Auf der Grundlage von § 13a Absatz 1 BauGB wird der hier vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan Rahlstedt 137 als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Die Anwendungsvoraussetzungen liegen vor, da:

• der Bebauungsplan der Nachverdichtung einer Fläche im Innenbereich dient,
• die festzusetzende zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176 S. 6), weniger als 20.000 qm beträgt (der Planung liegt eine überbaubare Grundfläche von rund 7.200 qm zugrunde) und auch in Zusammenbetrachtung mit dem B-Plan Rahlstedt 138 (zusammen rund 19.000 qm überbaubare Grundfläche), der im engen räumlichen sowie zeitlichen Zusammenhang aufgestellt wird, nach überschlägiger Prüfung keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen durch das Vorhaben ausgelöst werden,
• keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter, also der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, bestehen und
• nach Prüfung der Sachlage keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass bei der Bebauungsplanung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Absatz 1 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) in der Fassung vom 17. Mai 2013 (BGBl. I 2013 S. 1275, 2021 S. 123), zuletzt geändert am 3. Juli 2024 (BGBl. I Nr. 225, S. 1), zu beachten sind
• der Bebauungsplan keine Zulässigkeit von UVP-pflichtigen Vorhaben begründet (siehe nachfolgend).

Da die festgesetzte Grundfläche unter 20.000 qm beträgt, besteht darüber hinaus gemäß § 13a Absatz 1 BauGB für den Bebauungsplan weder die Pflicht zur Durchführung einer Strategischen Umweltprüfung für Pläne und Programme (SUP) nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 18. März 2021 (BGBl. I S. 542), zuletzt geändert am 8. Mai 2024 (BGBl. I Nr. 151, S. 1, 41) noch die Pflicht zu einer entsprechenden Vorprüfung des Einzelfalls.

Eine eigenständige Umweltprüfung mit Umweltbericht nach § 2 Absatz 4 BauGB sowie die Anwendung der Eingriffsregelung sind nicht erforderlich.

Auch wenn von der Anwendung der Eingriffsregelung abgesehen wird, somit keine Ausgleichspflicht besteht, verbleibt jedoch die Verpflichtung, die Belange des Naturschutzes nach § 1 Absatz 6 Nummer 7a BauGB in der Abwägung zu beachten. Das Vermeidungsgebot ist anzuwenden. Der Artenschutz gemäß § 44 BNatSchG, der Biotopschutz gemäß § 30 BNatSchG in Verbindung mit § 14 Hamburgisches Gesetz zur Ausführung des Bundesnaturschutzgesetzes (HmbBNatSchAG) vom 11. Mai 2010 (HmbGVBl. S. 350, 402), zuletzt geändert am 24. Januar 2020 (HmbGVBl. S. 92) sowie der Baumschutz nach der Baumschutzverordnung (BaumschutzVO) vom 28. Februar 2023 (HmbGVBl. S. 81,126), bleiben unberührt.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Rahlstedt 137 dient der Umsetzung des im Vorhaben- und Erschließungsplan dargelegten städtebaulich-landschaftsplanerischen Konzepts für die Nutzbarmachung von baulichen Nachverdichtungspotenzialen für die Schaffung von Wohnraum im Stadtteil Rahlstedt.

Da die Baugrundstücke im Bestand bereits im Grundsatz als erschlossen und bebaut anzusehen sind, dient das Vorhaben der Stärkung der Innenentwicklung und der Aufwertung des Standortes bei gleichzeitiger Schonung des Außenbereichs. Im Einzelnen sollen die folgenden Planungsziele durch den Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden:

• die Herstellung von qualitätsvollem, für verschiedene Einkommens- und Nutzergruppen geeignetem Wohnraum, insbesondere öffentlich gefördertem Wohnraum,
• eine Nachverdichtung und städtebauliche Aufwertung des Plangebiets unter Sicherstellung einer ausgewogenen, dem Standort angemessenen Dichte

Durch die Bebauung erfolgt in etwa eine Verdoppelung der Anzahl der Wohneinheiten im Vorhabengebiet im Vergleich zum Bestand und damit einhergehend erhöhte Nutzungsanforderungen an öffentlich nutzbare Freiflächen im Quartier und im Umfeld. Die Erfordernis der Schaffung neuer öffentlicher Grünflächen und die potenzielle Verfügbarkeit wurde, unter Berücksichtigung absehbarer Entwicklungen in der Umgebung, im Verfahren überprüft.

