Wohnraum ist in Hamburg knapp, der Wohnungsmarkt ist stark angespannt. Die Einwohnerzahl der Stadt ist in den letzten Jahren stetig gewachsen. Sie liegt zurzeit bei ca. 1,85 Mio. Einwohnern, weiteres Wachstum – wenn auch etwas geringer als in den Vorjahren – wird weiterhin prognostiziert. Um den steigenden Bedarf nach Wohnraum zu decken hat sich die Stadt zum Ziel gesetzt, jährlich 10.000 neue Wohnungen zu genehmigen und das dafür notwendige Planungsrecht zu schaffen. Auch wenn die Zahl der Baugenehmigungen in jüngster Zeit – hauptsächlich aus wirtschaftlichen Gründen – deutlich geringer war, gilt es weiterhin Planungsrecht für den Wohnungsbau zu schaffen, da Bebauungspläne oft über Jahrzehnte bestehen bleiben.
Für Wohnungsbau geeignete Flächen sind innerhalb des Stadtgebiets begrenzt. Die Bezirke stellen Wohnungsbauprogramme auf, in denen geeignete Flächen ermittelt, aufgelistet und analysiert werden. Die Potentialfläche Nr. 9.056 im Wohnungsbauprogramm des Bezirks Eimsbüttel entspricht den als WA- und MU-Gebiet festgesetzten Flächen im vorliegenden Bebauungsplan.
Der Bebauungsplan ermöglicht auf diesen Flächen eine deutlich höhere bauliche Dichte. Als Maßnahme der Innenentwicklung, die gemäß § 1 Absatz 5 BauGB zu bevorzugen ist, entspricht die Planung dem Grundsatz des sparsamen Verbrauchs von Grund und Boden (§ 1a Absatz 2 BauGB), denn es werden baulich bereits genutzte, aber mit geringer Dichte bebaute Flächen überplant.
Bei voller Ausschöpfung der Möglichkeiten, die der Bebauungsplan bietet, können im Plangebiet bis zu 300 neue Wohnungen entstehen (75 m² Wohnfläche bzw. 100 m² BGF je Wohneinheit). Der heutige Bestand dürfte bei etwa 40 Wohneinheiten liegen.
Im Planungsprozess wurde das öffentliche Interesse nach der Schaffung von neuem Wohnraum gegen das mögliche private Interesse nach Wohnen im eigenen Haus mit großem Garten – unter Erhalt der vorhandenen städtebaulichen Struktur – gegeneinander abgewogen.
Dabei wurde das öffentliche Interesse nach Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum als Belang, der nach § 1 Absatz 6 Nr. 2 BauGB zu berücksichtigen ist, stärker gewichtet. Ausfolgenden Gründen: Die Flächen sind voll erschlossen, die Infrastruktur ist vorhanden. Zwei Durchgangsstraßen und eine Bahnlinie umschließen das Gebiet, sodass die Wohn- und Gartenruhe, wie man sie in einer Einfamilienhausbebauung schätzt, schon seit langem nicht mehr gegeben ist. Neben der Verkehrslärmbelastung haben auch die Erweiterungen des Albertinen-Krankenhauses bereits für eine Wandlung der Wohngegend gesorgt. Von daher ist das bislang geltende Planungsrecht für eine 1- bis 2-geschossige, offene Bebauung auf großen Grundstücken in dieser Lage nicht mehr zeitgemäß. Der Bebauungsplan ist erforderlich, denn er ordnet und steuert den Umwandlungsprozess zu einer städtischen Straßenrandbebauung, welche besseren Lärmschutz leisten und deutlich mehr Wohnraum bieten kann. Aus diesen Gründen schied die Null-Variante (keine Veränderungen) aus.
Das städtebauliche Konzept berücksichtigt die Interessen der heutigen Grundstückseigentümer und Bewohner. Die geschlossene Bauweise ermöglicht auf jedem einzelnen Grundstück die Errichtung eines Mehrfamilienhauses, sodass in Unabhängigkeit von den direkt angrenzenden Nachbargrundstücken gebaut oder verkauft werden kann. In der offenen Bauweise wäre dies aufgrund der Grundstückszuschnitte nicht möglich, denn es wären mindestens zwei nebeneinanderliegende Grundstücke für die Errichtung eines Mehrfamilienhauses notwendig. Bei Zusammenschlüssen für Bebauung bzw. Verkauf würden einzelne Eigentümer das Nachsehen haben (vgl. Kapitel 5.1.2).
