Für einen Teilbereich an der Pinneberger Straße, westlich des Egenbüttler Wegs sowie nördlich der Süntelstraße wird allgemeines Wohngebiet festgesetzt.

Die Flächen westlich des Egenbüttler Wegs und nördlich der Süntelstraße (Flurstücke 1463, 1464 und 1465) sowie südlich der Pinneberger Straße (Flurstücke 3418, 3419, 7194, 7195, 7196 und 7197) wurden in den 1960er Jahren als reine Wohngebiete festgesetzt. Die Festsetzung stammt aus einer Zeit als Schnelsen noch ein dünn besiedelter Vorort war. Unter heutigen Verhältnissen kommt eine Festsetzung als reines Wohngebiet in dieser Lage nicht mehr in Betracht, denn eine ruhige Wohnlage als Voraussetzung für diese Festsetzung, ist hier nicht mehr gegeben. Dennoch soll gemäß der bestehenden Vorprägung Wohnen als Hauptnutzung in diesen Baugebieten gesichert werden. Die gute ÖPNV-Anbindung in die Innenstadt unterstreicht die Eignung als Wohnstandort. Aus diesen Gründen erfolgt eine Festsetzung als allgemeines Wohngebiet. Auch das Nutzungsspektrum wird so leicht erweitert.

Tankstellen und Gartenbaubetriebe werden aufgrund des Störpotenzials bzw. der Flächenintensität ausgeschlossen.

§ 2 Nummer 1:

„In den allgemeinen Wohngebieten werden Ausnahmen für Gartenbaubetriebe und Tankstellen nach § 4 Absatz 3 Nummer 4 und 5 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176 S. 1, 6) ausgeschlossen.“

Die allgemeinen Wohngebiete gliedern sich in straßenseitige Bereiche (WA 1) und rückwärtig gelegene Bereiche (WA 2). Für das Maß der Nutzung werden unterschiedliche Festsetzungen getroffen. Für private Kfz-Stellplätze wurde eine Festsetzung in § 2 Nummer 8 getroffen, siehe Kapitel 5.5.3.

Überbaubare Grundstücksflächen

Auf den zur Straße gelegenen Flächen werden überbaubare Grundstücksflächen mit einer Tiefe von 13 m, bei Vorgartentiefen von ca. 3,50 m bis ca. 9 m und geschlossener Bauweise, festgesetzt. Die Festsetzung der vorderen Baugrenzen erfolgte auch im Hinblick auf die Anleiterbarkeit durch die Feuerwehr mit der Drehleiter vom Fahrbahnrand. Nur an der Pinneberger Straße ist dies nicht möglich.

Die Bautiefe von 13 m ist für Geschosswohnungsbauten in geschlossener Bauweise ausreichend. Ziel der Planung ist, dass zweiseitig belichtete und durchlüftete Wohnungen mit Räumen sowohl zur Straßen- als auch zur Gartenseite entstehen. Die Wohnungen sollen eine ruhige Rückseite erhalten, denn mit Ausnahme des Egenbüttler Wegs sind alle Straßen im Plangebiet stark befahren. Die zukünftigen Neubauten sollen in einer einheitlichen Gebäudeflucht entstehen, auch deswegen wurde von Baufenstern mit größeren Tiefen abgesehen.

Die Baufenster der Straßenrandbebauung erhalten Längenmaße von ca. 50 bis 60 m. Das Ziel ist eine aufgelockerte Bebauung, die eine ruhige Rückseite erhält. Blickbeziehungen in die Blockinnenbereiche sollen erhalten bleiben, auch die Vernetzung der Lebensräume von Tieren spielt eine Rolle. Ebenso ist die Durchlüftung ein Aspekt, der berücksichtigt wurde. Aufgebrochene Blockecken bzw. Lücken in Abständen von ca. 50-60 m entsprechen zudem deutlich mehr dem städtebaulichen Bild einer Vorortlage. Die Grundstücke, die von der Unterbrechung der Baufenster betroffen sind, sind dennoch mit einer deutlich höheren Baumasse bebaubar als nach bisherigem Planrecht.

