Die Planung gliedert sich in drei Abschnitte bzw. Baufelder. Der südlich gelegene historische und denkmalgeschützte Gebäudeteil des heutigen Kaufhauses - Baufeld 1 - soll erhalten bleiben und durch eine Mischung aus Einzelhandels-, Dienstleistungs-, Büro- und Verwaltungsflächen auf überwiegend sechs Geschossen umgenutzt werden. Das in sich geschlossene Gebäude des Kaufhauses wird durch einen Lichthof ab dem ersten Obergeschoss ergänzt. Dieses bestehende Gebäudeensemble soll bestandskonform erhalten und hinsichtlich der inneren Aufteilung neustrukturiert werden.

Der zweite Abschnitt – Baufeld 2 - schließt unmittelbar nördlich an. Er wird durch die Wandsbeker Königstraße im Westen, die Straße Quarree im Norden sowie den Schünemannstieg im Osten eingefasst. In diesem Baufeld sollen vom Erdgeschoss bis zum zweiten Obergeschoss verteilt Einzelhandel, Gewerbenutzungen, Dienstleistungs- und Verwaltungsflächen sowie eine Gastronomie- und Eventhalle, ergänzt um gastronomische Angebote, ermöglicht werden. In dem überwiegend sechsgeschossig geplanten Gebäude, für welchen ein teilweiser Erhalt der tragenden Gebäudestruktur vorgesehen ist, wird ein weiterer Lichthof beginnend ab dem zweiten Obergeschoss vorgesehen. Entlang der umgebenden Straßen sollen oberhalb des Sockels im zweiten Obergeschoss Verwaltungseinrichtungen sowie in den darüberliegenden Geschossen Wohnungen sowie teils weitere Verwaltungsflächen errichtet werden. Es entsteht eine an den umgebenden Straßen orientierte geschlossene Bauweise in Blockrandbebauung mit ergänzenden Obergeschossen auf Teilen der darunterliegenden Grundflächen. Der umschlossene Bereich oberhalb des zweigeschossigen Sockelgebäudes dient als begrünter Innenhof mit einer Freitreppe zu einem Innenhofbereich im Geschoss darüber.

In dem Gebiet nördlich der Straße Quarree - Baufeld 3 – wird für die vorgesehene Wohnnutzung und teilweise im Erdgeschoss gewerbliche Nutzung eine geschlossene Bauweise in Blockrandbebauung mit fünf bis sechs Geschossen vorgesehen. Diese Blockrandstruktur schließt im Westen an der Wandsbeker Königstraße sowie im Osten an der Straße Quarree an Bestandsbebauung an. Innerhalb der geplanten Blockrandstruktur ist im Baufeld 3 ein für die Anwohnerinnen und Anwohner nutzbarer ebenerdiger Innenhofbereich vorgesehen, der begrünt werden soll.

Hinsichtlich der Außenfassadengestaltung in Richtung der Straßenverkehrsflächen werden Klinkerfassaden vorgesehen. Diese Materialwahl entspricht dabei dem vorzufindenden Ortsbild, da bei den Bestandsbauten in der Umgebung rote bis rotbraune Klinkerfassaden überwiegen. Mit dem Vorhaben soll diese städtebauliche Qualität gesichert und aufgewertet werden. Das Erscheinungsbild der Außenwände soll dabei insbesondere zu den im Stadtbild ersichtlichen Seiten durch roten und rotbraunen Klinker geprägt werden. Um dennoch eine angemessene Differenzierung der Baukörpergestaltung zu ermöglichen, soll der Einsatz weiterer, heller Materialien insbesondere zu den Innenhöfen ermöglicht werden.

Neben der allgemeinen Aufenthaltsqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner soll auch ein ausreichendes Spielangebot für Kinder geschaffen werden. Gemäß § 10 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S. 679) sind mindestens 10 m2 Kinderspielfläche je Wohneinheit zu errichten. Die geforderten Flächen können im Plangebiet insgesamt umgesetzt werden. Im Rahmen der Freiflächenplanung wurde diesbezüglich ein Konzept für diese Spielflächen erstellt. Geplant sind Spielflächen in den begrünten Innenhöfen der Baufelder 2 und 3, wobei teilweise Spielflächen des dritten Baufeldes im Innenhof von Baufeld 2 nachgewiesen werden. Die Spielflächen liegen somit innerhalb des Vorhabengebiets. Die genaue Lage der Spielflächen ergibt sich aus dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist.

