„Vertrag für Hamburg“ und „Wohnungsbauprogramm Bezirk Wandsbek 2025

Die Freie und Hansestadt Hamburg ist eine Gemeinde im Sinne des § 558 Absatz 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 22. Dezember 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 364) geändert worden ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 1 Kappungsgrenzenverordnung) und welche einen angespannten Wohnungsmarkt aufweist (§ 1 Mietpreisbegrenzungsverordnung). Mit der Verordnung über die Bestimmung der Freien und Hansestadt Hamburg als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt nach § 201a des Baugesetzbuchs (HmbGVBl. 2021, 530) vom 13. Juli 2021 wird diesem darüber hinaus Rechnung getragen.

Im Jahr 2011 haben der Senat und die sieben Hamburger Bezirke sich erstmals mit dem „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ zu einer erheblichen Verstärkung des Wohnungsbaus in Hamburg verpflichtet. Stetiger Zuzug und demografischer Wandel führen zu einer kontinuierlich steigenden Nachfrage an Wohnraum in Hamburg sowie zu der Ausbildung verschiedener Nutzergruppen, die Wohnungen unterschiedlicher Qualitäten, Größen und Zuschnitte nachfragen. Senat und Bezirke streben seitdem an, die Zahl der neu genehmigten Wohnungen pro Jahr deutlich zu steigern. Im Jahr 2016 wurde in einer Fortführung des Vertrags die damalige Zielvereinbarung von 6.000 Wohnungsgenehmigungen auf 10.000 jährlich erhöht. Am 23. Juni 2021 haben die Bündnispartner aus Senat, Wohnungswirtschaft und Bezirken die Vereinbarung für die laufende 22. Legislaturperiode der Hamburgischen Bürgerschaft unterzeichnet. Zusätzlich sieht das „Bündnis für das Wohnen“ zwischen der FHH und den wohnungswirtschaftlichen Verbänden Hamburgs vor, 35 Prozent dieser neuen Wohnungen als öffentlich geförderte Wohnungen zu errichten, darunter auch solche für Haushalte mit mittlerem Einkommen.

Um die Wohnungsbauziele zu konkretisieren, schreibt das Bezirksamt jährlich das Wohnungsbauprogramm fort. Das Bezirksamt strebt mit dem in der Bezirksversammlung beschlossenen „Wohnungsbauprogramm Wandsbek 2025“ an, der vertraglichen Verpflichtung von jährlich 1.800 genehmigten Wohnungen nachzukommen. Das Wohnungsbauprogramm soll die weitergehende wohnbauliche Entwicklung des Bezirksamtes unterstützen.

Daher soll beim Mietwohnungsbau nach Möglichkeit auch weiterhin ein Anteil von mindestens 35% (vgl. Neufassung des „Bündnisses für das Wohnen“) der Wohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert werden, damit der wachsenden Nachfrage nach preiswertem Wohnraum für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen entgegengekommen werden kann (vgl. Wohnungsbauprogramm Wandsbek 2025, ebd.).

Das Plangebiet ist im Wohnungsbauprogramm als Potenzialfläche geführt und steht hinsichtlich der Planung mit dem Wohnungsbauprogramm im Einklang.

Mit der Planung des Geschosswohnungsbaus in zentraler Lage im Stadtteilzentrum Wandsbek steht die vorliegende Entwicklung im Einklang mit den Zielsetzungen der Freien und Hansestadt Hamburg und dem aktuellen Wohnungsbauprogramm Wandsbek, dem hohen Wohnungsdruck entgegenzuwirken und verstärkt bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ziel ist zudem die Realisierung von Wohnungen in nachgefragten, bereits erschlossenen Lagen. Zusätzlich soll das Flächenpotenzial für den Wohnungsbau erweitert und zum Beispiel durch Schaffung von neuem Planrecht mobilisiert werden. Insbesondere dieser konkrete Standort im Stadtteil Wandsbek bietet aufgrund seiner Lagegunst ein geeignetes Flächenpotenzial.

„Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt – Hamburg Maß“

Die Leitlinien formulieren den Handlungsrahmen für ein angemessenes Maß der städtebaulichen Dichte im Sinne einer nachhaltigen und zukunftsorientierten Siedlungsentwicklung. Die Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau hat die Leitlinien im September 2019 beschlossen. Die Leitlinie ist als „städtebauliches Entwicklungskonzept“ im Sinne des § 1 Abs. 6 Ziffer 11 BauGB im Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen und wurde in die planerische Abwägung dieses Planvorhabens mit einbezogen.

„Masterplan Magistralen 2040+ - Die Lebensadern der Stadt gestalten“ und Magistralengutachten „Die Magistralen in Wandsbek“

Der Senat hat am 16.07.2024 mit der Drucksache 22/15831 den gesamtstädtischen „Masterplan Magistralen 2040+ - Die Lebensadern der Stadt gestalten“ beschlossen, der die planerische Grundlage für die künftige Entwicklung an den Magistralen darstellt. Im Fokus stehen dabei die großen Hauptverkehrsstraßen und die direkt daran angrenzenden Stadtbereiche. Alle Aspekte der Stadtentwicklung wie Städtebau, Wohnraum, Arbeitsstätten, Mobilität, Frei- und Grünräume werden hierbei betrachtet. Ziel ist, die Lebens- und Aufenthaltsqualitäten an den Magistralen zu verbessern und bislang ungenutzte Potenziale einer „dreifachen Innenentwicklung“ zu heben – die vorhandenen Bau- und Nutzungsstrukturen sollen ebenso weiterentwickelt werden wie die blau-grüne Infrastruktur und die Mobilität auf den Hauptverkehrsstraßen. Das Plangebiet ist dort innerhalb folgender Fokusräume aufgeführt: „Vielfältige und lebendige Stadtstraßen mit attraktiven öffentlichen Räumen“, „Schwerpunkte der Innenentwicklung“, „Möglichkeitsräume der Innenentwicklung“ und „Schwerpunkträume der Mobilitätswende und Möglichkeitsräume der Klimaanpassung“.

Das bezirkliche Magistralengutachten „Die Magistralen in Wandsbek“ vom Februar 2023 bildet einen wichtigen Baustein der Magistralenentwicklung im Bezirk Wandsbek und insbesondere des Teilstücks M1, Abschnitt A „Bezirkszentrum mit innerstädtischem Boulevard“, Fokusbereich 2 Wandsbek Markt. Im „Gutachten zur Untersuchung der Magistralen-Räume in Hamburg-Wandsbek“ werden für sämtliche Abschnitte und deren Fokusbereiche der Magistralen Entwicklungsvorschläge formuliert. Für den Fokusbereich 2 „Wandsbek Markt“ wird demnach angestrebt, die Raumkanten auszubauen, eine Höhenentwicklung zu fördern sowie Verkehrs- und Nebenflächen neu zu ordnen und zu gestalten. Weiterhin steht eine Vernetzung vorhandener Grün- und Freiräume zu einem grünen Rundweg im Fokus. Dieser sogenannte green loop verläuft westlich des Plangebiets entlang der Wandsbeker Königstraße sowie im Süden an der Wandsbeker Marktstraße. Ergänzend wird auch eine weitere Qualifizierung des Wandsbeker Marktplatzes als Zentrum des Fokusbereiches angestrebt.

