Das urbane Gebiet ist in sieben Teilgebiete untergliedert, welche sich hinsichtlich der Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung unterscheiden: Für die Teilgebiete „MU 1“ und „MU 3“ im Norden und das Teilgebiet „MU 7“ im Süden des Plangebiets wird eine GRZ von jeweils 0,4 festgesetzt. Für das Grundstück Archenholzstraße 40 (Flurstücke 4324 und 4326) im Teilgebiet „MU 2“ ist aufgrund des Flächenzuschnitts eine höhere GRZ von 0,7 erforderlich und wird entsprechend festgesetzt. Der Orientierungswert für die GRZ nach § 17 Absatz 1 BauNVO von 0,8 für urbane Gebiete wird somit deutlich unterschritten.

Für die Teilgebiete „MU 4“, „MU 5“ und „MU 6“ im zentralen Bereich des Plangebiets wird eine GRZ von jeweils 0,7 festgesetzt. Auch damit wird der Orientierungswert für urbane Gebiete unterschritten.

Damit werden in allen Teilgebieten des urbanen Gebietes die „Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt - Hamburger Maß“ und die darin formulierte Zielstellung, die Orientierungswerte des § 17 BauNVO im Sinne einer flächeneffizienten und nachhaltigen Stadtentwicklung auszuschöpfen, zum Teil deutlich, unterschritten. Das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung ist unter Berücksichtigung der Lage und der umgebenden Bebauung städtebaulich angemessen und gerechtfertigt: Die Bebauung fügt sich behutsam an die angrenzende überwiegend drei- bis viergeschossige Wohnbebauung im Osten und Norden mit vergleichbarer oder geringerer Dichte an. Dabei werden vorhandene Kubaturen aufgegriffen und die bestehende Stadtstruktur bis an das Landschaftsschutzgebiet weiterentwickelt, ohne einen städtebaulichen Bruch, sondern vielmehr einen angemessenen Übergang zu erzeugen. Die Festsetzungen sind jeweils auskömmlich, um das beabsichtigte städtebauliche Konzept zu realisieren und dabei ausreichend sowie qualitativ hochwertige Freiräume und gleichzeitig die erforderliche quartiersinterne Erschließung unterzubringen.

Eine weitergehende Ausnutzung der Orientierungswerte im Sinne des Hamburger Maßes wird nicht verfolgt, da mehrere Belange dem öffentlichen Interesse an einer möglichst vollständigen Ausschöpfung der Dichteorientierungswerte des § 17 BauNVO entgegenstehen. Hierzu zählt u.a. die Nähe des Plangebiets zum östlich von Nord nach Süd verlaufenden Landschaftsschutzgebietes. Eine weitergehende bauliche Verdichtung würde zu einer stärkeren baulichen Dominanz am Rande des Landschaftsschutzgebietes führen und die landschaftliche Einbindung beeinträchtigen. Die festgesetzte Dichte ermöglicht demgegenüber einen abgestuften, maßstäblichen Übergang in den angrenzenden Freiraum und trägt damit den Belangen von Natur und Landschaft sowie dem Orts- und Landschaftsbild angemessen Rechnung. Zudem grenzen im Westen und Süden überwiegend drei- bis viergeschossige Wohnbebauung mit vergleichbarer oder geringerer Dichte an das Plangebiet an. Die festgesetzte Dichte gewährleistet, dass sich das Plangebiet in die bestehende Struktur einfügt. Eine vollständige Ausschöpfung der Orientierungswerte könnte demgegenüber zu Maßstabs- und Dichtekonflikten mit dem bestehenden Wohnumfeld führen. Darüber hinaus dient die gewählte Dichte der Sicherung einer angemessenen Wohn- und Aufenthaltsqualität im neuen Quartier mit qualitativ hochwertigen Freiräumen. Die festgesetzten Werte stellen somit sicher, dass neben der baulichen Entwicklung auch die quartiersinterne Erschließung sowie grün- und klimawirksame Flächen in ausreichendem Umfang untergebracht werden können. Schließlich ist auch der konkrete Zuschnitt der Baugrundstücke zu berücksichtigen. Insbesondere die Verjüngung des Plangebiets nach Süden begrenzt die Möglichkeiten einer gleichmäßig hohen baulichen Verdichtung, bei gleichzeitiger Berücksichtigung von qualitativen Freiflächen.

