Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt über eine Privatstraße, die über die Archenholzstraße an das öffentliche Straßenverkehrsnetz angebunden ist. Die Privatstraße hat nördlich der platzartigen Wendeanlage eine Breite von 5,50 m und soll dort mit separatem Fußweg und im südlichen Bereich als Fußweg ausgeführt werden. Südlich der Wendeanlage ist die Privatstraße in Teilen etwas schmaler (5 m), weitet sich jedoch auf bis zu 8,60 m auf. Durch die Festsetzung der Privatstraße wird die versiegelte Fläche minimiert, denn als öffentliche Straße wäre eine Mindestbreite von 7,00 m bzw. 8,00 m erforderlich. Zudem erweist sich der Bau einer öffentlichen Straßenverkehrsfläche auch vor dem Hintergrund schwierig, als die Zufahrt bereits durch das Gebäude der Firmenzentrale überbaut ist, sodass grundlegende Umplanungen im Bestand erforderlich wären.
Durch die Festsetzung einer Privatstraße kann auch der Baumbestand im Plangebiet geschont werden. Die private Straßenverkehrsfläche hat lediglich eine Erschließungsfunktion für die Wohngebäude mittig und südlich im Plangebiet sowie für die Zufahrt der Tiefgarage, die von der Wendeanlage ausgeht. Neben der Erschließungsfunktion, werden durch die Planstraße Feuer- und Rettungswege sowie Wege für die Ver- und Entsorgung geschaffen. Der Nutzerkreis der Verkehrsfläche ist somit von vornherein eingrenzbar. Aufgrund der fehlenden öffentlichen Erschließungs- und Verkehrsfunktion ist daher eine Ausweisung als private Straßenverkehrsfläche sachgerecht. Zusätzlich erfolgt eine Absicherung über eine Baulast. Die private Verkehrsfläche soll durch eine ansprechende Gestaltung zum hochwertigen Aufenthaltsort sowie zur zusätzlichen Spielfläche und somit ein integrierter Bestandteil des Freiflächenkonzepts werden. Die Gestaltung der Privatstraße wird im städtebaulichen Vertrag abgesichert. Um den südlichen Teil der Privatstraße und die daran anschließenden Feuerwehrzufahrten von regelhaften, privaten Verkehren freizuhalten, werden diese ab der Wendeanlage durch Absperrpfosten gesichert, die nur durch die Feuerwehr zu öffnen sind. Die Verkehrssicherungspflicht und Beschilderung der Planstraße liegt beim privaten Eigentümer. Da der Eigentümer vor Ort mit der Firmenzentrale ansässig ist, ist davon auszugehen, dass etwaige wiederrechtlich abgestellte Fahrzeuge schnell registriert und entfernt werden können.
Das Bauordnungsrecht steht der im B-Planentwurf Billstedt 117 beabsichtigten mittelbaren Erschließung nicht entgegen, soweit und solange die private Verkehrsfläche als eigenes Flurstück ausgebildet und das Geh- und Fahrrecht durch eine entsprechende Baulast gesichert wird. In den einzutragenden Baulasten werden die Herrichtung, Unterhaltung, bestimmungsgemäße Nutzung sowie insbesondere die Freihaltung für den Einsatz von Rettungs- und Löschgeräten etc. der Zuwegungen vereinbart werden müssen. Vor dem Hintergrund, dass alle betroffenen Grundstücke vollständig im Eigentum der Bauherrin stehen, ist der Abschluss entsprechender Verpflichtungserklärungen mit geringem Abstimmungsaufwand möglich. Dies ist im vorliegenden städtebaulichen Konzept vorgesehen und wird über eine Verpflichtung im städtebaulichen Vertrag abgesichert. § 4 HBauO ermöglicht auch die mittelbare Erschließung von mehreren Grundstücken. Auch besteht kein Widerspruch zu dem Privatstraßenverbot des Bauprüfdienst „Erschließung von Grundstücken im bauaufsichtlichen Verfahren“ (BPD 2020-3), der ausdrücklich darauf hinweist, dass das Privatstraßenverbot von der bauordnungsrechtlich zulässigen Herstellung von Zuwegungen im Sinne des § 4 Abs. 1 HBauO (Baulasterschließung) abzugrenzen ist. § 5 Abs. 4 HBauO regelt zudem, dass bei Gebäuden, die ganz oder mit Teilen mehr als 50 m von einem öffentlichen Weg entfernt sind, Zufahrten oder Durchfahrten zu den vor oder hinter den Gebäuden gelegenen Grundstücksteilen und Bewegungsflächen herzustellen sind, wenn sie aus Gründen des Feuerwehreinsatzes erforderlich sind. Die betroffenen Grundstücke sind daher vor dem Hintergrund der Baulasterschließung für den Einsatz von Rettungs- und Löschgeräten gem. § 4 Abs. 1 HBauO zugänglich. Es ist somit nicht erforderlich die Zuwegung zu den südlichen Gebäuden als öffentliche Straßenverkehrsfläche festzusetzen, da die mittelbare Zugänglichkeit (Baulasterschließung) eine gleichwertige Alternative gegenüber der direkten Zugänglichkeit (Angrenzen an öffentlichen Weg) darstellt. Von allen geplanten Aufstell- und Bewegungsflächen sind Wendemöglichkeiten in einem Fahrweg von weniger als 85 m erreichbar. Sie liegen zum Teil auf den Aufstellflächen anderer Gebäude. Es ist jedoch nicht von zwei gleichzeitigen Brandereignissen auszugehen, so dass die Wendemöglichkeiten bei einem Brand in einem der Nachbarhäuser auch nutzbar sind. Im Zuge der Abstimmung und Konkretisierung des städtebaulichen Konzeptes und der Funktionsplanung wurde eine brandschutztechnische Stellungnahme zu diversen Fragestellungen zur Ausgestaltung der Zuwegungen für die Feuerwehr sowie den erforderlichen Rettungswegen gutachterlich erarbeitet und die Ergebnisse entsprechend berücksichtigt. Der brandschutztechnische Lageplan und die Stellungnahme werden als Anlage zum städtebaulichen Vertrag aufgenommen, Die wesentlichen Maßnahmen des Konzeptes insbesondere die Anlage von Sicherheitstreppenhäusern für die betreffenden Gebäude in den Teilgebieten „MU 7“ und „MU 5“ sowie die vorzusehenden Einrichtungen für die Feuerwehr wie z.B. die Beschilderung mit Lageplan an der Grundstückszufahrt, Feuerwehrplan des Geländes und in Abstimmung mit der zuständigen Feuerwehrwache entsprechende Ortsbeschreibungen für das Alarmierungssystem der Feuerwehr werden somit vertraglich gesichert.
