Auf der Grundlage von § 23 Absatz 1 in Verbindung mit § 23 Absatz 3 BauNVO werden Regelungen zu Baugrenzen getroffen. Für alle festgesetzten Baugrenzen gilt, dass gemäß § 23 Absatz 3 BauNVO Überschreitungen durch Gebäudeteile in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden können. Ein Zurückbleiben der Gebäude hinter der festgesetzten Baugrenze ist hingegen planungsrechtlich auch in größerem Umfang möglich. Aufgrund der konkret vorliegenden Planung ist davon jedoch nicht auszugehen, sodass die beschriebenen städtebaulichen Ziele durch die festgesetzten Baugrenzen erreicht werden können.

Gemäß dem der Planung zugrundeliegenden Bebauungs- und Nutzungskonzept werden die überbaubaren Flächen im mittleren und südlichen Bereich des Plangebiets unter Zuhilfenahme von Baugrenzen baukörperbezogen ausgewiesen, während im nördlichen Bereich entlang der Archenholzstraße großzügigere Baufenster Entwicklungsspielräume belassen.

Im Osten des Plangebiets wird die Kubatur des dort bereits realisierten Bürogebäudes inklusive der Abstaffelungen mittels Baugrenzen planungsrechtlich gesichert. Für den potenziellen Büroneubau westlich der Planstraße werden ebenfalls mittels Baugrenzen detaillierte Abstaffelungen in Richtung Norden und Westen festgesetzt, welche eine auskömmliche Baumasse und -tiefe bei gleichzeitiger Berücksichtigung einer möglichst geringen Verschattungswirkung gegenüber der nördlich angrenzenden Bestandsbebauung ermöglicht.

Überschreitungen durch Balkone und Terrassen

Grundsätzlich müssen alle baulichen Hauptanlagen innerhalb der in den einzelnen Baugebieten festgesetzten Baugrenzen liegen. Zulässig sind lediglich geringfügige Unter- und/oder Überschreitungen. Dies gilt auch für Balkone und Terrassen, da diese i.d.R. als Gebäudeteil im Sinne des § 23 Abs. 3 BauNVO anzusehen sind. Die genannten Elemente sind jedoch in den festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen nicht berücksichtigt und werden im Bebauungsplan auch nicht in Form einer präzisen Baukörperfestsetzung gesichert, da dies erst auf der Grundlage von konkreter ausgearbeiteten architektonischen Konzepten möglich wäre.

Dennoch soll die Realisierung von Balkonen und Terrassen planungsrechtlich ermöglicht werden, da sie zur Schaffung von Wohnungen nach heutigem Standard erforderlich sind. Die auf der Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 2 BauNVO mögliche geringfügige Überschreitungsmöglichkeit von Baugrenzen um 1,5 m ist dabei für Balkone und insbesondere für Terrassen knapp bemessen. Der Bebauungsplan setzt daher auf der Grundlage von § 23 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. § 23 Absatz 2 Satz 3 BauNVO dort, wo es städtebaulich verträglich ist, weitere nach Art und Maß bestimmte Ausnahmen fest, die über die geringfügigen Überschreitungsmöglichkeiten hinausgehen:

Im urbanen Gebiet können

4.1 an den mit „(A)“ bezeichneten Fassaden auf höchstens 30 vom Hundert,

4.2 an den mit „(B)“ bezeichneten Fassaden auf höchstens 40 vom Hundert,

4.3 an den mit „(C)“ bezeichneten Fassaden auf höchstens 50 vom Hundert

4.4 an den mit „(D)“ bezeichneten Fassaden auf höchstens 65 vom Hundert,

der Länge der jeweiligen Außenwand des betreffenden Geschosses Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen durch Balkone und durch zum Hauptgebäude zugehörigen Terrassen bis zu einer Tiefe von 2 m zugelassen werden (vgl. § 2 Nummer 4 der Verordnung).

