Nebenanlagen

Außerhalb der Baugrenzen könnten gemäß § 23 Absatz 5 BauNVO Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen entstehen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Auf dieser Grundlage ist ein relativ breites Spektrum von baulichen Anlagen denkbar und möglich. Damit der von einer Bebauung freizuhaltende Bereich entlang der Straße Neue Rabenstraße nicht überbaut wird, werden im Plangebiet Nebenanlagen i.S.d. § 14 ausgeschlossen:

„Auf den Flächen mit Ausschluss von Nebenanlagen ist, mit Ausnahme einer Werbestele, die Errichtung von Nebenanlagen unzulässig.“ (§ 2 Nummer 10 der Verordnung)

Die betreffende Bereiche sind durch die Nähe zur benachbarten, als Gartendenkmal geschützten Moorweise geprägt und bereits im Bestand als gärtnerisch gestaltete Fläche wahrnehmbar. Städtebauliches Ziel ist es, weiterhin einen landschaftlichen bzw. städtebaulichen Übergang zwischen der geplanten Neubebauung und der benachbarten Grünfläche zu wahren, so dass im Wesentlichen sowohl Nebenanlagen als auch bauliche Anlagen ausgeschlossen werden.

Ausgenommen vom Ausschluss ist die Errichtung einer Werbestele. Hierdurch ist keine unzumutbare Beeinträchtigung der Freifläche zu erwarten.

Zeichnerisch ausgenommen vom Ausschluss von Nebenanlagen ist ein mittig liegender Bereich entlang der Neue Rabenstraße, der künftig die Vorfahrt bzw. die Hauptadressbildung für das Gebäudeensemble vorsieht sowie wassergebundene Wegedecken, die gemäß VEP und Freiraumplanung vorgesehen sind.

Ergänzend zum Ausschluss von Nebenanlagen werden die bestehenden Einzelbäume in diesem Bereich zur Erhaltung planungsrechtlich gesichert (näheres siehe auch Kapitel 5.11.2). Die bestehenden Baum- und Gehölzstrukturen weisen nicht nur hinsichtlich artenschutzrechtlicher Belange ein hohes Potenzial auf, sondern prägen aufgrund ihrer Höhe und Ausformung weithin den Siedlungs- und Straßenraum und werden als ortsbildprägend angesehen. Darüber hinaus erfüllen diese Grünbestände eine wichtige psychologische Funktion, indem sie die bestehenden Verkehrslärmimmissionen im Plangebiet als weniger störend erscheinen lassen (eine nicht sichtbare Lärmquelle wird in der Regel als weniger störend empfunden, als wenn sie sichtbar wäre).

Kfz-Stellplätze

Die Fläche des Plangebiets ist im Bestand mit Ausnahme der begrünten Vorzone entlang der Straße Neue Rabenstraße nahezu vollständig mit einer Tiefgarage unterbaut. Insgesamt beläuft sich die im Bestand vorhandene Anzahl an Stellplätzen – sowohl ober- wie auch unterirdisch – auf 373. Zudem bestehen in den angrenzenden Straßenräumen der Neuen Rabenstraße, Alsterterrasse sowie der Warburgstraße weitere öffentliche Parkstände.

Infolge der geplanten Nutzungsänderung werden hauptsächlich weiterhin Büronutzungen (Büro- und Konferenzräume, Co-Workingspaces) bestehen bleiben, die von Gastronomie, kleinflächigen Einzelhandel und von Wohnnutzungen ergänzt werden. Grundsätzlich ist nicht mit einer gegenüber dem Bestand steigenden Nachfrage nach Parkraum zu rechnen.

Mit Inkrafttreten der Änderung der HBauO zum 1. Februar 2014 ist die Verpflichtung zur Er-richtung von Pkw-Stellplätzen für Wohngebäude ausgesetzt worden. Aufgrund der sehr guten Anbindung an den ÖPNV, die mit der Ergänzung der U5 in den nächsten Jahren noch weiter verbessert wird, sowie der Nähe zu den Velorouten 4 und 5, werden für die Wohnungen im Gesamtvorhaben daher nur Pkw-Stellplätze vorgesehen, die bereits in der bestehenden Tiefgarage im Haus 5 vorhanden sind. Die erforderlichen Stellplätze für Fahrräder werden in einem Untergeschoss in ausreichender Anzahl nachgewiesen (s. unten).

Die notwendigen Stellplätze gemäß § 48 HBauO für Nicht-Wohnnutzungen werden in der geplanten Tiefgarage hergestellt. Diese Tiefgarage wird über eine zweispurige Zufahrt von der Straße Alsterterrasse erreicht, während die bestehende Tiefgarage von Haus 5 im Bestand erhalten bleibt und von der Warburgstraße erreicht werden kann.

