Die Flächen nördlich der Pinneberger Straße werden als Gewerbegebiete mit der Bezeichnung GE 1 und GE 2, festgesetzt. Die Ausweisung als Gewerbegebiet begründet sich über den Zusammenhang mit weiteren Gewerbe- und Industriegebieten außerhalb des Plangebiets. Im räumlichen Leitbild des bezirklichen Entwicklungskonzepts Eimsbüttel 2040 sind die Flächen nördlich der Pinneberger Straße als Gewerbeschwerpunkt eingetragen. Das bislang geltende Planrecht setzt die Gewerbegebiete GE 1/GE 2 als Parkplatz, sowie eine kleine Teilfläche im Norden als Industriegebiet fest. Diese nördliche Teilfläche wird zum Lagern von Schrott benutzt. Diese Nutzung ist im Gewerbegebiet ebenso zulässig, sodass die Fläche in das Gewerbegebiet miteinbezogen werden kann. Im Gewerbegebiet GE 1 ist neben einer gewerblichen hochbaulichen Nutzung eine bedarfsgerechte P+R-Anlage und eine B+R-Anlage flächenmäßig zu berücksichtigen. Die genauen Lagen der Anlagen stehen noch nicht fest, aus diesem Grund wird von Verortungen und entsprechenden Festsetzungen im Bebauungsplan abgesehen. In Gewerbegebieten sind solche baulichen Anlagen und Einrichtungen zulässig, die der Unterbringung von motorisierten und nicht motorisierten Fahrzeugen diesen.

Der westliche Teil der bislang schon als Gewerbegebiet ausgewiesenen Fläche an der Süntelstraße soll auch zukünftig als Gewerbegebiet festgesetzt werden; die Fläche wird als GE 3 bezeichnet. Die Ausweisung als Gewerbegebiet begründet sich über den kleinteiligen Bestand an mehreren auf der Fläche ansässigen Gewerbebetrieben (vgl. Kapitel 3.4.2).

Für die Gewerbegebiete erfolgt ein Ausschluss einiger allgemein in Gewerbegebieten nach der BauNVO zulässiger Nutzungsarten. Für das Gewerbegebiet GE 1 erfolgt die Aufnahme von sonst nur als Ausnahme zulässigen Anlagen für soziale Zwecke in die allgemeine Zulässigkeit, da die öffentlich-rechtliche Unterbringung noch einige Jahre dort bestehen bleiben wird. Langfristig ist dem Planungsziel entsprechend, eine gewerbliche Nutzung und die Verlagerung der öffentlich-rechtlichen Unterbringung vorgesehen (siehe Kapitel 5.4).

§ 2 Nummer 3:

„In den Gewerbegebieten sind Tankstellen nach § 8 Absatz 2 Nummer 3 BauNVO sowie Spielhallen und ähnliche Unternehmen im Sinne von § 33i der Gewerbeordnung, die der Aufstellung von Spielgeräten mit oder ohne Gewinnmöglichkeiten dienen, Wettbüros sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. Ausnahmen für Vergnügungsstätten nach § 8 Absatz 3 Nummer 3 BauNVO werden ausgeschlossen. In dem Gewerbegebiet GE 1 sind Anlagen für soziale Zwecke allgemein zulässig. In dem Gewerbegebiet GE 3 sind Beherbergungsbetriebe unzulässig.“

Tankstellen werden in den nördlich gelegenen Gewerbegebieten (GE 1/GE 2) ausgeschlossen, um die Flächen für Nutzungen zu sichern, die von der bahnhofsnahen Lage profitieren. Der Ausschluss im südlichen Gewerbegebiet (GE 3) erfolgt, um Lärm- und Immissionskonflikte mit der angrenzenden Wohnbebauung zu vermeiden.

Vergnügungsstätten, Spielhallen, Wettbüros, Bordelle, Peep-Shows oder ähnliche Einrichtungen werden ausgeschlossen. Diese Betriebe erzielen bezogen auf ihre Mietfläche häufig einen hohen Umsatz, so dass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Im GE 1 soll durch den Bebauungsplan eine gewerbliche, hochbauliche Nutzung und insgesamt eine Aufwertung der Umgebung des Bahnhofs ermöglicht werden. Die Einrichtung der oben genannten Betriebe im GE 1/GE 2 würde diesem Ziel zuwiderlaufen, ein „trading-down-Effekt“ wäre zu befürchten. Beherbergungsgewerbe werden für diese Flächen nicht ausgeschlossen, da sich der Standort durch seine unmittelbare Lage am Haltepunkt mit direkter Anbindung an die Hamburger Innenstadt und mit Nähe zu großen Unternehmen für diese Nutzung eignet. Für das dreieckförmige Gewerbegebiet GE 2, mit einer Fläche von ca. 350 m² sind bahnhofsnahe Nutzungen angedacht, wie z.B. ein Kiosk, ein Imbiss oder ein Blumenladen.