Grünes Netz Hamburg

Das Grüne Netz stellt die leitende, gesamtstädtische Freiraumstrategie der Stadt Hamburg dar und formuliert auf Basis des vorhandenen Grüns in der Stadt ein räumliches Zielbild der übergeordneten Vernetzung. Die zentrale Planfigur aus zwölf Landschaftsachsen und zwei Grünen Ringen legt sich als raumwirksames und gliederndes Gerüst über das Grün der Stadt und beschreibt die Entwicklungsrichtung dieser Räume als bedeutender Teil der blau-grünen Infrastruktur Hamburgs. Landschaftsachsen und Grüne Ringe verlaufen über bestehende Landschaftselemente wie Gewässerläufe, über Grünlagen wie die großen Parks und Friedhöfe und weiten sich in die Kultur- und Naturlandschaft des Umlands aus. Die gesamtstädtisch bedeutsamen Grünverbindungen bilden dazwischen eine kleinräumige, engmaschige Vernetzung. Das Grüne Netz ist im Landschaftsprogramm dargestellt. Geringfügige fachlich begründete Aktualisierungen sind in der Fachkarte Grün Vernetzen dargestellt.

Vertrag für Hamburgs Stadtgrün

Im „Vertrag für Hamburgs Stadtgrün“ vom 22. Juni 2021 (Senatsdrucksache 21/01547) verpflichten sich die Hamburger Behörden, die Bezirksämter und die öffentlichen Unternehmen zum Schutz und Weiterentwicklung des Stadtgrüns bei gleichzeitiger Siedlungsentwicklung. Der Vertrag ist Teil der Einigung, die die Bürgerschaft 2019 mit der vom NABU initiierten Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“ geschlossen hat (Drucksache 21/16980).

Bei der Entwicklung neuer Wohnquartiere sind gemäß Einigung mit der Volksinitiative (Drucksache 21/16980) regelhaft weitere öffentliche Grünanlagen zu schaffen, soweit sie nicht direkt an vorhandenen großen öffentlichen Parkanlagen liegen.

Gründachstrategie für Hamburg

Im Rahmen des Planverfahrens ist die vom Senat am 8. April 2014 beschlossene „Gründachstrategie für Hamburg“ (Drucksache 20/11432) zu berücksichtigen. Ziel der Strategie ist es, eine nachhaltige Flächenentwicklung mit den Zielen der Klimafolgenanpassung und des Klimaschutzes zu verbinden.

Strategie Grüne Fassaden

Als Ergänzung der Gründachstrategie und Baustein zur Anpassung Hamburgs an den Klimawandel ist im Frühjahr 2024 die „Strategie Grüne Fassaden“ (Drucksache 22/14976) vom Senat beschlossen worden. Im Planverfahren soll grundsätzlich geprüft werden, ob Fassadenbegrünungen an geeigneten Wänden festgesetzt werden können, um als Baustein des Hamburger Klimaplans und der Qualitätsoffensive Freiraum die positiven Auswirkungen auf das Lokalklima und den Stadtraum umfänglich auszuschöpfen.

Hamburger Klimaplan

Mit der zweiten Fortschreibung des Hamburger Klimaplan (Drucksache 22/12774) setzt der Senat die Klimaziele für Hamburg fest und unterlegt diese mit Maßnahmen. Sofern die Planung von den Zielen und Maßnahmen des Hamburger Klimaplan berührt ist, sind diese im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen.

Klimaanpassungsstrategie

Die Strategie zur Anpassung Hamburgs an den Klimawandel (Drucksache 22/18165) legt die Ziele und Maßnahmen für die gesamtstädtische Anpassung an den Klimawandel fest. Diese sind, soweit sie städtebauliche Relevanz besitzen, im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen.

Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel

Im Januar 2014 wurden von der Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau Leitlinien für den Einzelhandel beschlossen und im Zuge der Aktualisierung des Hamburger Zentrenkonzeptes im September 2019 geändert. Ausgehend vom Hamburger Zentrenkonzept, das auf die möglichst flächendeckende, verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung bei einer Konzentration der Versorgungseinrichtungen abzielt, beinhalten die Leitlinien eine abschließende und verbindliche Konzeption, in der die Kriterien für eine verträgliche Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen benannt werden.

