Dem Bebauungsplanverfahren liegt ein Bebauungskonzept zugrunde, das in enger Abstimmung mit dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung des Bezirksamts Hamburg-Mitte von Architektinnen und Architekten, Landschaftsarchitektinnen und Landschaftsarchitekten sowie Projektentwicklerinnen und Projektentwicklern entwickelt wurde. Ziel des Bebauungsplans ist die städtebauliche Neuordnung und Weiterentwicklung des heute überwiegend gewerblich genutzten Areals hin zu einer Mischnutzung. Angestrebt werden die Entwicklung einer Wohnnutzung mit einem differenzierten Angebot für diverse Haushaltstypen und eine erweiterte Büronutzung für die Firmenzentrale des am Standort ansässigen Unternehmens Otto Wulff Bauunternehmung GmbH.

Entlang der Archenholzstraße ist mit der vorliegenden Planung eine Nachverdichtung mit großzügig gefassten Baufeldern und der Festsetzung von vier Vollgeschossen vorgesehen, um eine angemessene Flexibilität für eine mittelfristige Nachverdichtung zu ermöglichen.

Im mittleren Bereich bildet die aktuelle Planung zunächst den Bestand des Bürogebäudes und den bereits realisierten Erweiterungsbau der Firma Otto Wulff im östlichen Teil ab. Der Baukörper des Büroneubaus weist Geschossigkeiten zwischen zwei und vier Vollgeschossen auf. Südlich an diesen anschließend wird eine mittelfristige Erweiterungsmöglichkeit des Büroneubaus mit ebenso zwei bis vier Vollgeschossen vorgesehen. Westlich des Verbindungsbaukörpers im zentralen Bereich des Plangebiets wird eine perspektivische Nachverdichtung für gewerbliche/Büronutzungen mit bis zu fünf Vollgeschossen ermöglicht. Somit entsteht eine zusätzliche gewerblich genutzte Fläche von etwa 2.400 m2 Bruttogeschossfläche (BGF), sodass die BGF für Gewerbe zukünftig insgesamt ca.10.000 m2 umfassen kann.

Ergänzt werden die Bürogebäude durch einen L-förmigen Neubau für Wohnnutzungen südlich und westlich einer als Platz gestalteten neuen Wendeanlage der geplanten Privatstraße. Der geplante Gebäudekörper verfügt über vier bzw. fünf Vollgeschosse. Dort sollen etwa 85 Wohneinheiten unterschiedlicher Größen entstehen, von denen etwa 75 Ein-Personen-Apartments als Studierenden- und Azubiwohnungen vorgesehen sind. Südlich daran schließen sich ein Solitärgebäude (vier Vollgeschosse) mit voraussichtlich 12 Wohneinheiten, ein gespiegelt L-förmiges Gebäude (vier bis fünf Vollgeschosse) mit etwa 35 Wohneinheiten sowie eine Zeile (vier Vollgeschosse) mit etwa 15 Wohneinheiten an, die überwiegend für Familienwohnen vorgesehen sind. Eine weitere Zeile am südlichen Ende des Plangebiets ist mit etwa 15 1- und 2-Personen-Wohnungen vorgesehen. Die Zeilen im Süden des Plangebietes greifen die Fluchten der auf dem östlich angrenzenden Grundstück lokalisierten Baukörper auf. Insgesamt wird die BGF der ca. 166 neu entstehenden Wohnungen im Plangebiet etwa 11.000 m2 betragen.

Im südlichen Teilbereich – dem bisherigen Bauhof – sieht die Planung eine Verjüngung der Gebäudetiefen von West nach Ost vor. Dadurch öffnen sich die zwischen den Zeilen entstehenden Freiräume. Die Anordnung der Gebäude erlaubt eine optimale Ausrichtung der Familienwohnungen nach Süden. Durch die Anordnung von Sicherheitstreppenhäusern für die südlichen Baukörper ist eine Anleiterbarkeit durch die Feuerwehr als 2. Rettungsweg und die dafür erforderlichen Aufstell- und Bewegungsflächen nicht erforderlich, wodurch eine bessere Nutzbarkeit der Freiflächen für die Bewohnerinnen und Bewohner erreicht wird. Die Feuerwehrzufahrt bis zum südlichsten Baukörper wird mit dem Bebauungskonzept dennoch sichergestellt (vgl. Kapitel 5.5.3).

