Das Maß der baulichen Nutzung wird im Vorhabengebiet jeweils als Höchstmaß durch die Angabe einer Grundfläche (GR) sowie die Ausweisung der im jeweiligen Baufeld zulässigen Zahl der Vollgeschosse und maximalen Gebäudehöhe (GH) über Normalhöhennull (üNHN) bestimmt.

Grundfläche (GR)

Die GR wird entsprechend der genauen Vorhabenplanung auf 8.550 m2 festgesetzt. Bereits im Bestand weist das Vorhabengebiet durch die Gebäude, oberirdischen Stellflächen und Anlieferungszonen sowie eine Tiefgarage einen hohen Versiegelungsgrad auf. Eine Ausnahme bildet die begrünte Vorzone entlang der Straße Neue Rabenstraße. Die Summe der überbauten Grundstückflächen im gesamten Kerngebiet wird durch die rechnerisch mögliche GRZ von 0,50 im Mittel über alle Flächen im Vergleich zur Bestandssituation nicht wesentlich erhöht.

Die Festsetzung der Grundfläche erfolgt, so dass sie einerseits die städtebaulich gewünschte Entwicklung ermöglicht und andererseits die oberirdische Versiegelung auf das dafür jeweils absolut erforderliche Maß beschränkt. Dies entspricht dem Ziel gemäß § 1a Absatz 2 BauGB, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen, insofern, als dass sowohl der Versiegelungsgrad auf das Nötigste begrenzt als auch eine Flächeninanspruchnahme an anderer Stelle vermieden werden kann. Damit wird der städtebaulichen Leitlinie des flächensparenden Bauens sowie auch dem Innenentwicklungsanspruch des Bundesgesetzgebers gemäß § 1 Absatz 5 BauGB Rechnung getragen.

Darüber hinaus besteht im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO die Möglichkeit die zulässige Grundfläche für:

• Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten
• Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie
• Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird

um bis zu 50 % zu überschreiten, jedoch höchstens bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Dieses zulässige Höchstmaß reicht für das geplante Bauvorhaben innerhalb des Kerngebietes nicht aus, da die für einen reibungslosen Betrieb der vorgesehenen Nutzungen erforderlichen unterirdische Bauten, Tiefgaragen und ihre Zufahrten eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche erforderlich machen. Rechnerisch wird gemäß Vorhabenplanung eine GRZ (GRZ I & GRZ II) von 0,88 erreicht. Um dies zu ermöglichen, wird ergänzend im Bebauungsplan folgende Festsetzung getroffen:

„In dem Kerngebiet ist eine Überschreitung der festgesetzten Grundfläche (GR) durch unterirdische Bauten, Tiefgaragen und ihre Zufahrten, Feuerwehraufstellflächen, Fahrradabstellplätze sowie Zuwegungen bis zu einer zusätzlichen GR von höchstens 6.420 m2 zulässig. (§ 2 Nummer 5 der Verordnung)

Zu den oberirdischen baulichen Anlagen zählen neben den Hauptbaukörpern, Nebenanlagen, und Zuwegungen alle oberirdisch versiegelten Flächen, die zu einer Beeinträchtigung der natürlichen Bodenfunktion führen können und gemäß § 19 Absatz 2 BauNVO oder § 19 Absatz 4 Satz 1 Nummern 1 bis 3 BauNVO auf die zulässige Grundfläche anzurechnen sind.

Bei den baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche handelt es sich um eine Tiefgarage, die im Kerngebiet zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs, von Fahrradstellplätze sowie für Technik- und Abstellräume vorgesehen ist. Das Tiefgaragenbauwerk nimmt dabei einen Großteil des Baugrundstücks ein. Ausgenommen sind die zu erhaltenden Grünstrukturen entlang der Straße Neue Rabenstraße sowie die unmittelbaren Bereiche an den Grundstücksgrenzen. Das städtebauliche Konzept sieht die Schaffung von insgesamt ca. 242 Kfz-Stellplätzen in der geplanten Tiefgarage vor (näheres siehe Kapitel 5.4).

Städtebauliches Ziel ist es, den öffentlichen Raum bzw. den Freiraum vom ruhenden Verkehr und von Suchverkehren in der Nachbarschaft weitestgehend freizuhalten und auf ein Minimum zu reduzieren, um eine hohe Freiraumqualität zu ermöglichen. Aus diesem Grunde wird der ruhende Verkehr unterirdisch untergebracht (vgl. Kapitel 5.2.3 zu Unterirdische Baugrenze und Kapitel 5.4). Die festgesetzte GR ist somit städtebaulich erforderlich. Mittels einer Dach- und Tiefgaragenbegrünung sowie Maßnahmen zum Schutz von Boden und Wasserhaushalt können potenzielle Beeinträchtigungen hinsichtlich der Versickerung des anfallenden Oberflächenwasser gemindert werden und werden auf Basis eines Entwässerungskonzeptes konkretisiert sowie vertraglich oder mittels Festsetzungen planungsrechtlich gesichert (näheres siehe Kapitel 5.10 und 5.11.2).

Es ist ferner zu berücksichtigen, dass der Orientierungswert für das Maß der baulichen Nutzung für Kerngebiete nach § 17 Absatz 1 BauNVO von 1,0 mit einer rechnerischen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,5 für das Kerngebiet unterschritten wird.

Geschossfläche (GF)

Um die geplanten Baumassen zu planungsrechtlich zu ermöglichen, wird eine Geschossfläche (GF) im Kerngebiet von 50.660 m2 festgesetzt. Der durch § 17 BauNVO definierte Orientierungswert von 3,0 in Kerngebieten wird durch eine rechnerisch mögliche Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,98 unterschritten.

