Die Vorhabenplanung sieht den Neubau eines integrierten Büroquartiers mit sieben Gebäuden vor. Die Gebäude sind im Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) mit Nummern bezeichnet. Die Nummerierung beginnt am Hofhaus an der Straße Neue Rabenstraße (Haus 1) und verläuft gegen den Uhrzeigersinn bis zum Haus 7, welches direkt an das Gebäude an der Straße Neue Rabenstraße 13 anknüpft. Der Baukörper von Haus 1 orientiert sich zur Straße Neuen Rabenstraße, die Häuser 2 und 3 zur Alsterterrasse sowie die Häuser 4, 5 und 6 zur Warburgstraße. Es entsteht eine offene Blockstruktur.

Den künftigen städtebaulichen Auftakt an der Moorweide bildet ein siebengeschossiges Hofhaus (Haus 1), das für die Hauptzentrale des ansässigen Versicherungsunternehmensvorgesehen ist. Im Erdgeschoss sind Flächen für u.a. Konferenzräume des ansässigen Versicherungsunternehmens sowie ein Café geplant. Die bestehende Vorfahrt verbleibt nahezu an ihrem bisherigen Standort und wird im Zuge der Freiraumgestaltung neu gestaltet, um ein einheitlich gestaltetes Wegesystem zu errichten. Die denkmalgeschützte Brunnenanlage bleibt ebenfalls erhalten. Allerdings wird sie im Zuge der Neuplanung etwas verlagert und im Haus 1 integriert.

Die Baukörper Haus 2, 3, 4 und 5 an den Straßen Alsterterrasse und der Warburgstraße formen einen offenen Blockrand. Sie reagieren mit fünf und sechs Geschossen einerseits auf das Höhenniveau der geschlossenen Nachbarbebauung und werden mit einer differenzierten Fassadengestaltung andererseits der charakteristischen Kleinteiligkeit der gegenüberliegenden Bebauung gerecht. Die Gebäude 2, 3, und 4 werden wie das Haus 1 zu Bürozwecken genutzt. In den Erdgeschossen sind Flächen für Retail, Gastronomie, Co-Working und Konferenzräume geplant. In Haus 5 an der nordöstlichen Plangebietsgrenze werden Wohnungen realisiert. Dafür ist der Erhalt der Grundstruktur des Bestandsgebäudes geplant. Die Auskragungen und Staffelgeschosse werden zurückgebaut und das verbliebende Bestandsgebäude mit einer dreigeschosshohen Aufstockung baulich ergänzt. Die Vorhabenplanung sieht für Haus 6 die Nutzung als Gästehaus, insbesondere für Mitarbeitende und Auszubildende der ansässigen Unternehmen vor. Das neue Gebäudeensemble knüpft mit dem Haus 5 an den nördlichen, geschlossenen Block entlang der Warburgstraße an. Während Haus 5 konventionelle Wohneinheiten bereitstellt, werden in Haus 6 möblierte und mit einer Küche ausgestattete Einzimmerapartments realisiert (siehe auch Kapitel 0).

Im Nordwesten ist das Haus 7 unmittelbar an der Seitenfassade der benachbarten denkmalgeschützten Villa geplant. Es wird künftig insbesondere als Zugang zum Fahrradparkhaus genutzt.

Die Gestaltung der künftigen Neubauten (Häuser 1 bis 4) erfolgt in einer einheitlichen hellen Formsprache, die sich aus der Gebäudefassade (thermische Hülle) und vorgehängten gliedernden Stützen, Gesimsbändern oder Balkonen, jeweils je Haus in verschiedenen Materialien, zusammensetzt.

