Erfahrungsgemäß sind bei vielen Gebäuden bestimmte technische Aufbauten zwingend erforderlich (zum Beispiel Aufzugsüberfahrten, Anlagen der Be- und Entlüftung). Darüber hinaus wird die teilweise gemeinschaftliche Nutzung der Dachlandschaft angestrebt.

Dabei wirkt die Dachlandschaft prägend für das neu entstehende Ortsbild. Dachaufbauten könnten – sofern sie ohne weitere Regelungen realisiert werden – das Ortsbild beeinträchtigen. Insbesondere hohe oder massige Aufbauten können störend auf das Ortsbild, die Gestaltung des einzelnen Gebäudes und auch auf die Verschattung der Nachbargebäude und der Umgebung wirken. Ein wesentliches Ziel des Vorhabens ist die qualitative Nutzung der Dachflächen durch die Herstellung von Terrassen, Grünflächen und vereinzelten Pergolen.

Da die Flächenkonkurrenz auf den Dachflächen der Bürogebäuden hoch ist und eine Nutzung durch die künftigen Mitarbeiter:innen gewährleistet werden soll und die Festsetzungen zur Gebäudehöhe technische Aufbauten nicht berücksichtigen, wird für die Gebäude im Kerngebiet geregelt, dass diese die als Höchstmaß festgelegte Gebäudehöhe nur um maximal 5,0 m überschreiten dürfen, wobei sich die Überschreitungsmöglichkeiten je nach Haus in einem Bereich von 2,1 bis 5,0 m bewegen. Damit eventuelle Dachaufbauten aus der Fußgängerperspektive nicht dominant wahrgenommen werden können, sind sie zudem um mindestens 2 m von der Außenfassade des darunterliegenden Geschosses abzurücken. Durch die gestalterische Vorgabe werden die stadträumlichen Auswirkungen der Dachaufbauten gemindert. Im Bebauungsplan wird daher die folgende Festsetzung getroffen:

„Oberhalb der festgesetzten Gebäudehöhe des höchsten Vollgeschosses sind Absturzsicherungen (Brüstungen u. ä.), Dach- und Technikaufbauten (zum Beispiel Treppenräume, Fahrstuhlüberfahrten, Zu- und Abluftanlagen) sowie Pergolen und Rankgerüste bis zu folgender Höhe zulässig:

• In der mit „(C1)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche bis max. 3,95 m,
• in der mit „(C2)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche bis max. 3,95 m,
• in der mit „(C3)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche bis max. 4,0 m,
• in der mit „(C4)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche bis max. 4,7 m,
• in der mit „(C5)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche bis max. 3,7 m,
• in der mit „(C6)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche bis max. 2,1 m,
• in der mit „(C7)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche ist keine weitere Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe zulässig.

Dach- und Technikaufbauten müssen mindestens 2 m hinter den Gebäudeaußenkanten des obersten Vollgeschosses zurückbleiben. Technische Aufbauten sind gruppiert anzuordnen und durch Verkleidungen gestalterisch zusammenzufassen. Ausgenommen von Satz 2 und 3 sind Absturzsicherungen (Brüstungen u. ä.) sowie Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie.“ (§ 2 Nummer 8 der Verordnung)

Zwar sind technische Aufbauten in der Regel unvermeidbar, jedoch sollen sie zumindest eine gewisse Höhe nicht überschreiten und so gestaltet werden, dass sie das Ortsbild nicht beeinträchtigen und keine Verschattung der Nachbargebäude sowie der Umgebung bewirken. Je Gebäude ist eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe möglich. Hierfür wird in der überbaubaren Grundstücksfläche je Haus (Haus 1 bis 6) eine Bezeichnung („(C1)“ bis „(C6)“) aufgenommen, der eine Überschreitungshöhe zugeordnet wird und für die gesamte Grundfläche des jeweiligen Gebäudes gilt. Oberhalb von Haus 7 („(C7)“) sind keine technischen Anlagen vorgesehen, so dass eine Überschreitung der festgesetzten Gebäudehöhe ausgeschlossen wird. Durch die Begrenzung der Höhe der technischen Anlagen sowie ihre vorgesehene Anordnung im Vorhaben- und Erschließungsplan wird gewährleistet, dass sich die Aufbauten räumlich den Baukörpern unterordnen und die Gebäudekubatur nicht verändern. Auf diese Weise wird ebenfalls ermöglicht, dass die für einen reibungslosen Betrieb der Gebäude erforderlichen technischen oder sonstigen Dachaufbauten realisiert werden können.