Gebäudehöhe (GH), Anzahl der Vollgeschosse

Für die ausgewiesenen überbaubaren Flächen im Kerngebiet wird jeweils eine als Höchstmaß zulässige Zahl der Vollgeschosse in Verbindung mit einer maximalen Gebäudehöhe über Normalhöhennull (üNHN) festgesetzt:

Die Festsetzungen zur Geschossigkeit beziehen sich ausschließlich auf die Vollgeschosse im Sinne der Hamburgische Bauordnung (HBauO), zuletzt geändert am 13. Dezember 2023 (HmbGVBl. S. 443, 455). Sie gelten jedoch nicht für Nichtvollgeschosse (Dach-/Staffelgeschosse), deren Grundfläche weniger als zwei Drittel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses aufweist. Ferner enthält die Definition des Begriffs „Vollgeschosse“ keine Vorgaben zu Geschosshöhe, sodass diese stark variieren kann. Insbesondere wenn im Erdgeschoss Einzelhandel-, Gastronomie oder Co-Workingspaces vorgesehen sind, werden in der Regel überhohe Geschosse vorgesehen.

Die ergänzend zur Zahl der Vollgeschosse festgesetzten Gebäudehöhen stellen somit sicher, dass

• entsprechend der festgesetzten Anzahl der Vollgeschosse eine Bebauung mit groß-zügigen Geschosshöhen ohne zusätzliche Staffelgeschosse ermöglicht wird, dabei jedoch
• die im Kerngebiet derzeit vorgesehene und gewünschte gewerbliche sowie dienstleistungsbezogene Erdgeschossnutzung (wie z.B., Gastronomie und Dienstleistungen) mit größeren Erdgeschosshöhen dennoch baulich realisiert werden können.

Um diesen Zielsetzungen gerecht zu werden, variiert die Gebäudehöhe im Kerngebiet zwischen 19,5 und 39,4 m üNHN und wird gemäß des städtebaulichen Konzeptes als Höchstmaß differenziert festgesetzt. Die festgesetzten Werte üNHN entsprechen einer Gebäudehöhe zwischen rd. 11,5 und 32,5 m über dem Gelände und ermöglichen eine bis siebengeschossige Bebauung. Die zulässigen Gebäudehöhen gewähren großzügige Geschosshöhen.

Die unterschiedlichen Geländeniveaus im Plangebiet sind zu berücksichtigen. So fällt das Gelände von der Straße Neue Rabenstraße in Richtung der Warburgstraße ab und weist eine Höhendifferenz von etwa 2 m auf. Dieser Topographieunterschied wirkt sich trotz gleich festgesetzter Anzahl an Vollgeschossen auf die Höhenentwicklungen der Gebäude über dem Gelände aus. Im Folgenden werden die maximalen Höhen der Gebäude über der Geländeoberkante angegeben.

Für das Haus 1 wird eine Gebäudehöhe von 36,4 m üNHN für das letzte Vollgeschoss festgesetzt, was maximal einem Gebäude von rd. 32,5 m über Gelände entspricht. Zusätzlich sind auf dem Haus 1 noch Aufenthaltsräume vorgesehen. Um die Aufenthaltsräume planungsrechtlich zu sichern, werden für die Bereiche Baugrenzen in der Planzeichnung und eine Gebäudehöhe von höchstens 39,4 m üNHN festgesetzt. Hiermit wird die Errichtung von Aufenthaltsräumen auf dem Dach des Hauses 1 ermöglicht. Sie sollen das Nutzungskonzept auf der Dachlandschaft u.a. um sanitäre Einrichtungen und eine Küche für unternehmensinterne Veranstaltungen ergänzen.

Für das Haus 2 wird eine Gebäudehöhe von 29,4 m üNHN festgesetzt, das maximal einem Gebäude von rd. 23,0 m über Gelände entspricht.

Für das Haus 3 wird eine Gebäudehöhe von 32,4 m üNHN festgesetzt, das maximal einem Gebäude von rd. 26,5 m über Gelände entspricht.

Für das Haus 4 wird eine Gebäudehöhe von 31,8 m üNHN festgesetzt, das maximal einem Gebäude von rd. 26,0 m über Gelände entspricht. Gemeinsam mit dem Haus 5 bildet es entlang der Straße Warburgstraße einen Gebäuderiegel. Durchbrochen wird dieser Gebäuderiegel vom sogenannten Torhaus (zwischen Haus 4 und 5), welches eine festgesetzte Gebäudehöhe von 34,0 m üNHN aufweist. Dies entspricht einer Höhe von rd. 28,0 m oberhalb des Geländes. Für das Torhaus wird eine lichte Höhe (LH) von 4 m über Gelände festgesetzt, um hierüber den Zugang zu Haus 6 planungsrechtlich zu sichern. Für das nördlich an das Torhaus anschließende Haus 5 wird eine maximale Gebäudehöhe von 32,6 m üNHN festgesetzt, das maximal einem Gebäude von rd. 26,5 m über Gelände entspricht.

Für das Haus 6 wird eine Gebäudehöhe von 28,6 m üNHN festgesetzt, das maximal einem Gebäude von rd. 22,0 m über Gelände entspricht.

Für das Haus 7 im Nordwesten des Plangebiets, dem Fahrradturm, wird eine maximale Gebäudehöhe von 27,6 m üNHN festgesetzt, das maximal einem Gebäude von rd. 19,5 m über Gelände entspricht.

Innerhalb dieser Gebäudehöhe ist die Höhe der Attika inkludiert, die bei den Häusern 1, 2 und 3 sowie Haus 6 85 cm hoch ist. Dagegen beträgt die Attikahöhe der Häuser 4, 7 und 5 30 cm.

Durch die differenziert festgesetzten Gebäudehöhen wird ein Raumbild erzeugt, das sich an der umliegenden Bebauung orientiert. Die höchste bauliche Höhe befindet sich beim Gebäude entlang der Neuen Rabenstraße (Haus 1) und reduziert sich in Richtung der angrenzenden Bebauung. Auf diese Weise wird ein städtebaulicher Übergang zur Bestandsbebauung geschaffen. Mit den bis zu sechsgeschossigen Gebäuden entlang der Straße Warburgstraße wird der kleinteiligen Höhenentwicklung entlang dieser Straße entsprochen. So ist auch in der Umgebung eine bis zu sechsgeschossige Bebauung mit Flachdach vorhanden.