Die Stellplätze für die jeweiligen Nutzungen werden zu großen Teilen in einer Tiefgarage untergebracht, zusätzlich sind auch ebenerdige Stellplätze vorgesehen. Die Untergeschosse der Gebäude sind aufgeteilt in Nebenflächen, die dem jeweiligen Gebäude zugeordnet sind und eine zusammenhängende Tiefgarage mit etwa 150 Stellplätzen (erweiterbar um weitere 20 Stellplätze unter dem potenziellen Büroerweiterungsbau). Eine Tiefgarage mit 52 Stellplätzen wurde bereits für den 2023 fertiggestellten Büroneubau realisiert. Die geplante Erweiterung der Tiefgarage schließt sich an diese an und wird ebenso über die bestehende Zu- und Abfahrt der Tiefgarage erschlossen, die zukünftig über die platzartige Wendeanlage in der Mitte des Plangebietes erfolgt. Für die etwa 300 Fahrradplätze im Untergeschoss wird eine Zu- und Abfahrt von Süden über eine neue, separate Fahrradrampe mit einer Steigung von 10 % vorgesehen.

Im Einzelnen sollen die folgenden Planungsziele durch den Bebauungsplan Billstedt 117 planungsrechtlich gesichert werden:

• Städtebauliche Neuordnung und Weiterentwicklung des derzeit überwiegend gewerblich genutzten Areals hin zu einer Mischnutzung,
• Herstellung von qualitätsvollem, für verschiedene Einkommens- und Zielgruppen geeignetem Wohnraum in zentraler, gut erschlossener Lage, im Sinne des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms und des Vertrags für Hamburg,
• Erweiterung und Sicherung der Firmenzentrale Otto Wulff auf dem Firmengelände durch zusätzliche Büroflächen.

Zur Umsetzung der geplanten Nutzungsmischung wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans Billstedt 117 ein urbanes Gebiet (MU) als Art der baulichen Nutzung festgesetzt. Nachfolgend werden die für das Plangebiet geltenden Festsetzungen des Bebauungsplans detailliert erläutert und begründet.

Städtebaulich gewünscht und ausdrückliches Ziel der Planung, dass im Geltungsbereich eine urbane Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzungen ergänzt durch soziale Nutzungen entsteht. Damit einher geht auch, dass keine strikte, räumliche Trennung zwischen den unterschiedlichen Nutzungen vorgegeben werden soll, wenngleich sich diese zunächst abzuzeichnen scheint: Im Norden des Plangebiets finden sich Wohngebäude im Bestand, südlich daran angrenzend sind gewerbliche Nutzungen vorhanden und sollen erweitert werden können, im Süden des Plangebiets ist eine Wohnnutzung geplant.

Der Bebauungsplan setzt das zu entwickelnde Gebiet vor dem Hintergrund des oben genannten Planungsziels gänzlich als ein urbanes Gebiet („MU“) auf Grundlage von § 6a BauNVO fest. Diese Gebietskategorie des urbanen Gebiets orientiert sich hinsichtlich der Nutzungsstruktur stark an einem Mischgebiet. Anders als im Mischgebiet, das für die Gleichwertigkeit und -gewichtung von Wohnen und gewerblicher Nutzung steht, ist im urbanen Gebiet jedoch keine Gleichwertigkeit der verschiedenen Nutzungen erforderlich, solange die für ein urbanes Gebiet erforderlichen Hauptnutzungen eine das Gebiet prägende Funktion haben. In urbanen Gebieten sind neben Wohngebäuden auch Geschäfts- und Bürogebäude, nicht großflächige Einzelhandelbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige Gewerbebetriebe sowie Anlagen für Verwaltungen und kirchliche, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig, sofern der Bebauungsplan keine davon abweichende Regelung festsetzt. Durch die Einschränkung gewerblicher Nutzungen hinsichtlich des Störgrades wird generell ein verträgliches Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe gewährleistet.