Alle technischen Dachaufbauten müssen gruppiert angeordnet und gestalterisch zusammen-gefasst werden, um ihre gestalterische Integration in den Gesamtbaukörper zu gewährleisten. Diese für technische Anlagen definierten Anforderungen sind für Pergolen und Rankgerüste nicht erforderlich, weil sie sich gestalterisch ohnehin in das architektonische Konzept einfügen und eine räumliche Zusammenfassung in Teilen ihrer Funktion widersprechen würde.

Eine abweichende Regelung bezüglich des Abrückens wird ferner für die Errichtung von Absturzsicherungen getroffen. Auch diese Anlagen dürfen direkt an der Gebäudeaußenkante errichtet werden und müssen nicht um ihre eigene Höhe von dieser zurückweichen. In Bezug auf Absturzsicherung würde eine entsprechende Regelung die Nutzbarkeit der Dachflächen deutlich einschränken, da an der Gebäudeaußenkante stets ein nicht abgesicherter Bereich in der Breite der angrenzenden Absturzsicherung verbliebe. Dies entspricht nicht den Zielsetzungen Planung, die eine intensive Nutzung und qualitätvolle Gestaltung der Dachflächen vorsieht. Anders als technische Dachaufbauten stellen Geländer/Einfriedungen üblicherweise einen Teil des architektonisch gestalteten Gebäudes dar und wirken optisch nicht störend. Da es sich im Allgemeinen um transparente bzw. durchbrochene Elemente handelt, sind zudem keine Auswirkungen auf die Besonnung angrenzender Nutzungen zu befürchten.

Die getroffenen Regelungen gelten zudem nicht für auf den Dachflächen angeordnete Solaranlagen. Somit werden die Erfordernisse zur Gewinnung erneuerbarer Energie in der Abwägung höher gewichtet als die stadtgestalterischen Ansprüche und etwaige nachbarliche Belange. Die Privilegierung von Anlagen für regenerative Energiegewinnung erfolgt, da sie dem Klimaschutz dienen und ihre Nutzung gefördert werden soll.

Die getroffene Festsetzung setzt Maximalüberschreitungshöhen fest. Die genaue Höhe der einzelnen erforderlichen Anlagen oberhalb der GH wird abschließend über den Vorhabens- und Erschließungsplan sowie die Anlagen zum Durchführungsvertrag geregelt. Hierdurch wird sichergestellt, dass die festgesetzten Überschreitungsmöglichkeiten nur im Einzelfall ausgereizt werden und in der Regel hinter der maximalen möglichen Überschreitungsmöglichkeit zurückbleiben.

An dem Gebäudekomplex werden aufgrund der prominenten Lage an der Moorweide einige grundlegende gestalterische Anforderungen gestellt. Die städtebaulich-architektonische Konfiguration und auch die Fassadengestaltung des im Wettbewerbsverfahren prämierten Gebäudes werden dabei durch flankierende Regelungen im Durchführungsvertrag abgesichert.

Insbesondere aufgrund des hohen gewerblichen Nutzungsanteils werden im Bebauungsplan Regelungen zur Gestaltung und Positionierung von Werbeanlagen getroffen. Anders als die grundlegende Fassadengestaltung, die gut über vertragliche Regelungen abgesichert werden kann, weil bei einem einmal errichteten Gebäude die Fassade kaum verändert werden wird, unterliegen die am Gebäude angebrachten Werbeschilder einem nutzerabhängigen Wandel. Durch die Festsetzung werden auf der Grundlage von § 81 Absatz 2a HBauO i.V.m. § 9 Absatz 4 BauGB gestalterische Mindeststandards zur Förderung eines positiven Ortsbildes und zum Schutz der jeweiligen Grundstückseigentümer vor verunstaltenden baulichen Werbeanlagen in der Nachbarschaft für die zukünftige Gestaltung von Gebäuden definiert:

„Für Werbeanlagen in dem Kerngebiet gilt:

9.1 Werbeanlagen größer 2 m2 und oberhalb des zweiten Vollgeschosses sind unzulässig.

9.2 Von § 2 Nummer 9.1 abweichend kann an dem mit „(B1)“ bezeichneten Fassadenabschnitt eine Werbeanlage im Bereich des dritten Vollgeschosses und bis 17 m² zugelassen werden.