Die Lage und Abmessung der Gebäude werden durch Baulinien, Baugrenzen und unterirdische Baugrenzen bestimmt, die als strenge Baukörperfestsetzungen festgesetzt sind. Durch die Baugrenzen und Baulinien werden für die Neubauten die relevanten städtebaulichen Fluchten bzw. Raumkanten zu den umgebenden Straßenräumen definiert.

Baugrenzen

Die Anordnung der baulichen Anlagen auf den Grundstücken des Vorhabengebietes wird hauptsächlich durch Baugrenzen festgesetzt, die den Vorgaben des Vorhaben- und Erschließungsplanes entsprechen. Der Bebauungsplan definiert die überbaubare Fläche durch Baugrenzen jeweils baukörperbezogen, um die konkret geplanten Neubauten sowie die Lage und das Ausmaß der (Teil-)Überbauung der Innenhöfe und des Platzes zu ermöglichen. Durch die Baukörperfestsetzungen wird das abgestimmte bauliche Gesamtensemble planungsrechtlich gesichert.

Sie sichern die städtebaulich gewünschte durchlässige Blockstruktur, die von einem Pergolengang zusammengehalten wird, der insbesondere die Erdgeschossnutzungen miteinander verbindet. Gleichzeitig stellen die Baugrenzen sicher, dass keine vollständig geschlossene Bebauung entsteht, sondern Einzelbaukörper im Sinne einer gelockerten Blockrandstruktur ablesbar bleiben. Ebenfalls werden Freiräume unterschiedlicher Art geschaffen, die für verschiedene Nutzungsansprüche gestaltbar sind und diverse Blickbeziehungen ermöglichen. Somit werden sieben Baufelder mit einer Tiefe angeordnet, welche die vorgesehene Bebauung ermöglichen.

Parallel zur Straße Neuen Rabenstraße wird ein hofartiges Baufeld (Haus 1) festgesetzt, das eine Länge von rd. 62 m und einer Tiefe von rd. 53 m aufweist. Unterbrochen wird das Baufeld von einem rd. 28,7 m langen und 20,6 m breiten Innenhof, der als Standort für die Wiedererrichtung des denkmalgeschützten Brunnens dient. Das Gebäude nimmt die Raumkante des Bestandsgebäudes zur Neuen Rabenstraße auf und trägt zur baulichen Fassung entlang der dortigen Wegeverbindung bzw. der begrünten Vorzone bei. Die Festsetzung zu der überbaubaren Grundstücksfläche orientiert sich eng an dem geplanten und abgestimmten Gebäude. Die festgesetzten Gebäudetiefen von 11,1 m (exklusive Gebäudevordach) bis 16,5 m berücksichtigen dabei die Erfordernisse der geplanten Büronutzung.

Entlang der Straße Alsterterrasse werden unterschiedliche Baufelder für Haus 2 und 3 festgesetzt. So wird die Baugrenze des Hauses 2 in Form eines Gebäuderiegels mit einer Tiefe von 17,7 m und einer Länge rd. 53 m festgesetzt. Seine Adresse orientiert sich wie auch bei Haus 3 in Richtung der Straße Alsterterrasse. Wie das Haus 1 erhält das Haus 3 eine rechteckige Kubatur, bildet jedoch keinen Innenhof aus. Das Haus 3 weist eine Gesamtlänge von rd. 43 m und eine Gesamtbreite von 34,5 m auf und ist damit deutlich kleiner im Umfang als das Haus 1.

Die Baugrenzen für die Häuser 4 und 5 werden als Gebäuderiegel entlang der Warburgstraße festgesetzt, die durch das sogenannte Torhaus miteinander verbunden werden. Ihre Gesamtlänge beträgt ungefähr 128 m. Die Gebäude bilden eine eigene repräsentative Adresse in Richtung Warburgstraße aus. Die Raumkante zur Warburgstraße wird durch die Festsetzungen gesichert und die bestehende bauliche Fassung entlang der dortigen Wegeverbindung weiter fortgeführt. Das Haus 4 weist eine festgesetzte Tiefe von 20,2 m auf, die den Erfordernissen einer Büronutzung gerecht wird. Für das Haus 5 ist Wohnen vorgesehen. Da das Bestandsgebäude für die Wohnnutzung umgebaut wird, weist es u.a auch durch die Balkone mit 24,6 m eine andere Gebäudetiefe als das neugeplante Haus 4 auf. Die Gebäudetiefe von Haus 6 beträgt 17,7 m. Zudem fasst es als kleiner Riegelbau den Hof zwischen den Häusern 1, 3 und 4 sowie die Innenhoflage zwischen Haus 5 und 6 abschließend ein.

Der durch die Häuser 1, 3, 4 und 6 geschaffene Innenhof wird über eine umlaufende begrünte Pergolenkonstruktion miteinander verbunden. Diese weist eine Länge von rund 50 m auf und wird ungefähr 4 m tief sein. Innenliegend entsteht so ein grüngeprägter Platz. Die geplante Pergolenstruktur ist als Nebenanlage zulässig, weshalb sie nur durch den Vorhaben- und Erschießungsplan planungsrechtlich gesichert wird. Gemäß des Vorhaben- und Erschließungsplans betragen die lichte Höhe 4,0 m und die Breite rd. 4,1 m. Im Nordwesten des Plangebiets ergänzt der sogenannte Turm (Haus 7) das Ensemble und schließt direkt an die annähernd freistehende denkmalgeschützte Villa an und schirmt deren wenig formal ausgebildete Seitenfassade ab. Er dient künftig als Fahrradparkhaus.