Balkone und Terrassen außerhalb der Baugrenzen

Aufgrund der begrenzten Bautiefe von 13 m wird es notwendig, Balkone und Terrassen auch außerhalb der Baugrenzen anordnen zu können. Dafür wird die folgende Festsetzung getroffen.

§ 2 Nummer 9:

„In den allgemeinen Wohngebieten und in den urbanen Gebieten ist eine Überschreitung der Baugrenzen durch straßenseitige Balkone um höchstens 1,50 m und durch rückwärtige Balkone um höchstens 2 m sowie durch rückwärtige Terrassen und Sichtschutzwände um höchstens 4 m zulässig. Die seitlichen Abstandsflächen der Balkone und Terrassen zur Grundstücksgrenze dürfen auf ein Mindestmaß von 2,50 m reduziert werden.“

Somit dürfen Balkone, auch wenn sie nicht zu den privilegierten Balkonen gemäß der HBauO zählen, seitlich bis auf ein Maß von 2,50 m an die Nachbargrenze heranrücken; gleiches gilt für Terrassen. Ohne diese Regelung wäre für einen Balkon im 3. Obergeschoss ein seitlicher Abstand gem. § 6 HBauO von ca. 4,40 m zur Nachbargrenze notwendig. Dies wäre für die Hochbauplanung stark einschränkend. Die Regelung dient der Klarstellung in Bezug auf die seitlichen Abstandsflächen der Balkone, denn es gelten für Balkone innerhalb von Baufenstern und für Balkone außerhalb von Baufenstern unterschiedliche Regelungen. Die Festsetzung soll für jede Wohnung einen Freisitz ermöglichen.

Von einer weitergehenden Regelung für Erker und Vorbauten wird abgesehen, mit Hinweis darauf, dass § 23 Absatz 3 Satz 2 BauNVO ein Vortreten von Gebäudeteilen über die Baugrenze in geringfügigem Ausmaß (ohne Befreiung) erlaubt. Diese Regelung bezieht sich insbesondere auf Gebäudeteile, die der Gliederung von Fassaden dienen. Aus städtebaulicher Sicht wird eine maßvolle Gliederung der Fassaden, insbesondere an der Straßenseite, begrüßt.

Bestandsgebäude teilweise außerhalb der Baugrenzen

Das Ziel der Planung ist eine hohe Verdichtung mittels einer 4-geschossigen Straßenrandbebauung in geschlossener Bauweise, dafür ist eine einheitliche Bautiefe notwendig. An der Straßenseite ist eine gradlinige Bauflucht aus städtebaulichen und stadtgestalterischen Gründen geboten. Dieses Konzept hat zur Folge, dass Teile der Bestandsgebäude außerhalb der Baufenster liegen. Ein Verspringen der rückwärtigen Baugrenzen, um 1- oder 2- geschossige Bestandsgebäude zu erfassen, ergäbe keinen Sinn. Das Konzept für die 4-geschossige Straßenrandbebauung wäre dadurch gestört und die späteren Hochbauten würden sich gegenseitig verschatten.

Geschlossene Bauweise

Für die Straßenrandbebauung wird geschlossene Bauweise festgesetzt, um Lärmschutz und eine deutlich höhere Dichte zu erzielen sowie den Standortvorteil der kurzen Entfernung zur Schnellbahnhaltestelle optimal zu nutzen

In der geschlossenen Bauweise lässt sich auch auf schmalen Grundstücken ein Mehrfamilienhaus realisieren. In der offenen Bauweise wäre dies nicht möglich. Aufgrund der notwendigen Abstandsflächen zur seitlichen Nachbargrenze kämen für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses nur Grundstücke mit Frontbreiten ab etwa 25 m in Betracht. Gute Bebauungsmöglichkeiten würden sich für viele Grundstücke erst ergeben, wenn zwei nebeneinander liegende Grundstücke in einem Eigentum stehen. Insofern bietet die geschlossene Bauweise den Vorteil, dass bei Bebauung oder Verkauf zeitliche Unabhängigkeit von den Zukunftsplänen der Eigentümer der Nachbargrundstücke besteht (vgl. Kapitel 5.14).