Die in der Festsetzung benannten Bereiche sind städtebaulich vergleichsweise unempfindlich in Bezug auf eine variable Fassadengestaltung. Sie zeichnen sich zudem durch ihre großzügige Dimensionierung aus, sodass die positiven Auswirkungen einer durch vortretende Bauteile gegliederten Fassade nicht durch eine zugleich hervorgerufene Beengung öffentlicher wahrnehmbarer Räume konterkariert werden. Durch die festgesetzten maximalen Überschreitungen wird die Regelungswirkung der festgesetzten Baugrenze im Hinblick auf die Schaffung einheitlicher Baufluchten nicht untergraben und die Gebäudefassaden können optisch nicht übermäßig von Balkonen dominiert werden. Da ein wesentliches Zurückbleiben des Hauptbaukörpers hinter der Baugrenze aufgrund der baukörperbezogenen Festsetzung, die nur kleine Spielräume lässt, insgesamt unwahrscheinlich ist, stellt das festgesetzte Maß von 2 m das Höchstmaß für Balkone dar. Die für Balkone festgelegte Größenbeschränkung stellt somit sicher, dass das Verhältnis zwischen Wohngebäude und Balkonen in den Proportionen angemessen ist und ermöglicht gleichzeitig für die Bewohner gut nutzbare Außenwohnbereiche in angemessener Größe. Auch wenn vereinzelt größere Balkone entstehen sollten, weil Gebäude hinter der Baugrenze zurückbleiben, werden die Regelungsziele der Festsetzung nicht in Frage gestellt, da es sich wie beschrieben um die städtebaulich eher robusten Teilbereiche des Plangebiets handelt.

Durch die festgesetzten Ausnahmebedingungen ist sichergestellt, dass durch die Überschreitung die städtebauliche Grundordnung des Funktionsplans in ihrer Gesamtwirkung und insbesondere in ihrer hochbaulichen Raumwirkung nicht gefährdet wird. Zudem werden negative Auswirkungen von außerhalb der Baugrenzen gelegenen Balkonen und Terrassen im Hinblick auf die Belichtung angrenzender Nutzungen gemindert. Sofern die in der Festsetzung genannten Voraussetzungen erfüllt sind, sollen die Balkone und Terrassen genehmigt werden. Im Zusammenhang mit der Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone und Terrassen sind dabei in Einzelfällen auch Belange des Baumschutzes zu beachten (Straßenbäume und Privatbaumbestand). Konfliktlagen mit Bäumen sind zu vermeiden.

Überschreitung durch Paket-Abholanlage

Im Plangebiet ist die Errichtung einer sogenannten Packstation vorgesehen. Entsprechend dem Mobilitätskonzept ist die Packstation Bestandteil der Maßnahme mit dem Ziel der Förderung autoarmer Logistik im Quartier.

Automatische Paket-Abholanlagen sind dem Grunde nach Hauptanlagen, die regelhaft nur innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sind. Abweichend hiervon wird für die Teilgebiete „MU4“ und „MU6“ gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 i.V.m. § 23 Abs. 2 Satz 3 BauNVO festgesetzt, dass diese Anlagen auch außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden können:

In den mit „MU4“ und „MU6“ bezeichneten Teilgebieten des urbanen Gebiets kann eine automatische Paket-Abholanlage (z.B. Packstation) als eine die Wohnnutzung nicht wesentlich störende gewerbliche Anlage mit einer Grundfläche von bis zu 15 m² außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden (vgl. § 2 Nummer 5 der Verordnung).

Die Festsetzung ist erforderlich, da im vorliegenden Fall eine Steuerung durch eine entsprechende Anpassung oder Erweiterung der Baugrenzen nicht zielführend wäre. Zum einen ist der konkrete Standort für die Packstation zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch nicht abschließend bestimmbar. Aufgrund des Ziels einer Förderung autoarmer Logistik wird jedoch eine zentrale Positionierung im Plangebiet bzw. in der Nähe der festgesetzten Privatstraße angestrebt, so dass die Festsetzung auf die mit „MU4“ und „MU6“ bezeichneten Teilgebiete des Urbanen Gebiets beschränkt wird. Die spätere konkrete Lage hängt jedoch von weiteren Erschließungsdetails sowie aktuellen betrieblichen Anforderungen der jeweiligen Betreiber ab. Eine zeichnerische Festlegung entsprechender Baugrenzen würde daher eine unnötige Bindung bedeuten und die planerisch gewünschte Flexibilität unnötig einschränken.