Nach Aussage des Mobilitätskonzeptes und auf Basis der Anforderungen der Fachanweisung Bauprüfdienst BPD 2022-2 Mobilitätsnachweis (Notwendige Stellplätze und Fahrradplätze) sind für die zukünftigen Nutzungen im Plangebiet insgesamt 237 unterirdische Pkw-Stellplätze herzustellen, wovon 7 als barrierefreie Stellplätze bereitgestellt werden müssen. Zusätzlich werden innerhalb der Tiefgarage 7 Stellplätze hergestellt, die für die kurzzeitige Nutzung durch Lieferfahrzeuge zur Anlieferung (bis Sprinter-Größe) bzw. für Wartungsarbeiten bereitgestellt. Es werden im Sinne der HBauO von den 235 erforderlichen Stellplätzen keine Stellplätze für die Wohnnutzung bereitgestellt. Entsprechend der Vorhabenplanungen werden im Plangebiet somit 161 Stellplätze für Beschäftigte und 47 Stellplätze für Besuchende in einer Tiefgarage zur Verfügung gestellt, die über die Zufahrt von der Alsterterrasse erreichbar ist. Darin ist eine Reduzierung der nachzuweisenden Stellplätze um bis zu 40 % aufgrund der geringen Entfernung zum schienengebundenen ÖPNV (< 600 m) sowie eine Reduzierung durch die Herstellung benutzerfreundlicher Fahrradparkplätze (1 Pkw-Stpl. Reduktion je 4 Fahrradplätze; insg. 29 Pkw-Stellplätze) berücksichtigt. Die weiteren Möglichkeiten zu Reduzierung der nachzuweisenden Stellplätzen werden nicht angewandt. Weitere darüber hinausgehende vorhabenspezifische Maßnahmen aus dem Mobilitätskonzept ist die Parkraummanagementsystem in der Tiefgarage, die Herstellung einer Paketstation im Quartier sowie die Herstellung einer hvv switch-Station im angrenzenden öffentlichen Straßenraum des Plangebiets, sofern künftig der Bedarf seitens hvv bestätigt wird.

Aufgrund des Betriebs im Tagzeitraum und der Unterbringung in der Tiefgarage ist davon auszugehen, dass am Abend oder frühen Morgen die Bewohnerparkzone im Umfeld nicht zusätzlich belastet wird.

Im Sinne der Vorgaben des (Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) werden die Stellplätze mit einer elektromobilitätsfähigen Infrastruktur (Leitungen) ausgestattet.

Gemäß der Fachanweisung Bauprüfdienst BPD 2022-2 Mobilitätsnachweis ist für neu zu errichtende Wohngebäude kein Stellplatznachweis zu erbringen. Unterhalb von Haus 5 befindet sich bereits im Bestand eine Tiefgarage mit 57 privaten Stellplätzen. Diese soll auch im Zuge der Vorhabenplanung erhalten werden, weshalb zusätzlich zu der o.g. Anzahl von 235 Stellplätzen weitere Stellplätze in der separaten Bestandstiefgarage für die Wohnnutzungen zur Verfügung gestellt werden.

Fahrradplätze

Angesichts der guten verkehrlichen Erreichbarkeit mit Fahrrad und ÖPNV ist von einer hohen Nachfrage nach Fahrradparken auszugehen. Die Ermittlung der erforderlich Plätze beruht ebenfalls auf den Vorgaben der Fachanweisung Bauprüfdienst (BPD) 2022-2 Mobilitätsnachweis (Notwendige Stellplätze und Fahrradplätze). Gemäß vorliegendem Mobilitätskonzept sind entsprechend der Anforderungen der Fachanweisung Bauprüfdienst BPD 2022-2 Mobilitätsnachweis (Notwendige Stellplätze und Fahrradplätze) für die zukünftige Büro-, Gastronomie, Wohn- sowie Einzelhandelsnutzung im Plangebiet insgesamt mindestens 818 Fahrradplätze herzustellen. Für die Beschäftigten sind mindestens 512 Fahrradplätze vorzusehen. 144 Fahrradstellplätze sind für die Wohnnutzung bereitzustellen. Mindestens 8 der oberirdischen Fahrradstellplätze sind für Lastenräder vorzusehen. Für Besuchende sind insgesamt 162 Fahrradplätze vorzusehen. Die Planung sieht vor, dass oberirdisch insgesamt 152 (inkl. 8 Lastenfahrradplätze) und in der Tiefgarage 528 (inkl. 5 Lastenfahrradplätze) Fahrradplätze hergestellt werden. Die Unterbringung der Fahrräder erfolgt in der Tiefgarage und im Haus 7, das als u.a. Fahrradturm konzipiert ist, sowie im Freiraumraum nahe der Hauptgebäude.

