Für die Teilfläche an der Kollaustraße, die für eine Bebauung mit einem Funktionsgebäude vorgesehen ist, wird ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Sportzentrum" festgesetzt. Es dient der Errichtung eines Gebäudes, dass die zentralen Einrichtungen und Funktionsräume des Trainings- und Nachwuchsleistungszentrums sowie einen Teil der notwendigen Stellplätze aufnimmt.

Da gegebenenfalls nicht alle Flächen durch den ansässigen Verein genutzt werden, soll eine anteilige Nutzung des Funktionsgebäudes durch Dritte (ohne Sportbezug) ermöglicht werden, etwa in Form von Büro- und Verwaltungsnutzungen. Die Begrenzung dieser Nutzung ohne Sportbezug auf die Geschosse über dem 1. Obergeschoss verhindert, dass diese gegenüber den sportbezogenen Nutzungen dominieren; vgl. § 2 Nr. 1:

„In dem Sondergebiet „SO“ mit der Zweckbestimmung „Sportzentrum“ ist die Errichtung von Gebäuden und sonstigen baulichen Anlagen zulässig, die dem Betrieb eines Sportzentrums dienen. Oberhalb des zweiten Vollgeschosses sind auch nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe sowie Anlagen für kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke zulässig.“

Der überwiegende Teil des Plangebiets wird als „Flächen für Sportanlagen“ festgesetzt. Diese Festsetzung dient der langfristigen Sicherung für die Errichtung und den Betrieb von Sportanlagen und im konkreten Bedarfsfall der Umsetzung eines Trainings- und Nachwuchsleistungszentrums für den professionellen Fußballsport.

Gegenwärtig wird der nördlich des Langenhorst gelegene Teil der Flächen für Sportanlagen bereits für die Ausübung von verschiedenen Sportarten auf bestehenden Spielfeldern (eine Baseballanlage und drei Fußballplätze) genutzt. Die Sportanlagen sind bereits im Bebauungsplan Niendorf 70 als private Grünflächen mit der Zweckbestimmung Sportanlage bzw. Sondergebietsfläche mit der Zweckbestimmung Sportzentrum planungsrechtlich gesichert. Zukünftig werden die Flächen in Richtung Süden erweitert, die Art der Nutzung wird für diese Flächen fortgeführt.

Die Flächen für Sportanlagen sind in zwei Teilbereiche „(A)“ und „(B)“ gegliedert. Der Teilbereich „(A)“ umfasst die nördlich der Straße Langenhorst gelegenen, im Wesentlichen bereits bestehenden Sportflächen sowie ihre vorgesehene Erweiterung um die heutige Baseballanlage und Teilflächen der heutigen Straße Langenhorst.

Die Art der baulichen Nutzung wird in Teilbereich „(A)“ aufgrund der Lage und höheren Nutzungsdichte weiter gefasst als in Teilbereich „(B)“. Die wesentlichen Anlagen und Infrastrukturen des Nachwuchsleistungszentrums sind in der Teilfläche „(A)“ unterzubringen; vgl. § 2 Nr. 2:

„Auf den mit „(A)“ bezeichneten Flächen für Sportanlagen sind die Errichtung und Nutzung von Sportanlagen sowie die Unterbringung von sonstigen mit diesem Nutzungszweck verbundenen baulichen Anlagen (Gebäude, Spielfelder, Tribünen, Stellplätze und Nebenanlagen) zulässig.“

Die Errichtung von Büro- und Funktionsgebäuden, Umkleiden, Lagergebäuden für Greenkeeping etc. ist nur in den hierfür festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Auf den übrigen Flächen für Sportanlagen sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen insbesondere folgende dem Sport dienende Anlagen und Nutzungen zulässig:

• Spielfelder und darunter liegende technische Anlagen;
• Nebenanlagen und technische Anlagen die dem Betrieb und der Unterhaltung der Sportanlagen dienen (z.B. Anlagen für das Regenwassermanagement, Anlagen für die Ver- und Entsorgung);
• Tribünen;
• Flutlichtanlagen;
• Umzäunungen.

Der Teilbereich „(B)“ der Flächen für Sportanlagen liegt (bis auf die Wegeverbindung Brandfurt) im heute unbebauten Überschwemmungsgebiet der Kollau. Um einen verträglichen Übergang der Sportanlagen zum Niederungsbereich der Kollau zu gewährleisten, werden mit Rücksicht auf das Landschaftsbild im Teilbereich „(B)“ der Flächen für Sportanlagen Gebäude und Nebenanlagen weitgehend ausgeschlossen, es sind ausschließlich Spielfelder mit zugehörigen Stehtraversen, Zäunen, Flutlichtanlagen und Zuwegungen zulässig, vgl. § 2 Nr. 3:

„Auf den mit „(B)“ bezeichneten Flächen für Sportanlagen sind Spielfelder mit zugehörigen Stehtraversen, Zäunen, Flutlichtanlagen und Zuwegungen zulässig.“