Zahl der Vollgeschosse

Für die Straßenrandbebauung werden 4 Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt.

Die Festsetzung von maximal 4 Vollgeschossen erfolgt im Hinblick auf die gut erschlossene, bahnhofsnahe Lage. Die Höhenentwicklung der Bebauung in der näheren Umgebung wurde in die Abwägung mit einbezogen. Südlich des Plangebiets liegt der Gebäudekomplex des Albertinen-Krankenhauses, meist mit 4 Vollgeschossen, in Teilen auch mit bis zu 7 Vollgeschossen bebaut. Westlich des Plangebiets ist die Bebauung sehr gemischt, neben 3- bis maximal 4-geschossigen Wohnungsbauten sind Ein- und Zweifamilienhäuser zu finden. Gewerblich genutzte Grundstücke im Norden des Plangebiets weisen meist 1-2 Vollgeschosse auf, häufig auch Hallenbauten. Südöstlich des Plangebiets setzt der Bebauungsplan Schnelsen 86 fast durchgängig mindestens 3 Vollgeschosse und maximal 4 Vollgeschosse fest.

Die Festsetzung von 4 Vollgeschossen ist vor dem Hintergrund der umgebenden Bebauung unter städtebaulichen Gesichtspunkten angemessen. Die Festsetzung entspricht dem Ziel der Planung, eine deutliche Verdichtung der Wohngebiete am Schnellbahnhaltepunkt Schnelsen zu ermöglichen.

Grundflächenzahl (GRZ)

Für die Straßenrandbebauung gilt eine GRZ von 0,45. Der Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete gemäß § 17 BauNVO wird mit dieser Festsetzung leicht überschritten, um eine dem Standort angemessene Dichte mit einer geschlossenen Straßenrandbebauung verwirklichen zu können. Berücksichtigt ist auch, dass Terrassen in die Berechnung der GRZ der Hauptnutzung mit einzubeziehen sind.

Für Zufahrten und Nebenanlagen, wie z.B. Zuwegungen, Abfallbehälterstandplätze und Unterbauungen (z.B. durch eine Tiefgarage), darf die GRZ gem. § 19 Absatz 4 BauNVO um 50 % überschritten werden. Für die Hauptnutzung zuzüglich der übrigen Anlagen ergibt sich somit ein GRZ-Wert von 0,675 (die sogenannte GRZ 2). Der Wert ist ausreichend um Tiefgaragen unterbringen zu können. Die übrigen (unversiegelten) Flächen sollen dem Bodenschutz und der Grundwasserneubildung dienen.

GFZ / Orientierungswert (§ 17 Baunutzungsverordnung)

Der Bebauungsplan setzt für die allgemeinen Wohngebiete keine Geschossflächenzahl (GFZ) fest. Bei überschläglicher Berechnung der GFZ ist festzustellen, dass der Orientierungswert der Obergrenze für allgemeine Wohngebiete von 1,2 an einigen Stellen deutlich überschritten wird. Berechnet man die GFZ für einzelne Grundstücke westlich des Egenbüttler Wegs, so ergibt sich dort eine GFZ von 2,0.

Angesichts der gut erschlossenen Lage an der zukünftigen S-Bahnhaltestelle sind diese hohen GFZ-Werte städtebaulich vertretbar. Es ist erklärtes Ziel der Planung, die Bebauung an diesem Standort gemäß dem Konzept der Innenentwicklung deutlich zu verdichten.

Verschattung

Es wurde überprüft, ob die Festsetzungen im WA 1 und WA 2 zu Verschattungen einzelner Grundstücke führen können. Grundsätzlich können Verschattungen einzelner Bestandsgebäude durch neu errichtete Gebäude auftreten. Neubauten innerhalb der Baufenster verschatten sich jedoch nur unwesentlich gegenseitig, dafür ist der Abstand von mindestens 20 m zwischen Vorderhäusern und rückwärtiger Bebauung ausreichend groß.