Bei den geplanten Gewerbe- und Büronutzungen handelt es sich um Nutzungen der Firma Otto Wulff, die bereits jetzt teilweise im Plangebiet vorhanden sind. Sie sollen mit dem Bebauungsplan Erweiterungsmöglichkeiten erhalten, sodass ein Fortbestehen der Firmenzentrale Otto Wulff am Standort gesichert wird.

Es wurde darüber hinaus geprüft und bestätigt, dass im Plangebiet eine Großtagespflegestelle für bis zu 20 Kinder entstehen kann. Im bestehenden Bürogebäude ist bereits eine Kindertagespflegestelle mit 10 Plätzen in Nutzung. Diese Einrichtungen sind im urbanen Gebiet allgemein zulässig. Es werden im Bebauungsplan diesbezüglich keine weiteren Regelungen getroffen, weil etwa die Festlegung einer bestimmten Lage oder Größe städtebaulich nicht erforderlich ist. Zudem soll planungsrechtlich eine flexible Anpassung an sich ggf. verändernde Bedarfe ermöglicht werden. Die tatsächliche Errichtung der zusätzlichen Großtagespflegestelle wird jedoch durch Regelungen im städtebaulichen Vertrag sichergestellt.

Eine gemeinsame Betrachtung der bestehenden und geplanten gewerblichen Nutzung im Plangebiet mit den bestehenden und geplanten Wohngebäuden als ein urbanes Gebiet ist möglich und sinnvoll: Solange ein gemischter Gebietscharakter in dem urbanen Gebiet gewahrt bleibt, können zukünftig sowohl die Wohnnutzung als auch die gewerbliche Nutzung, ergänzt durch kulturelle, soziale und andere Einrichtung jeweils überwiegen. Es ist davon auszugehen, dass beide Nutzungen im Plangebiet prägend und wahrnehmbar sein werden. Die geplanten und vorhandenen Kindertagespflegestellen stellen bereits soziale Einrichtungen dar. Die Nutzungsmischung kann in unterschiedlicher Körnigkeit erfolgen; ein kleinräumige Nutzungsmischung ist nicht erforderlich. Klarstellend wird darauf hingewiesen, dass die Bezeichnungen MU1 bis MU7 nur der Benennung von Teilgebieten dient, die zusammen als Ganzes das Urbane Gebiet bilden. Für die Teilgebiete gelten unterschiedliche Festsetzungen z.B. hinsichtlich des dort zulässigen Maßes der Nutzung oder zu Anpflanzgeboten von Bäumen.

Die gewerblich geprägte Nutzung mit den Büroflächen der Firma Otto Wulff GmbH im Zentrum des Plangebiets wird durch bestehende und mit dem Bebauungsplan neu ermöglichte Wohnnutzungen im Norden und Süden ergänzt. Die neu geplanten Wohnungen im Osten und Süden des Plangebiets sollen unter anderem Wohnraum für Mitarbeitende der Firma Otto Wulff sowie für Studierende und Auszubildende bieten. Zudem sollen nahezu sämtliche geplante Wohnungen als öffentlich geförderter Mietwohnungsbau realisiert werden. Auf diese Weise findet gleichzeitig eine funktionale Ergänzung des Umfeldes statt, welches ebenfalls von Wohnnutzungen sowie Kinderspielplatz, Schule, Freizeitbad etc. geprägt ist. Das Vorhaben fügt sich entsprechend in die Nutzungsstruktur der Umgebung ein. Die bestehende Wohnzeile entlang der Archenholzstraße soll darüber hinaus perspektivisch für weitere gebietsverträgliche Nichtwohnnutzungen geöffnet werden, sofern sich entsprechender Bedarf ergibt. Es ist vorstellbar, dass mögliche Veränderungen, die z. B. durch den Umbau der Gewerbenutzungen ausgelöst werden, zukünftig einen entsprechenden Bedarf für weitere Nichtwohnnutzungen begründen. Die Nutzungsstruktur im Plangebiet ist somit im Gesamtzusammenhang zu betrachten und entspricht den Anforderungen eines urbanen Gebiets gemäß BauNVO. Mit der Festsetzung wird langfristig eine flexible Nutzungsmischung mit Wohnungen, gewerblichen und weiteren anderen Nutzungsanteilen und veränderbaren Nutzungsschwerpunkten ermöglicht, die dem Bebauungsplan langfristig eine gewisse Robustheit verleiht. 