Die Lage der Packstation außerhalb der Baugrenzen und in der Nähe der Erschließungsstraße folgt zudem auch funktionalen Vorgaben, da diese Anlagen regelmäßig eine gute öffentliche Zugänglichkeit sowie die Nähe zu Erschließungsflächen, insbesondere zu Gehwegen oder anderen öffentlich zugänglichen Bereichen erfordern. Eine pauschale Erweiterung der Baugrenzen allein zur Ermöglichung dieser kleinteiligen Anlagen, würde somit die Ordnungsfunktion der Baugrenzen schwächen, da diese primär der Steuerung der städtebaulich gewünschten Stellung der Hauptbaukörper sowie der Sicherung zusammenhängender nicht überbaubarer Grundstücksflächen dienen.

Eine Packstation auch außerhalb der Baugrenzen zuzulassen, auch wenn sie als Hauptanlage gewertet wird, ist jedoch städtebaulich vertretbar, da sie aufgrund ihrer geringen Grundfläche, ihrer untergeordneten baulichen Ausprägung und ihrer geringen städtebaulichen Wirkung die grundsätzliche Funktion der Baugrenzen nicht in Frage stellen. Die Festsetzung einer maximalen Grundfläche von 15 m² stellt sicher, dass die Anlage deutlich untergeordnet bleibt, keine mit sonstigen Hauptanlagen vergleichbare städtebauliche Wirkung entfaltet und die festgesetzten nicht überbaubaren Grundstücksflächen weiterhin überwiegend als Freiräume wahrnehmbar sind. Aufgrund der typischerweise zu erwartenden geringen baulichen Höhe, der kompakten Bauweise und des begrenzten Flächenbedarfs der Anlage, ist nicht von negativen Auswirkungen auf das Orts- und Straßenbild auszugehen.

Mit der Festsetzung wird somit erreicht, dass die Baugrenzen ihre städtebauliche Steuerungsfunktion für die Hauptbebauung beibehalten, während gleichzeitig eine flexible, bedarfsgerechte und standortangemessene Anordnung der Packstation innerhalb der Teilgebiete ermöglicht wird. Durch die Beschränkung auf die Teilgebiete, die maximale Grundfläche und die Art der Nutzung, ist die Ausnahme zudem hinreichend bestimmt.

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens ist auf Basis eines konkreten Betriebskonzeptes und weiteren Unterlagen wie z.B. einer Schallimmissionsprognose nachzuweisen, dass die Wohnnutzung durch die Anlage nicht wesentlich gestört wird.

Mit den angestrebten Nutzungen und der geplanten städtebaulichen Dichte geht ein entsprechender Stellplatzbedarf einher. Da die Unterbringung des ruhenden Verkehrs maßgeblich für die Qualität des öffentlichen Raumes sowie der privaten und halböffentlichen Freiräume ist, ist die Realisierung von Stellplätzen überwiegend in einer Tiefgarage geplant. Sie soll über den Platz in der Mitte des Plangebietes erschlossen werden.

In den mit „MU 4“, „MU 5“, „MU 6“ und „MU 7“ bezeichneten Teilgebieten des urbanen Gebiets sind Tiefgaragen nur innerhalb der festgesetzten über- und unterbaubaren Grundstücksflächen zulässig (vgl. § 2 Nummer 6 der Verordnung).

Für die 91 Wohnungen wird im Ergebnis des Mobilitätskonzeptes und der Bedarfsanalyse ein Stellplatzschlüssel von 0,5 mit Blick auf den Standort des Plangebiets als angemessen und erforderlich zur Deckung des Kfz-Stellplatzbedarf erachtet. die 75 Auszubildenden- und Studierendenwohnungen wird ein Stellplatzschlüssel von 0,1 verfolgt, da der Pkw-Besitz aufgrund der Bewohnenden deutlich geringer anzunehmen ist. Eine weitere Reduzierung der privaten Kfz-Stellplätze wird mit Blick auf die räumlichen Rahmenbedingungen und zur Vermeidung einer möglichen Verschlechterung der Parkraumsituation in der Archenholzstraße und umliegenden Straßen nicht verfolgt. Insgesamt sind für die im Rahmen der abgestimmten Planung verfolgten Nutzungen auf den privaten Grundstücksflächen der Bauherrin etwa 200 Pkw-Parkplätze vorgesehen. Oberirdisch sind circa 28 Parkstände für Besucherinnen und Besucher geplant, die vollständig im Bereich der Privatstraße auf Privatgrund untergebracht werden. Die Schaffung weiterer Parkstände im öffentlichen Raum außerhalb des Plangebietes ist unter Berücksichtigung der örtlichen Situation und der aktuellen Straßengestaltung der Archenholzstraße nicht möglich. In dem Tiefgaragengeschoss sind etwa 150 Pkw-Stellplätze sowie ein Erweiterungspotenzial von 20 Pkw-Stellplätzen geplant.

