Für den Bereich der geplanten Bebauung wird ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176, S. 1, 6) festgesetzt. Ziel der Planung ist die Entwicklung eines überwiegend wohngeprägten Quartiers mit Geschosswohnungsbau, das sich städtebaulich in die bestehende Siedlungsstruktur einfügt und den prägenden Wohncharakter des Bestandsquartiers bewahrt. Die geplante Wohnbaufläche erstreckt sich im südlichen Plangebiet und schließt die Lücke zwischen den östlich und westlich benachbarten Wohngebieten. Dadurch entsteht eine klare und einheitliche Siedlungsgrenze, die den städtebaulichen Zusammenhang stärkt.

Die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO verfolgt das Ziel, eine wohngebietsverträgliche Funktionsmischung zu ermöglichen, die auch den Leitlinien des „Hamburger Maß“ entspricht. Reine Wohngebiete werden regelhaft nicht mehr angestrebt; vielmehr soll das Wohnen als Hauptnutzungsart gesichert und durch ergänzende, verträgliche Nutzungen ergänzt werden. Die nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen sind mit den städtebaulichen Zielsetzungen vereinbar. Sie tragen zur Versorgung und Belebung des Quartiers bei, fördern die soziale Infrastruktur und sind typischerweise mit einem Wohngebiet verträglich.

Um den prägenden Wohncharakter des Gebiets zu sichern und negative Auswirkungen auf die Wohnqualität und das Verkehrsaufkommen zu vermeiden, werden die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen ausgeschlossen. Damit wird der städtebaulichen Zielsetzungen eines ruhigen, überwiegend wohngeprägten Quartiers entsprochen. Die Planfläche liegt im Randbereich des Siedlungsraums und übernimmt eine besondere Funktion als Übergang zur angrenzenden, überwiegend natürlichen Umgebung. Gerade in diesem sensiblen Bereich ist die Sicherung einer verträglichen Nutzung von besonderer Bedeutung.

Ausnahmsweise zulässige Nutzungen im Allgemeinen Wohngebiet, wie unter anderem Beherbergungsbetriebe, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen oder Gartenbaubetriebe, sind typischerweise mit erhöhtem Verkehrsaufkommen und zusätzlichen Immissionsbelastungen verbunden. Ihre Zulassung würde die bestehende Wohngebietsstruktur und die angestrebte Verträglichkeit der Nutzungen gefährden und könnte zu einer Überformung des Wohngebiets führen. Zudem gehen die Nutzungen häufig mit einer Flächeninanspruchnahme einher, sodass nur wenig Fläche für die Schaffung von Wohnraum verbleibt und der Planungsanlass nicht angemessen berücksichtigt wird. Auch die Erschließungssituation am Siedlungsrand, umgeben von ruhigen Wohnstraßen und die Ausbildung einer Sackgasse eignen sich insbesondere für eine Wohnnutzung und lassen die oben aufgeführten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht erwarten. Durch den gezielten Ausschluss dieser Nutzungen wird die angestrebte städtebauliche Struktur gesichert und die Lebensqualität für die Bewohnerinnen und Bewohner nachhaltig geschützt.

„Im allgemeinen Wohngebiet sind die nach § 4 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3787), zuletzt geändert am 3. Juli 2023 (BGBl. I Nr. 176, S. 1, 6) ausnahmsweise zulässigen Nutzungen unzulässig.“ (§ 2 Nummer 2 der Verordnung)

Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird über die Festsetzung einer maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) sowie der Zahl der zulässigen Vollgeschosse als Höchstmaß bestimmt.

Grundflächenzahl

Die festzusetzende Grundflächenzahl sowie die Geschossigkeit spiegeln das im Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegte städtebauliche Konzept wider. Für das allgemeine Wohngebiet wird eine Grundflächenzahl von 0,5 festgesetzt. Der Orientierungswert des § 17 BauNVO von 0,4 wird somit überschritten.

Die Überschreitung des Orientierungswerts nach § 17 BauNVO ist städtebaulich vertretbar und aus städtebaulichen Gründen gewünscht, um das städtebauliche Konzept des Vorhabens umzusetzen und um die städtebauliche Leitlinie des flächensparenden Bauens zu verwirklichen. Durch die Konzentration von baulichen Nutzungen innerhalb geschlossener Siedlungsbereiche (flächensparendes Bauen) kann die bauliche Nutzung von Außenbereichen verhindert werden. Damit wird die Vorschrift des § 1a Absatz 2 BauGB, mit Grund und Boden sparsam umzugehen, planungsrechtlich umgesetzt. Nach den Leitlinien des „Hamburger Maß“ sollen – sofern standortgerecht - auch am Stadtrand insbesondere städtebaulich angemessene Dichten realisiert werden. Darüber kann zugleich auf etwa 40% des Plangebietes Natur- und Erholungsraum hergestellt werden.