Das urbane Gebiet trägt auch zur Umsetzung der im Jahr 2011 formulierten Ziele des „Vertrags für Hamburg – Wohnungsneubau“ beziehungsweise dessen letzte Fortschreibung aus November 2021 bei. Hamburg hat demnach das Ziel, Wohnungspotenziale zu aktivieren und die Bautätigkeit zu stärken, um für den prognostizierten Zuwachs an Haushalten ein adäquates Wohnungsangebot bereitzustellen. Die vorliegende Planung leistet durch die Schaffung von zusätzlichem und für unterschiedliche Zielgruppen geeignetem Wohnraum einen Beitrag zur Deckung des aktuellen Wohnraumbedarfs und damit zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt. Die im Plangebiet entstehenden Wohnungen sollen nahezu vollständig als öffentlich geförderte Mietwohnungen realisiert werden. Eine entsprechende Vereinbarung wird in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen.

Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen

Aufgrund der Nähe des Plangebiets vorhandenen Einzelhandelsnutzungen (südlich des U-Bahnhofs Billstedt) ist die Nahversorgung für die zukünftigen Quartiersbewohnenden und -nutzenden bereits gut ausgestaltet. Mit Blick auf die zu berücksichtigenden Inhalte und Zielsetzungen des Hamburger Zentrenkonzepts zum Schutz und zur Entwicklung der Zentren (Senko-Drs. Nr. 190523/6) und zur Vermeidung städtebaulicher Fehlentwicklungen ist im urbanen Gebiet und damit im gesamten Plangebiet eine Regelung zur Begrenzung der möglichen Einzelhandelsentwicklung vorgesehen. Insbesondere sollen die Zentren vor Beeinträchtigungen geschützt werden, die durch Ansiedlungen des Einzelhandels außerhalb zentraler Versorgungsbereiche hervorgerufen werden. Hierzu sind die Ziele und Ansiedlungsregeln der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel und die ergänzenden Hinweise des Bezirklichen Nahversorgungskonzepts Hamburg-Mitte zu berücksichtigen. Um eine diesen Leitlinien widersprechende Einzelhandelsentwicklung zu unterbinden, wird im Bebauungsplan die folgende Festsetzung getroffen:

Im urbanen Gebiet (MU) ist Einzelhandel nur in Form von Läden, die der Versorgung des Gebietes dienen zulässig. (vgl. § 2 Nummer 1 der Verordnung).

Läden zeichnen sich durch Kleinteiligkeit, eine begrenzte Sortimentsbreite oder einen eingeschränkten Kundenkreis aus. Üblicherweise beschränken sie sich auf nahversorgungsrelevante Sortimente. Es handelt sich dabei gemäß Hamburger Sortimentsliste um Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Drogeriewaren, Kosmetik, Parfümerie, pharmazeutische Artikel, Schnittblumen sowie Zeitungen und Zeitschriften. Die Beschränkung auf die Versorgung des Gebietes erfolgt, um einerseits eine wohnortnahe Versorgung für die Bewohnerinnen und Bewohner des Quartiers und angrenzender Bereiche mit Gütern des täglichen Bedarfs zu ermöglichen, indem mögliche Einzelhandelsflächen explizit für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel gesichert werden. Gleichzeitig wird damit die Entstehung eines Nahversorgungsschwerpunkts in diesem Bereich ausgeschlossen, damit dieser nicht in Konkurrenz zu den genannten vorhandenen Einrichtungen tritt.

