Das Plangebiet weist im Bestand einen aus Einzelhandel mit Parkmöglichkeiten kombinierten Gebäudekomplex in geschlossener Bauweise auf, der zuletzt als Kaufhaus betrieben wurde. Ein zugehöriges viergeschossiges Parkhaus befindet sich bereits im Abbruch. Die Bestandsbebauung gliedert sich in einen 1918 bis 1922 angrenzend an die Wandsbeker Markstraße errichteten und denkmalgeschützten sechsgeschossigen Altbau, der 1966 in nördlicher Richtung durch einen dreigeschossigen Anbau erweitert wurde. Zwischen den beiden Gebäudekomplexen im Plangebiet befand sich eine dreigeschossige Überbauung der dort verlaufenden Einbahnstraße Quarree als Teil des bereits im Abbruch befindlichen Parkhauses. Zwischen dem viergeschossigen Anbau und dem östlich benachbarten Quarree-Einkaufszentrum befindet sich eine Fußgängerquerung der Straße Schünemannstieg auf Höhe des ersten Obergeschosses. Die Anlieferung für das Kaufhaus erfolgt über die Straße Schünemannstieg, von der eine Zufahrt in das Untergeschoss des südlichen Teils des Gebäudekomplexes abgeht. Das Plangebiet ist nahezu vollständig versiegelt und bebaut.

Entlang der umgebenden Straßenzüge sind teils auf öffentlichem und in geringem Umfang auch auf Privatgrund Baumstandorte vorhanden.

Umgebung des Plangebiets

Das Plangebiet befindet sich im zentralen Versorgungsbereich, welcher entsprechend durch eine Vielzahl an Einzelhandelsnutzungen geprägt ist. Das östlich benachbarte Quarree-Einkaufszentrum bietet mit seinem breit aufgestellten Nutzungsspektrum von Drogerien, aperiodischen Verkaufswaren, einem Discounter, einer Bildungseinrichtung, gastronomischen Einrichtungen, einem Kindergarten sowie weiteren Dienstleistungen wie Fitnessstudio und Blutspendezentrum die nächstgelegene Nahversorgungsstruktur. Weitere Versorgungsmöglichkeiten sowie insbesondere Dienstleistungsangebote befinden sich in fußläufiger Nähe beidseitig entlang der Wandsbeker Marktstraße und Wandsbeker Chaussee in Richtung Westen.

Das bauliche Umfeld des Plangebiets ist durch verschiedene Nutzungen geprägt. So befinden sich im westlichen und südlichen Bereich eine ein- bis viergeschossige, zur Straße geschlossene und gemischtgenutzte Bebauung, die in den Erdgeschosszonen gewerbliche Nutzungen mit Publikumsverkehr und teils Wohnnutzung in den oberen Stockwerken aufweist. Im Osten grenzen verdichtete handelsorientierte Strukturen an das Plangebiet an. Die Bereiche nördlich des Plangebietes prägt eine lockere Zeilenhaus- sowie Blockrandbebauung mit teilweise großzügigen Gartenanlagen.

Unmittelbar nordöstlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich der Marktplatz, der entlang der angrenzenden Straßen von Baumbestand umgeben ist.

Es befinden sich keine Grünflächen oder ähnliche naturnahe Freiräume unmittelbar angrenzend an das Plangebiet, jedoch verläuft nördlich des Plangebiets ein Grünzug am Fließgewässer der Wandse in ca. 400 m Entfernung. Etwa 500 m nordwestlich liegt der Mühlenteich mitsamt Zugang zum Wandsegrünzug. Rund 500 m südöstlich befindet sich das Wandsbeker Gehölz als nächstgelegene Parkanlage. Der Jacobipark befindet sich in ca. 900 m südwestlicher Entfernung zum Plangebiet.

Der nächstgelegene Spielplatz befindet sich in ca. 400 m nordwestlicher Entfernung zum Plangebiet am Mühlenteich. In ca. 650 m östlicher Entfernung befinden sich zwei Sportanlagen. Als Erholungs- und Freizeitflächen dienen der Wandsegrünzug und der Mühlenteich nordwestlich des Plangebietes.