Das Plangebiet liegt an den Straßenverkehrsflächen der Warburgstraße (östlich), der Alsterterrasse (südlich) sowie der Neue Rabenstraße (westlich) an. Das Plangebiet wird über zwei Anbindungen jeweils an der Warburgstraße und an der Alsterterrasse an das öffentliche Straßennetz erschlossen (siehe auch Kapitel 3.4). An der Neuen Rabenstraße gibt es eine Umfahrt zum Halten und Aussteigen.

Die Erschließung der herzustellenden Tiefgarage für die Beschäftigen des Vorhabens erfolgt über eine Anbindung an der Alsterterrasse im südlichen Bereich des Grundstückes. Die Stellplätze für die Bewohner:innen von Haus 5 werden in der bestehenden Tiefgarage mit Anbindung an die Warburgstraße im Osten des Plangebiets bereitgestellt. Westlich der Tiefgaragenzufahrt in der Alsterterrasse ist der Anlieferungsbereich für die gewerblichen Nutzungen und eine Ladezone auf öffentlichem Grund vorgesehen. Für eine regelkonforme Dimensionierung der öffentlichen (Neben-)Flächen ist in diesem Bereich bis zum Knotenpunkt Warburgstraße/Alsterterrasse eine Erweiterung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen um 1 m notwendig.

Eine weitere Erweiterung erfährt die öffentliche Straßenverkehrsfläche im Bereich der Neuen Rabenstraße, westlich des Vorhabengebietes. Hier ist die Verbreiterung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche um 1 m vorgesehen. Die Verbreiterung des Gehweges ist für einen regelkonformen Ausbau der Nebenflächen erforderlich. Eine westliche Erweiterung des Gehwegs auf öffentlicher Straßenverkehrsfläche ist aufgrund der bestehenden Straßenbaumstandorte nicht möglich.

Zur Einschätzung der verkehrlichen Erschließung ist das durch die geplante Neubebauung erwartete Verkehrsaufkommen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens rechnerisch ermittelt worden. Anhand der Bruttogeschossfläche ist die voraussichtliche Anzahl an Beschäftigten ermittelt worden. Zusätzlich wurden zur Berechnung des Verkehrsaufkommens die Fahrten am Tag von Kund:innen und die Lieferverkehre berücksichtigt. Ferner wurde für die Ermittlung des Neuverkehrs angenommen

• eine Anwesenheitsrate der Beschäftigten von mindestens 80 %,
• Wege pro Person (Beschäftigte): 2,5,
• ein MIV-Anteil für Beschäftige von 20 % und für Kund:innen von 30 % und
• ein Besetzungsgrad pro Person und Kfz von 1,1.

Für die geplante Wohnnutzung von Haus 5 ist anhand der vorgesehenen Wohneinheiten und ihren jeweiligen Größen (klein, mittel, groß) die zu erwartende Verkehrserzeugung prognostiziert worden:

• Einwohner:in je Wohneinheit: 1,6,
• Wege pro Einwohner:in: 3,2,
• MIV-Anteil Einwohner:in: 20 %,
• Besetzungsgrad Einwohner:in: 1,2,
• Besucher:in je Fahrt: 0,15,

Mit Hilfe dieser Annahmen ist gutachterlich ein gesamtes Verkehrsaufkommen von etwa 830 Fahrten am Tag ermittelt worden, die als Grundlage für die Verkehrsprognose über den Nachweis der Leistungsfähigkeit angrenzender Knoten dienen. Die Fahrten setzen sich aus rund 475 Kfz-Fahrten/Tag durch Beschäftigte, rund 180 Fahrten/Tag durch Kund:innen und Besucher:innen, rund 125 Lieferfahrten sowie rund 50 Kfz-Fahrten/Tag durch Bewohner:innen zusammen.

Im Zuge der Umplanung von Haus 6 (planungsrechtlich von Büro- zu Wohnnutzung) wurde im Februar 2024 eine ergänzende verkehrliche Stellungnahme erarbeitet, in der die Auswirkungen der Umplanung auf die Ergebnisse der damaligen verkehrstechnischen Untersuchung gutachterlich überprüft wurden. Hierbei wurde das erwartete Verkehrsaufkommen unter Berücksichtigung des veränderten Nutzungskonzeptes erneut rechnerisch ermittelt und mit dem im Juni 2023 ermittelten Verkehrsaufkommen verglichen. Da gemäß BPD für Wohngebäude keine Stellplätze nachzuweisen sind, ist von sehr geringfügig bzw. nicht maßstäblich einzustufenden Neuverkehren durch Bewohnende und Besuchende des Hauses 6 auszugehen. Aus diesem Grund hat sich das neu ermittelte Verkehrsaufkommen vom Februar 2024 mit etwa 830 Fahrten am Tag im Vergleich zur Berechnung aus Juni 2023 mit 880 Fahrten am Tag reduziert, weshalb die leistungsgerechte Anbindung des Gebietes an das bestehende Straßennetz unverändert bleibt und die verkehrliche Stellungnahme aus Juni 2023 samt getroffener Aussagen und Ergebnisse weiterhin ihre Gültigkeit behält.