Geschäftslagen, in denen ein kleinteiliger Ladenbesatz für eine urbane Angebotsvielfalt sorgt, müssen keine negativen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur mit sich bringen: In eben diesem Sinne soll auch im Geltungsbereich des Bebauungsplans Billstedt 117 eine lebendige urbane Mischung ermöglicht werden.

Ob ein Laden vorliegt, ist im Genehmigungsverfahren zu prüfen. Unterhalb einer Verkaufsfläche von 400 m2 ist nach allgemeinem Verständnis generell von einem „Laden“ auszugehen („Nachbarschaftsladen“ oder „Convenience-Store“). Im Einzelfall kann auch bei einer größeren Verkaufsfläche ein Laden vorliegen, insbesondere wenn dieser über

• ein eingeschränktes beziehungsweise spezialisiertes Warenangebot und/oder
• eine Ausrichtung auf einen begrenzten Einzugsbereich verfügt und/oder
• einen großen Anteil eigener Service- und Dienstleistungen (im Verhältnis zum Verkaufsgeschäft) anbietet.

Ausschluss von Nutzungen

Um für die geplante Nutzungsmischung in den Baugebieten ein angemessenes Umfeld zu schaffen und um insbesondere die Wohnnutzung vor Beeinträchtigungen zu schützen, trifft der Bebauungsplan differenzierte Regelungen zur Zulässigkeit beziehungsweise zum Ausschluss von Vergnügungsstätten und erotikorientiertem Gewerbe und Einzelhandel sowie Tankstellen:

Im urbanen Gebiet sind Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig. (vgl. § 2 Nummer 2 der Verordnung)

Im urbanen Gebiet sind Ausnahmen für Vergnügungsstätten und Tankstellen nach § 6a Absatz 3 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176 S. 1, 6) ausgeschlossen. (vgl. § 2 Nummer 3 der Verordnung)

Mit dem Ausschluss von Vergnügungsstätten, Bordellen und bordellartigen Betrieben sowie Verkaufsräumen und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, soll eine städtebauliche Fehlentwicklung, die in der Regel mit solchen Einrichtungen einhergeht, verhindert werden. Die Gefahr entsprechender Fehlentwicklungen ist im Plangebiet aufgrund der gut erschlossenen Lage an der Archenholzstraße und die Nähe zum Billstedter Zentrumsbereich gegeben. Vergnügungsstätten, zu denen zum Beispiel Nachtlokale, Diskotheken, Spiel- und Automatenhallen sowie Wettbüros zählen, Bordelle und bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und -flächen, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist („Sexshops“), erzielen häufig einen hohen Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen, sodass sie im Vergleich zu anderem Gewerbe auch höhere Mieten zahlen können. Dies kann zu einer Verdrängung der gewünschten gewerblichen Nutzungen führen und den angestrebten Gebietscharakter gefährden. Durch die ausgeschlossenen Betriebe könnte zudem eine Beeinträchtigung des Stadtbildes eintreten, wenn sie sich im Erdgeschoss ansiedeln und mit aggressiver Werbung durch Leuchtreklame bei Verzicht auf eine ansprechende Schaufenstergestaltung Kunden anzuwerben versuchen. Durch diese offensive Werbung würde zudem die Seriosität des Auftrittes von potenziellen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben in der unmittelbaren Umgebung gefährdet. Insbesondere für dienstleistungsorientierte Unternehmen, die aufgrund eines Kunden- und Besucherverkehrs auf ein eher repräsentatives Umfeld angewiesen sind, ist ein solches Umfeld nur bedingt attraktiv.