Insgesamt verfügt Meiendorf über eine gute Freiraumversorgung. Der Grünzug Wildschwanbrook befindet sich in geringer Entfernung und stellt zusammen mit den öffentlichen Grünflächen des Deepenhorn - Grünzuges Verbindungen zu den naheliegenden Freiräumen des Volksdorfer Waldes und des NSG Stellmoorer Tunneltal her. Damit steht auch in Zukunft weiterhin ein ausreichendes Angebot an öffentlich nutzbaren Freiflächen unterschiedlichen Charakters für die Anwohnerinnen und Anwohner zur Verfügung. Geeignete Flächen zur Erweiterung oder Neuschaffung öffentlicher Grünflächen stehen im Umfeld nicht zur Verfügung.

Nachfolgend werden zunächst das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrunde liegende Bebauungs- und Nutzungskonzept und anschließend die für das Plangebiet geltenden Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans detailliert erläutert und begründet.

Städtebaulich-landschaftsplanerisches Konzept

Der Vorhaben- und Erschließungsplan sieht auf den Flurstücken 2942 und 2943 eine Bebauung mit sieben Geschosswohnungsbauten und sechs Reihenhauszeilen vor.

Entlang des Nordlandwegs werden die Mehrfamilienhäuser dreigeschossig ausgeführt. Für die Reihenhäuser, welche gestapelt ausgeführt werden, werden vier Geschosse vorgesehen. Entlang des Lapplandrings sind südöstlich viergeschossige Geschosswohnungsbauten, eine Stadthauszeile mit vier Vollgeschossen und eine Reihenhauszeilen mit zwei Vollgeschossen zzgl. Staffelgeschoss geplant. Im äußersten Westen des Lapplandrings soll ein fünfgeschossiges Mehrfamilienhaus entstehen. Die Reihenhauszeilen im Norden werden jeweils durch einen Brückensteg miteinander verbunden. Durch die Brückenstege wird die Erreichbarkeit der der Wohneinheiten vom 2. Obergeschoss bis zum 3. Obergeschos über einen Aufzug gewährleistet.

Durch die Lage sowie die Höhenentwicklung der Baukörper werden im Plangebiet nutzbare Freiräume und ausreichend belichtete Wohnräume geschaffen.

Die Lage der Gebäudezeilen entspricht mit ihrer Nordwest-Südost-Ausrichtung im Wesentlichen dem heutigen Bestand. So wird der offene Charakter des Plangebiets zum öffentlichen Straßenraum erhalten. Dadurch entstehen zudem eindeutige Wegeführungen und Blickbeziehungen. Eine Ausnahme bildet ein Geschosswohnungsbau im Süden des Plangebiets. Dieser wird lotrecht zu den weiteren Gebäuden gestellt. Hierdurch wird zum Lapplandring eine Freifläche mit Aufenthaltsqualität geschaffen. Geschosswohnungsbauten und Reihenhaus- bzw. Stadthauzeilen wechseln sich innerhalb des Plangebietes ab, sodass ein abwechslungsreiches Bild erzeugt wird.

Für den Freiraum wird ein differenziertes Konzept aus Freiflächen unterschiedlicher Nutzungen und Gestaltung vorgesehen. Eine große, gemeinschaftlich zu nutzende Freifläche im östlichen Plangebiet integriert den wertvollen alten Eichenbestand und nimmt zugleich einen Teil der erforderlichen Kinderspielflächen auf. Zwischen den Gebäudezeilen wechseln sich die privaten Erschließungsflächen, die gleichzeitig auch Aufenthaltsfunktion haben, mit den privateren Gartenflächen ab.

Insgesamt sind 197 Wohneinheiten geplant, davon werden Anteile als geförderter Wohnungsbau und frei finanziert umgesetzt.

Die Gestaltung der Wohngebäude soll mit Klinkeroptik erfolgen. Das Ortsbild im Plangebiet und der nahen Umgebung ist durch den Wechsel verschiedener Baustile, insbesondere Klinker- sowie auch Putzfassaden, steil und flach geneigte Dächer bzw. Flachdächer als heterogen zu beschreiben. Dennoch überwiegt bei den Geschosswohnungsbauten im Bestand südlich und westlich eine rot bis rotbraune Klinkerfarbe, sodass im Zusammenspiel eine einheitliches Erscheinungsbild erzielt wird.