Nach § 6 HBauO müsste der Abstand mindestens 10,4 m betragen, sofern man für die rückwärtige Bebauung eine Höhe von 10 m und für die vordere Bebauung eine Höhe von 16 m ansetzt. Der Abstand von 20 m ist fast das doppelte Maß der Mindestabstandfläche und erlaubt eine gute Belichtung und Besonnung.

Im rückwärtigen Bereich der allgemeinen Wohngebiete (WA 2) werden überbaubare Grundstücksflächen in Abhängigkeit von der Grundstückstiefe festgesetzt, um den Standortvorteil zu nutzen und eine angemessen hohe bauliche Dichte zu erzielen. Das Maß der Nutzung unterscheidet sich von den Festsetzungen, die für die Straßenrandbebauung getroffen werden. Für private Stellplätze wurde eine Festsetzung in § 2 Nummer 8 getroffen, siehe Kapitel 5.5.3.

Überbaubare Grundstücksflächen

Im rückwärtigen Bereich der Flurstücke 3421, 1459 teilweise, 1460, 1461 und 1462 am Egenbüttler Weg wird ein zusätzliches Baufenster festgesetzt. Die Festsetzung von rückwärtigen Baufenstern im allgemeinen Wohngebiet erfolgt nur dort, wo ein Abstand zwischen vorderer und rückwärtiger Bebauung von mindestens 20 m erreicht werden kann, dies ist hier der Fall. Die Baufenster erhalten auch hier eine Tiefe von 13 m. Damit soll gut belichteter Wohnraum geschaffen werden. Außerdem gilt es die vorhandenen Flächen zwar auszunutzen, aber auch Abstände zu den rückwärtigen Nachbargrenzen einzuhalten, sodass ausreichend Platz für Gartenanlagen und Terrassen verbleibt.

Balkone und Terrassen dürfen entsprechend § 2 Nummer 9 die Baugrenzen überschreiten, Begründung siehe Kapitel 5.1.2.

Offene Bauweise / Zahl der Vollgeschosse

Für die rückwärtigen Flächen wird offene Bauweise festgesetzt, d.h. zur seitlichen Nachbargrenze muss ein Grenzabstand entsprechend den Abstandsregeln der HBauO eingehalten werden. Das Ziel ist, im ruhigen rückwärtigen Bereich eine niedrigere, aufgelockerte Bebauung zu errichten, welche die Belichtung, Belüftung und Besonnung der höheren, geschlossenen Straßenrandbebauung nur geringfügig beeinträchtigt. Von daher werden für die rückwärtige Bebauung 2 Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Ein weiterer Aspekt ist, dass bei 2 Vollgeschossen mit Staffelgeschoss (OK Fußboden Staffelgeschoss < 7 m über Gelände) auf Feuerwehrzufahrten verzichtet werden kann, sodass größere Flächen für Gartenanlagen verbleiben.

Grundflächenzahl (GRZ)

Für die rückwärtige Bebauung gilt eine GRZ von 0,4. Um eine der Lage angemessene bauliche Dichte erreichen zu können, wird der Orientierungswert für allgemeine Wohngebiete gem. § 17 BauNVO festgesetzt.

Terrassen sind bei der Berechnung in die GRZ der Hauptnutzung mit einzubeziehen. Für weitere Nebenanlagen, wie z.B. Zuwegungen, Abfallbehälterstandplätze und Unterbauungen (z.B. durch eine Tiefgarage), darf die GRZ gem. § 19 Absatz 4 BauNVO um 50 % überschritten werden. Für die Hauptnutzung zuzüglich der übrigen Anlagen ergibt sich somit ein GRZ-Wert von 0,6 (die sogenannte GRZ 2). Für eine rückwärtige Bebauung ist der Wert für die GRZ 2 von 0,6 ausreichend, denn dort ist mit weniger Unterbauung durch Tiefgaragen zu rechnen.

GFZ / Orientierungswert (§ 17 Baunutzungsverordnung)

Im WA 2 kommt es aufgrund der Festsetzung von nur 2 Vollgeschossen nicht zu Überschreitungen der Orientierungswerte für die Geschossflächenzahl (GFZ).