Außerdem soll die innerhalb des urbanen Gebiets zulässige Wohnnutzung bzw. die Wohnnutzung im übrigen Plangebiet, aber auch in den angrenzenden Quartieren, in ihrer Wohnqualität nicht durch solche Betriebe und den mit ihnen insbesondere auch in den Nachtstunden einhergehenden Lärm durch zusätzlichen Kraftfahrzeug- und Publikumsverkehr belastet werden. Insbesondere soll auch vermieden werden, dass Bordelle sich in den geplanten Wohnungen ansiedeln und somit eine nicht erwünschte Verdrängung der Wohnnutzung stattfindet. Zudem würden ortsfremde Nutzer in die Gebäude gezogen, sodass auch die Wohnruhe gefährdet werden könnte.

Zudem werden Tankstellen ausgeschlossen, da mit ihnen der gewünschte Gestaltungsanspruch nicht gewährleistet werden kann und sie sich nicht in das angestrebte städtebauliche Konzept, sowohl in Bezug auf die Nutzung als auch auf die beabsichtigte Bebauung und die Erschließungssituation, integrieren lassen. Zudem wird durch den Ausschluss dieser Nutzung dem Schutz der in der Nachbarschaft vorhandenen Wohnnutzungen und Grünanlagen vor zunehmenden Störungen und Beeinträchtigungen durch Lärm- und Luftschadstoffimmissionen, hinsichtlich des häufig 24-stündigen Betriebs, Rechnung getragen.

Der Ausschluss von Tankstellen ist vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets Tankstellen vorhanden sind (z.B. Billstedter Hauptstraße, Schiffbeker Weg) und eine diesbezügliche Versorgung dementsprechend gewährleistet ist. Ausdrücklich ausgenommen von dem Ausschluss sind hingegen Ladesäulen für die E-Mobilität und ähnliche Einrichtungen für alternative Antriebsarten zu Verbrennungsmotoren im Individualverkehr. Ladesäulen sind integraler Bestandteil von Stellplätzen bzw. Stellplatzanlagen und gelten planungsrechtlich nicht als Tankstelle.

Durch die zur Nutzungsmischung getroffenen Festsetzungen werden im Zusammenspiel mit den Regelungen der BauNVO zum urbanen Gebiet jene grundlegenden Vorgaben formuliert, die für eine den städtebaulichen Zielen entsprechende Entwicklung des Plangebiets für erforderlich erachtet werden. Der planungsrechtliche Rahmen wird somit die Nutzungen betreffend gezielt zunächst relativ weit ausgelegt, da durchaus denkbar ist, dass sich die Nutzungsmischung in dem ausgewiesenen urbanen Gebiet langfristig auch anders zusammensetzt als derzeit vorgesehen.

Kinderspielflächen

Gemäß § 8 Hamburgische Bauordnung (HBauO) vom 6. Januar 2025 (HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S. 679), sind pro Wohneinheit 10 m2 Kinderspielfläche bereitzuhalten, mindestens jedoch 100 m2. Ziel dieser Vorschrift ist es, die gesunde Entwicklung von Kindern zu fördern, sie vor den Gefahren des Straßenverkehrs zu bewahren und ihnen die Gelegenheit zum Spielen in der Nähe der Wohnung zu gewährleisten. Die Unterschreitung der Mindestgröße von 10 m² pro Wohneinheit ist nach § 67 HBauO dann zulässig, wenn aufgrund der Wohnungsgrundrisse ein Wohnen mit Kindern auszuschließen ist (vgl. Bauprüfdienst (BPD) 1/2012 – Kinderspielflächen). Dies gilt für Mikrowohnungen mit einer Größe zwischen 20 und 30 m2 und betrifft damit die geplanten Apartments für Studierende und Auszubildende. Aufgrund ihrer geringen Größe ist hier von 1-Personenhaushalten auszugehen. Dies betrifft 75 der geplanten 166 Wohneinheiten. Insgesamt ist demnach für 91 Wohneinheiten ein Nachweis von mindestens 10 m2 je Wohneinheit zuzuweisen, sodass insgesamt 910 m2 Kinderspielfläche nachzuweisen sind. Dieser Nachweis kann innerhalb des Plangebietes erbracht werden.