Die Straße Quarree wird weitestgehend baulich erhalten, es werden lediglich kleinere Maßnahmen vorgesehen. Der ruhende Pkw-Verkehr einschließlich notwendiger Stellplätze soll vollständig innerhalb des bestehenden Parkhauses des EKZ Quarree östlich des Plangebietes untergebracht werden. Eine Ein- und Ausfahrt erfolgt im Bereich der Bestandsanbindung am Schünemannstieg, unmittelbar östlich des Baufeldes 2. Pkw-Stellplätze innerhalb des Vorhabengebietes sind nicht vorgesehen. Die Andienung der geplanten Nutzungen erfolgt über die bestehende Anlieferung am Schünemannstieg an der Südostecke des Baufeldes 2. Über eine Rampe wird das Untergeschoss erreicht, von dem aus beispielsweise die verschiedenen Handelsflächen versorgt werden sollen. Für die Unterbringung von Fahrrädern werden einerseits ebenerdige Fahrradabstellmöglichkeiten insbesondere in der Straße Quarree auf Privatgrund vorgesehen. Andererseits werden im Untergeschoss des Baufeldes 2 Fahrradabstellmöglichkeiten bereitgestellt, die über eine Fahrradrampe von Westen kommend über die Wandsbeker Königstraße erreicht werden können.

Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung eines umfangreichen, Einzelhandels- und Nahversorgungsstandortes mitsamt Einrichtungen für Gastronomien, Dienstleistungen, Büro und Verwaltung sowie mit ergänzender Wohnnutzung. Damit soll der Standort im Stadtteil Wandsbek in seiner Versorgungsfunktion entlang der Magistrale gestärkt und dem steigenden Wohnbedarf in Hamburg nachgekommen werden. Mit einem Anteil von öffentlich geförderten Wohnungen und einem Mix von Wohnungen unterschiedlicher Größen soll zudem eine Durchmischung des Quartiers mit unterschiedlichen Haushaltstypen gefördert werden.

Da die Planung eine Nutzungsmischung aus großflächigem und sonstigem Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Geschäfts- und Büroflächen in Verbindung mit einem hohen Wohnanteil vorsieht, ist die Festsetzung eines Baugebietes gemäß Baunutzungsverordnung nicht zielführend. Da der Bebauungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufgestellt wird, ist der Plangeber bei der Bestimmung der Zulässigkeit eines Vorhabens nicht zwingend an die Festsetzungen nach § 9 BauGB und die BauNVO gebunden, es kann ebenso ein Vorhabengebiet mit der genauen Definition der hier zulässigen Nutzungen in den textlichen Festsetzungen anhand einer Positivliste festgesetzt werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt daher zwei Vorhabengebiete (Nord und Süd) fest. So kann die mit dem vorliegenden Bebauungskonzept verfolgte Nutzungsmischung bestehend aus Versorgungs- und Dienstleistungsangeboten sowie Wohnnutzung nachhaltig planungsrechtlich fixiert werden. Um die planerisch gewünschten Nutzungen zu ermöglichen und zu sichern, trifft der Bebauungsplan in § 2 Nummer 2 der Verordnung folgende textliche Festsetzung:

„Die Vorhabengebiete „Nord“ und „Süd“ dienen der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben sowie dem Wohnen, Büro-, Dienstleistungs- und sonstigen Nutzungen. Es sind folgende Nutzungen allgemein zulässig:

• großflächige und sonstige Einzelhandelsbetriebe,
• Wohnungen,
• Geschäfts- und Büroflächen,
• Räume für freie Berufe,
• Schank- und Speisewirtschaften,
• sonstige die Wohnnutzung nicht wesentlich störende Handwerks- und Gewerbebetriebe sowie
• Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, soziale, kulturelle und gesundheitliche Zwecke.“ (vgl. § 2 Nummer 2 der Verordnung)

Da sich das Plangebiet innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Wandsbek befindet, sind alle innerhalb des Plangebiets vorgesehenen Einzelhandelsnutzungen am Standort verträglich, sodass grundsätzlich keine Beschränkung der Verkaufsfläche erfolgen muss. Dies gilt insbesondere im Zusammenspiel mit der durch Baugrenzen, Gebäudehöhen und Festlegungen zu überbaubaren Grundstücksflächen nur begrenzt zur Verfügung stehenden Fläche.

Regelungsbedarf besteht hinsichtlich der Nutzungen jedoch bezüglich des Wohnens. Um die im urban geprägten zentralen Versorgungsbereich geplante Nutzungsmischung sowie die Versorgungsfunktion langfristig zu sichern, wird die Wohnnutzung im Vorhabengebiet „Süd“ räumlich begrenzt. In diesem Zusammenhang wird die Zulässigkeit von Wohnungen zunächst auf die oberen Geschosse eingegrenzt, damit in den jeweiligen Sockelgeschossen publikumswirksame Nutzungen langfristig angesiedelt werden können. Ergänzend wird eine Wohnnutzung in einem kleinen Teilbereich des südlichen Plangebietes auch mit Blick auf den dort geltenden Denkmalschutz ausgeschlossen. Die dargestellte horizontale und vertikale Nutzungsgliederung mit dem Schwerpunkt Wohnen wird in § 2 Nummern 2.1 und 2.2 der Verordnung gesichert:

„Im Vorhabengebiet „Süd“ sind Wohnungen erst ab dem 3. Obergeschoss zulässig.“ (vgl. § 2 Nummer 2.1 der Verordnung)

