf eigentlich für andere Nutzungen vorgesehenen Flächen bestehen, ist die planungsrechtliche Sicherung langfristiger Standorte vor diesem Hintergrund unerlässlich.

Die Lage der Gemeinbedarfsfläche zwischen dem Gewerbegebiet im Westen und dem allgemeinen Wohngebiet im Osten ist für die Nutzung als öffentlich-rechtliche Unterbringung aus städtebaulicher Sicht gut geeignet. Die Bewohner werden dort nicht dauerhaft leben, sodass ein Schutzniveau vergleichbar mit dem eines urbanen Gebiets gegenüber den angrenzenden gewerblichen Nutzungen vertretbar ist. Zugleich benötigen die Bewohner eine Anbindung an Wohngebiete, um die dort vorhandene Infrastruktur nutzen zu können. Da erwartet werden kann, dass ein Großteil des Bewohnerkreises nicht über einen eigenen Pkw verfügen und auf die Nutzung des ÖPNV angewiesen sein wird, erhöht die fußläufige Erreichbarkeit des Haltepunktes Schnelsen die Eignung des Standortes. Die Unterkunft soll feste Gebäude erhalten (vgl. Kap 5.14).

Da Gemeinbedarfsflächen nicht zu den Baugebieten im Sinne der Baunutzungsverordnung gehören und dementsprechend die §§ 12 bis 14 der BauNVO nicht gelten, muss für Außenanlagen wie befestigte Hofflächen, Zufahrten, Garagen, Stellplätze, Wege und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der BauNVO die folgende Regelung in die Verordnung aufgenommen werden, um diese Anlagen außerhalb der Baugrenzen zulassen zu können.

§ 2 Nummer 4:

„Auf der Fläche für den Gemeinbedarf sind befestigte Hofflächen, Zufahrten, Garagen, Stellplätze und Wege sowie Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO ausnahmsweise außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.“