Der Bebauungsplan führt bei allen im WA- bzw. MU-Gebiet gelegenen Grundstücken zu einer erheblichen Bodenwertsteigerung. Da Neubauten nur nach voran gegangenen Abbrüchen realisiert werden können, ist es sinnvoll die bauliche Dichte nicht nur mittelgradig zu erhöhen, z.B. auf drei Vollgeschosse, sondern deutlich, auf vier Vollgeschosse, damit der Wert eines Bestandsgebäudes durch den erhöhten Bodenwert mehr als nur aufgewogen wird.
Neben der Verdichtung der bisherigen Wohn- und Mischgebietsflächen, dem Anlass der Planung, umfasst das Plangebiet auch gewerblich genutzte Flächen im Südwesten des Plangebiets sowie Flächen am Bahnhof. Die Flächen wurden in die Planung miteinbezogen, um auch hier eine zeitgemäße und dem Standort angemessene bauliche Verdichtung und erweiterte Nutzung zu ermöglichen. Um entsprechend § 1 Absatz 6 Nummer 1 BauGB gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu gewährleisten, wurden für die Gewerbegebiete Geräuschkontingente festgesetzt. Dadurch ergeben sich für die bestehenden Betriebe in Bezug auf ihre Lärmemissionen keine wesentlichen Änderungen, da sie auch bisher schon auf die nahe gelegenen Wohnhäuser Rücksicht nehmen mussten (vgl. Kapitel 5.10.2).
Auf der Gemeinbedarfsfläche ist eine öffentlich-rechtliche Unterbringung (ÖRU) in der Größenordnung von ca. 10.000 m² Bruttogrundfläche (BGF) geplant. Die bestehende Unterbringung an der Pinneberger Straße hat nur eine befristete Baugenehmigung und soll durch die neue Unterkunft mit festen Gebäuden ersetzt und erweitert werden. Grundstücksankäufe durch die Stadt erfolgen bereits.
Der Staat hat die Verpflichtung Flüchtlinge und Asylbegehrende mit einer Unterkunft zu versorgen. Der Bebauungsplan kommt dem Bedarf nach und entspricht damit dem in § 1 Absatz 6 Nr. 13 BauGB aufgeführten Belang, nachdem die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbegehrenden bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen ist. In einer gemischten Lage, zwischen Gewerbegebiet, Wohngebiet und Krankenhausgelände und an einer Durchgangsstraße gelegen, ist die Fläche für die vorgesehene Nutzung sehr gut geeignet (vgl. Kapitel 5.4).
Die Interessen der privaten Eigentümer der Nachbargrundstücke wurden in der Abwägung betrachtet und dem öffentlichen Interesse nach Schaffung einer ÖRU gegenübergestellt.
Bislang war die Fläche als Gewerbegebiet ausgewiesen. Ein Gewerbegebiet auf dem direkt angrenzenden Grundstück ist für eine Wohnbebauung mit höherer Lärmbelastung und ggf. weiteren Belästigungen durch luftbelastende Stoffe verbunden. Von einer öffentlich-rechtlichen Unterbringung sind ebenfalls Geräusche zu erwarten, wie z.B. der Lärm spielender Kinder, lautes Rufen oder Unterhaltungen und Kfz-Bewegungen. Da die Belegung höher ist als bei normalen Wohnungsbauten, ist davon auszugehen, dass die Bewohner sich öfter im Freien aufhalten, als in einem Wohngebiet. Deswegen wird ein 7 m breiter Streifen entlang der Grundstücksgrenze mit einem Ausschluss von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen belegt.
Der Bewohnerkreis einer öffentlich-rechtlichen Unterbringung ist auf die Infrastruktur von Wohngegenden angewiesen. In einer gemischten und gut angebundenen Lage, wie hier an der Süntelstraße, sind diese Voraussetzungen sehr gut gegeben.