„In dem mit „(A)“ bezeichneten Bereich des Vorhabengebietes „Süd“ sind Wohnungen unzulässig.“ (vgl. § 2 Nummer 2.2 der Verordnung)

Durch den vorgesehenen Einzelhandel, die Büro- und Dienstleistungseinrichtungen oder etwa Gastronomiebetriebe in den unteren Geschossen wird eine unmittelbare Belebung des städtischen Umfelds gefördert, die durch eine Wohnnutzung nicht entstehen würde. Durch die Festsetzung § 2 Nummern 2.1 der Verordnung soll somit zur Etablierung einer vielfältigen Mischung und einer belebten Erdgeschosszone solche Nutzungen gefördert werden, die eine Ausstrahlung auf den öffentlichen Raum besitzen und zur lebendigen Atmosphäre des Gebietes beitragen. Der Gebäudekomplex soll dadurch im Erdgeschoss einen offenen und transparenten Charakter erhalten. Gleichzeitig werden durch diese Festsetzungen, insbesondere durch § 2 Nummer 2.2 der Verordnung, Wohnnutzungen von emissionsträchtigen Nutzungen entkoppelt und damit geschützt. Ihre Lage in den oberen Geschossen sowie ihr Ausschluss im Bereich des denkmalgeschützten Gebäudeteils an der Wandsbeker Marktstraße, welches als Abschirmung zu dieser vielbefahrenen Hauptverkehrsstraße dient, ermöglicht die Realisierung geschützter, ruhiger und privater Wohnangebote an einem zentralen und urbanen Standort.

Um für die geplante Nutzungsmischung in den Vorhabengebieten darüber hinaus ein angemessenes Umfeld zu schaffen und um insbesondere die Wohnnutzung vor Beeinträchtigungen zu schützen, trifft der Bebauungsplan eine Festsetzung zum Ausschluss von Spielhallen und ähnlichen Unternehmen sowie erotikorientiertem Gewerbe und Einzelhandel. Glücksspielorientierte Vergnügungsstätten mit Gewinnmöglichkeit wie Spielhallen, Wettbüros und ähnliche Unternehmen sowie Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellung oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, werden in den Vorhabengebieten ausgeschlossen und sind somit nicht zulässig.

Mit dem Ausschluss soll eine städtebauliche Fehlentwicklung, die in der Regel mit den aufgeführten Einrichtungen einhergeht, verhindert werden. Die Gefahr entsprechender Fehlentwicklung ist im Geltungsbereich aufgrund der sehr gut erschlossenen und zentralen Lage verstärkt gegeben. Die ausgeschlossenen Vergnügungsstätten sowie Bordelle und bordellartige Betriebe und Sexshops erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen, sodass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Dies kann zu einer Verdrängung der gewünschten gewerblichen Nutzungen führen und den angestrebten Gebietscharakter gefährden („Trading-Down-Prozess“). Der gewünschte Gebietscharakter eines lebendigen, urbanen Stadtteils mit ausgewogener Funktionsmischung wäre gefährdet.

Da Spielhallen und ähnlichen Unternehmen sowie Verkaufsräumen und -flächen, Vorführ- und Geschäftsräumen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, ein negatives Image anhaftet, können sich nachbarschaftliche Konflikte mit Nutzungen ergeben, die aufgrund eines Kunden- und Besucherinnenverkehrs auf ein eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind. Gerade dienstleistungsorientierte Unternehmen werden sich in einem solchen Umfeld nur noch schwer ansiedeln lassen. Dies wiederum kann zu Leerständen führen, die Neuansiedlungen weiterer Vergnügungsstätten nach sich ziehen. Ein Umfeld, in dem gleichwertige Nutzungen von gegenseitigen Synergieeffekten profitieren können, kann somit nicht entstehen beziehungsweise wieder zerstört werden.

Die innerhalb des Plangebiets geplanten Wohnnutzungen sollen nicht durch Vergnügungsstätten und dem mit ihnen insbesondere auch in den Nachstunden einhergehenden Lärm durch zusätzlichen Kraftfahrzeug- und Publikumsverkehr belastet werden. Zudem würden auch ortsfremde Nutzer und Nutzerinnen in die Gebäude gezogen, sodass auch dadurch die Wohnruhe gefährdet werden könnte.

Den vorangegangenen Ausführungen entsprechend regelt der Bebauungsplan:

„Im Vorhabengebiet sind Spielhallen und ähnliche Unternehmen im Sinne von § 33i der Gewerbeordnung, die der Aufstellung von Spielgeräten mit oder ohne Gewinnmöglichkeiten dienen sowie Verkaufsräume und Verkaufsflächen, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig.“ (vgl. § 2 Nummer 2.3 der Verordnung)

Einzelhandel und Nahversorgung

Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung von klein- und großflächigen Einzelhandelseinrichtungen sowie Wohnen und ergänzenden Angeboten u. a. aus den Bereichen Dienstleistung, Gesundheit, Soziales und Gastronomie geschaffen werden.