Im Bereich des Neubaus entlang der Straße Warburgstraße setzt der Bebauungsplan einen Durchgang fest. An dieser Stelle ist das Torhaus zwischen den Häusern 4 und 5 geplant, das einerseits die kleinteilige Bebauungsstruktur an der Warburstraße aufnimmt und anderseits Durchlässigkeit zwischen den Straßen Warburgstraße und Neue Rabenstraße ermöglicht. Der Durchgang soll mindestens eine Breite von 3,5 m aufweisen. Die lichte Höhe soll mindestens 4,0 m betragen.

Zur Ermöglichung einer qualitativ angemessenen Ausgestaltung des Außenbereiches des Hauses 1 und 2 trifft der Bebauungsplan die folgende Festsetzung für ein Vordach:

„An dem mit „(B1)“ bezeichneten Fassadenabschnitt ist eine Überschreitung der festgesetzten Baugrenze zwischen dem zweiten und dritten Vollgeschoss durch ein Vordach mit einer Tiefe von maximal 2,5 m zulässig. An dem mit „(B2)“ bezeichneten Fassadenabschnitt ist eine Überschreitung der festgesetzten Baugrenze zwischen dem ersten und zweiten Vollgeschoss durch ein Vordach mit einer Tiefe von maximal 1,3 m und einer Breite von maximal 2,0 m im Bereich des gekennzeichneten Fassadenabschnittes zulässig. Gründungsmaßnahmen zur Absicherung des Vordaches sind unzulässig.“ (§ 2 Nummer 6 der Verordnung)

Zur Ausformung eines angemessenen städtebaulichen Auftakts in Richtung der Moorweide soll das Hofhaus an der Straße Neue Rabenstraße um ein prägnantes Vordach an der adressbildenden Fassade ergänzt werden. Zudem wird bei Haus 2 an der südlichen adressbildenden Fassade ein Vordach vorgesehen.

Die festgesetzten Höchstmaße der Baugrenzenüberschreitungen stellen sicher, dass das Vordach als untergeordnetes Bauteil wahrgenommen wird. Durch die festgelegte Größenbeschränkung wird sichergestellt, dass das Verhältnis zwischen dem Gebäude und dem Vordach in den Proportionen angemessen ist. Zusätzlich wird die genaue Position sowie Höhe der benannten Vordächer abschließend im VEP und den Gebäudeansichten (die dem Durchführungsvertrag angehängt werden) konkretisiert und eine entsprechende bauliche Umsetzung sichergestellt.

Baulinien

Abweichend von den übrigen Regelungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen werden an den nördlichen Grundstücksflächen - direkt angrenzend zu den Nachbarsgrundstücken - Baulinien festgesetzt. Ist im Bebauungsplan eine Baulinie festgesetzt, so muss gemäß § 23 Absatz 2 BauNVO auf dieser gebaut werden.

Hiermit wird gewährleistet, dass die im Baustufenplan Harvestehude-Rotherbaum vom 06. September 1955 festgesetzte geschlossene Bauweise weiterfortgeführt werden muss. Auf diese Weise wird ein städtebaulicher Übergang von der Bestandsbebauung zur neuen, aber nun durchlässigeren Blockrandstruktur ermöglicht. Die generelle Festsetzung einer geschlossenen Bauweise wird aufgrund der vorgesehenen durchbrochenen Blockrandstruktur als nicht zielführend betrachtet, da dann einerseits verpflichtend an die seitlichen Grundstücksgrenzen gebaut werden müsste. Anderseits müsste entlang der öffentlichen Straßenverkehrsfläche ein durchgängiger Gebäudekomplex geschaffen werden, was aber divergent zum städtebaulichen Ziel der Schaffung einer durchlässigen Blockrandstruktur und neuer Wegebeziehungen ist.

Eine Festsetzung der Bauweise ist nicht erforderlich. Die Möglichkeit der Bebauung des Kerngebiets wird sowohl durch den Bebauungsplan mit seinen Regelungen zur überbaubaren Grundstücksfläche als auch durch den Vorhaben- und Erschließungsplan abschließend geregelt. Eine Regelung zur Bauweise würde die Möglichkeiten der Grundstücksbebauung weder erweitern noch einschränken und ist daher entbehrlich.

Unterirdische Baugrenze

Es ist ein Ziel der Planung, eine hohe Gestaltungsqualität des Freiraums zu sichern. Mit den angestrebten Nutzungen und der geplanten städtebaulichen Dichte geht jedoch ein entsprechender Stellplatzbedarf einher. Da die Unterbringung des ruhenden Verkehrs maßgeblich für die Qualität des Freiraumes ist, ist die Realisierung von Stellplätzen in zwei Tiefgaragen im Kerngebiet geplant, die jeweils über eine Zufahrt von den Straßen Alsterterrasse und Warburgstraße erschlossen werden. Hier werden die gemäß § 48 Hamburgische Bauordnung (HBauO) vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am 13. Dezember 2023 (HmbGVBl. S. 443, 455), notwendigen Stellplätze für die Nutzungen im Plangebiet vorgesehen. Des Weiteren sind im Untergeschoss Fahrradplätze und ergänzende Mobilitätsangebote geplant, die über die vorgesehenen Zufahrten zugänglich sein werden (näheres zu den benötigten Stellplätzen und dem Mobilitätskonzept siehe Kapitel 5.4 und 5.6).

Da aufgrund der die Tiefgarage ergänzenden wünschenswerten Mobilitätsangebote und auch der Planung der eigentlichen Hauptgebäude mit Abstell-, Technik- und Versorgungsräumen noch nicht absehbar ist, ob innerhalb des Untergeschosses ausschließlich Nutzungen entstehen, die auf der Grundlage von § 23 Absatz 5 BauNVO außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden können, wird für das Untergeschoss eine unterirdische Baugrenze festgesetzt. Es wird somit die für die weitere Planung und die perspektivische Entwicklung von Mobilitätsangeboten erforderliche Flexibilität erreicht. Insbesondere wird gewährleistet, dass die Anordnung der jeweiligen Nutzungen nach rein funktionalen und nicht formalen Kriterien erfolgen kann. Zugleich wird durch die Eingrenzung „unterirdisch“ und insbesondere im Zusammenspiel mit der für diesen Bereich festgesetzten Gebäudehöhe (siehe Kapitel 5.2.2) garantiert, dass der Gebäudeteil nicht über das Gelände hinausragen wird und somit räumlich nicht in Erscheinung tritt. Es ist somit sichergestellt, dass im Bereich der Platzfläche keine oberirdischen baulichen Anlagen entstehen, sondern der Bereich einer qualitätsvollen Freiraumgestaltung zugänglich ist.