In der Quartiersmitte entsteht ein neuer Platz, um den sich die Gebäude anordnen. Der Platz wird durch eine umlaufende und berankte Pergolenkonstruktion eingefasst, welche die Gebäude und insbesondere die Erdgeschosszonen miteinander verbindet. Der ortsbildprägende Baumbestand an der Neuen Rabenstraße wird erhalten. Dieser Bereich wird teilweise entsiegelt, sodass nur noch für die Erschließung notwendigen Fußwege und Feuerwehraufstellflächen sowie der Vorplatz als versiegelte Bereiche entstehen. Ansonsten setzt sich die Freiraumgestaltung aus verschiedenen Komponenten wie Gehwegen, Fahrradstellplätzen, Pergolen, Terrassenflächen für die gastronomische Nutzungen, Spielbereiche für die Wohnnutzung sowie gärtnerisch gestaltete Grünbereiche zusammen. Die Kastenplatanen entlang der Warburgstraße werden im Zuge des Neubau in Form einer neuangepflanzten Baumreihe wieder angepflanzt. Auf den Dächern werden neben Dachbegrünungen und Anlagen für die solare Energienutzung zusätzliche Freiräume geschaffen.

Um die bauliche Nutzung mit vorwiegend Büronutzungen und ergänzenden Nutzungsbausteinen planungsrechtlich zu ermöglichen, wird das Vorhabengrundstück als Kerngebiet (MK) gemäß § 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 176 S. 1, 6) festgesetzt.

Gemäß § 7 Absatz 1 BauNVO dienen Kerngebiete vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie von zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Die Festsetzung eines Kerngebietes erfolgt für das Plangebiet auch aufgrund seiner Lage in direkter Nähe zur Innenstadt. Die Umgebung des Plangebietes wird von Büro- und Verwaltungsgebäuden, Wohnnutzungen sowie um Bildungseinrichtungen geprägt. Die Festsetzung als Kerngebiet entspricht daher dem umliegenden Gebietscharakter.

Die Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan orientieren sich an dem bei langfristiger Betrachtung städtebaulich sinnvollen und verträglichen Nutzungsspektrum. Gründe für eine weitergehende Einschränkung des im Plangebiet zulässigen Nutzungsspektrums bestehen dabei nicht. Ein vorrangiges öffentliches Interesse, das auf die unabsehbare Geltungsdauer eine weitere Festschreibung erforderlich macht, ist nur in Teilen erkennbar (siehe weiter unten in diesem Kapitel). Hier genießt, angesichts der langen Nutzungsdauer von Immobilien, deren flexible und nachhaltige Nutzbarkeit innerhalb des im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsspektrums im Rahmen der Abwägung ein gewisses Gewicht. Die Festsetzung eines Kerngebiets mit einem breiten Spektrum zulässiger Nutzungen soll zudem eine Entwicklung des flächenhaft begrenzten Vorhabengebiets in wirtschaftlich tragfähiger Form ermöglichen.

Um planungsrechtlich jedoch abzusichern, dass anstelle oder neben dem konkreten Vorhaben keine anderen oder weiteren Nutzungen im Plangebiet umgesetzt werden, wird festgesetzt, dass im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans im Rahmen der zulässigen Nutzung nur Vorhaben zulässig sind, zu denen sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet:

„In dem Kerngebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet.“ (vgl. § 2 Nummer 1 der Verordnung)

Nutzungsarten, die vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan, nicht aber zugleich vom Durchführungsvertrag erfasst werden, sind damit unzulässig. Sie können aber nach § 12 Absatz 3a Satz 2 BauGB durch eine Änderung des Durchführungsvertrags zulässig werden, ohne dass es hierfür einer Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bedarf. Diese Erweiterung durch zusätzliche Nutzungen kann für zukünftige Entwicklungen von Bedeutung sein, falls langfristig eine andere Nutzungsmischung gewünscht wird. Folglich wird die Art der zulässigen Nutzung zum einen im Bebauungsplan und zum anderen im Durchführungsvertrag geregelt. Die Regelungen im Durchführungsvertrag spiegeln die von der Vorhabenträgerin konkret vorgelegte städtebauliche Planung wider, die innerhalb eines überschaubaren Zeitraums umzusetzen sind.