Damit trägt das Planvorhaben zur Erreichung der Entwicklungsziele des Hamburger Zentrenkonzeptes sowie des bezirklichen Nahversorgungskonzeptes bei (vgl. Kapitel 3.3.1). Durch die textliche Festsetzung § 2 Nummer 2 der Verordnung wird Einzelhandel im Plangebiet ermöglicht. Im Plangebiet soll neben der Nahversorgungsfunktion ebenfalls die Funktion als Hauptzentrum gemäß des Hamburger Zentrenkonzepts im Vordergrund stehen. Im Plangebiet sollen deshalb sowohl nahversorgungsrelevante als auch zentrenrelevante Sortimente uneingeschränkt möglich sein und entsprechen damit auch den planerischen Vorgaben der „Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel“ in der Fassung vom 12. September 2019. Gleichzeitig sehen die Leitlinien auch vor, nicht-zentrenrelevante Sortimente grundsätzlich auf die Zentralen Versorgungsbereiche zu fokussieren. Es erfolgt daher keine Begrenzung der zulässigen Kernsortimente in § 2 Nummer 2 der Verordnung.

Wohnen

Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen im Wesentlichen auch Wohnungen ermöglicht werden. Damit leistet das Vorhaben einen Beitrag zur Deckung des aktuellen Wohnraumbedarfs und damit zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt. Das Plangebiet bietet sich mit seiner zentralen Lage am Wandsbek Markt und an der Magistrale in besonderer Weise als Standort für qualitätvolles Wohnen mit kurzen Wegen zu Versorgungs- und Infrastrukturangeboten an und ist deshalb für viele Bevölkerungsgruppen attraktiv.

Das Umfeld des Plangebiets ist durch vorhandene Wohnnutzungen geprägt. Durch die Festsetzung eben dieser wird somit auch eine für die angrenzenden vorhandenen Wohnnutzungen verträgliche Nutzung gewährleistet.

Um in dieser zentralen Lage qualitätvolles Wohnen zu ermöglichen und um die publikumswirksamen Angebote im Bereich Einzelhandel und Dienstleistungen als Versorgungsoptionen zu stärken, wird in § 2 Nummern 2.1 bis 2.3 der Verordnung zudem geregelt, dass Wohnnutzungen nur in Teilen des Plangebietes in den oberen Geschosslagen zulässig sind.

Weitere Nutzungen

Durch § 2 Nummer 2 der Verordnung werden zusätzlich neben Wohn-, Büro- und Geschäftsnutzungen und die Wohnnutzung nicht wesentlich störende Handwerks- und Gewerbebetriebe auch Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen kirchlicher, kultureller, sozialer und gesundheitlicher Zwecke und für Verwaltung allgemein zugelassen. Hierdurch werden in zentraler Lage Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmischung geschaffen. Solche Anlagen stellen eine sinnvolle funktionale Ergänzung sowohl der Einzelhandels- und Nahversorgungsnutzung als auch der Wohnnutzung dar, ohne dass daraus in der Regel Nutzungskonflikte resultieren.

Der Bebauungsplan ermöglicht im Zusammenspiel mit den Regelungen des Durchführungsvertrags die Einrichtung von Schank- und Speisewirtschaften. Diese Nutzung kann perspektivisch eine Versorgung der Bewohnerinnen und Bewohner des Plangebiets ermöglichen: Dazu zählen angedachte Nutzungen wie die Gastronomie- und Eventhalle mit ergänzenden Cafés, Bistros oder Restaurantangeboten. Durch solche Nutzungen kann zu einer Belebung des Quartiers beigetragen werden.

Der konkrete Bedarf ergänzender Nutzungen darüber hinaus ist derzeit nicht absehbar. An dieser Stelle lässt der vorhabenbezogene Bebauungsplan Spielräume, um trotz des engen Vorhabenbezugs langfristig eine gewisse Flexibilität in Hinblick auf die konkrete Nutzungsmischung zu gewährleisten.

Mit der allgemeinen Zulässigkeit der ergänzenden Nutzungen wird den beschriebenen vorteilhaften Standortbedingungen des Plangebiets entsprochen, durch die die Schaffung eines funktionsgemischten, zukunftsgerechten Quartiers möglich ist.

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Art der baulichen Nutzung eröffnen innerhalb des Vorhabengebiets Spielräume für die Ansiedlung unterschiedlichster Nutzungen und tragen zu einer der Lage entsprechenden Nutzungsmischung im Quartier bei. Um angesichts des durch die vorgenannten Festsetzungen aufgeweiteten Nutzungsspektrums den rechtlichen Anforderungen des § 12 Absatz 3a BauGB gerecht zu werden, wird im Bebauungsplan folgende Festsetzung in § 2 Nummer 1 der Verordnung getroffen:

„Im Vorhabengebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.“ (vgl. § 2 Nummer 1 der Verordnung)

Nutzungsarten, die im Plangebiet gemäß dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan zulässig wären, nicht aber zugleich vom Durchführungsvertrag erfasst werden, sind unzulässig. Sie können aber nach § 12 Absatz 3a Satz 2 BauGB durch eine Änderung des Durchführungsvertrags zulässig werden, ohne dass es hierfür einer Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes bedarf. Dies ist jedoch nur möglich, sofern diese Änderungen nicht den Regelungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes widersprechen. Folglich wird die konkrete Ausgestaltung der im vorhabenbezogenen Bebauungsplan geregelten Art der zulässigen Nutzung zum einen im Vorhaben- und Erschließungsplan und zum anderen im Durchführungsvertrag geregelt.