Erschließungssituation

Die Erschließung erfolgt über die bereits bestehende Wandsbeker Königstraße sowie die von dieser abzweigende Straße Quarree und den Schünemannstieg. Eine fußläufige Erschließung besteht zudem ausgehend von der Wandsbeker Marktstraße, die als sogenannte Magistrale die Hamburger Innenstadt und Rahlstedt bzw. Ahrensburg verbindet. Eine frequente Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) findet sich in fußläufiger Entfernung von ca. 50 bis 100 m am Wandsbeker Marktplatz mit einer U-Bahn-Haltestelle sowie diversen Bushalten. Eine Anbindung an das S-Bahn-Netz befindet sich in ca. 500 m westlicher Entfernung an der Haltestelle „Wandsbeker Chaussee“.

Der Bebauungsplan soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a des BauGB aufgestellt werden, da der Bebauungsplan der Nachverdichtung und Innenentwicklung dient. Ein Bebauungsplan der Innenentwicklung kann gemäß § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung aufgestellt werden. Die Anwendungsvoraussetzungen für das beschleunigte Verfahren liegen vor: Die festzusetzende zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176 S. 1, 6) beträgt weniger als 20.000 m2 (der Planung liegt eine überbaubare Grundfläche von rund 7.850 m2 zugrunde), sodass eine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß § 13a Absatz 1 Satz 2 Nummer 2 BauGB nicht erforderlich wird. Jedoch war eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls (Umweltverträglichkeits-Vorprüfung (UVVP)) erforderlich, um zu prüfen, ob durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung vom 18. März 2021 (BGBl. I S. 542), zuletzt geändert am 22. Dezember 2025 (BGBl. I Nr. 348 S. 1, 6) oder nach Landesrecht unterliegen (§ 13a Absatz 1 Satz 4 BauGB). Unter Bezug auf UVPG, Anlage 1, Ziffer 18.8 in Verbindung mit Ziffer 18.6 war aufgrund des geplanten großflächigen Einzelhandelsbetriebs mit einer voraussichtlich kumulierten Geschossfläche von ca. 4.800 m2 im Sinne des § 11 Absatz 3 Satz 1 BauNVO sowie des Baus eines Vorhabens der in den Nummern 18.1 bis 18.7 genannten Art eine UVP-Vorprüfung durchzuführen. Die UVVP vom 31. Juli 2025 kam zu dem Ergebnis, dass das Vorhaben nicht zu erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen führt. Somit bestand keine Pflicht zur Prüfung der Umweltverträglichkeit. Damit gelten die Anwendungsvoraussetzungen für das vereinfachte Verfahren nach § 13a BauGB als gegeben. Weiterhin bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter oder Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 BImSchG (vgl. § 13a Absatz 1 Satz 5 BauGB).

Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Wandsbek 85 ist die Neuentwicklung der vorhandenen zentralen Versorgung mit Einzelhandel und Dienstleistungen mit Ergänzung um eine Wohnfunktion sowie gewerblichen Nutzungen, Gastronomie, Büro- und Verwaltungseinrichtungen. Die Sicherung des Versorgungsstandortes soll mit der Schaffung von Wohnraum sowie Büro- und Verwaltungsflächen kombiniert und somit ein gemischtgenutztes, urbanes Quartier geschaffen werden. Da das Baugrundstück im Bestand bereits vollständig erschlossen und als fast vollständig bebaut und versiegelt anzusehen ist, dient das Vorhaben der Stärkung der Innenentwicklung bei gleichzeitiger Minderung des Einflusses auf die umweltbezogenen Schutzgüter.

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Wandsbek 85 soll die Herstellung von Wohnraum mit Versorgungsangeboten in sehr gut erschlossener Lage planungsrechtlich gesichert werden. Zusätzlich dient der Bebauungsplan der Sicherung und Revitalisierung des bestehenden zentralen Versorgungsbereichs und damit der Gewährleistung der Versorgungssicherheit der umgebenden Wohnbevölkerung und darüber hinaus. Mit der Vorhabenplanung kann eine Nachverdichtung innerhalb eines bestehenden Siedlungsbereichs mit dem Ziel der optimalen Ausnutzung vorhandener Infrastruktur herbeigeführt werden.

Zur Sicherung des städtebaulichen Konzepts werden auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans die überbaubaren Flächen im Plangebiet als enge Baukörperfestsetzung mittels Baugrenzen festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer maximalen zulässigen Grundflächenzahl in Verbindung mit der jeweils für jeden Baukörper bzw. jeden Gebäudeteil als Höchstmaß zulässigen Gebäudehöhe geregelt.

Nachfolgend werden das städtebaulich-landschaftsplanerische Konzept sowie die für das Plangebiet geltenden Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans detailliert erläutert und begründet.