Im nördlichen Teilbereich des Plangebietes sind drei Wohngebäude geplant. Um die vorgesehene und städtebaulich gewünschte Nutzung „Wohnen“ zu ermöglichen, setzt der Bebauungsplan für diesen Teil des Plangebietes ein allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176 S. 1, 6) fest.

Durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes trägt die Planung zur Schaffung zusätzlichen innerstädtischen Wohnraums bei und bedient damit die steigende Nachfrage nach Wohnraum in zentraler Lage. Damit reagiert der Bebauungsplan auf den wachsenden Wohnraumbedarf in Hamburg und entspricht den Zielen des 2021 fortgeschriebenen „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ sowie des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms, den Wohnungsbau zu aktivieren und zu stärken, um für den prognostizierten Zuwachs an Haushalten ein adäquates Wohnungsangebot bereitzustellen. Ziel ist insbesondere die Realisierung von Wohnungen in nachgefragten, bereits erschlossenen Lagen.

Die Bereitstellung von Wohnraum auf baulich vorgeprägten, aber untergenutzten zentralen Flächen ist zudem ein wichtiger Beitrag zur boden- und flächenschonenden Stadtentwicklung und Förderung der Innentwicklung. Damit kann der Inanspruchnahme von bislang unbebauten Freiflächen in peripheren Lagen oder im Außenbereich entgegengewirkt werden.

Die Entwicklung einer Wohnnutzung ist aufgrund der verkehrlich gut erschlossenen Lage sowie der Nähe zu bereits vorhandenen Infrastruktureinrichtungen sinnvoll. Der direkte Anschluss an öffentliche Parkanlagen und Freiräume beschreibt ein attraktives Wohnumfeld.

Der durch den Bebauungsplan ermöglichte Wohnungsbau fügt sich zudem ein in die geplante Entwicklung von Wohnquartieren nördlich des Holstenkamps (Science City Hamburg-Bahrenfeld, Quartiere am Volkspark) in unmittelbarer Nachbarschaft zum Plangebiet.

Durch die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet wird sichergestellt, dass Wohnen die Hauptnutzung des Plangebiets bildet, zugleich aber auch Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Funktionsmischung verbleiben. Sofern langfristig der Bedarf bzw. eine entsprechende Nachfrage dafür besteht kann die Wohnnutzung z.B. durch kulturelle und soziale Einrichtungen ergänzt werden. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes schließt zudem nicht aus, dass einzelne Räume in Wohnungen gewerblich bzw. freiberuflich genutzt werden. Grundsätzlich sind freie Berufe, die im häuslichen Arbeitszimmer ausgeübt werden, denkbar. Somit kann der wachsenden Bedeutung von Dienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Wohnnutzung ausgeübt werden können (z.B. Grafikdesign, Mediation, Coaching etc.) sowie von Telearbeitsplätzen, mit denen Unternehmen es ihren Mitarbeitern ermöglichen, ihre Arbeit vollständig oder zeitweise von zu Hause zu erledigen, Rechnung getragen werden.

Die Festsetzungen im Bebauungsplan orientieren sich an dem bei langfristiger Betrachtung städtebaulich sinnvollen und verträglichen Nutzungsspektrum. Um Fehlentwicklungen auch langfristig zu verhindern, werden aus dem in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungsspektrum die folgenden Nutzungen ausgeschlossen:

Im allgemeinen Wohngebiet werden Ausnahmen nach § 4 Absatz 3 Nummern 4 und 5 (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176, S. 1, 6) ausgeschlossen. (vgl. § 2 Nummer 1 der Verordnung)

Diese Festsetzung beruht auf § 9 Absatz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Absatz 6 BauNVO. Demnach kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 (hier § 4 Absatz 2 und 3 BauNVO) vorgesehen sind, nicht Bestandteil des Bebauungsplans werden.