Die Regelungen im Durchführungsvertrag spiegeln die von der Vorhabenträgerin konkret vorgelegte städtebauliche Planung wider, die innerhalb eines festgelegten überschaubaren Zeitraums umgesetzt werden soll.

Das Maß der baulichen Nutzung wird in den beiden Vorhabengebieten durch eine Grundflächenzahl (GRZ) sowie eine für jeden Baukörper bzw. jeden Gebäudeteil als Höchstmaß zulässigen Gebäudehöhe (GH) in Metern über Normalhöhennull (üNHN) bestimmt. Im Zusammenspiel mit einer Baukörperausweisung ergibt sich somit das jeweils zulässige dreidimensionale Baufeld und das Maß der baulichen Nutzung ist ausreichend bestimmt.

Grundflächenzahl

Das Plangebiet und die nähere Umgebung entlang der Magistrale sind von Blockrandbebauungen und verschiedenartigen anderen Nutzungen mit einer hohen städtebaulichen Dichte geprägt. Die Vorhabenplanung sieht vor, den Typus der Blockrandbebauung sowie die Gebäudefluchten der Umgebung aufzugreifen, um ein kompaktes gemischtgenutztes Quartier zu erschaffen. Die Baunutzungsverordnung gibt in § 17 für die verschiedenen Baugebiete Orientierungswerte zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung bzw. der Grundflächenzahl (GRZ) an. Die Regelungen nach §17 BauNVO kommen für die festgesetzten Vorhabengebiete jedoch nicht unmittelbar zur Anwendung. Für die Beurteilung werden jedoch die Orientierungswerte für Urbane Gebiete (GRZ 0,8) bzw. Kerngebiete (GRZ 1,0) herangezogen, die der vorgesehenen Nutzungsstruktur im Vorhabengebiet am nächsten kommen.

Die festgesetzte GRZ im Bebauungsplan Wandsbek 85 orientiert sich an der zu realisierenden Vorhabenplanung sowie an der bisherigen zulässigen Bebaubarkeit der Flächen im Plangebiet und in direkter Umgebung. Die GRZ wird im Vorhabengebiet „Süd“ demnach mit 1,0 festgesetzt. Im Vorhabengebiet „Nord“ und damit dem Übergang zu einer aufgelockerten Bebauung mit zunehmender Entfernung zum Wandsbeker Markt wird eine maximal zulässige GRZ von 0,8 für die geplanten Hochbauten festgesetzt. Bereits im Bestand weist das Plangebiet durch die ehemalige großflächige Warenhausnutzung mit Parkhaus eine nahezu vollflächige Versiegelung auf. Die GRZ von 1,0 im Bereich des Vorhabengebietes „Süd“ ist erforderlich, um das geplante Sockelgebäude im Baufeld 2 mit großflächigem Einzelhandel, Anlieferungsflächen und ergänzenden gewerblichen Nutzungen, Büros und einer Verwaltungseinrichtung zu realisieren. Das Sockelgebäude bildet die Grundlage für das gemischtgenutzte Quartier, auf dessen Dachflächen die vorgesehene Wohnbebauung mitsamt begrünten Innenhofflächen platziert werden sollen. Durch diese vertikale Nutzungsaufteilung können qualitätsvolle Wohnungen in den oberen Geschossen mit ruhigen Aufenthaltsflächen in einer zentralen und urban geprägten Lage realisiert werden, während Nahversorgungsangebote sowie weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote in unmittelbarer Nähe innerhalb der unteren Geschosse vorzufinden sind. Durch das Sockelgebäude kann dieses Angebot in einem der Lage im Stadtgebiet und der Funktion eines zentralen Versorgungsbereichs entsprechenden Maße realisiert werden. Ferner werden über die GRZ von 1,0 die plankonforme Unterbringung der Anlieferung sowie dem Großteil der Fahrradabstellmöglichkeiten und der unterirdischen Abstell- und Nebenflächen ermöglicht, die überwiegend unterhalb des Gebäudefußabdrucks, aber teils auch darüber hinaus unterhalb der Geländeoberfläche bis an die Grenzen des Grundstücks heran vorgesehen sind. Das Vorhabengebiet „Nord“ wird mit einer zulässigen GRZ von 0,8 ebenfalls weitestgehend versiegelt. Dies ergibt sich insbesondere durch den Lückenschluss der angrenzenden Bebauung im Norden als u-förmige Blockrandbebauung. Die planerisch gewünschte, publikumswirksame Nutzbarkeit des Gesamtvorhabens begründet damit maßgeblich das Erfordernis einer entsprechenden Flächeninanspruchnahme. Ergänzend ist zur freiraumplanerischen Gestaltung des verbleibenden Innenhofbereiches mit Nebenanlagen und einer Durchwegung eine weitere Überschreitung der festgesetzten GRZ zulässig, die in § 2 Nummer 4 der Verordnung geregelt wird:

„Im Vorhabengebiet „Nord“ ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 durch Wege und Nebenanlagen, sofern sie dem Kinderspiel dienen, bis zu einer GRZ von 0,9 zulässig.“ (vgl. § 2 Nummer 4 der Verordnung)

Durch die Festsetzung wird sichergestellt, dass eine Überbauung des nach Norden vorgesehenen ebenerdigen Innenhofbereiches durch die geplante Blockrandstruktur effektiv ausgeschlossen ist und gleichzeitig eine Anordnung von Kinderspielflächen sowie die gestalterische Anordnung einer Durchwegung des Innenhofes planungsrechtlich ermöglicht wird.

Die zulässige Überbaubarkeit und Kubatur stellt sicher, dass die geplante Nutzung vollständig im Plangebiet abgebildet werden kann. Die festgesetzte GRZ orientiert sich dabei an den Orientierungswerten nach § 17 BauNVO der Baugebiete mit vergleichbaren Nutzungen (hier Urbanes Gebiet und Kerngebiet). Da der Bestand des Plangebiets bereits gänzlich versiegelt ist und lediglich überplant wird, entspricht dies dem Ziel gemäß § 1a Absatz 2 BauGB, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen, insofern, als dass eine Flächeninanspruchnahme an anderer Stelle vermieden werden kann. Die zusätzliche Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen kann demnach durch die vorliegenden Maßnahmen der Innenentwicklung verringert werden. Damit wird der städtebaulichen Leitlinie des flächensparenden Bauens sowie auch dem Innenentwicklungsanspruch des Bundesgesetzgebers gemäß § 1 Absatz 5 BauGB Rechnung getragen.

Darstellung der Dichteauswertung

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt das zulässige Maß der baulichen Nutzung durch die Festsetzung der maximal zulässigen Gebäudehöhe und einer GRZ fest. Die vorgesehene Zahl der Vollgeschosse ist zudem dem Vorhaben- und Erschließungsplan zu entnehmen. Über Baukörperausweisungen kann die Realisierung des festgesetzten Maßes der baulichen Nutzung und des städtebaulichen Konzepts bestmöglich sichergestellt werden. Auf die Festsetzung einer GFZ kann daher verzichtet werden.

Aus der im Vorhaben- und Erschließungsplan enthaltenen Anzahl an Vollgeschossen ergibt sich durch die Kombination mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche für das „Vorhabengebiet Nord“ und somit das Baufeld 3 eine rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl (GFZ) von 4,0. Für das „Vorhabengebiet Süd“ ergibt sich für das Baufeld 2 eine rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl von 4,2. Schließlich wird im vollständig überbauten Baufeld 1 eine rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl von 5,6 erreicht. Obgleich die Regelungen nach § 17 BauNVO für die festgesetzten Vorhabengebiete nicht unmittelbar zur Anwendung kommen, wird der Orientierungswert (GFZ 3,0) für Urbane Gebiete bzw. Kerngebiete, die der vorgesehenen Nutzungsstruktur im Vorhabengebiet am nächsten kommen, herangezogen. Dieser Orientierungswert wird für das gesamte Vorhabengebiet überschritten und es kommt somit im Plangebiet zu einer höheren baulichen Dichte (GFZ) als für vergleichbare Baugebiete in der BauNVO vorgesehen. Demgegenüber steht das grundsätzliche Bestreben, durch das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung im Zusammenspiel mit der überbaubaren Grundstücksfläche eine innerstädtische Fläche bestmöglich nutzbar zu machen, um zusätzliche Inanspruchnahmen von in der Regel ökologisch wertvolleren Außenbereichsflächen zu vermeiden und dem Innenentwicklungsgebot gemäß § 1a Abs. 2 BauGB Rechnung zu tragen. Über die angestrebte Planung werden sowohl bauliche als auch freiräumliche Qualitäten hergestellt, die einen Mehrwert gegenüber der aktuellen Nutzung des Plangebiets bedeuten. Aufgrund der planungsrechtlich vorgesehenen Bebauungsdichte wurde ein Verschattungsgutachten angefertigt (siehe Kapitel 5.7.2) und die Planung im Sinne gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse hinsichtlich Belichtung und Besonnungssituation soweit möglich angepasst. Zudem werden notwendige Festsetzungen der Höhe von Dachaufbauten getroffen (siehe § 2 Nr. 3 VO). Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden zudem durch umfangreiche Immissionsschutzmaßnahmen sichergestellt. Demgegenüber ist als positive Auswirkung der erhöhten GFZ-Werte die Ermöglichung einer dem Stadtbild entsprechenden und dem Standort angemessenen urbanen Bebauungsstruktur zu nennen. Diese wäre unter Einhaltung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO in dieser Form nicht realisierbar.