Um die vorgenannten Ziele der Gestaltungsqualität angesichts der unbegrenzten Geltungsdauer des Bebauungsplans auch langfristig planungsrechtlich zu sichern, setzt der Bebauungsplan zudem Folgendes fest:

„In dem Kerngebiet sind Stellplätze nur in unterirdischen Bauten zulässig. “ (§ 2 Nummer 7 der Verordnung)

Somit wird gewährleistet, dass die für die vorgesehenen Nutzungen erforderlichen Stellplätze ausschließlich innerhalb von Gebäuden und somit städtebaulich vorteilhaft untergebracht werden. Bei einer umfassenden oberirdischen Unterbringung von Stellplätzen im Freiraum würden der grundsätzliche städtebauliche Entwurf, die erforderliche hochwertige Gestaltung im Baugebiet aber auch der angrenzenden öffentlichen Straßenverkehrsflächen massiv in Frage gestellt werden, denn eine Unterbringung der Stellplätze im Freiraum hätte eine großflächige Versiegelung sowie entsprechende negative Beeinträchtigung des Ortsbildes und der Freiraumqualität zur Folge, die durch die Festsetzung vermieden werden. Die im Bestand vorhandenen drei Pkw-Stellplätze entsprechen nicht dem Planungskonzept und sollen entsprechend nicht langfristig gesichert werden. Die Bestandsstellplätze genießen damit weiterhin passiven Bestandsschutz (Instandsetzung ist erlaubt), aber keinen erweiterten Bestandsschutz (Modernisierung, An-, Um- und Neubau).

Der Zu- und Abfahrtsverkehr zur Tiefgarage kann über die vorhandenen Straßenverkehrsflächen so abgewickelt werden, dass es zu keinen Beeinträchtigungen der Wohnnutzungen im Quartier kommt (siehe Kapitel 5.5).

Die Dimensionen der im Plangebiet beabsichtigten Gebäudekörper sind zum einen durch Baukörperfestsetzungen mit eng gefassten Baugrenzen bzw. Baulinien und mit Festsetzungen zur maximalen Gebäudehöhe und zu den als Höchstmaß festgesetzten Vollgeschossen planungsrechtlich gesichert. Zum anderen sind diese durch die Darstellung im Vorhaben- und Erschließungsplan verbindlich geregelt, da der Vorhaben- und Erschließungsplan die Wirkung einer Baupflicht entfaltet und die zeichnerische Konkretisierung der Durchführungsverpflichtung darstellt. Sowohl bei Baukörperfestsetzungen nach § 23 BauNVO i.V.m. § 16 Absatz 4 BauNVO als auch bei den Darstellungen zu den Gebäudekörpern im Vorhaben- und Erschließungsplan handelt es sich um zwingende Festsetzungen im Sinne des § 6 Absatz 8 HBauO, die die in § 6 Absatz 5 Satz 1 HBauO festgelegten Abstandsflächen von 0,4 H außer Kraft setzen können. Trotz dessen ist zu belegen, dass durch die Festsetzungen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden, indem eine detaillierte Abwägung der der öffentlichen und privaten Belange hinsichtlich Belichtung, Besonnung, Belüftung, Brandschutz und Sozialabstand erfolgt.

Das Plangebiet weist bereits im Bestand eine hohe Dichte auf. Durch den Bebauungsplan wird die Bebauung neu geordnet, die Baumasse bleibt jedoch ungefähr gleich. Zu berücksichtigen ist, dass die Dichte der nördlich und südlich angrenzenden Bebauung ebenfalls sehr hoch, jedoch der Lagegunst inmitten der Hamburger Innenstadt entsprechend und angemessen ist. Die Planung strebt die Kombination dieser innenstadttypischen hohen Nutzungsdichte unter Wahrung und Ergänzung von qualitativen Freiräumen an. Hierzu sieht der Entwurf vor, die im Bestand geschlossene Bebauung durch eine aufgebrochene Blockrandstruktur zu ersetzen, um das innere Quartier und die dort geplanten hochwertigen Aufenthaltsflächen gegenüber der umliegenden Bebauung zu öffnen. Um gleichzeitig die der zentralen Lage entsprechende Nutzungsdichte abzubilden, gilt es die Geschossigkeiten der einzelnen Baukörper darauf abzustimmen. Eine städtebauliche Umsetzung dieser Ziele unter voller Einhaltung der in § 6 Absatz 5 Satz 1 HBauO festgelegten Abstandsflächen von 0,4 H wäre nicht umsetzbar. Eine zur Erzeugung größerer Abstände alternativ denkbare deutliche Verringerung der Gebäudehöhen oder veränderte Stellung der Gebäudekörper würde die Grundkonzeption des Städtebaus in Frage stellen und wird aus den genannten städtebaulichen Gründen nicht verfolgt.

Überschreitung der Flurstücksmitte öffentlicher Flächen

Die Vorhabenplanung ist so gestaltet, dass die nach Bauordnungsrecht erforderlichen Abstandsflächen zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen mit Ausnahme von Haus 5 im Nordosten überall eingehalten werden können. Die Abstandsflächen dürfen gemäß § 6 Abs. 2 HBauO auch auf öffentlichen Verkehrsflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Im vorliegenden Fall überschreitet die Abstandsfläche von Haus 5 geringfügig (ca. 0,2 m) die Straßenmitte der Warburgstraße. Aufgrund der zentralen Lage des Plangebietes und des bereits im Bestand stark verdichteten Quartiers werden durch die geringfügige Überschreitung jedoch keine städtebaulichen Spannungen erzeugt.