9.3 Schriftzeichen müssen in Einzelbuchstaben und blendfrei ausgeführt werden.

9.4 Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig.“ (§ 2 Nummer 9 der Verordnung)

Die Bebauung im Plangebiet ist von vielen Standorten, insbesondere von den öffentlichen Grünflächen und von den angrenzenden Straßen, Wegen und Plätzen aus sichtbar. Große Werbeanlagen und Werbeanlagen oberhalb des zweiten Vollgeschosses werden deshalb ausgeschlossen und die Größe der Werbeanlagen wird auf ein stadtbildverträgliches Maß von 2 m2 beschränkt. So wird sichergestellt, dass sich Werbeanlagen gestalterisch immer dem Baukörper unterordnen.

Den künftigen städtebaulichen Auftakt an der Moorweide bildet das siebengeschossige Hofhaus (Haus 1), das für die Hauptzentrale eines ansässigen Versicherungsunternehmens vorgesehen ist. Gemeinsam mit der bestehenden Vorfahrt, dem ortsprägenden Baumbestand und der denkmalgeschützten Brunnenanlage, die ihre ursprüngliche Verortung nahezu behält, bildet es einen Auftakt für das neue Quartier. Um dieser besonderen Lage gerecht zu werden und die Adressbildung für das neue Quartier zu stärken, wird die allgemeine Regelung zu den Werbeanlagen entlang der mit „(B1)“ gekennzeichneten Baugrenze modifiziert. Zum einen soll die Werbeanlage im Sinne einer besseren Sichtbarkeit auch höher am Gebäude montiert werden können. Zusätzlich wird die Größe von Werbeanlage an dieser Stelle nicht auf 2 m2, sondern auf eine Eigenfläche von maximal 17 m2 begrenzt. Da die Werbeanlage auf die begrünte Vorzone abstrahlt, ist ihre Errichtung an die Bedingung geknüpft, dass die Werbeanlage mit einer insektenfreundlichen Beleuchtung gemäß der textlichen Festsetzung § 2 Nummer 18 der Verordnung auszustatten ist. Hiermit wird dem Artenschutz angemessen Rechnung getragen (siehe Kapitel 0). Auf diese Weise wird dem Versicherungsunternehmen ein repräsentativer Hinweis an einem exklusiv oder weit überwiegend allein genutzten Gebäude zugestanden.

Zur Sicherung der gestalterischen Qualität trägt auch die Eingrenzung auf Einzelbuchstaben bei, da diese sich optisch im Allgemeinen deutlich zurücknehmen und Durchblicke auf die hinter der Werbeanlage liegende Fassade zulassen. Einzelbuchstaben sind zudem weniger massiv als flächige Schilder und auch aus diesem Grund optisch weniger wirksam. Die Eingrenzung auf Einzelbuchstaben trägt somit dazu bei, eine optische Dominanz von Werbeanlagen zu unterbinden. Es wird somit sichergestellt, dass das Gebäude an sich gestalterisch wirksam wird und nicht die daran befestigten Werbeanlagen. Um negative Auswirkungen auf angrenzende Verkehrstrassen und Grünstrukturen zu verhindern, regelt der Bebauungsplan darüber hinaus, dass Werbeanlagen blendfrei auszuführen sind.

Durch die Beschränkung der Anbringung von Werbeanlagen an der Stätte der Leistung ist sichergestellt, dass überhaupt nur in jenen Bereichen des Plangebiets, die auch gewerbliche Nutzungsanteile aufweisen, Werbeanlagen positioniert werden dürfen. Die Umsetzung eines Werbekonzepts, das durch ein gehäuftes Anbringen von mehreren Werbeanlagen für einen Betrieb im gesamten Stadtteil negative gestalterische Wirkungen entfalten kann, wird somit unterbunden. Zugleich wird durch die Festsetzung aber auch sichergestellt, dass jeder gewerbliche Nutzer die Möglichkeit hat, für seinen Betrieb zu werben. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass auch durch mehrere Werbeanlagen für eine größere Anzahl kleiner Be-triebe in einem Gebäude keine Beeinträchtigung der Gestaltung des Baukörpers erfolgen darf. Hier gibt es ein einheitliches Gesamtkonzept.

Durch die Festsetzungen zu Werbeanlagen ist sichergestellt, dass die Werbeanlagen auf den Gebäudekomplex bzw. dessen Fassadenbild und angrenzenden Straßenräume keine optisch und funktional beeinträchtigende Wirkung entfalten.