Auswirkungen auf die Bodenfunktionen, den Wasserhaushalt und das Klima werden wirksam durch Begrünungsfestsetzungen und eine qualitätvolle Freiflächenplanung ausgeglichen. Im Rahmen der Erarbeitung des städtebaulichen Entwurfs wurde zudem eine Freiflächengestaltungsplanung unter Berücksichtigung der nach HBauO erforderlichen Kinderspielflächen (10 m2 je WE) erstellt. Somit stehen unter Berücksichtigung der urbanen Lage des Vorhabengebiets ausreichend Freiflächen für das Bauvorhaben zur Verfügung. Nach den gewonnenen Erkenntnissen sind somit keine erheblichen Beeinträchtigungen auf die Umwelt bzw. die Schutzgüter (Mensch, Luft, Klima, Fläche, Boden, Wasser, Tiere und Pflanzen einschließlich Artenschutz, Landschaft und Stadtbild sowie Kultur und sonstige Sachgüter) zu erwarten.

Da es sich bei den in § 17 BauNVO angegebenen Werten dem Wortlaut nach um Orientierungswerte handelt, können diese in der geplanten Weise überschritten werden. Die Überschreitungen lassen sich insbesondere dahingehend begründen, dass städtebauliche Gründe dafür vorliegen, die Überschreitung durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht wesentlich beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden (siehe Kapitel 5.8.5). Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass das vorgesehene Dichtemaß zur Realisierung der verdichteten, gemischten, urbanen Bebauung städtebaulich erforderlich und angemessen ist.

Als Höchstmaß zulässige Gebäudehöhe (GH)

Die festgesetzten Gebäudehöhen tragen in Verbindung mit den festgesetzten Baugrenzen zur Umsetzung des planerisch gewünschten architektonischen und städtebaulichen Konzepts bei. Der Straßenraum der Magistrale und ihrer Nebenstraßen wird durch die Bebauung eingefasst und es werden geordnete Blockrandstrukturen hergestellt. Weiterhin können durch nach außen gerichtete höhere Bauten die Innenhofflächen vom belebten und lärmbelasteten Straßenraum abgeschirmt werden. Die geplante Höhenentwicklung im Plangebiet bildet einen von Süd nach Nord abfallenden Höhenverlauf. Insbesondere das an der Wandsbeker Marktstraße befindliche denkmalgeschützte Gebäude soll dabei hervorgehoben werden. Somit wird von Süd nach Nord eine Art Abstaffelung und ein Übergang vom stark urban geprägten Raum entlang der Magistrale zur Nachbarbebauung mit drei- bis fünfgeschossigen Wohngebäuden hergestellt. Auch die Nutzungsvielfalt und -intensität sowie deren Verteilung innerhalb der Geschosse nimmt entsprechend geringfügig ab.

Im Baufeld 1 wird die maximal zulässige Gebäudehöhe der Baukörper im südlichen und denkmalgeschützten Gebäudeteil mit 46 m über Normalhöhennull (üNHN) festgesetzt, wodurch eine bestandskonforme Sicherung des denkmalgeschützten Kopfbaus ermöglicht wird. In Richtung Nordwesten schließt ein Gebäudeteil mit einer maximal zulässigen Gebäudehöhe von 41 m üNHN an, für den Lichthof wird ein Höchstmaß von 21 m üNHN festgesetzt. Für die bestehende und zu erhaltende Arkade wird zur Bestandssicherung eine lichte Höhe von 3,2 m als Mindestmaß festgesetzt.

Der Baukörper im Baufeld 2 schließt mit einer maximal zulässigen Gebäudehöhe von 41 m üNHN an. Östlich und westlich dieser Verlängerung des Baufeldes 1 sieht die Planung eine Aufstockung der Bestandstreppenhäuser vor, die entsprechend mit einer maximal zulässigen Gebäudehöhe von 40,5 m üNHN festgesetzt werden. Nach Westen in Richtung der Wandsbeker Königstraße werden der Eingangsbereich zum Gebäude sowie die überdachte Zufahrt zur Fahrradgarage inklusive Vordach mit einer Gebäudehöhe von 21 m üNHN als Höchstmaß festgesetzt. Die gleiche Gebäudehöhe wird für den südlichen Anbau festgesetzt, der im Rahmen des Vorhabens erhalten wird. Schließlich wird die überdachte Fahrradrampe mit einer Gebäudehöhe von 19,5 m üNHN als Höchstmaß festgesetzt. Hierdurch wird das unmittelbare Angrenzen an die Nachbarbebauung Wandsbeker Königstraße 6 außerhalb des Plangebietes gewürdigt, welche ab dem ersten Obergeschoss Fenster nach Norden aufweist und bei einer höheren Neubebauung unmittelbar verbaut würde. Der sechsgeschossige Blockrand wird mit einer maximal zulässigen Gebäudehöhe von 39,5 m üNHN festgesetzt. Am südöstlichen Rand dieses Blockrandes weist ein Baufenster zur Herstellung einer Außentreppe eine zulässige Gebäudehöhe von 42,5 m üNHN auf. Der innere Sockelbereich wird mit einer maximal zulässigen Gebäudehöhe von 25 m üNHN festgesetzt, der Bereich oberhalb der Freitreppe und damit auch Teil des dritten Geschosses wird mit 30 m üNHN festgesetzt.