Die für die Knotenpunkte Alsterterrasse/Neue Rabenstraße und Alsterterrasse/Warburgstraße vorliegenden Verkehrsmengen liegen mit Stand von April 2022 vor. Die Erhebungen ergaben eine maximale Querschnittsbelastung der Knotenpunkte von rund 200 bzw. 220 Kfz-Fahrten/Stunde. Aufgrund der berechneten zusätzlichen Verkehre in den Spitzenstunden (s.o.) ist eine Verkehrszunahme von ca. 2 Fahrzeugen pro zu betrachtendem Umlauf von 90 s an den Ampelkreuzungen zu rechnen. Aufgrund der geringen bestehenden sowie zu erwartenden Verkehrsmengen ist demnach eine leistungsgerechte Abwicklung der Bestands- und Prognoseverkehre über das vorhandene Straßennetz gewährleistet und grundsätzlich keine Veränderung der bestehenden Verkehrssituation durch den Neubau zu erwarten. Eine leistungsgerechte Erschließung des Bauvorhabens ist damit gegeben. Detaillierte Leistungsnachweise für die im Bereich des Vorhabengebietes liegenden Knotenpunkte sind laut Verkehrsuntersuchung aufgrund der geringen Verkehrsbelastungen nicht erforderlich.

Die vorhandenen Straßenverkehrsflächen im Bereich der Straßen Neue Rabenstraße, Alsterterrasse und Warburgstraße sind damit für den motorisierten Verkehr ausreichend dimensioniert und werden mit Ausnahme der oben beschriebenen Erweiterungen zugunsten der Gehwege bestandskonform als öffentliche Straßenverkehrsflächen in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan übernommen.

Um verkehrliche Auswirkungen auf das Umfeld gering zu halten, aber auch vor dem Hintergrund aktueller Trendentwicklungen im Mobilitätsverhalten, werden Maßnahmen im Vorhaben umgesetzt, die ein multimodales Mobilitätsverhalten der künftigen Nutzer und Nutzerinnen fördern. Begünstigt werden die Maßnahmen durch die bereits am Standort vorhandene Infrastruktur. Dazu zählen die nahegelegenen Haltepunkte des ÖPNV und die Einbindung in das übergeordnete Fuß- und Radwegenetz. Vor dem Hintergrund des von der Freien und Hansestadt Hamburg angestrebten Modal Splits, sollte für das Vorhaben perspektivisch ein MIV-Anteil von maximal 15 % angestrebt werden. Aus dem Mobilitätskonzept geht hervor, dass die Voraussetzungen für ein multimodales Mobilitätsverhalten für das Plangebiet als gut zu bewerten sind.

Folgende vorhabenspezifische Maßnahmen werden seitens des Mobilitätskonzepts vorgeschlagen, um eine Vermeidung des motorisierten Individualverkehrs zu erreichen. Hierfür sieht das Mobilitätskonzept mehrere Maßnahmen vor, deren gemeinsames Ziel es ist, das Mobilitätsverhalten der Bewohner:innen, Beschäftigten, Kund:innen und Besuchenden im Sinne einer Kfz-reduzierten, umwelt- und sozialverträglichen Mobilität zu beeinflussen und in der Standortentwicklung entsprechende Angebote zu entwickeln:

• Schaffung von gut erreichbaren und barrierefreien Fahrradplätzen mit Serviceangeboten wie Fahrradselbstservice (z.B. abschließbare Helmsafes bzw. Schließfächer etc.), Fahrradreparatur-/Servicestation und Duschen inkl. Umkleiden in ummittelbarer Nähe zu den Fahrradplätzen.
• Herstellung einer Ladeinfrastruktur für E-Bikes und Pedelecs im UG bei den Fahrradabstellflächen.
• Parkraumbewirtschaftung in der Tiefgarage mit dem Ziel die Nutzung des Umweltverbundes gegenüber dem Auto attraktiver zu gestalten.
• Herstellung einer Paketstation.
• Herstellung einer hvv switch-Station auf öffentlichen Grund in direkter Nähe zu den geplanten Gebäuden im Plangebiet sofern der Bedarf durch den hvv bestätigt wird.

Die Umsetzung und Verortung der beschriebenen Maßnahmen wird im Durchführungsvertrag gesichert.