Vor diesem Hintergrund ist das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung unter Berücksichtigung der Lage, der umgebenden Bebauung, der freiräumlichen Rahmenbedingungen sowie der Grundstücksstruktur städtebaulich angemessen und gerechtfertigt. Die Festsetzungen sind auskömmlich, um das beabsichtigte städtebauliche Konzept umzusetzen und dabei sowohl qualitativ hochwertige Freiräume als auch eine funktionsfähige quartiersinterne Erschließung zu gewährleisten.

Durch die vorherige Nutzung der Fläche als versiegelte Lagerfläche der Firma Otto Wulff wird trotz der Bebauung eine Teilentsiegelung der Fläche erreicht.

Weiterhin ist vorgesehen, das Plangebiet durch eine Tiefgarage zu unterbauen. Die Tiefgarage, die auch unter den Höfen gebaut werden kann, ist in die GRZ miteinzubeziehen. Die geplante Tiefgarage wird über die Baukörperfestsetzungen hinausgehen und somit einen höheren Versiegelungsgrad erfordern. Da die Überschreitungsmöglichkeiten gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nach den Berechnungen auf Basis des mit dem abgestimmten Funktionsplan vorliegendem städtebaulichem Konzept auskömmlich sind, wird auf eine abweichende Regelung im Bebauungsplan verzichtet.

Die differenziert dreidimensional definierten Baufelder stellen sicher, dass die zulässige Bebauung in ihrer Kubatur städtebaulich mit der angrenzenden Bestandsbebauung harmoniert, zugleich aber geeignet ist, den gewünschten eigenständigen Charakter auszubilden.

Das nach § 17 BauNVO als Orientierungswert empfohlene Maß der baulichen Nutzung für urbane Gebiete von 0,8 wird in Hinblick auf die GRZ nicht überschritten. In Bezug auf die Auswirkungen auf die Schutzgüter in der Bestandssituation ist darüber hinaus zu berücksichtigen und somit in die Abwägung einzustellen, dass es sich bei dem Plangebiet um ein intensiv bebautes Gebiet handelt, das derzeit einen hohen Versiegelungsgrad aufweist, der an die zukünftig ermöglichten Werte heranreicht. So kommt es durch die Festsetzungen zur GRZ gegenüber der Bestandssituation zu keinen zusätzlichen Belastungen bzw. aufgrund der vorgesehenen Freiflächengestaltung sogar zu einer Verbesserung. Insbesondere durch die Begrünungsfestsetzungen und die Anordnung von privaten Kinderspielflächen auf den Freiflächen zwischen den Gebäuden ist sichergestellt, dass qualitativ hochwertige und für die Bewohnenden tatsächlich nutzbare Freiräume entstehen.

Im Plangebiet wird das Maß der baulichen Nutzung neben den Festsetzungen zur GRZ zudem dadurch näher bestimmt, dass detaillierte Regelungen zu den Gebäudehöhen in Metern über Normalhöhennull (üNHN) als Höchstmaß sowie Regelungen zu der Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß getroffen werden. Diese ergeben sich aus dem mit dem abgestimmten Funktionsplan vorliegendem städtebaulichem Konzept und ermöglichen im Zusammenspiel mit den festgesetzten Baugrenzen die genaue Definition der baulichen Kubatur, was angesichts der geplanten baulichen Dichte und der angrenzenden Bestandsbebauung erforderlich ist. Im Übrigen orientieren sich die Gebäudehöhen auch an den Bestandsgebäuden in der näheren Umgebung. Oberer Bezugspunkt der festgesetzten Höhe der baulichen Anlagen ist die Oberkante der Attika bzw. der obersten Dachkante. Die für die jeweiligen Gebäudeteile zulässigen Höhen ermöglichen die aus stadtgestalterischen und nutzungsbezogenen Gründen gewünschte Höhenentwicklung.

Die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl von Vollgeschossen wird hier mit Regelungen zu den maximal zulässigen Gebäudehöhen kombiniert, da angesichts der architektonischen Konzepte und unterschiedlicher Geschosshöhen mit möglicherweise höheren Geschossen der gewerblich genutzten Gebäude die tatsächliche Höhe der Gebäude andernfalls nicht abschließend definiert werden könnte. Die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen ermöglichen zeitgemäße Geschosshöhen.