Die geplante Dichte ist zudem erforderlich, um den Wohnraumbedarf im Stadtteil Rahlstedt zu decken und gleichzeitig die Flächeninanspruchnahme zu minimieren. Die Konzentration der Bebauung im südlichen Teil des Plangebiets ermöglicht die Schaffung großzügiger öffentlicher und privater Grünflächen, insbesondere einer öffentlichen Parkanlage und naturnaher Flächen im nördlichen Bereich.

Trotz der gegenüber dem Orientierungswert erhöhten städtebaulichen Dichte werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse durch eine ausreichende Belichtung und Belüftung der Wohnungen und folgende mindernde und ausgleichende Maßnahmen gewahrt:

• die Anlage einer großzügigen öffentlichen Grünfläche für Spiel und Erholung,
• die Schaffung hochwertiger privater und gemeinschaftlich nutzbarer Freiflächen im Bereich und im Umfeld der Wohnbebauung,
• die Gestaltung von hochwertigen, geschützten Außenwohnbereichen für die Bewohner, da die Unterbringung des ruhenden Verkehrs weitgehend in Tiefgaragen vorgesehen ist.

Die Umsetzung der vorgenannten, im Vorhaben- und Erschließungsplan dargestellten Maßnahmen wird über den Durchführungsvertrag gesichert.

Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden dadurch vermieden, dass

• eine naturnahe Fläche nördlich der Stellau entsteht,
• öffentliche Grünflächen hergestellt werden
• eine Begrünung der nicht überbauten Tiefgaragenflächen erfolgt,
• eine extensive Begrünung der Gebäudedachflächen erfolgt,
• die Baugrundstücke mit Baumpflanzungen und einem Anpflanzstreifen versehen werden,
• Gehwege auf privaten Grundstücksflächen in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau hergestellt werden.

Diese mindernden und ausgleichenden Maßnahmen gewährleisten, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.

Mit dem Bau von Tiefgaragen und Abstell- sowie Technikräumen und Nebenanlagen im Untergeschoss, als auch mit der oberirdischen Anlage von Fußwegen und kleinen versiegelten Flächen für beispielweise Müllcontainer, Fahrradabstellplätze oder technische Anlagen, entsteht eine zusätzliche Versiegelung, die zusammen mit dem Hochbau rechnerisch eine GRZ von maximal 0,75 erreicht. Damit wird die Überschreitungsgrenze des § 19 Abs. 4 BauNVO eingehalten.

Die im Bebauungsplan vorgesehenen Maßnahmen und Festsetzungen sind geeignet und ausreichend, um im Falle der Planverwirklichung gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherzustellen und die Auswirkungen auf die Umwelt auf ein vertretbares Maß zu begrenzen. Die städtebauliche Dichte ist mit den Anforderungen des § 1 Abs. 6 BauGB und den Grundsätzen des nachhaltigen Städtebaus vereinbar. Die Kompensationsmaßnahmen gewährleisten, dass die Überschreitung der Grundflächenzahl keine unzumutbaren nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt oder die Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Quartier hat.

Geschossigkeit

Im allgemeinen Wohngebiet werden entsprechend des Vorhaben- und Erschließungsplans für jedes Gebäude drei Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Aufgrund der bewegten Topografie soll eine Bezugshöhe festgesetzt werden. Diese entspricht der Geländeoberfläche auf der begrünten Tiefgarage im nördlichen Bereich. Wesentliche Höhenpunkte der geplanten Geländeoberfläche über NHN (Normalhöhennull) sollen festgesetzt werden.

„Für die Bemessung der Zahl der Vollgeschosse gilt als Geländeoberfläche eine Höhe von 30,4 m ü. NHN.“ (§ 2 Nummer 6 der Verordnung)

Die Gebäudehöhe (inklusive Attika) mit drei Vollgeschossen entspricht rund 10 m über der Bezugsebene von 30,4 m ü. NHN (Normalhöhennull). Diese Gebäudehöhen fügen sich in die städtebauliche Umgebung ein. Oberhalb des zulässigen Höchstmaßes werden weitere Geschosse ausgeschlossen. Dadurch sollen einerseits die städtebauliche Maßstäblichkeit und das Ortsbild gewahrt werden, sodass sich die neue Bebauung in die Umgebung einfügt. Die Ausbildung einer einheitlichen Siedlungskante soll sich dabei auch in den Gebäudehöhen widerspiegeln. Andererseits dient die Festsetzung der Umsetzung der beabsichtigten Vorhabenplanung und ermöglicht einen funktional angemessenen Geschosswohnungsbau.