Überlagerung von Abstandsflächen an angrenzender Bestandsbebauung

Nachfolgend werden die Unterschreitungen der Abstandsflächen, zunächst ausgehend vom Plangebiet auf dessen Umgebung dargestellt.

Bestandgebäude Neue Rabenstraße 13

Im Nordwesten des Plangebiets überlappen sich die Abstandsflächen des planungsrechtlich (auch) für Wohnnutzung vorgesehenen Haus 6 mit dem nördlich angrenzenden Bestandsgebäude der Neue Rabenstraße 13. Das bestehende Nachbargebäude wurde gemäß den Festsetzungen des bestehenden Baustufenplans Harvestehude-Rotherbaum als geschlossene Bebauung entlang der Grundstücksgrenze errichtet. Nachträglich wurden zusätzlich Fenster in die ausgebildete Brandwand eingelassen. Die vorhandene Bebauung innerhalb des Plangebietes schließt entsprechend der als geschlossen festgesetzten Bauweise mit einem Sockelgeschoss und einen Treppenaufgang direkt an das angrenzende Gebäude an der Neuen Rabenstraße 13 an. Die Fortführung der geschlossenen Bauweise ist im vorliegenden Verfahren mit dem hier verfolgten städtebaulichen Ziel der Schaffung einer durchlässigen Blockrandbebauung nur bedingt vereinbar. Aus diesem Grunde findet nur in Teilen ein direkter Anschluss an die Bestandsbebauung statt und ist durch eine Baulinie planungsrechtlich fixiert (Haus 5 und Haus 7/Turmhaus). Die weiteren Baukörper werden in einer offenen Blockrandstruktur angeordnet (näheres siehe Kapitel 5.2.3). Hinsichtlich der gemäß HBauO definierten Schutzzwecke, die mit regelhaften Abstandsflächen eingehalten werden sollen, kann Folgendes für die Unterschreitung der Abstandsflächen zwischen den geplanten Neubauten im Plangebiet in die Abwägung eingestellt werden:

• Die Gebäudekante des Haus 6 hält mit rund 5 m zur Grundstücksgrenze die brandschutzrechtliche Anforderung von einem Mindestabstand ein. Die Gefahr eines Brandüberschlags ist deshalb trotz der unterschrittenen Abstandsflächen ausgeschlossen.
• Hinsichtlich der Belichtung entsteht durch den Neubau des Haus 6 am Bestandsgebäude in der Neuen Rabenstraße 13 eine Mehrverschattung, die im Rahmen einer Verschattungsstudie (s. Kapitel 0) simuliert wurde. Zusätzlich zu der leichten Mehrverschattung am 21. März verschlechtert sich mit der geplanten Bebauung die Besonnungszeit am Bestandsgebäude „Neue Rabenstraße 13“ im Winterzeitraum an 7 von 23 Fenstern um mehr als ein Drittel. Da es sich bei diesem Gebäude um eine Musikschule handelt und keine Wohnnutzung vorhanden ist, wird die Abnahme der Besonnung als hinnehmbar bewertet.
• Hinsichtlich einer ausreichenden Belüftung ist anzumerken, dass der festgesetzte Städtebau im Vergleich zur Bestandsbebauung deutlich aufgelockerter konzipiert ist und sowohl in Nord-Süd-, als auch Ost-West-Richtung eine Durchlüftung des Plangebietes ermöglicht.
• Hinsichtlich des Sozialabstandes ist zu berücksichtigen, dass in dem nördlich angrenzenden Nachbargebäude (Neue Rabenstraße 13) keine Wohnnutzung, sondern das Institut für Musikwissenschaft der Universität Hamburg untergebracht ist, das eine weniger sensible Nutzung als Wohnungen darstellt. Durch die Musikschulnutzung, die lediglich werktags in einem bestimmten Zeitraum stattfindet, sind dauerhafte Beeinträchtigungen von Haus 6 durch Einblicke verhindert. Zu beachten gilt auch, dass das Fassadenkonzept von Haus 6 auf die umliegenden Gebäude ausgerichtet ist. Dort wo Haus 6 nah an das Bestandsbebauung der Neue Rabenstraße 13 heranrückt, werden in Haus 6 geschlossene Fassaden ausgebildet und die Aufenthaltsräume so vor einer direkten Einsichtnahme der umliegenden Gebäude geschützt. Zusätzlich werden besonders sensible Räume, wie bspw. Badezimmer, in Haus 6 nicht an äußeren Fassade ausgerichtet werden.

Relevante Auswirkungen auf gesunde Arbeitsverhältnisse im nördlichen Nachbargebäude an der Neuen Rabenstraße 13 sind nicht zu erwarten, auch wenn die Besonnung und Belichtung der nach Süden ausgerichteten Räume minimiert wird, wenngleich sie bereits durch die gegenwärtige Bestandsbebauung ebenfalls eingeschränkt sind. Beeinträchtigungen gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Haus 6, ausgehend von der Unterschreitung der Abstandsflächen, werden daher ebenfalls nicht ausgelöst.

Auf Bebauungsplanebene werden durch die zwingenden Festsetzungen die gemäß HBauO festgelegten Abstandsflächen von 0,4 H außer Kraft gesetzt (s.o.).

Bestandsgebäude der Warburgstraße 35

Im Nordosten des Plangebiets überlappen sich die Abstandsflächen des für die Wohnnutzung vorgesehenen Haus 5 mit dem nördlich angrenzenden Bestandsgebäude der Warburgstraße 35.