Die maximal zulässigen Gebäudehöhen sind von Süden nach Norden aufsteigend festgesetzt. Grund dafür ist in erster Linie, dass das Gelände von Süden nach Norden ansteigt, sodass zwar die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen üNHN zunehmen, sich faktisch aber nur geringe Unterschiede in der Gebäudehöhe über der Geländeoberkante zeigen. Insgesamt orientieren sich die festgesetzten maximalen Gebäudehöhen an den Höhen der umliegenden Gebäude- und Raumstruktur.

Die zwei Zeilenbauten im südlichen Teil des Geltungsbereichs werden mit einer maximalen Gebäudehöhe von 22 m üNHN und einer Geschossigkeit von vier Vollgeschossen festgesetzt. Nördlich davon ist ein gespiegelter L-Baukörper mit einer maximalen Geschossigkeit von vier Vollgeschossen sowie einer maximalen Gebäudehöhe von 22,5 m üNHN im südlichen und einer maximalen Geschossigkeit von fünf Vollgeschossen und einer maximalen Gebäudehöhe von 25,5 m üNHN im nördlichen Bauteil festgesetzt. Nordwestlich davon gelegen ist ein Gebäude mit einer maximalen Gebäudehöhe von 22,5 m üNHN bei einer maximalen Geschossigkeit von ebenfalls vier Vollgeschossen festgesetzt. Im zentralen Bereich des Plangebiets ist ein weiterer L-Baukörper geplant. Davon der westlich gelegene Teil bildet das geplante Studierenden- und Auszubildenden-Wohngebäude mit einer festgesetzten Gebäudehöhe von maximal. 26 m üNHN und einer Geschossigkeit von maximal fünf Vollgeschossen. Daran anschließend bildet ein weiteres Gebäude den östlichen Teil des L-Baukörpers für den eine maximale Gebäudehöhe von 24.5 m üNHN und eine Geschossigkeit von maximal vier Vollgeschossen festgesetzt ist.

Für die Firmenzentrale des ansässigen Bauunternehmens im Osten des Plangebiets wird südlich unmittelbar anschließend an den bereits 2023 fertiggestellten Büroneubau ein weiteres Baufeld für den zweiten Bauabschnitt mit zwei bzw. vier Geschossen bei einer Gebäudehöhe von maximal 19 bzw. 26,5 m üNHN festgesetzt. Für das bereits realisierte Hauptgebäude mit dem Innenhof wird dem Bestand entsprechend eine maximale Gebäudehöhe von 22,5 m üNHN und eine Geschossigkeit von maximal drei Vollgeschossen sowie in einem Teilbereich zur Privatstraße hin eine maximale Gebäudehöhe von 25 m üNHN und eine Geschossigkeit von maximal vier Vollgeschossen festgesetzt. Kleine An- und Vorbauten sind zudem mit Gebäudehöhen von 15,5 bzw. 19 m üNHN festgesetzt. Die Festsetzungen zur Höhenentwicklung orientieren sich am Bestand. Insbesondere wird neben dem Neubau der Firmenzentrale im Osten auch der bestehende brückenartige Verbindungsbau, der die beiden gewerblich genutzten Gebäudeteile östlich und westlich der Privatstraße verbindet, durch den Bebauungsplan bestandsgemäß planungsrechtlich gesichert. Für die Überbauung der Privatstraße wird eine Gebäudehöhe von maximal 21,5 m üNHN festgesetzt. Für das Gebäude westlich der Privatstraße sind mehrere jeweils zurückversetzte Geschosse vorgesehen, sodass Gebäudehöhen von 19, 22,5 und 29,5 m üNHN bei maximal zwei, drei und fünf Vollgeschossen festgesetzt werden. Damit wird die aktuelle Bestandsbebauung überplant, um eine perspektivische Erweiterung bzw. die Möglichkeit eines bestandsersetzenden Neubaus berücksichtigt. Die maximal zulässigen Gebäudehöhen sind insgesamt für die gewerblich genutzten Gebäudeteile großzügiger angesetzt als für die Wohnbebauung, da gewerbliche Nutzungen häufig höhere Geschosshöhen erfordern.

Für die Teilgebiete „MU 1“, „MU 2“ und „MU 3“ im Norden des Plangebiets werden geringfügige Nachverdichtungsoptionen für die Bestandsbebauung geschaffen. Dazu wird eine maximal zulässige Gebäudehöhe von jeweils 24,5 m üNHN bei einer maximalen Geschossigkeit von vier Vollgeschossen festgesetzt.