Konkret beinhaltet die Vorhabenplanung die Neustrukturierung bzw. Weiterentwicklung eines bestehenden Bürostandortes sowie die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Das Kerngebiet wird daher mit dem Ziel festgesetzt, ein Nutzungsspektrum eines zeitgemäßen Arbeitsumfeldes, das flexibel auf die Anforderungen der Zukunft reagieren kann, abzubilden. Das Plangebiet ist durch eine urbane, zentrale und attraktive Lage gekennzeichnet. Die Nutzungsstruktur des unmittelbaren Umfeldes passen zu einer Entwicklung mit der angestrebten Art der Nutzung.

Der zentral gelegene und überdurchschnittlich gut erschlossene Standort eignet sich für Nutzung durch Unternehmen. Eine entsprechende Nachfrage kann erwartet werden. Die Lage in direkter Nähe zur Innenstadt sowie zum Bahnhof Dammtor eröffnet Unternehmen die Möglichkeit, sich angemessen zu präsentieren. Außerdem ist er für Beschäftigte aus dem gesamten Stadtgebiet leicht und vor allem mit dem ÖPNV gut zu erreichen.

Wohnen

Innenstadtgebiete, die ausschließlich der Unterbringung von Handelsbetrieben und zentralen Wirtschafts-, Verwaltungs- und Kultureinrichtungen dienen, entsprechen nicht mehr den heutigen städtebaulichen Leitbildern. Im Sinne einer Belebung der Innenstädte auch nach Geschäftsschluss wird auch für Gebiete, in denen sich zentrale Dienstleistungseinrichtungen konzentrieren sollen, eine Mischung mit Wohnnutzungen angestrebt. Sofern das Wohnen dabei nicht auf betriebsgebundene Sonderformen nach § 7 Absatz 2 Nummer 6 BauNVO oder als Ausnahme nach § 7 Absatz 3 Nummer 2 BauNVO beschränkt bleiben soll, muss der Bebauungsplan die Regelzulässigkeit des sonstigen Wohnens jedoch ausdrücklich gemäß § 7 Absatz 2 Nummer 7 BauNVO zulassen. Zur Wahrung der allgemeinen Zweckbestimmung des Kerngebietes muss die Zulässigkeit des Wohnens dabei auf Teile des Kerngebiets begrenzt bleiben und darf nur einen untergeordneten Anteil an realisierter Geschossfläche einnehmen.

Da die Verordnung Wohnen nach Maßgabe des § 7 Absatz 2 Nummer 6 oder Ausnahmen nach § 7 Absatz Nummer 2 BauGB nicht explizit ausschließt, können nach Maßgabe des § 7 BauNVO und nach einvernehmlicher Änderung des Durchführungsvertrags weitere Wohnnutzungen als nach der Festsetzung § 2 Nummer 2 der Verordnung zugelassen werden. Die Zweckbestimmung des Kerngebiets und auch das städtebauliche Ziel der überwiegenden Unterbringung von zentralen Einrichtungen der Wirtschaft und Verwaltung, wird durch eine künftig höhere Wohnnutzung nicht gefährdet, da Wohnnutzungen innerhalb der Vorhabenplanung und gemessen an der realisierten Geschossfläche nur einen untergeordneten Nutzungsanteil einnehmen. Der Bebauungsplan trifft folgende Festsetzung:

„In den mit „(A)“ bezeichneten überbaubaren Grundstücksfläche sind Wohnungen zulässig.“ (§ 2 Nummer 2 der Verordnung)

Die konkrete Vorhabenplanung sieht vor, Haus 5 für Wohnungen (ca. 50 Wohneinheiten) zu nutzen. Auch Haus 6 wird planungsrechtlich für eine Wohnnutzung vorbereitet, auch wenn die Vorhabenplanung eine Realisierung im Rahmen von Beherbergungsgewerbe vorsieht. Diese Nutzung ist im Durchführungsvertrag vereinbart und planungsrechtlich im Kerngebiet zulässig. Einer perspektivischen Realisierung von konventionellen Wohnungen soll aber planungsrechtlich nichts entgegenstehen, so könnten nach einer einvernehmlichen Änderung des Durchführungsvertrags weitere Wohnungen entstehen.