• Hier ist zu beachten, dass das das Haus 5 in der bestehenden Kubatur unter Erhalt des Bestandgebäudes entwickelt wird und in diesem Bereich lediglich um ein Geschoss erweitert wird.
• Ein Brandüberschlag wird trotz der geschlossenen Bauweise unverändert mittels Brandwand ausgeschlossen.
• Hinsichtlich der Belichtung kommt die Verschattungsstudie (s. Kapitel 0) zu dem Ergebnis, dass am Bestandsgebäude in der Warburgstraße 35 zur Tag- und Nachtgleiche (21. Dezember) durch das zusätzliche Geschoss von Haus 5 teilweise eine geringer Mehrverschattung hervorgerufen wird, sodass vereinzelt nicht mehr die Empfehlungsstufen gemäß DIN 17037 erreicht werden können. Teilweise kann im Planstand jedoch eine Verbesserung der Belichtung erreicht werden. Insgesamt beläuft sich die Verringerung der relativen Besonnungsdauer jedoch auf weniger als ein Drittel der Besonnungsdauer in der Bestandssituation und ist somit gemäß Handreichung der Stadt Hamburg bzw. geltender Rechtsprechung als nicht deutlich spürbar und daher als hinnehmbar zu bewerten.
• Die durch das zusätzliche Geschoss ausgelösten Beeinträchtigungen hinsichtlich Belüftung und Sozialabstand sind ebenso geringfügig bzw. wenig spürbar und daher als hinnehmbar zu bewerten.

Es sind somit keine weiteren Maßnahmen zum Schutz gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in der angrenzende Bebauung erforderlich.

Überlagerung von Abstandsflächen innerhalb des Plangebiets

Innerhalb des Vorhabengebietes können die bauordnungsrechtlich festgelegten Abstandsflächen zwischen den einzelnen Gebäuden aufgrund der vorliegenden, beabsichtigten dichten städtebaulichen Konzeption nicht eingehalten werden. Hinsichtlich der von Büronutzungen geprägten Gebäude kommt es zwischen den Häusern 1, 2, 3, 4 und 6 sowie dem zwischen Haus 4 und 5 liegendem Torhaus zu einer nahezu vollständigen Überlappung der jeweiligen Abstandsflächen.

• Zwischen den Häusern 1 und 2 kommt zu markanten Überlappungen der Abstandsflächen. Die Abstandsfläche von Haus 1 liegt mit einer Tiefe von bis zu ca. 1 m auf der Grundfläche von Haus 2.
• Zwischen den Häusern 2 und 3 kommt es ebenfalls zu markanten Überlappungen der Abstandsflächen. Die Abstandsflächen beider Gebäude liegen aufgrund des geringen Abstandes zwischen den Neubauten von 5,7 bis 6,0 m auf der jeweils gegenüberliegenden Grundfläche (um ca. 3 bis 5 m).
• Zwischen den Häusern 3 und 4 kommt es ebenso zu wesentlichen Überlappungen der Abstandsflächen, die Abstandsfläche von Haus 3 liegt mit einer Tiefe von ca. 3,5 m auf der Grundfläche von Haus 4.
• Zwischen dem Haus 5 und dem südlich angrenzenden Torhaus bzw. Haus 4 kommt es zu einer Überlappung der Abstandsflächen um ca. 5 m. Da die Südfassade des Haus 5 jedoch als Brandwand ausgebildet wird und nicht mit Fensterns besetzt wird, sieht die Grundrissgestaltung vor, die geplanten Wohnungen Richtung Osten und Westen zu orientieren. Mittels dieser Anordnung von Räumen zum dauerhaften Aufenthalt an den West- und Ostfassaden kann eine ausreichende Belichtung und Besonnung sowie ein ausreichender Sozialabstand für die Bewohnenden des Haus 5 gegenüber dem Haus 4 sichergestellt werden.
• Eine zusätzliche, jedoch geringfügige Überlappung der Abstandsflächen des Hauses 6 an der südwestlichen Gebäudeecke des Hauses 5 führt zu keinen relevanten Beeinträchtigungen.
• Haus 6 erfordert eine Abstandsflächenüberlappung zum östlich angrenzenden Haus 4 sowie zum südlich gelegenen Haus 1. Im Ergebnis liegt die Abstandsfläche von Haus 6 mit einer Tiefe von ca. 3,4 m auf der Grundfläche von Haus 4 sowie die Abstandsfläche von Haus 4 mit einer Tiefe von ca. 4,8 m auf der Grundfläche von Haus 6. Zusätzlich liegt die Abstandsfläche von Haus 6 mit einer Tiefe von bis zu 3,0 m auf der Grundfläche von Haus 1 sowie die Abstandsfläche von Haus 1 mit einer Tiefe von ca. 5,7 m auf der Grundfläche von Haus 6.

Die Unterschreitung des regelhaften Abstandsflächenmaßes von 0,4 H ist im den genannten Fällen städtebaulich als vertretbar zu bewerten. In die Abwägung ist zunächst einzustellen, dass das Plangebiet eine zentrale Lage in der Hamburger Innenstadt und bereits im Bestand eine stark verdichtete (und im Vergleich zu den Neubauten stärker verdichtete) Bebauung aufweist. Im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung mit kurzen Wegen sowie einer effizienten Nutzung der Schutzgüter Fläche und Boden ist eine kompakte und verdichtete Bauweise ein bedeutendes Planungsziel.. Gleichzeitig werden die Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO für ein Kerngebiet mit einer Unterschreitung der GRZ von 1,0 (rechnerisch geplant: 0,5) und der GFZ von 3,0 (rechnerisch geplant: 2,98) insgesamt eingehalten (siehe Kapitel 5.2.2).