Im Teilgebiet „MU 1“ erfolgt in Richtung der westlichen Grundstücksgrenze eine Rückstaffelung, die die Einhaltung der Abstandsflächen sicherstellt. Für den mit maximal zwei Vollgeschossen überbaubaren Teil wird eine maximal zulässige Gebäudehöhe von 17 m üNHN festgesetzt. Damit wird sowohl das Abstandsflächenrecht eingehalten als auch die privaten Belange des Grundstückseigentümers hinsichtlich einer sinnvollen Ausnutzung des Grundstücks berücksichtigt.

Bei dem aktuellen Zuschnitt des Flurstücks 4222 ist eine Ausnutzung des als Höchstmaß zulässigen Maßes der baulichen Nutzung unter Einhaltung der zu berücksichtigenden bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen nicht möglich. Bei der Überplanung von baulichem Bestand ist es jedoch nicht unüblich, dass sich das ausgewiesene Maß der baulichen Nutzung nicht auf allen Baugrundstücken verwirklichen lässt. Das Grundstück ist aber auch ohne Unterschreitung der Abstandsflächen grundsätzlich eigenständig und sinnvoll bebaubar. Zudem können sich Grundstückszuschnitte ändern und eine Verschmelzung der Einzelflurstücke ist perspektivisch zumindest vorstellbar. Der Angebotsbebauungsplan hat den Anspruch, eine Entwicklungsperspektive über Jahrzehnte vorwegzunehmen. Bei einer solchen Entwicklung wäre dann im Zuge etwa einer Verschmelzung der betreffenden Flurstücke auch eine Ausschöpfung des als Höchstmaß festgesetzten zulässigen Maßes der baulichen Nutzung möglich.

Die Festsetzungen der Gebäudehöhe und der zulässigen Vollgeschosse ermöglichen in diesem Bereich entlang der Archenholzstraße dennoch eine höhere Bebauung als bisher im Bestand möglich. Zwar sind zurzeit ein Erhalt der Bestandsgebäude vorgesehen und keine konkreten Realisierungsabsichten der jeweiligen Eigentümer bekannt. Langfristig könnten die Grundstücke im Falle einer bestandsersetzenden Neubebauung aber intensiver ausgenutzt werden. Die Festsetzung orientiert sich an der das Plangebiet umgebenden Bebauung, die entlang der Archenholzstraße durch eine Bebauungsstruktur mit vier bis neun Vollgeschossen geprägt ist. Das Höchstmaß von vier zulässigen Vollgeschossen bei einer Gebäudehöhe von 24,5 m ü. NHN als Höchstmaß wird mit Blick auf die umgebende Bebauung und die Vorgaben des Hamburger Maß sowie die allgemeine Bodenschutzklausel städtebaulich als absolut angemessen und geboten angesehen.

Bereits im Bestand sind die beiden Teile der Firmenzentrale von Otto Wulff durch einen brückenartigen Verbindungsbau miteinander verbunden. Zukünftig wird unterhalb dieser Verbindung die Privatstraße verlaufen, die die geplante Wohnbebauung im Süden des Plangebietes mit der Archenholzstraße im Norden verbindet. Für diese Durchfahrt wird eine lichte Höhe (LH) von mindestens 3,5 m festgesetzt. Damit orientiert sich die lichte Höhe an der Vorgabe des Bauprüfdienstes „Erschließung von Grundstücken in bauaufsichtlichen Verfahren“ (BPD 2020-03), der für Zu- oder Durchfahrten zur Anleiterbarkeit über Hubrettungsfahrzeuge eine lichte Höhe von mindestens 3,5 m vorgibt. Im nordwestlichen Bereich der bestehenden Firmenzentrale befindet sich eine Auskragung des Gebäudes über den dort entlanglaufenden Gehweg. Für diesen Bereich wird ebenfalls eine lichte Höhe von mindestens 3,5 m festgesetzt. Indem die lichte Höhe jeweils als Mindestmaß festgesetzt wird, kann auch eine höhere Durchgangshöhe errichtet werden, wenn dies aus anderen Gründen gewünscht ist.

Des Weiteren soll zwischen den beiden Gebäudeteilen des gespiegelten L-Baukörpers im Teilgebiet „MU 7“ ein Durchgang im Erdgeschossbereich umgesetzt werden, für den ebenfalls eine lichte Höhe von mindestens 3,5 m festgesetzt wird.