Anlagen für Gartenbaubetriebe und Tankstellen sollen nicht zulässig sein, da sie aufgrund ihrer baulichen Typik bei gleichzeitig hohen Flächenbedarfen nicht in das angestrebte städtebauliche Konzept, sowohl in Bezug auf die Nutzung als auch auf die beabsichtigte Bebauung, integrieren lassen. Die Ansiedlung von Anlagen für Gartenbaubetrieben und Tankstellen ist aufgrund der Strukturierung des Plangebiets und der geringen Größe der zur Verfügung stehenden Flächen ohnehin wenig wahrscheinlich. Sie könnten wegen dem in der Regel erforderlichen Flächenbedarf nicht an dem geplanten Wohnstandort angesiedelt werden. Das Plangebiet ist straßenseitig dicht mit zum Erhalt festgesetzten Bäumen und Sträuchern bewachsen, lediglich an der Von-Hutten-Straße besteht eine schmale Zufahrtsmöglichkeit, so dass die Sicherung der verkehrlichen Erschließung der ausgeschlossenen Nutzungen (Tankstelle, Gartenbaubetrieb) nicht sicher gewährleistet werden kann. Zudem werden mit dem Bebauungsplan oberirdische Stellplätze ausgeschlossen, um eine hochwertige freiraumplanerische Gestaltung für die Wohnnutzung im Anschluss an die öffentliche Grünfläche am Landschaftsschutzgebiet zu gewährleisten. Der Ausschluss von Stellplätzen steht in der Regel gegen die Ausübung der hier ausgeschlossenen Nutzungen. Ferner fügen sich insbesondere Tankstellen aufgrund ihres regelhaften Erscheinungsbilds (großflächige Werbung, Preistafeln etc.) nicht in die angestrebte gestalterische Struktur ein.

Mit der Ansiedlung der hier ausgeschlossenen Nutzungen können zudem erhebliche Störungen verbunden sein, die tendenziell mit der Größe der Nutzung zunehmen. So ist von den ausgeschlossenen Nutzungen insgesamt eine nicht unerhebliche Zunahme des Verkehrs durch An- und Abfahrten von Kunden, Gästen und Mitarbeitern oder auch Lieferverkehren zu erwarten, mit der auch erhöhte Verkehrslärmimmissionen in den umgebenden Wohnstraßen und entsprechende negative Effekte auf die Wohnruhe einhergingen. Im Falle von Tankstellen ist sogar in den Abendstunden und im Nachtzeitraum mit Kunden- und Lieferverkehren, z.B. durch den 24-stündigen Betrieb der Tankstelle, zu rechnen. Durch den Ausschluss dieser Nutzungen wird dem Schutz der in der Nachbarschaft vorhandenen Wohnnutzungen und Grünanlagen sowie des Friedhofes vor zunehmenden Störungen und Beeinträchtigungen durch Lärm- und Luftschadstoffimmissionen Rechnung getragen. Um eine hohe Wohnqualität zu gewährleisten, werden diese Nutzungen daher ausgeschlossen.

Kinderspielflächen

Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept ermöglicht die Realisierung von circa 60 Wohneinheiten innerhalb des Plangebiets. Gemäß § 10 Hamburgische Bauordnung (HBauO) vom 14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am

19. August 2025 (HmbGVBl. S. 506, 508) sind pro Wohneinheit 10 m2 Kinderspielfläche bereitzuhalten, somit rechnerisch 600 m2. Die erforderlichen Kinderspielflächen können im Innenhof sowie auf den die Baukörper umgebenden Freiflächen im allgemeinen Wohngebiet nachgewiesen werden. Darüber hinaus ist das Plangebiet im Umfeld insbesondere durch den angrenzenden Lutherpark mit weiteren für Spiel, Bewegung und Aufenthalt geeigneten und öffentlich zugänglichen Freiräumen ausgestattet.

Im Plangebiet soll das dem Bebauungsplan zu Grunde liegende städtebauliche Konzept, das aus dem Wettbewerbsverfahren hervorgegangen ist, durch Baukörperfestsetzungen, die Festsetzung der als Höchstmaß zulässigen Zahl der Vollgeschosse sowie der Höhe baulicher Anlagen und die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ) als Höchstmaß genau fixiert werden.

Konkret wird die Errichtung dreier Gebäuderiegel ermöglicht, die sich um einen Innenhof gruppieren. Der längste Baukörper am Holstenkamp ist unter anderem aus Gründen des Schallschutzes straßenparallel ausgerichtet, der westliche Baukörper rechtwinklig hierzu angeordnet und durch eine giebelständige Bauweise gekennzeichnet. Der dritte Baukörper komplettiert das Gebäudeensemble, in dem dieser unter Berücksichtigung der Landschaftsachse südlich der beiden Gebäuderiegel als verbindendes Element angeordnet wird.

Im Plangebiet wird durch die baukörperbezogene Festsetzung der überbaubaren Fläche die geplante städtebauliche Grundkonzeption des Wettbewerbsergebnisses gesichert. Die Lage und Abmessung der Gebäude wird durch Baugrenzen bestimmt, die als strenge Baukörperfestsetzungen ohne planerische Spielräume festgesetzt sind. Durch die festgesetzten Baugrenzen wird die Anordnung der Baukörper auf dem Grundstück genau definiert.