Das verfolgte Stellplatzangebot ist ausreichend, um den Stellplatzbedarf für die geplanten Nutzungen zu decken. Für die Büronutzung (Bestand und Erweiterung) ergibt sich nach der Anlage 1 des BPD 2022-2 Mobilitätsnachweis ein Stellplatzbedarf von 109 Stellplätzen. Zählungen im Rahmen des Mobilitätskonzepts zeigten jedoch, dass aktuell bis zu 144 Pkw-Stellplätze für die aktuelle Büronutzung des Bauunternehmens ausgenutzt sind. Der erhöhte Bedarf ergibt sich daraus, dass bis zu 72 Stellplätze bereits allein durch Dienstfahrzeuge für erforderliche Baustellenbesichtigungen belegt sind. Für die Beschäftigten und Besuchenden sind somit darüber hinaus weitere Pkw-Stellplätze notwendig. Unter Berücksichtigung der betrieblichen Erfordernisse soll ein entsprechendes Stellplatzangebot über das Maß des BPD 2022-2 Mobilitätsnachweis hinaus realisiert werden, wenngleich auch Maßnahmen zur Stärkung des Umweltverbundes vorgesehen sind (vgl. Kapitel. 5.5.4).

Da aufgrund der die Tiefgarage ergänzenden wünschenswerten Mobilitätsangebote und auch der Planung der eigentlichen Hauptgebäude mit Abstell-, Technik- und Versorgungsräumen noch nicht absehbar ist, ob innerhalb des Untergeschosses ausschließlich Nutzungen entstehen, die auf der Grundlage von § 23 Absatz 5 BauNVO außerhalb der Baugrenzen zugelassen werden können, werden für die Untergeschosse unterirdische Baugrenzen festgesetzt. Es wird somit die für die weitere Planung und die perspektivische Entwicklung von Mobilitätsangeboten erforderliche Flexibilität erreicht. Insbesondere wird gewährleistet, dass die Anordnung der jeweiligen Nutzungen nach rein funktionalen und nicht formalen Kriterien erfolgen kann. Zugleich wird durch die Eingrenzung „unterirdisch“ garantiert, dass der Gebäudeteil nicht über das Gelände hinausragen wird und somit räumlich nicht in Erscheinung tritt. Es ist somit sichergestellt, dass durch die Tiefgarage keine oberirdischen baulichen Anlagen entstehen, sondern der Bereich einer qualitätsvollen Freiraumgestaltung zugänglich ist.

Der Zu- und Abfahrtsverkehr zur Tiefgarage kann über die geplante Privatstraße so abgewickelt werden, dass es zu keinen Beeinträchtigungen der Wohnnutzungen im Quartier kommt.

Auch die nach der Anlage 1 des BPD 2022-2 Mobilitätsnachweis (Notwendige Stellplätze und Fahrradplätze) erforderlichen Abstellplätze für Fahrräder werden in ausreichender Anzahl bereitgestellt. Ein wildes, behinderndes Fahrradparken soll verhindert und die Fahrradnutzung am Standort modern und attraktiv gestaltet werden. Die Fahrradstellplätze werden entsprechend der genannten Anlage 1 auf den privaten Grundstücksflächen angeordnet. Die insgesamt rund 435 erforderlichen Fahrradplätze werden überwiegend in Sammelschließanlagen in den Untergeschossen untergebracht (rund 300 Plätze) sowie als überdachte Fahrradplätze im Außenbereich an der Westfassade der beiden südlichsten Baukörper (rund 40 Plätze). Für die Fahrradplätze im Untergeschoss wird eine Zu- und Abfahrt von Süden über eine separate Fahrradrampe mit einer Steigung von 10 % vorgesehen. Weitere rund 100 Fahrradplätze, die insbesondere Besucherinnen und Besuchern zur Verfügung stehen sollen, werden ebenfalls oberirdisch in die Freiraumplanung integriert.

