Um die städtebaulich gewünschte Nutzung „Wohnen“, auf den o.g. Baufeldern des Plangebiets planungsrechtlich zu sichern, setzt der Bebauungsplan ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO fest. Das allgemeine Wohngebiet ist in die Teilbereiche WA 1 (entspricht Baufeld A) und WA 2 (entspricht Baufeld B) gegliedert.

Durch die Schaffung zusätzlicher baulicher Potenziale für Geschosswohnungen kann ein Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarkts geleistet werden. Die geplante Nutzung trägt zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums in Hamburg und damit zur Umsetzung der Ziele des am 4. Juli 2011 zwischen dem Senat und den Bezirken geschlossenen und am 8. September 2016 erneuerten „Vertrags für Hamburg – Wohnungsneubau“ bei.

Das Plangebiet eignet sich für die angestrebte Nutzung aufgrund der Struktur des Umfelds mit den vorhandenen Wohnnutzungen und der Nähe zu anderen Wohnungsbauprojekten. Im Zusammenspiel mit diesen im Umfeld bereits vorhandenen beziehungsweise in der Entstehung befindlichen oder geplanten Wohnnutzungen wird die Funktionsfähigkeit des Stadtteils insgesamt gestützt. Neben einer guten infrastrukturellen Ausstattung, in einigen Jahren auch mit einem Schnellbahnanschluss an die Bahnlinie U5, bietet sich das Plangebiet auch mit der Nähe zu qualitativ hochwertigen Freiflächen in besonderer Weise als Standort für familiengerechtes Wohnen an, ist aber gleichermaßen auch für andere Nutzergruppen attraktiv.

Durch die Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) wird sichergestellt, dass Wohnen die Hauptnutzung der vorhandenen Fläche bildet. Darüber hinaus verbleiben Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmischung. Allgemein zulässige, die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden und Schank- und Speisewirtschaften können die Versorgung der Bewohner:innen des Plangebiets ergänzen und zu einer Belebung des Quartiers beitragen. Außerdem lassen sich nicht störende Handwerksbetriebe mit einer Wohnnutzung vereinbaren, tragen zur Versorgung der vor Ort ansässigen Bewohnerschaft bei und können eine verkehrsarme Lebensweise mit kurzen Wegen zwischen Wohnen und Arbeiten begünstigen.

Des Weiteren stellen Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke eine sinnvolle funktionale Ergänzung der Wohnnutzung dar, ohne dass daraus in der Regel Nutzungskonflikte resultieren. Sie können zu einer Verbesserung der Wohnqualität beitragen und von der guten Erschließungsqualität des Plangebiets profitieren.

Darüber hinaus schließt die Festsetzung des Allgemeines Wohngebietes nicht aus, dass nach § 13 BauNVO einzelne Räume in den Wohnungen gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden.

Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die gemäß § 4 Abs. 3 Nr.1, 4 und Nr. 5 BauNVO in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässig wären, werden ausgeschlossen, da sie den städtebaulich angestrebten Siedlungscharakter gefährden könnten:

„Im Allgemeinen Wohngebiet werden Ausnahmen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen“ (Vgl. § 2 Nummer 1 der Verordnung).

Mit dem Plan soll eine Bau- und Nutzungsstruktur entwickelt werden, die in ihrer Dichte, Größe und ihren Auswirkungen mit den angrenzenden Baugebieten und Nutzungen harmoniert. Die gewünschte Bebauungsstruktur mit dem primären Planungsziel „Wohnen“ würde durch gemeinhin flächenintensive Gartenbaubetriebe und Tankstellen gestört bzw. der Schaffung bzw. Erhaltung von Wohnraum entgegenstehen. Zudem gehen von diesen Betrieben häufig störende Emissionen aus. Diese störenden Emissionen würden die Wohnqualität massiv beeinträchtigen. Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie für die Wohnnutzungen störende Verkehrs- bzw. Lärmbelastungen sowie Lichtimmissionen insbesondere in den Abend- und Nachtstunden erzeugen können und das Ortsbild entwerten. Der Ausschluss von Tankstellen ist auch deshalb vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets Tankstellen vorhanden sind und eine diesbezügliche Versorgung dementsprechend gewährleistet ist. Die Lage am Siedlungsrand, relativ weit entfernt der Hauptverkehrsstraße ist zudem für den Betrieb einer Tankstelle ungünstig. Ausdrücklich ausgenommen von dem Ausschluss sind Ladesäulen für die E-Mobilität und ähnliche Einrichtungen für alternative Antriebsarten zu Verbrennungsmotoren im Individualverkehr.

Hotels und Pensionen bieten temporäre Formen der Unterbringung an, tragen allerdings wenig zu stabilen und weitgehend konstanten Nachbarschaften im Quartier bei. Mit der Ansiedlung von Betrieben des Beherbergungsgewerbes können auch Störungen verbunden sein, die tendenziell mit der Größe des Betriebs zunehmen. Zum Beispiel lassen Betriebe des Beherbergungsgewerbes eine spürbare Zunahme des nächtlichen Verkehrs durch spät anreisende Gäste erwarten.

Darüber hinaus soll eine Wohnbebauung realisiert werden, die sich in ihrer Gliederung und Struktur in die angrenzende Wohnbebauung einfügt. Insbesondere Gartenbaubetriebe, die in ihrer äußeren Erscheinung eher großvolumig/-flächig sind, stünden dem angestrebten Charakter grundsätzlich entgegen und sind deshalb unzulässig. Sie wären stets als solitäre, aus-schließlich auf sich selbst bezogene Nutzungen einzuordnen. Die festgesetzten überbaubaren Bereiche zielen auf die Entwicklung vorrangig einer Wohnbebauung ab, so dass flächenintensive Betriebe kaum möglich und an diesem Standort städtebaulich auch nicht gewollt sind.

Der Ausschluss von Ausnahmen für sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen ist nicht erforderlich, da davon ausgegangen werden kann, dass von diesen keine Störungen ausgehen, die nicht mit dem städtebaulichen Charakter der geplanten Wohnbebauung an diesem Standort vereinbar wären.

Gründe für eine weitergehende Einschränkung des im Plangebiet zulässigen Nutzungsspektrums gemäß § 4 BauNVO bestehen dabei nicht.

Neben der Art der baulichen Nutzung regelt der Bebauungsplan auf Grundlage des städtebaulichen Konzeptes ebenfalls das Maß der baulichen Nutzung

Dieses wird durch die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) und der als Höchstmaß zulässigen Zahl der Vollgeschosse geregelt. Im Zusammenspiel mit einer Baukörperfestsetzung durch Baugrenzen ergibt sich implizit zugleich eine Begrenzung der zulässigen Geschossfläche. Die städtebauliche Grundidee des zu Grunde liegenden Wettbewerbsergebnisses wird durch diese Festsetzungen planungsrechtlich nachhaltig gesichert.

Für die Fläche für Sportanlagen werden Baugrenzen, eine überbaubare Grundstücksfläche und eine zulässige Anzahl an Vollgeschossen festgesetzt. Für die Gemeinbedarfsfläche werden dem Bestand entsprechend Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung getroffen sowie die überbaubare Grundstücksfläche als flexibles Baufeld festgesetzt.