Durch die Begrenzung der Zulässigkeit von Wohnungen auf Haus 5 und 6 wird sichergestellt, dass der Wohnanteil am Kerngebiet einen untergeordneten Anteil einnimmt und die Eigenart eines Kerngebiets gewahrt bleibt. Die für das Wohnen planungsrechtlich vorbereitete Geschossfläche (Haus 5 und 6) nimmt einen Anteil von rd. 25 % der realisierten Geschossfläche im gesamten Vorhabengebiet ein. Dieser Wert wird erst erreicht, sofern auch in Haus 6 konventionelle Wohnungen realisiert würden. Der Anteil der Geschossfläche, die im Rahmen der Vorhabenplanung für Wohnen (Haus 5) vorgesehen ist, beträgt ca. 16 % der realisierten Geschossfläche im gesamten Vorhabengebiet.

Der nordöstliche Bereich im Plangebiet (Haus 5 und 6) eignet sich aufgrund seiner Lage besonders für die Schaffung von Wohnraum. Durch die Innenhoflage von Haus 6 und der rückwärtigen Position von Haus 5 kann ein ausreichender Lärmschutz der geplanten Wohnungen sichergestellt werden, da die Emissionen der Straßen südlich des Plangebiets durch die außerdem im Plangebiet geplanten Gebäude abgeschirmt werden. Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV für Kerngebiete werden nur an straßenseitigen Gebäudefassaden von Haus 1 und 2 im Nachtzeitraum überschritten (siehe Kapitel 5.8.1).

Zwischen Haus 5 und der westlichen Grundstücksgrenze wird ein rückwärtig gelegener und den Gebäuden zugeordneter Innenhof-Bereich geschaffen, um die Außenbereiche für die Wohnnutzung abzubilden. So kann die sensible Wohnnutzung effektiv vom weiteren Plangebiet und den geplanten gewerblichen Nutzungen getrennt werden. Städtebaulich wird die nördlich bestehende Wohnnutzung entlang der Warburgstraße fortgeführt.

Betriebe für Beherbergungsgewerbe

Das Vorhaben sieht für Haus 6 die Realisierung eines Gästehauses für Mitarbeitende und Auszubildende insbesondere der ansässigen Unternehmen vor. Es sollen ca. 70 möblierte Einzimmerapartments mit eigener Küche entstehen. Im zum Innenhof orientiertem Erdgeschoss ist ein Gemeinschaftsraum angeordnet. Durch die Realisierung eines Gästehauses wird die beabsichtigte Nutzungsmischung im Rahmen eines Kerngebiets erreicht und der ansonsten reine Bürostandort insbesondere auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten belebt. Außerdem ist die stadträumliche Lage unweit des Stadtzentrums und des Bahnhofs Dammtor gut für entsprechende Nutzungen geeignet. Gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes in einem Kerngebiet allgemein zulässig. Beherbergungsbetriebe in einem Kerngebiet sind hinsichtlich der zu erwartenden Störungen als unkritisch einzustufen. Das gilt auch gegenüber der im Kerngebiet geplanten Wohnnutzung. Die geplante Realisierung eines gewerblich betriebenen Gästehauses ist mit der Festsetzungen eines Kerngebiets im Bebauungsplan vereinbar. Gleichzeitig wird über die Festsetzung § 2 Nr. 1 sichergestellt, dass im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans im Rahmen der zulässigen Nutzung nur Vorhaben zulässig sind, zu denen sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrag verpflichtet. Eine künftige Änderung des Durchführungsvertrags ist nur im Einvernehmen beider Vertragsparteien möglich. Damit ist auch langfristig sichergestellt, dass trotz Zulässigkeit eines Betriebs für Beherbergungsgewerbe kein konventionelles Hotel zur touristischen Nutzung im Vorhabengebiet angesiedelt wird.

