Die bislang als Mischgebiet festgesetzten Grundstücke im westlichen Bereich der Pinneberger Straße und die trapezförmige Fläche östlich des Egenbüttler Wegs werden als urbanes Gebiet festgesetzt. An der Pinneberger Straße wurden bei der Bestandsaufnahme kleinere, dem Wohnen untergeordnete gewerbliche Nutzungen vorgefunden. Eine überwiegend durch Wohnen geprägte, aber mit gewerblichen Nutzungen gemischte Bebauung bietet sich hier auch zukünftig an.

Aufgrund der Nähe zur zukünftigen S-Bahnhaltestelle, zum Albertinen-Krankenhaus und der Lage an der Bahntrasse wird für die Fläche östlich des Egenbüttler Wegs ebenfalls ein urbanes Gebiet festgesetzt. Hier sollen zukünftig neben Wohnungen auch gewerbliche Nutzungen entstehen können.

Urbane Gebiete sind in Bezug auf die Nutzungsmischung flexibler als z.B. Mischgebiete, wie bisher an der Pinneberger Straße. Deswegen wurde dieser Baugebietsfestsetzung der Vorzug gegeben.

Einige der im urbanen Gebiet allgemein zulässigen Nutzungen werden ausgeschlossen, da sie für Unruhe, sowie für Lärm durch An- und Abfahrtsverkehr sorgen würden. Hierzu gehören Bordelle, aber auch Tankstellen und Vergnügungsstätten, die nicht als Ausnahme zugelassen werden sollen.

§ 2 Nummer 2:

„In den urbanen Gebieten sind Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. Ausnahmen für Vergnügungsstätten und Tankstellen nach § 6a Absatz 3 Nummer 1 und 2 BauNVO werden ausgeschlossen.“

Für die urbanen Gebiete erfolgt ein Ausschluss von Einzelhandel, siehe Kapitel 5.9.

Überbaubare Grundstücksflächen / Zahl der Vollgeschosse / Bauweise

Auf den zur Pinneberger Straße gelegenen Flächen werden überbaubare Grundstücksflächen mit einer Tiefe von 13 m, in geschlossener Bauweise mit 4 Vollgeschossen festgesetzt; die heutigen Baufluchten können nicht an allen Stellen aufgenommen werden. Auch hier gilt, wie für die straßenbegleitenden Baufenster im allgemeinen Wohngebiet, dass zweiseitig belichtete und durchlüftete Wohnungen mit Räumen sowohl zur stark befahrenen Straßen- als auch zur ruhigen Gartenseite entstehen sollen. In der geschlossenen Bauweise sollen die Neubauten in einer einheitlichen Gebäudeflucht entstehen, auch deswegen wurde die Bautiefe auf 13 m begrenzt. Für die Bauweise und die Zahl der Vollgeschosse gilt dieselbe Begründung wie für das WA 1, siehe Kapitel 5.1.2.

Um tiefere Erdgeschosse, die sich für gewerbliche Nutzungen eignen, zu ermöglichen, wird an der Rückseite ein Streifen von 5 m Breite als überbaubare Grundstücksfläche mit einem Vollgeschoss festgesetzt.

An der Grundstücksgrenze zwischen Pinneberger Straße 47 und 49 steht eine sehr prägnante Baumgruppe, bestehend aus 5 Rotbuchen. Die geschlossene Straßenrandbebauung soll aus Lärmschutzgründen und aus Gründen der Gleichbehandlung durchgehend verwirklicht werden. Deswegen wird das Baufenster um 2 m Richtung in Richtung Straße verschwenkt und auf eine Bautiefe von 10 m begrenzt. Für die Rotbuche, die der Straße am nächsten steht, wird kein Erhaltungsgebot festgesetzt. Die übrigen 4 Rotbuchen bekommen Erhaltungsgebote, sodass ihr Bestand auch über die Regeln der Baumschutzverordnung hinaus, gesichert ist (vgl. Kapitel 5.13.2).

Der 5 m breite Streifen für die 1-geschossige Bebauung an der Rückseite muss im Bereich der Buchengruppe unterbrochen werden.

Um Balkone und Terrassen außerhalb der Baugrenzen anordnen zu können, gilt auch im urbanen Gebiet die Festsetzung in § 2 Nummer 9, Begründung siehe Kapitel 5.1.2.

Für private Stellplätze wurde eine Festsetzung in § 2 Nummer 8 getroffen, siehe Kapitel 5.5.3.

Grundflächenzahl (GRZ)

Aufgrund der größeren Bautiefe in der Erdgeschosszone wird eine GRZ von 0,6 festgesetzt. Der Wert ist ausreichend, um die durch die überbaubaren Flächen gegebene Bebauung verwirklichen zu können. Für Zufahrten, ggf. einzelne Stellpatze, Nebenanlagen und Unterbauungen darf die GRZ gem. § 19 Absatz 4 BauNVO bis zur Kappungsgrenze von 0,8 überschritten werden.

Verschattung

Es wurde überprüft, ob die Festsetzungen im MU 1 und MU 2 / MU 3 zu Verschattungen einzelner Grundstücke führen können. Die Situation ist mit dem allgemeinen Wohngebiet vergleichbar, Berechnung und Begründung siehe „Verschattung“ im Kapitel 5.1.2.