Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zu Baugrenzen, die jeweils baukörperbezogen die konkret geplante städtebauliche Figur mit nur geringem Spielraum planungsrechtlich absichern. Das städtebauliche Konzept und dessen Planungsinhalt sind dem Kapitel 5 zu entnehmen.

Die jeweils festgesetzten Gebäudetiefen zwischen 11,0 und 12,7 m ermöglichen je nach Gebäudetyp wirtschaftliche Grundrissorganisationen mit einem günstigen Verhältnis zwischen Erschließungs- und nutzbarer Wohnfläche, so dass im Sinne des § 1 Absatz 6 Nr. 2 BauGB den Anforderungen des kostensparenden Bauens entsprochen werden kann. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind so fetsgesetzt, dass gesunde Wohnverhältnisse hinsichtlich Besonnung und Belichtung erreicht werden (siehe Kapitel 5.8.2).

Zur Schaffung hochwertiger Wohnungen nach heutigem Standard sollen den einzelnen Einheiten private Freiräume zugewiesen werden. Während die Erdgeschosswohnungen bzw. die Wohnungen mit direktem Zugang zum Außenraum Terrassen erhalten sollen, sind für die Wohnungen in den oberen Geschossen Balkone und/oder Loggien geplant, die von der Geringfügigkeit (§ 23 Absatz 3 BauNVO) nicht mehr gedeckt sind. Darüber hinaus ist im östlichsten Gebäude an der Südfassade eine Treppe erforderlich, die vom Kellergeschoss auf OK Gelände außerhalb der Baugrenzen führt. Um in diesen Bereichen die Schaffung von Balkonen und/oder Loggien sowie der Treppe in ausreichender Nutzbarkeit planungsrechtlich zu ermöglichen und das städtebauliche Konzept zu sichern, wird im Bebauungsplan folgende Festsetzung getroffen:

„Im allgemeinen Wohngebiet können entlang der mit „(A)“ gekennzeichneten Bereiche Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone und Loggien sowie Kellertreppen um bis zu 2,0 m ausnahmsweise zugelassen werden, wenn die Gestaltung des Gesamtbaukörpers nicht beeinträchtigt wird und dies keine wesentliche Verschattung der benachbarten Wohnnutzungen bewirkt. Für ebenerdige Terrassen können Überschreitungen der Baugrenzen ausnahmsweise bis zu einer Tiefe von 2,0 m zugelassen werden, wenn diese in einer wasser- und luftdurchlässiger Bauweise hergestellt werden.“ (Vgl. § 2 Nummer 3 der Verordnung)

Bei der Regelung zur Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone und Loggien sowie Kellertreppen handelt es sich um eine Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung. Um städtebaulich nachteilig wirkende Balkontiefen zu vermeiden, wird durch die textliche Festsetzung sichergestellt, dass die Balkone und Loggien eine Tiefe von maximal 2,0 m aufweisen dürfen. Die Gestaltung des Gesamtbaukörpers gilt nicht als beeinträchtigt, wenn die Gestaltung der Vorhabenplanung entspricht. Dies bezieht sich auch auf die wesentliche Verschattung, welche bei größer dimensionierten Balkonen erzeugt würde.

Die festgesetzten Höchstmaße stellen ein angemessenes Verhältnis zwischen Wohngebäude und Terrassenanlage bzw. Balkonen oder Loggien her. Gleichzeitig werden für die Bewohner gut nutzbare Außenwohnbereiche in angemessener Größe ermöglicht.

Für Terrassen erfolgt zur Freihaltung gemeinschaftlich und privater Freiräume ebenfalls eine Beschränkung der Tiefe, dabei wurde ein Maß gewählt, das eine ausreichende Nutzbarkeit zulässt. Eine weitere Beschränkung erfolgt nicht, da die Terrassen städtebaulich nur geringfügig wirksam werden. Die Zulässigkeit der Überschreitung der Baugrenzen durch Terassen wird an die Bedingung geknüpft, diese in wasser- und luftdurchlässiger Bauweise herzustellen. Damit wird ein Beitrag zur Minderung der Beeinträchtigungen durch Bodenversiegelung geleistet. Die Wasser- und Luftdurchlässigkeit des Bodens wesentlich minderne Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierung oder Betonierung ausgeschlossen. Die Eingriffe in das Schutzgut Boden und das Schutzgut Wasser werden somit minimiert.

Da der Bebauungsplan baukörperbezogene Baugrenzen mit ergänzenden Festsetzungen zu Vollgeschossen als Höchstmaß enthält, handelt es sich um vorrangige zwingende Festsetzungen im Sinne des § 6 Absatz 8 HBauO, sodass die Abstandsflächenregelungen des § 6 HBauO dadurch ggf. überwunden werden. Dennoch müssen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt werden. Im Plangebiet werden die Baukörper so positioniert und in ihrer Höhe gestaltet, dass sie die Abstandsflächen mit dem für Wohngebiete in der HBauO üblichen Maß von 0,4 H weitestgehend einhalten können. Zu einer Überlagerung der Abstandsflächen kommt es lediglich im äußersten Osten innerhalb des Vorhabengebiets zwischen der Reihenhauszeile mit drei Vollgeschossen und der eingeschossigen Bestandsgaragen in einer Größenordnung von ca. 1 m. Der verringerte Abstand ergibt sich entsprechend der eingeschossigen Bestandsgaragen nur für das Erdgeschoss. Die Bestandsgaragen haben keine Öffnungen (Fenster) in südwestlicher Richtung. Es ergibt sich somit keine Situation, in der sich gegenüberliegende besonders schutzbedürftige Nutzungen negativ beeinflussen können. Der Abstand ist daher hinsichtlich gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse unkritisch. Ausreichende Belichtungsverhältnisse werden sichergestellt (siehe Kapitel 5.8.2). Die Mindestabstandsflächen von 2,5 m werden zu allen Seiten eingehalten. Über die Einhaltung der Abstandsflächen kann der Brandschutz (u.a. Feuerwehraufstellflächen, Rettungswege) sichergestellt werden.

Im Rahmen der Vorhabenrealisierung soll neben der allgemeinen Aufenthaltsqualität für die Bewohner auch ein ausreichendes Spielangebot für Kinder geschaffen werden. Gemäß § 10 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) sind mindestens 10 qm Kinderspielfläche je Wohneinheit zu errichten. Für die 197 Wohnungen besteht somit ein rechnerischer Bedarf von 1.900 qm Kinderspielflächen, dem im allgemeinen Wohngebiet durch die Vorhabenplanung entsprochen werden kann. Von der Berechnungsgrundlage ausgenommen sind die Reihenhäuser im Osten des Plangebiets, für welche die Nachweispflicht entfällt (§ 10 Abs. 1 HBauO).

Die geforderten Flächen können somit gänzlich im Plangebiet umgesetzt werden. Im Rahmen der Freiflächengestaltungsplanung wird diesbezüglich ein detailliertes Konzept für diese Spielflächen erstellt. Geplant sind mehrere Spielflächen unterschiedlicher Größe und Ausstattung zwischen den Reihenhauszeilen im Westen und nördlich der viergeschossigen Mehrfamilienhäuser im Osten. Die genaue Lage der Spielflächen ergibt sich sowohl aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan als auch aus dem Freiflächenplan, die Anlage zum Durchführungsvertrag sind.