Im südlichen Gewerbegebiet (GE 3) könnte die Ansiedlung von Vergnügungsstätten, Spielhallen, Wettbüros, Bordellen, Peep-Shows oder ähnlichen Einrichtungen aufgrund von höheren Mieten zu einer vom Plangeber nicht gewollten Verdrängung der ansässigen Gewerbebetriebe führen. Aus diesem Grund werden auch Beherbergungsbetriebe, die als Gewerbebetriebe aller Art zulässig wären, ausgeschlossen. Das produzierende Gewerbe soll im Wesentlichen auf den verbleibenden Flächen des GE 3 erhalten bleiben und durch zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten ergänzt werden können.

Für die Gewerbegebiete erfolgt ein Ausschluss von Einzelhandel, siehe Kapitel 5.9.

Näheres zu den zulässigen Lärmemissionen, siehe Kapitel 5.10.2.

Baugrenzen / Gebäudehöhe / Bauweise

Die überbaubare Grundstücksfläche wird in Form von zwei großzügigen Flächenausweisungen festgesetzt, mit einem Abstand zur Pinneberger Straße von 4 m und Abständen zu den Bahnanlagen und Nachbargrundstücken außerhalb des Plangebiets von 3 m bis 7 m. Wie allgemein für Gewerbegebiete üblich, wird die Bauweise nicht festgesetzt. Innerhalb des Baufensters kann der Bauherr wählen, ob er sein Gebäude direkt an der Nachbargrenze oder mit Grenzabstand errichtet.

Im nördlichen Bereich teilt ein Graben die beiden Baufenster, hier wird ein Streifen von 5 m ausgespart. Für das große Baufenster an der Pinneberger Straße werden differenzierte Gebäudehöhen festgesetzt, um den Übergang zur niedrigeren Nachbarbebauung in Richtung Flagentwiet zu schaffen. Aus Gründen der Verschattung und um an der Pinneberger Straße den Übergang zu der anschließenden, deutlich niedrigeren Bebauung (Moschee) abzumildern wird für einen 5 m breiten Streifen an der Nordwestseite ebenso die niedrigere Gebäudehöhe festgesetzt, mit einer Aussparung an der Straße für den Erhalt der dort auf dem Flurstück 6780 vorhandenen großen Eiche.

Der rückwärtig im Norden gelegene Teil des Gewerbegebiets erhält eine Flächenausweisung, wobei Abstände zu den Nachbargrundstücken außerhalb des Plangebiets eingehalten werden. Im rückwärtigen Bereich des Flurstücks 8540 besteht neben dem Spielplatz der Modulbausiedlung und dem offenen Graben erhaltenswerter Baumbestand. Deswegen wird dieser Bereich von der Bebauung ausgespart.

Da die Geschosshöhen in Gewerbegebäuden unterschiedlich ausfallen können und in diesem Fall das Ziel für das GE1 besteht, niedrige Garagengeschosse zu integrieren, werden maximale Gebäudehöhen statt der Anzahl maximaler Vollgeschosse zur Begrenzung der Höhenentwicklung festgesetzt. Der Bauherr kann so je nach Nutzung wählen, wie viele Geschosse er unterbringen will. Die Gebäudehöhe von 38 m über NHN in der straßenseitigen Bebauung entspricht einer Höhe von ca. 21 m über dem vorhandenen Gelände und ca. 5 Geschossen eines Gewerbegebäudes, wenn ca. 4 m Brutto-Geschosshöhe als Mittel herangezogen wird. Für die rückwärtige, niedrigere Bebauung beträgt die Gebäudehöhe höchstens 30 m über NHN, dies entspricht ca. 14 m über dem vorhandenen Geländeniveau und einem ca. 3-geschossigen Gewerbegebäude.

Für das nördliche Baufenster auf dem von Norden erschlossenen Grundstück werden zusätzlich 3 Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt, um sicherzustellen, dass sich neue Gebäude in Bezug auf die Geschossigkeit in den nördlich und westlich angrenzenden 1- bis 3-geschossigen Bestand einfügen.

Die heutigen Geländehöhen liegen bei 15,40 bis 17,00 m, wobei das Gelände in Richtung Norden leicht abfällt.

Mit einer GRZ von 0,7 und einer GFZ von 2,2 liegen die Dichtewerte des Gewerbegebiets GE 1 noch etwas unter den Orientierungswerten für Obergrenzen des § 17 BauNVO (GRZ 0,8 und GFZ 2,4) für Gewerbegebiete. Die Versiegelung der Flächen durch Gebäude, Zufahrten, Stellplätze und Nebenanlagen (die sogenannte GRZ 2) wird über die Regelung in § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO auf einen Wert von 0,8 begrenzt.

Die Dichtewerte ermöglichen eine dem Standort angemessene, stark verdichtete Bebauung. Die Unterbringung von 200 bis 300 P+R-Plätzen sowie von ca. 240 B+R-Plätzen ist dabei berücksichtigt worden. Zusammen mit den Gebäudehöhen und den Baugrenzen stecken die Dichtewerte den Rahmen für die spätere Projektentwicklung ab.

Das Gewerbegebiet GE 2 liegt in der Mitte des Bahnhofsvorplatzes. Seitlich davon sind die Zugänge zum Bahnhof vorgesehen. Mit einer 1-geschossigen Bebauung und einer GRZ von 0,5 soll hier die Ansiedlung von bahnhofsnahem Einzelhandel, ggf. ergänzt durch einen Imbiss oder ein Café, ermöglicht werden.