Überbaubare Grundstücksflächen / Zahl der Vollgeschosse / Bauweise

Auf den rückwärtigen Flächen werden Baufenster für eine 2-geschossige Bebauung im Abstand von mindestens 20 m zur vorderen 4-geschossigen Bebauung festgesetzt.

Für das MU 2 wird offene Bauweise festgesetzt. Auf den Flurstücken 1437 und 1438 sind im rückwärtigen Grundstücksteil gewerblich genutzte Bauten vorhanden. Die Grundstückszuschnitte sind mit Breitenmaßen von 30 bzw. 36 m für derartige Anlagen geeignet. Deswegen wird zwischen dem hinteren 2-geschossigen Baufenster und der Straßenrandbebauung eine überbaubare Grundstücksfläche für eine 1-geschossige Bebauung eingefügt. Für diese Fläche gilt die offene Bauweise, Abstände zum Nachbarn müssen eingehalten werden. Denkbar sind hier z.B. kleinere Hallenbauten. Deswegen wird für die mit einem Vollgeschoss überbaubare Fläche zusätzlich eine Gebäudehöhe von höchstens 21 m über NHN festgesetzt, dies entspricht ca. 5,20 bis 5,90 m über dem Gelände.

Für das MU 3 wird offene Bauweise ausgewiesen. Ziel ist es, in den ruhigeren rückwärtigen Bereichen eine aufgelockerte niedrigere Bebauung zu ermöglichen. Der seitliche Grenzabstand muss entsprechend HBauO eingehalten werden. Die Ausweisung für die Flurstücke 1442 und 1444 gleicht die geringeren Bebauungsmöglichkeiten an der Straßenseite aus. Eine Besonderheit ist das sehr schmale Flurstück 7828. Durch die geringe Breite ist eine Bebaubarkeit in offener Bauweise ggf. im Zusammenhang mit den östlich angrenzenden Flurstücken sinnvoll, hierfür wären privatrechtliche Vereinbarungen oder (Teil-)Verkäufe notwendig. Durch die Bebaubarkeit der vorderen Straßenseite erhält dieses Flurstück dennoch eine vergleichbare Baumasse.

Balkone und Terrassen dürfen entsprechend § 2 Nummer 9 die Baugrenzen überschreiten, Begründung siehe Kapitel 5.1.2.

Für Tiefgaragen wurde eine Festsetzung in § 2 Nummer 8 getroffen, siehe Kapitel 5.5.3.

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundstücke verfügen über größere Tiefen als im allgemeinen Wohngebiet, deswegen wird eine etwas niedrigere GRZ von 0,35 festgesetzt. Der Wert ist ausreichend um die 2-geschossigen Bebauung zu errichten. Die 1-geschossige überbaubare Fläche auf den Flurstücken 1437 und 1438 soll nur teilweise bebaut werden können, auch deswegen wurde die GRZ im Vergleich mit dem WA etwas abgesenkt.

Die GRZ darf durch Zufahrten, ggf. einzelne Stellpatze, Nebenanlagen und Unterbauungen durch Tiefgaragen um 50 % überschritten werden (§ 19 Absatz 4 BauNVO), bis zu einer GRZ 2 von 0,525. Dieser Wert ist ausreichend, um die o.g. Anlagen unterzubringen; gleichzeitig wird die Möglichkeit zur Flächenversiegelung auf ein vertretbares Maß beschränkt. Im südlichen Bereich der Flurstücke 1437 und 1438 erfolgt ein Ausschluss von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen zum Schutz der Baumreihe (siehe Kapitel 5.6).

Überbaubare Grundstücksflächen / Zahl der Vollgeschosse / Bauweise

Auf der trapezförmigen Fläche werden überbaubare Grundstücksflächen mit einer Tiefe von 13 m, in geschlossener Bauweise mit 4 Vollgeschossen in Form einer Straßenrandbebauung festgesetzt. Um die übrigen Baukörper vor dem Schienenlärm zu schützen, umfasst die Randbebauung auch die zur Bahnstrecke orientierten Grundstücke. Hier werden die Blockecken aus Lärmschutzgründen geschlossen und zwingend 4 Vollgeschosse festgesetzt, damit für die rückwärtigen Bereiche des Baublocks ein guter Lärmschutz erreicht wird.

Am Egenbüttler Weg bleiben die Blockecken offen, um Blickbeziehungen in die Blockinnenbereiche zu erhalten. Auch die Vernetzung der Lebensräume von Tieren und die Durchlüftung spielt eine Rolle. Aufgebrochene Blockecken bzw. Lücken in Abständen von ca. 50-60 m entsprechen zudem deutlich mehr dem städtebaulichen Bild einer Vorortlage. Die Grundstücke, die von der Unterbrechung der Baufenster betroffen sind, sind dennoch mit einer deutlich höheren Baumasse bebaubar als nach bisherigem Planrecht.

Auch hier gilt, wie für die straßenbegleitenden Baufenster im allgemeinen Wohngebiet, dass zweiseitig belichtete und durchlüftete Wohnungen mit Räumen sowohl zur lauten Straßenseite bzw. Schienenstrecke als auch zur ruhigen Gartenseite entstehen sollen. In der geschlossenen Bauweise sollen die Neubauten in einer einheitlichen Gebäudeflucht entstehen, auch deswegen wurde die Bautiefe auf 13 m begrenzt. Für die Bauweise und die Zahl der Vollgeschosse, sowie für den Umstand, dass die Bestandsgebäude nicht in allen Fällen von überbaubaren Grundstücksflächen erfasst werden, gilt dieselbe Begründung wie für das WA 1, siehe Kapitel 5.1.2.

Um tiefere Erdgeschosse, die sich für gewerbliche Nutzungen eignen, zu ermöglichen, wird an der Rückseite des Baufensters am Egenbüttler Weg ein Streifen von 5 m Breite als überbaubare Grundstücksfläche mit einem Vollgeschoss festgesetzt.

Da die Grundstücke in der Mitte des MU 4 spitzwinklig aufeinander zulaufen, kann der 13 m tiefe Baukörper auf einigen Grundstücken nur im Zusammenhang mit den Nachbargrundstücken realisiert werden.

Um Balkone und Terrassen außerhalb der Baugrenzen anordnen zu können, gilt auch im urbanen Gebiet MU 4 die Festsetzung in § 2 Nummer 9, Begründung siehe Kapitel 5.1.2.

Für private Stellplätze wurde eine Festsetzung in § 2 Nummer 8 getroffen, siehe Kapitel 5.5.3.

Grundflächenzahl (GRZ)

Aufgrund der größeren Bautiefe in der Erdgeschosszone am Egenbüttler Weg und wegen der unterschiedlichen Grundstücksgrößen wird eine GRZ von 0,6 festgesetzt. Der Wert ist ausreichend, um die durch die überbaubaren Flächen gegebene Bebauung verwirklichen zu können. Für Zufahrten, ggf. einzelne Stellpatze, Nebenanlagen und Unterbauungen darf die GRZ gem. § 19 Absatz 4 BauNVO überschritten werden.

Verschattung

Es wurde überprüft, ob die Festsetzungen im MU 4 zu Verschattungen einzelner Grundstücke führen können. Grundsätzlich können Verschattungen einzelner Bestandsgebäude durch neu errichtete Gebäude auftreten. Neubauten innerhalb der Baufenster verschatten sich jedoch nur unwesentlich gegenseitig, denn die Abmessungen des Innenhofs sind mit 35 x 55 m im Mittel großzügig gewählt.