Hinsichtlich der gemäß HBauO definierten Schutzzwecke, die mit regelhaften Abstandsflächen eingehalten werden sollen, kann Folgendes für die Unterschreitung der Abstandsflächen zwischen den geplanten Neubauten im Plangebiet in die Abwägung eingestellt werden:

• Den Belangen der Gefahrenabwehr wird aufgrund der Mindestabstände zwischen den Gebäuden von 5 m und der Herstellung von Sicherheitstreppenhäusern in den Häusern 2 und 4 entsprochen. Feuerwehraufstellenflächen gewährleisten im Brandfall die Anfahrbarkeit der Gebäude. Die Gefahr eines Brandüberschlags wird durch die Einhaltung des bauordnungsrechtlichen Mindestabstandes ausgeschlossen. Der mit den Abstandsflächenregelungen der HBauO verfolgte Schutzzweck im Sinne der brandschutzrechtlichen Anforderung wird daher erreicht.
• Bezüglich der Besonnung der Gebäude wurde eine Verschattungsstudie durchgeführt (siehe Kapitel 5.8.2.1). Diese kommt zu dem Ergebnis, dass die Fassaden der Neubauten sowohl ausreichend als auch ungenügend besonnte Bereiche aufweisen. In allen Häusern gibt es in den unteren Etagen Bereiche, welche nicht ausreichend besonnt werden. Mit Blick auf Haus 6 zeigt die Verschattungsstudie, dass lediglich die Südfassade von Haus 6 optimal besonnt werden kann. Die Nord- und Westfassade kann nicht ausreichend besonnt werden, weshalb im Rahmen einer zusätzlichen Untersuchung die Tageslichtversorgung gemäß DIN 17037 geprüft wurde. Im Ergebnis konnte dargelegt werden, dass bis auf insgesamt sechs Räume im 2. und 3. OG alle weiteren Räume der Nord- und Westfassade ausreichend mit Tageslicht versorgt sind. Den Räumen mit einer unzureichenden Tageslichtversorgung wird im Sinne der Hamburger Handreichung ein Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss an der ausreichend besonnten Südfassade zur Verfügung gestellt wird, um gesunde Wohnverhältnisse für die Bewohner:innen gewährleisten zu können (s. Kapitel 0). Aufgrund zu erwartender, nicht ausreichend besonnter Bereiche an den Neubauten werden im Sinne der Hamburger Handreichung im Kapitel 5.8.2.1 der vorliegenden Begründung Empfehlungen für die Gestaltung der Büro- und Wohnnutzungen ausgesprochen. Für die Wohnnutzungen sind die Maßnahmen bereits genau in die Planung aufgenommen worden Bezüglich einer ausreichenden Belichtung der Arbeitsplätze gelten die Vorgaben der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV) (siehe auch Kapitel 5.8.2.2).
• Die Durchlüftung des Plangebiets wird sich im Vergleich zur Bestandssituation nicht verschlechtern, da der Bestand eine geschlossene Bebauungsstruktur aufweist, die eine Frischluftzufuhr erschwert. Aufgrund der geplanten, städtebaulichen Konfiguration mit dem durchbrochenen Blockrand- bzw. Hofstrukturen wird sowohl in Nord-Süd-, als auch Ost-West-Richtung eine wesentliche Durchlüftung des Plangebietes befördert. Es ist somit eher mit einer Verbesserung der Belüftungssituation im Plangebiet zu rechnen. Für Nutzungen im Bürobau sind ferner technische Lösungen zur Belüftung und Belichtung vorgesehen.
• Der Sozialabstand ist insbesondere für die Wohnnutzungen zu betrachten. Betroffen von einer Abstandsflächenunterschreitung ist insbesondere Haus 5. Zur Förderung des Sozialabstands von Haus 6 wurde ein Fassadenkonzept erarbeitet, das auf die umliegenden Gebäude (hier v.a. Haus 1 und 4) reagiert. Dort wo die Gebäude (Haus 1 im Süden, Haus 4 im Osten) besonders nah an Haus 6 heranrücken (und defacto besondere Abstandsflächenunterschreitungen festgestellt werden können), werden in Haus 6 geschlossene Fassaden ausgebildet und die Aufenthaltsräume so vor einer direkten Einsichtnahme der umliegenden Gebäude geschützt. Zusätzlich wird der Sozialabstand zwischen Haus 6 und den östlich und südlich vorgesehenen Gebäuden durch die geplanten Nutzungen gewahrt, da in den Häusern 1 und 4 lediglich Büronutzungen geplant sind, welche ausschließlich werktags in bestimmten Zeiten durchgeführt werden.

Außerdem hat die Höhe der Gebäude, aus der die potenziellen Unterschreitungen und Überlappungen resultieren, in Bezug auf die betroffenen Wohnungen/Appartements keine Auswirkung auf Belange des Sozialabstands. Die Fenster in den Fassaden, die nicht geschlossen ausgebildet werden, liegen sich aufgrund der gewählten städtebaulichen Konzeption – unabhängig davon, wie hoch die Gebäude sind – zwischen den Baukörpern immer im gleichen Abstand gegenüber. Es ergeben sich keine zusätzlichen Beeinträchtigungen, wie sie z.B. gegeben wären, wenn die Unterschreitungen in Bereichen mit erdgeschossigen Außenwohnbereichen lägen. Bezüglich der Unterschreitung der Abstandsflächen zwischen den restlich geplanten Neubauten kann hinsichtlich des Sozialabstandes festgehalten werden, dass die besagten Gebäude aufgrund deren Nutzung als Büros keine besonders sensiblen Räume (wie bspw. Aufenthaltsräume und Badezimmer in Wohnungen) aufweisen. Die Beeinträchtigungen der Arbeitsverhältnisse hinsichtlich Sozialabstand sind demnach als hinnehmbar zu bewerten.

Die Belange Brandschutz, Besonnung, Durchlüftung sowie auch der Sozialabstand werden gleichermaßen bei der vorgesehenen hochbaulichen Dimensionierung der geplanten Neubauten in ausreichendem Umfang sichergestellt. Insgesamt sind damit im Plangebiet und den unmittelbar angrenzenden Bereichen trotz der Unterschreitung der regelhaften Abstandsflächen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sichergestellt. Städtebauliche Missstände sind nicht zu befürchten.