Aus den überbaubaren Flächen ergeben sich Gebäudetiefen von maximal 14,50 m. Die Gebäudetiefe verringert sich jeweils zu einer Gebäudeseite auf ca. 11 m bei dem nördlichen und westlichen Baukörper bzw. auf 10 m bei dem südlichen Baukörper. Diese „Anschrägung“ erfolgt, um einen ausreichenden Abstand der Baukörper untereinander zu gewährleisten und die beabsichtigte Wegeführung auf den Privatflächen mit der Gebäudeform aufzugreifen. Die Bautiefen ermöglichen die Realisierung der geplanten und bedarfsgerechten Wohnungsgrundrisse.

Zusätzlich zu den drei oberirdischen Baukörpern wird durch die Ausweisung der überbaubaren Flächen auch die Errichtung eines großflächigen unterirdischen Geschosses ermöglicht, dass unter anderem auch die privaten Kfz- und Fahrradstellplätze aufnehmen kann (siehe Ziffer 5.3). Dieses Untergeschoss erstreckt sich sowohl unter den aufgehenden Hochbauten als auch dem durch diese gebildeten Innenhofbereich. Die Ausweisung der überbaubaren Fläche für das Untergeschoss ist erforderlich, da die Baukörperfestsetzungen für die geplanten Wohngebäude nur geringe Spielräume für eine ökonomische Dimensionierung der Tiefgarage ermöglichen. Denn wirtschaftliche Tiefgaragengrundrisse erfordern eine mittige Fahrgasse und beidseitigen Einstellmöglichkeiten und weisen somit im Vergleich zu den Wohngebäuden größere Gebäudetiefen auf. Mit Blick auf die Sicherung auch unversiegelter Grundstücksflächen soll dies jedoch nur innerhalb der festgesetzten Flächen für das vorgesehene Untergeschoss zulässig sein. Die über die Gebäudegrundflächen hinausragenden Tiefgaragenflächen umfassen zusammen etwa 860 m2. Im Untergeschoss können nicht nur Kfz- und Fahrradstellplätze, sondern auch zu den Wohnungen gehörende Abstellflächen, Fahrradabstellräume sowie Technik- und Versorgungsräume untergebracht werden.

Terrassen und Loggien

Die Wohnqualität wird maßgeblich durch die Möglichkeit zur Schaffung von wohnungsbezogenen Freiflächen mitbestimmt. Daher sieht das Bebauungskonzept für Erdgeschosswohnungen Terrassenanlagen und für Wohnungen in den Obergeschossen nach Innen gerichtete Loggien vor. Grundsätzlich müssen die Wohngebäude innerhalb der festgesetzten Baugrenzen liegen. Zu den Wohngebäuden gehören auch deren Terrassen. Um im Plangebiet angesichts der engen Baukörperfestsetzung die Schaffung von Terrassen in angemessener Größe zu ermöglichen, wird auf Grundlage von § 9 Absatz 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 23 Absatz 3 Satz 3 i.V.m. Absatz 2 Satz 3 BauNVO durch die textliche Festsetzung im Bebauungsplan ein Spielraum im Bereich der Terrassen zugelassen und folgende Festsetzung getroffen:

Im allgemeinen Wohngebiet sind ausnahmsweise Überschreitungen der Baugrenzen durch Vorbauten zur Anlage von erhöhten und ebenerdigen Terrassenbereichen und ebenerdige Terrassen bis zur Höhe der Oberkante des Fußbodens des Erdgeschosses und bis zu einer Tiefe von 3,0 m zulässig. (vgl. § 2 Nummer 2 der Verordnung).

Um die Erhaltung eines angemessenen Grünanteils auf den privaten Wohngrundstücken sicherzustellen, wird durch die textliche Festsetzung sichergestellt, dass die Terrassen nur eine Tiefe von maximal 3 m aufweisen dürfen. Diese Einschränkung wird als erforderlich erachtet, damit die privaten Freiflächen der Wohngebäude nicht von Terrassenanlagen dominiert werden und um einen Übergang zu der westlich angrenzenden Parkanlage und der südlich benachbarten Grünanlage des Friedhof Holstenkamp herzustellen. Die zulässige Tiefe von 3 m für Terrassen lässt ausreichend großzügige Nutzungsmöglichkeiten zu. Die Festsetzung schließt nicht aus, dass Terrassen loggiaartig und damit teilweise vor Regen geschützt in das Gebäude hinein erweitert werden.