Die bereits im Bestand vorhandene Querung des Schünemannstiegs wird mit der Festsetzung einer lichten Höhe von 3,8 m als Mindestmaß festgesetzt, um weiterhin eine geeignete Nutzbarkeit der Straße auch durch Lieferverkehre gewährleisten zu können. Die Beschränkung der maximal zulässigen Gebäudehöhe von 25,5 m üNHN in diesem Bereich erfolgt unter Berücksichtigung des bestehenden Gebäudes EKZ Quarree und daraus resultierenden Zwangspunkten.

Für den Baukörper im Vorhabengebiet „Nord“ (Baufeld 3) wird im Bereich der fünfgeschossigen Bebauung im Nordwesten und Nordosten im Anschluss an die benachbarte Bestandsbebauung eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 32,5 m üNHN festgesetzt. Der straßenparallele sechsgeschossige Gebäudeteil des Blockrandes an der Straße Quarree wird auf 35,5 m üNHN als Höchstmaß beschränkt. Im Osten des Vorhabengebietes „Nord“ wird erneut ein Baufenster zur Realisierung einer Außentreppe mit einer zulässigen Gebäudehöhe von 36,5 m üNHN festgesetzt.

Hinsichtlich der Gebäudehöhen können potenzielle Beeinträchtigungen des Stadtbildes auch durch unmaßstäbliche Dachaufbauten hervorgerufen werden. Diese sind jedoch für die Haustechnik sowie Treppenräume und Aufzugüberfahrten zwingend erforderlich. Es wird daher eine Festsetzung getroffen, die diese Aufbauten zwar grundsätzlich ermöglicht, ihre Höhe und Anordnung jedoch beschränkt:

„Technische oder sonstige erforderliche Aufbauten können oberhalb der tatsächlichen Gebäudehöhe bis zu einer Höhe von 2,0 m zugelassen werden. In dem mit „(B)“ bezeichneten Bereich dürfen Aufbauten oberhalb der tatsächlichen Gebäudehöhe lediglich bis zu einer Höhe von 1,5 m zugelassen werden. In den mit „(C)“ bezeichneten Bereichen können oberhalb der Gebäudehöhe technische Dachaufbauten sowie Lärmschutzeinhausungen bis zu einer Höhe von 4,0 m zugelassen werden. Aufbauten und deren Einhausung sind mindestens 2,0 m von der Außenfassade zurückzusetzen. Ausgenommen davon sind Fahrstuhlüberfahrten und die mit „(C)“ bezeichneten Bereiche.“ (vgl. § 2 Nummer 3 der Verordnung)

Aufgrund der geplanten energetischen Versorgung unter anderem mit Luft-Wärme-Pumpen sowie aufgrund der notwendigen Technik für geplante Handels- und Gastronomienutzungen sind in räumlich abgrenzbaren Bereichen weitere Höhenüberschreitungen erforderlich. Die erforderlichen Höhenüberschreitungen oberhalb einer Überschreitung von 2 m ergeben sich insbesondere auch dadurch, dass die jeweilige Dachtechnik aus gestalterischen sowie aber auch aus schalltechnischen Gründen baulich eingefasst werden muss. Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können hierzu nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden.

Durch die Festsetzung wird sichergestellt, dass notwendige Technikaufbauten auf den Dächern keine Überhand hinsichtlich ihrer Höhe und Wahrnehmbarkeit nehmen. Das Abrücken von der Außenfassade sorgt zudem dafür, dass deren Sichtbarkeit vom Straßenraum sowie von den umgebenden Wohnbebauungen aus weitestgehend vermieden wird. Da die überwiegenden Technikaufbauten auf den Dächern im südlichen Plangebiet vorgesehen sind, wird deren Wahrnehmbarkeit zusätzlich zur Festsetzung durch die geplanten Höhen im Baufeld 1 und 2 verringert. Zur Wandsbeker Marktstraße als ortsbildprägende Magistrale werden diese Aufbauten überwiegend vom denkmalgeschützten Gebäude abgeschirmt. Die teilweise sechsgeschossigen Wohnbauten in Baufeld 2 verhindern zudem deren Sichtbarkeit von den übrigen Straßenräumen im Plangebiet. Durch die Formulierung der Festsetzungen wird zudem sichergestellt, dass nicht die maximal zulässigen Gebäudehöhen, sondern nur die tatsächlich entstehenden Gebäudehöhen um die jeweiligen Meter überschritten werden dürfen. Sollte ein Gebäude unterhalb der als Höchstmaß festgesetzten Höhe zurückbleiben, kann dies somit nicht zu übermäßig hohen Dachaufbauten führen.