Die Flächen (voraussichtlich insgesamt 920 m2) werden mit Kleinkinderspielangeboten ausgestattet, sodass vor allem für die weniger mobilen Kleinkinder wohnungsnahe Spielflächen vorhanden sind. Sie werden neben der zentralen Platzfläche im nördlichen Bereich des Teilgebietes „MU 7“ insbesondere im südlichen Teilbereich – dem bisherigen Bauhof – hergestellt. Dort sieht die Bebauung eine Verjüngung der Gebäudetiefen von West nach Ost vor. Die so entstehenden Freiräume zwischen den Zeilen hin zum Grünzug Schleemer Bach mit dem parkartigen Gelände des Bäderlands Billstedt und zum Landschaftsschutzgebiet Öjendorf-Billstedter Geest sind überwiegend als Kinderspielflächen vorgesehen.

Für die zusätzlichen etwa 98 Wohnungen, zu denen zwar keine konkreten Realisierungsabsichten bekannt sind, die aber unter Ausnutzung der mit dem Bebauungsplan angebotenen Nachverdichtungsmöglichkeiten in den Teilgebieten „MU 1“, „MU 2“ und „MU 3“ perspektivisch realisiert werden könnten, wurde eine überschlägige Plausibilisierung zum Nachweis der Kinderspielflächen vorgenommen. Aufgrund der teilweise großzügigen und nicht überbaubaren rückwärtigen Grundstücksbereiche kann im Ergebnis der Berechnungen davon ausgegangen werden, dass innerhalb der beiden Teilgebiete jeweils ausreichend Flächen zum Nachweis der Kinderspielflächen vorhanden sind. Ein konkreter Nachweis ist bei etwaigen Vorhaben im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren zu führen und zu prüfen.

Zusätzlich zu den nach HBauO nachzuweisenden Kinderspielflächen soll mit Blick auf das geplante Studenten- und Auszubildendenwohnen im Teilgebiet „MU 5“ ein den Haushalten entsprechendes Freiraum- und Bewegungsangebot mit Fitnessgeräten für Jugendliche und Erwachsene geschaffen werden, das voraussichtlich im westlichen Bereich des Teilgebietes „MU 5“ verortet werden kann.

Im Bebauungsplan werden die zur Sicherung des abgestimmten Bebauungskonzepts erforderlichen Regelungen zur überbaubaren Grundstücksfläche und zum Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen für die Neubauten werden entsprechend des vorliegenden Funktionsplans definiert und baukörperbezogen festgesetzt. Für die Bestandsgebäude entlang der Archenholzstraße werden weite Baufelder festgesetzt, um Flexibilität im Falle der Nachverdichtung zu ermöglichen. Die Festsetzungen gewährleisten, dass das dem Bebauungsplan zu Grunde liegende städtebauliche Konzept umgesetzt werden kann und die übrigen Grundstücksbereiche von Überbauungen freigehalten werden. Für erforderliche Unterbauungen durch unterirdische Keller- und Tiefgaragengeschosse werden Baugrenzen für unterirdische Anlagen festgesetzt.

Die Lage der Baufelder berücksichtigt den vorhandenen Baumbestand, sodass ein langfristiger Erhalt der Bäume in großen Teilen möglich ist. Die Ausweisung der überbaubaren Flächen stellt sicher, dass die naturschutzfachlich wertvollen Gehölze erhalten werden können.

Weiter stellt die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen sicher, dass die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen eingehalten werden können. Die festgesetzten Gebäudetiefen ermöglichen jeweils zeitgemäße und flexible Grundrisslösungen, denen konkrete hochbauliche Konzepte zu Grunde liegen.

Im Sinne der planerischen Zurückhaltung wird keine Bauweise festgesetzt, da keine städtebaulichen Gründe zum Ausschluss einer Bauweise erkennbar sind. Somit kann im Plangebiet sowohl eine geschlossene Bauweise, als auch die offene Bauweise ausgebildet werden.