Die Umsetzung der Inhalte des Bebauungsplans führt zu einer erheblichen Veränderung des Ortsbildes. Die heutige 1- bis 2-geschossige, offene Bebauung wird bei Umsetzung der Planung durch 4-geschossige Baukörper in geschlossener Bauweise ersetzt werden.
Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen, die ein ruhiges, gut gestaltetes Ortsbild zukünftig gewährleisten sollen. So werden geradlinige Gebäudefluchten an der Straßenseite festgesetzt und eine einheitliche Dachform (Flachdächer) vorgeschrieben. Die Straßenverkehrsflächen werden erweitert, sodass Geh- und Radwege angelegt und Straßenbäume angepflanzt werden können.
Ein inhomogenes Ortsbild lässt sich während der Wandlung von der niedrigen, offenen Bebauung zur höheren, geschlossenen Bebauung nicht vermeiden. Dieser Umstand muss in Kauf genommen werden, wird aber gegen die Schaffung von deutlich mehr Wohnraum an diesem Standort aufgewogen. Die Planung folgt damit der Maßgabe von § 1a Absatz 2 Satz 1 BauGB, wonach mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll.
Parallel zur baulichen Verdichtung setzt der Bebauungsplan neue Grünflächen in Form von grünen Wegeverbindungen fest. Der Ankauf der Grundstücksstreifen, die meist an der hinteren Grundstücksgrenze liegen, kann über Vorkaufsrechte erfolgen. Die Anlage von grünen Wegeverbindungen entspricht dem Konzept „Eimsbüttel 2040“ (vgl. Kapitel 5.12). Der Bebauungsplan entspricht damit dem in § 1 Absatz 6 Nummer 3 BauGB aufgeführten Belang, nach dem die Versorgung der Bevölkerung mit Grün- und Freiflächen in der Bauleitplanung zu berücksichtigen ist. Diesem Belang wird Vorrang eingeräumt, vor den Interessen der privaten Eigentümer, die im Falle eines Verkaufs ihre Grundstücke in voller Größe und ohne Einblick durch vorbeigehende Spaziergänger, an einen Käufer abgeben möchten.
Neben der Schaffung der grünen Wegeverbindung sieht der Bebauungsplan eine Reihe von Schutzmaßnahmen für bestehende Grünstrukturen vor. Für wertvolle Bäume sowie für Baum- und Strauchpflanzungen werden Erhaltungsgebote festgesetzt. Der Anteil der bebauten und versiegelten Flächen wird steigen, deswegen dürfen in weiten Teilen des Plangebiets private Stellplätze nur in Tiefgaragen untergebracht werden. Die rückwärtigen Grundstücksbereiche sollen gärtnerisch angelegt werden und zur Erholung dienen.
Der Bebauungsplan sichert bei Neubauprojekten einen guten Standard an Bepflanzung. Neben Anpflanzgeboten wird die Dachbegrünung zur Pflicht, da sie zur Regenwasserrückhaltung beiträgt. Für die Erdüberdeckung von Tiefgaragen werden Maße festgesetzt, daneben werden Festsetzungen zum Wasserhaushalt und zum Artenschutz getroffen.
Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt, mit Eingriffs- und Ausgleichsbilanz, aufgrund der Grundfläche von mehr als 20.000 m² und weniger als 70.000 m² (vgl. Kap. 2). Die Bilanzierung ergibt, dass die Eingriffe innerhalb des Plangebiets ausgeglichen werden können (vgl. Kap. 5.13.1). Dazu ist festzuhalten, dass auf Grundlage der bislang geltenden Bebauungspläne umfangreiche Eingriffe rechtlich zulässig waren. Für die Bebauungspläne Schnelsen 11 und Schnelsen 16 aus den 1960er Jahren gilt die BauNVO von 1962, die noch keine Festsetzungen zur Begrenzung der Versiegelung durch Zufahrten, Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen enthält. Den Belangen des Naturschutzes wird in Bezug auf die Schutzgüter Boden, Wasserhaushalt, Klima, Pflanzen / Tiere und Landschaftsbild Rechnung getragen durch Festsetzungen zum Erhalt, zur Begrünung, zum Boden-, Wasser- und Klimaschutz sowie zum Artenschutz. Die Belange der Freiraum- bzw. Wegeverbundfunktionen werden gestärkt (vgl. Kapitel 5.12).