Die Gebäude erhalten extensiv begrünte Flachdächern sowie teilweise Fassadenbegrünung und sollen dem BEG WG Effizienzhaus-55-Standard entsprechen. Die obersten Dachflächen sollen mit Anlagen zur Gewinnung solarer Energie belegt werden (siehe Kapitel 3.2.9). Bei Staffelgeschossen sind die Dachflächen der darunterliegenden Geschosse nicht hierfür vorgesehen, da auf diesen aufgrund der Verschattung nur ein geringer Ertrag verzeichnet würde und diese darüber hinaus ggf. für teilweise andere Nutzungen vorgesehen sind (z.B. mögliche Dachterrassen).

Die verkehrliche Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Straße Lapplandring, die weiterhin als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt wird. Über den Lapplandring wird im Südwesten die Zu- und Ausfahrt zur geplanten Tiefgarage erreicht. Die vorhandenen Garagengebäude im Osten bleiben erhalten. Zur Schaffung weiterer PKW-Stellplätze wird am Finnmarkring außerhalb des Vorhabengebiets eine oberirdische Sammelgarage geschaffen (siehe Kapitel 5.6). Die Fahrradstellplätze sind oberirdisch im Bereich der Hauseingänge und in der Tiefgarage vorgesehen (siehe Kapitel 5.6)

Durch die Anlage von unterirdischen Stellplätzen und die Ergänzung durch die Sammelgarage können die im Plangebiet befindlichen Freiflächen weitestmöglich von Autoverkehr freigehalten werden und stehen gestaltbaren Frei- und Grünflächen zur Verfügung. Die Erdgeschosswohnungen erhalten jeweils nach Osten oder Westen orientierte private Gärten zur Nutzung. Im Plangebiet sind Kinderspielflächen mit einer Größe von insgesamt 1.900 qm vorgesehen (siehe Kapitel 5.3).

Die Erschließung der Wohngebäude erfolgt jeweils durch Fußwege, die vom Nordlandweg zum Lapplandring geführt werden. Weitere Querverbindungen auf dem Plangebiet vervollständigen das Wegenetz.

Vorhabengebiet

Der Bebauungsplan wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt, da dem Bebauungsplan ein konkretes Vorhaben einer Vorhabenträgerin zugrunde liegt. Die planerische Zielsetzung kann mit der Festsetzung von Baugebieten nach der BauNVO (hier: allgemeines Wohngebiet) erreicht werden. Wird in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan für den Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans durch Festsetzung eines Baugebietes auf Grundlage der BauNVO eine bauliche oder sonstige Nutzung allgemein festgesetzt, ist gemäß § 12 Absatz 3a BauGB unter Anwendung des § 9 Absatz 2 BauGB zu regeln, dass im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin in dem zum Bebauungsplan existierenden Durchführungsvertrag verpflichtet. Daher gilt im Bebauungsplan im Hinblick auf die zulässige Art der baulichen Nutzung zusätzlich die folgende Regelung:

„Im Vorhabengebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet.“ (Vgl. § 2 Nummer 1 der Verordnung)

Somit ist auf Grundlage des § 12 Absatz 3a Satz 1 BauGB die Zulässigkeit auf solche Vorhaben beschränkt, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet hat.

Nutzungsarten, die im Plangebiet vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan, nicht aber zugleich vom Durchführungsvertrag erfasst werden, sind unzulässig. Folglich wird die konkrete Ausgestaltung der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelten Art der zulässigen Nutzung zum einen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan und zum anderen im Durchführungsvertrag geregelt.

Die Regelungen im Durchführungsvertrag spiegeln die von der Vorhabenträgerin konkret vorgelegte städtebauliche Planung wider, die innerhalb eines vereinbarten Zeitraums umgesetzt werden soll. Für das Plangebiet sind nach den Vereinbarungen des Durchführungsvertrags ausschließlich eine Wohnnutzung mit 197 Wohneinheiten sowie ein Hauswartbüro zulässig.

Allgemeines Wohngebiet

Um die vorhandene und städtebaulich gewünschte Nutzung „Wohnen“, planungsrechtlich zu sichern, setzt der Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO fest.