Zentren – Raum für urbanes Leben – Zentrenkonzept

Das Zentrenkonzept der Freien und Hansestadt Hamburg wurde von der Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau im September 2019 beschlossen. In diesem werden für die Entwicklung der Hamburger Zentren gesamtstädtische Zielsetzungen festgelegt, um die Potenziale für die Stadtentwicklung auszuschöpfen. Das Zentrenkonzept enthält konkrete Ziele, Handlungsbedarfe und Entwicklungschancen für einzelne Zentren, die als Grundlage für die Weiterentwicklung und Stärkung dieser Zentren dienen sollen. Demnach befindet sich das Plangebiet innerhalb des im Hamburger Zentrenkonzept (Stand vom 12.09.2019) definierten Hauptzentrums Wandsbek.

Nahversorgungskonzept 2018 – Bezirk Wandsbek

Das Nahversorgungskonzept 2018 für den Bezirk Wandsbek wurde durch die GMA (Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH) bearbeitet, durch das Bezirksamt Wandsbek aufgestellt und durch die Senatskommission am 23.05.2019 beschlossen. Als Entwicklungsziel des übergeordneten Zentrums Wandsbek definiert das Nahversorgungskonzept 2018 die Sicherung der Versorgungsfunktion im Nahbereich. Das Konzept empfiehlt, insbesondere im kleinteilig geprägten Bestand Flächen zu optimieren und Angebote zu ergänzen, um der Versorgungsfunktion im Nahbereich beitragen zu können. Das Plangebiet befindet sich im durch das Nahversorgungskonzept des Bezirks Wandsbek von 2018 festgelegten übergeordneten Zentrum und Zentralen Versorgungsbereich (ZVB) im Stadtteil Wandsbek. Bei zentralen Versorgungsbereichen als übergeordnete Zentren (Ü‐ZVB) liegt der Angebotsschwerpunkt im mittelfristigen Bedarf, wobei auch Angebote des kurzfristigen und langfristigen Bedarfs bereitgehalten werden.

Folgende Fachtechnische Untersuchungen und Gutachten sowie Informationen wurden im Hinblick auf den Bebauungsplan erstellt beziehungsweise als fachliche Grundlagen herangezogen:

• Umweltverträglichkeitsvorprüfung (UVVP) – Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls (E&P Evers Stadtplanungsgesellschaft, Juli 2025)
• Faunistische Bestandserfassung (Gebäudebrüter, Fledermäuse) und artenschutzrechtliche Stellungnahme (BPlan Wandsbek 85) (Dipl.-Biol. Björn Leupolt, Dezember 2023)
• Gutachten zum Zustand und zur Erhaltungswürdigkeit des vom Neubauprojekt potentiell betroffenen Baumbestands (Baumsachverständigenbüro Zemke, Mai 2024)
• Ersatzwertberechnung für einen auf dem Grundstück Wandsbeker Marktstraße 28 stehenden zu fällenden Bergahorn (Baumsachverständigenbüro Zemke, Mai 2023)
• Ersatzwertberechnung für die auf Privatgrund zur Fällung beantragten Bäume (Baumsachverständigenbüro Zemke, Mai 2023)
• Wertermittlung nach der Methode Koch für die vom Neubauprojekt betroffenen öffentlichen Bäume (Baumsachverständigenbüro Zemke, Mai 2023)
• Baugrundbeurteilung (Grundbauingenieure Steinfeld und Partner, Februar 2024)
• Entwässerungskonzept Baufeld 1, 2 und 3 (Heinze-Stockfisch-Grabis + Partner, Februar 2025)
• Schalltechnische Untersuchung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan – Planung mit Erhalt Gebäude Karstadt (Lärmkontor, September 2025)
• Mobilitätskonzept (ARGUS, August 2025)
• Verkehrstechnische Stellungnahme (ARGUS, Juli 2025)
• Verschattungs- und Belichtungsgutachten zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan – Entwurf Wandsbek 85 „Quarree“ (Küssner Verschattungsgutachten, Juli 2025)
• Luftschadstoffuntersuchung zum Bebauungsplan Wa85 „Quartier Wandsbek Markt“ in Hamburg-Wandsbek (Lärmkontor, Mai 2025)