Einzelhandel

Für die Entwicklung der Zentren im Umfeld wäre es nachteilig, wenn sich im Plangebiet Einzelhandelsbetriebe und sonstige großflächige Handelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten ansiedeln, sodass diese ausgeschlossen und nur das Gebiet versorgende Läden als zulässig erklärt werden:

„In dem Kerngebiet sind das Gebiet versorgende Läden mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment (Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren, Kosmetik, Parfümerie, pharmazeutische Artikel (Apotheke), Schnittblumen, Zeitungen, Zeitschriften) zulässig. Großflächige Einzelhandels- und sonstige großflächige Handelsbetriebe nach § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176, S. 1, 6), mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren, Kosmetik, Parfümerie, Pharmazeutische Artikel (Apotheke), Medizinische und orthopädische Geräte (Sanitätswaren), Schnittblumen, Zoologischer Bedarf, Zeitungen, Zeitschriften, Bücher, Papier- und Schreibwaren, Bürobedarf, Spielwaren, Künstler- und Bastelbedarf, Bekleidung aller Art, Schuhe, Lederwaren, Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten, Optik- und Fotoartikel, Uhren und Schmuck, Musikinstrumente und Musikalien, Babyausstattung, Hobby- und Freizeitbedarf, Sport- und Campingbedarf (ohne Campingmöbel, Wohnwagen, Boote), Anglerbedarf, Waffen und Jagdbedarf, Telekommunikationsartikel, Computer inkl. Zubehör und Software, Elektrokleingeräte und Unterhaltungselektronik, Leuchten, Lampen, Elektrogroßgeräte (weiße Ware), Haushaltswaren, Hausrat, Raumausstattung, Einrichtungszubehör (auch Küche und Bad), Glas, Porzellan, Keramik, Kunstgewerbe, Briefmarken, Münzen, Heimtextilien, Gardinen, Bettwaren (ohne Matratzen), Fahrräder inkl. Zubehör gemäß „Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel“ in der Fassung vom 12. September 2019), sind unzulässig.“ (§ 2 Nummer 3 der Verordnung)

Das Vorhabengebiet befindet sich zwar im Bereich der Inneren Stadt, jedoch nicht innerhalb einer gewachsenen Geschäftslage. Die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevantem Kernsortiment sowie großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächige Handelsbetrieben mit nahversorgungs- oder zentrenrelevanten Sortimenten auf der festgesetzten Kerngebietsfläche würde die Ausgewogenheit der umliegenden Zentren gefährden und zu einer städtebaulichen Fehlentwicklung führen. Im Sinne der Aussagen des Hamburger Zentrenkonzeptes, der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel sowie des Nahversorgungskonzeptes 2019 des Bezirkes Eimsbüttel sollen kleinteilige Einzelhandelsangebote, die sich mit ihrem nahversorgungsrelevanten Kernsortiment eher an einen lokalen Nachfragekreis wenden, zulässig sein, da sie zu einer attraktiven und langfristig tragfähigen Nutzungsstruktur beitragen.

Ausschluss von Nutzungen

Aus dem in einem Kerngebiet zulässigen Nutzungsspektrum werden vor dem Hintergrund der oben bereits dargelegten grundlegenden Regelungssystematik des vorhabenbezogenen Bebauungsplans lediglich wenige Nutzungen ausgeschlossen. Die betroffenen Nutzungen sollen auch langfristig im Plangebiet nicht zulässig sein, da von ihnen negative Auswirkungen nicht nur innerhalb des Plangebiets, sondern auch auf angrenzende Bereiche zu befürchten wären:

„In dem Kerngebiet sind Vergnügungsstätten, Bordelle und bordellartige Betriebe, Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen nach § 7 Absatz 2 Nummern 2 und 5 der BauNVO unzulässig. Ausnahmen für Tankstellen nach § 7 Absatz 3 Nummer 1 BauNVO werden ausgeschlossen.“ (§ 2 Nummer 4 der Verordnung)

Mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten und von Bordellen und bordellartigen Betrieben wird eine städtebauliche Fehlentwicklung, die in der Regel mit solchen Einrichtungen einher-geht, verhindert werden. Die Gefahr entsprechender Fehlentwicklungen ist im Plangebiet aufgrund der zentralen, sehr gut erschlossenen sowie sichtbaren und damit für entsprechende Betriebe attraktiven Lage verstärkt gegeben. Vergnügungsstätten, zu denen zum Beispiel Nachtlokale, Diskotheken, Spiel- und Automatenhallen sowie Wettbüros zählen, sowie Bordelle und bordellartige Betriebe erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen, sodass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Dies kann zu einer Verdrängung der gewünschten Nutzungen führen und den angestrebten Gebietscharakter gefährden. Durch die ausgeschlossenen Betriebe könnte zudem eine Beeinträchtigung des Stadtbildes eintreten, wenn sie sich im Erdgeschoss ansiedeln und mit aggressiver Werbung durch Leuchtreklame bei Verzicht auf eine ansprechende Schaufenstergestaltung Kunden anzuwerben versuchen. Durch diese offensive Werbung würde zudem die Seriosität des Auftritts der übrigen Betriebe gefährdet.

Da Vergnügungsstätten sowie Bordellen und bordellartigen Betrieben grundsätzlich ein negatives Image anhaftet, können sich nachbarschaftliche Konflikte mit Nutzungen ergeben, die aufgrund eines Kunden- und Besucherverkehrs auf ein eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind. Insbesondere für dienstleistungsorientierte Unternehmen ist ein solches Umfeld nur bedingt attraktiv. Dies wiederum kann Leerstände zur Folge haben, die Neuansiedlungen weiterer Vergnügungsstätten sowie Bordelle und bordellartiger Betriebe nach sich ziehen. Ein Umfeld, in dem gleichwertige Nutzungen von gegenseitigen Synergieeffekten profitieren können, kann somit nicht entstehen bzw. wieder zerstört werden.

Die geplanten und umliegenden Wohnnutzungen sollen nicht durch Vergnügungsstätten bzw. Bordelle und bordellartige Betriebe und den mit ihnen insbesondere auch in den Nachtstunden einhergehenden Lärm durch zusätzlichen Kraftfahrzeug- und Publikumsverkehr belastet werden. Lärmbelästigungen entstehen außerdem durch Autotürenschlagen, Musikabspielen, lautes Rufen und auch dadurch, dass sich die Besucher der Einrichtungen auch in den Nachtstunden im öffentlichen Raum zum Beispiel über Wetteinsätze und Ergebnisse von Sportereignissen unterhalten. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der von Vergnügungsstätten bzw. ihren Nutzern ausgehende Schall erfahrungsgemäß einen höheren Informationsgehalt besitzt als gewerblicher Schall und daher als besonders störend empfunden wird. Zudem würden ortsfremde Nutzer in die Gebäude gezogen, sodass die Wohnruhe gefährdet werden könnte.

Darüber hinaus werden Tankstellen sowie Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern im Kerngebiet generell ausgeschlossen, da mit ihnen der gewünschte Gestaltungsanspruch nicht gewährleistet werden kann und sie sich nicht in das angestrebte städtebauliche Konzept, sowohl in Bezug auf die Nutzung als auch auf die beabsichtigte Bebauung, integrieren lassen. Zudem wird durch den Ausschluss dieser Nutzung dem Schutz der in der Nachbarschaft vorhandenen Wohnnutzungen und Grünanlagen vor zunehmenden Störungen und Beeinträchtigungen durch Lärm- und Luftschadstoffimmissionen Rechnung getragen. Ferner ist mit einer Tankstelle direkt gegenüber vom Bahnhof Dammtor eine ausreichende Versorgung mit Tankstellen gewährleistet. Ausdrücklich ausgenommen von dem Ausschluss sind hingegen Ladesäulen für die E-Mobilität und ähnliche Einrichtungen für alternative Antriebsarten zu Verbrennungsmotoren im Individualverkehr. Ladesäulen sind integraler Bestandteil von Stellplätzen bzw. Stellplatzanlagen und gelten planungsrechtlich nicht als Tankstelle.