Durch die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet wird sichergestellt, dass Wohnen die Hauptnutzung der vorhandenen Fläche bildet. Es verbleiben aber auch Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmischung, indem die Wohnnutzung z.B. nicht störende handwerkliche gewerbliche oder soziale Nutzungen ergänzt werden kann. Die Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan orientieren sich an dem bei langfristiger Betrachtung städtebaulich sinnvollen und verträglichen Nutzungsspektrum. Gemäß § 4 Abs. 2 BauNVO wird durch den Bebauungsplan die Einrichtung von der Versorgung des Gebiets dienenden Läden und Schank- und Speisewirtschaften ermöglicht. Diese Nutzungen können die Versorgung der Bewohner:innen des Plangebiets ergänzen und zu einer Belebung des Quartiers beitragen und stellen eine sinnvolle Ergänzung Quartiers dar.

Außerdem sind nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, die die Nutzungsmischung im Plangebiet fördern können. Diese Art der Handwerksbetriebe lassen sich mit einer Wohnnutzung vereinbaren, tragen zur Versorgung der vor Ort ansässigen Bewohnerschaft bei und können eine verkehrsarme Lebensweise mit kurzen Wegen zwischen Wohnen und Arbeiten begünstigen.

Des Weiteren sind neben dem Wohnen auch Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. Solche Anlagen stellen eine sinnvolle funktionale Ergänzung der Wohnnutzung dar, ohne dass daraus in der Regel Nutzungskonflikte resultieren. Sie können zu einer Verbesserung der Wohnqualität beitragen und von der guten Erschließungsqualität des Plangebiets profitieren.

Die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans schließt nicht aus, dass einzelne Räume in den Wohnungen gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden könnten. Grundsätzlich sind freie Berufe, die im häuslichen Arbeitszimmer ausgeübt werden, denkbar. Somit kann der wachsenden Bedeutung von Dienstleistungen, die in enger Verzahnung mit der Wohnnutzung ausgeübt werden können, Rechnung getragen werden.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die gemäß § 4 Abs. 3 Nr.1, 4 und Nr. 5 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässig wären, werden aus dem Spektrum der zulässigen Nutzungen ausgeschlossen, da sie den gewünschten Siedlungscharakter gefährden könnten.

„Im allgemeinen Wohngebiet werden Ausnahmen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.“ (Vgl. § 2 Nummer 2 der Verordnung)

An dieser Stelle soll eine Bau- und Nutzungsstruktur geschaffen werden, die zeitgemäßen Wohnraum in erhöhter städtebaulicher Dichte schafft und dabei zugleich ansprechende und nutzbare Wohnungen und Freiräume gewährleistet. Die gewünschte Bebauungsstruktur mit dem primären Planungsziel „Wohnen“ würde durch gemeinhin flächenintensive Gartenbaubetriebe und Tankstellen gestört bzw. der Schaffung bzw. Erhaltung von Wohnraum entgegenstehen. Zudem gehen von diesen Betrieben häufig störende Emissionen aus. Diese störenden Emissionen würden die Wohnqualität massiv beeinträchtigen. Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie für die Wohnnutzungen störende Verkehrs- bzw. Lärmbelastung sowie Lichtimmissionen insbesondere in den Abend- und Nachtstunden erzeugen können. Der Ausschluss von Tankstellen ist auch vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets Tankstellen vorhanden sind und eine diesbezügliche Versorgung gewährleistet ist.

Hotels und Pensionen bieten temporäre Formen der Unterbringung an, tragen allerdings wenig zu stabilen und weitgehend konstanten Nachbarschaften im Quartier bei. Mit der Ansiedlung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes können auch Störungen verbunden sein, die tendenziell mit der Größe des Betriebs zunehmen. Zum Beispiel lassen Betriebe des Beherbergungsgewerbes eine spürbare Zunahme des nächtlichen Verkehrs durch spät anreisende Gäste erwarten. Aus den genannten Gründen wird daher diese Nutzung im allgemeinen Wohngebiet ausgeschlossen.

Versorgungsflächen

Im Norden des Plangebiets wird eine Fläche für Versorgungsanlagen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 12 festgesetzt, um hier die erforderliche Netzstation für die Versorgung des Vorhabengebiets mit Elektrizität zu ermöglichen und zu sichern. Standort und Andienung sind mit der Netzbetreiberin abgestimmt.