Oberirdische Stellplätze

Außerhalb der Baugrenzen könnten gemäß § 23 Absatz 5 BauNVO Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, entstehen. Es handelt sich dabei um alle untergeordneten Anlagen, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen. Auf dieser Grundlage ist ein relativ breites Spektrum von baulichen Anlagen denkbar und möglich, die in den Innenhöfen und den privaten Vorgartenzonen entstehen könnten.

Im Zentrum des Plangebiets ist eine platzartige Aufweitung vorgesehen, die auch als Wendeanlage fungiert. Um die platzartige Aufweitung im Zentrum herum sollen die oberirdischen Stellplätze für Besucherinnen und Besucher entstehen. Weitere Stellplätze für Besucherinnen und Besucher entstehen straßenbegleitend im nördlich der Wendeanlage gelegenen Teil der Privatstraße Für das Plangebiet und insbesondere den südlichen Teilbereich ist eine darüber hinausgehende Errichtung von Stellplätzen außerhalb der Baugrenzen jedoch nicht gewünscht, da diese die Erreichung der städtebaulichen Zielsetzungen erschweren. Es ist insbesondere aufgrund der geplanten Wohnnutzungen städtebauliches Ziel, hochwertig gestaltete und möglichst grün geprägte Freibereiche zu entwickeln, die weitgehend als Grünflächen mit den erforderlichen Kinderspielflächen und ohne störende Einbauten wohnungsbezogen genutzt werden können. Um die vorgenannten Ziele bzgl. der Gestaltungsqualität des öffentlichen Raumes angesichts der unbegrenzten Geltungsdauer des Bebauungsplans auch langfristig planungsrechtlich zu sichern, setzt der Bebauungsplan daher Folgendes fest:

Im Plangebiet können oberirdische Stellplätze außerhalb der Baugrenzen, zugelassen werden, jedoch nur innerhalb der festgesetzten Flächen für Stellplätze (vgl. § 2 Nummer 7 der Verordnung).

Somit wird gewährleistet, dass die für die vorgesehenen Nutzungen oberirdisch erforderlichen Stellplätze begrenzt und nur innerhalb der Baugrenzen oder innerhalb der dafür gekennzeichneten Bereiche untergebracht werden können. Dies stellt somit zum einen sicher, dass Stellplätze in engem räumlichem Zusammenhang mit der geplanten gewerblichen Büronutzung im mittleren Bereich des Plangebiets umgesetzt werden können und zum anderen, dass der südliche Teil des Geltungsbereichs mit den geplanten Wohnnutzungen von Autoverkehr frei bleibt. Für die nördlichen Teilgebiete „MU 1“, „MU 2“ und „MU 3“ werden keine Flächen für Stellplätze zeichnerisch festgesetzt. Die verbleibende Zulässigkeit von oberirdischen Stellplätzen innerhalb der Baugrenzen bietet aber im Zusammenspiel mit den in diesen Teilgebieten etwas weiter gefassten Baufenstern, die Möglichkeit oberirdische Stellplätze im Nahbereich als an das Gebäude angrenzende oder integrierte Stellplätze herzustellen. Des Weiteren sind in den Teilgebieten „MU 1“, „MU 2“ und „MU 3“ weiterhin Stellplätze in Tiefgaragen im Rahmen der zulässigen Grundflächenzahl und deren Überschreitungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO zulässig. Sodass davon auszugehen ist, dass die erforderlichen Stellplätze bei einer Nachverdichtung trotz der Einschränkung oberirdischer Stellplätze nachweisbar sind. Die Vorgartenzone und die rückwärtigen Gartenbereiche bleiben so von oberirdischen Stellplätzen freigehalten. Durch die Festsetzung wird insgesamt eine großflächige Versiegelung sowie entsprechende negative Beeinträchtigung des Ortsbildes und der Freiraumqualität im Plangebiet vermieden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet durch Baugrenzen als Baukörperfestsetzungen, die Grundflächenzahl (GRZ), maximale Gebäudehöhen (GH) und durch die im jeweiligen Baufeld als Höchstmaß zulässige Zahl der Vollgeschosse (zwei bis fünf) festgesetzt. Zudem werden durch überwiegend sehr eng gefasste Baugrenzen als Baukörperfestsetzungen Vorgaben hinsichtlich der Überbaubarkeit des Grundstücks getroffen.