„Oberhalb der als Höchstmaß festgesetzten Zahl der zulässigen Vollgeschosse sind keine weiteren Geschosse zulässig.“ (§ 2 Nummer 5 der Verordnung)

Durch das abfallende Gelände nach Nordwesten zu den geplanten Parkanlagen ergibt sich ein Höhenversprung von der Geländehöhe im Wohnquartier (30,4 m ü. NHN) zur natürlichen Geländehöhe in den Parkanlagen (ca. 27,4 m ü. NHN), der die Tiefgaragenwand freilegt. Mit einer sanften Geländemodellierung und einer Anpflanzung vor der Wand, kann die Ansicht der Tiefgaragenwand zurückgenommen bzw. teilweise verdeckt werden.

Die sich aus der Planung rechnerisch ergebende Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt ca. 1,06 und liegt damit unter dem Orientierungswert des § 17 Abs. 1 BauNVO für allgemeine Wohngebiete (GFZ 1,2).

Die Festsetzungen des Bebauungsplans zu den überbaubaren Grundstücksflächen sollen die im Vorhaben- und Erschließungsplan festgelegte Bebauungsstruktur planungsrechtlich sichern. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mit baukörperbezogen Baugrenzen festgesetzt, um die Qualitäten des städtebaulichen Entwurfs zu sichern.

Die hier festgesetzten überbaubaren Flächen lassen im Zusammenhang mit dem festgesetzten Höchstmaß der Vollgeschosse (inklusive der unzulässigen Überschreitung als textliche Festsetzung § 2 Nummer 5) Außenwände zu, vor denen gemäß § 6 Absatz 5 der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) vom 06. Januar 2025 (HmbGVBl. S. 93), zuletzt geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S. 679), zum Teil Abstandsflächen größerer Tiefe liegen müssten.

Aus städtebaulichen Gründen ist es erforderlich, dass die nach § 6 HBauO vorgeschriebene Mindestabstandsfläche von 2,50 m zur Grundstücksgrenze in zwei Bereichen im Westen unterschritten werden. Die beiden westlichen Gebäude (Nr. 1 und 10) haben im Eckbereich einen Abstand von ca. 1,60 m zur Grundstücksgrenze. Die Schutzziele der Abstandsflächenregelungen, d.h. die Sicherung der Besonnung, Belüftung und des Brandschutzes bleiben dennoch unberührt, da sich die Abstandsflächen auf einer unbebaubaren Grünfläche befinden. Durch die Freiflächen zwischen den Gebäuden sowie die geplante Anordnung der Baukörper wird eine ausreichende Belichtung und Belüftung aller Wohnungen gewährleistet. Weitere Überlagerungen der Abstandsflächen untereinander oder auf benachbarte Grundstücke bestehen nicht.

Um eine hohe Wohnqualität zu erzielen, soll jede Wohnung einen privaten Außenraum in Form einer Terrasse, einer Loggia oder eines Balkons erhalten. Die Terrassen und Balkone sind dem Gebäudekörper vorgelagert und überschreiten die Baugrenzen. Durch die vor die Hauptfassade hervortretenden Balkone soll eine gestalterische Gliederung des Baukörpers und eine dreidimensionale Verzahnung von Baukörper und Freiraum entstehen. Deshalb ist eine Überschreitung der Baugrenzen für angemessen große Balkone und Terrassen entsprechend der Vorhabenplanung notwendig. Die gewählte Tiefe wurde so bemessen, dass eine sinnvolle Nutzung der Flächen ermöglicht wird, ohne die zentralen gemeinschaftlichen Freiflächen zu beeinträchtigen. Gleichzeitig werden angemessene Abstände zu den Nachbargebäuden eingehalten, sodass keine unzumutbaren Beeinträchtigungen entstehen. Eine Überkragung von Balkonen über Straßen oder Parkflächen sieht die Vorhabenplanung nicht vor.

„Im allgemeinen Wohngebiet ist eine Überschreitung der Baugrenzen für Terrassen um bis zu 3,0 m zulässig. Eine Überschreitung der Baugrenzen für Balkone ist um bis zu 2,3 m zulässig.“ (§ 2 Nummer 4 der Verordnung)

In der Vorhabenplanung sind ebenso Vordächer vorgesehen, die jedoch eine Tiefe von 1,50 m nicht überschreiten und somit privilegiert sind nach § 6 Abs. 6 HBauO, so dass hierfür kein weiterer Regelungsbedarf gesehen wird.

Um die privaten Freiflächen des Plangebiets nicht durch Stellplätze und Garagen zu beeinträchtigen, zur Unterstützung der Wohnruhe im Plangebiet und zur Ermöglichung eines quantitativ ausreichenden Grünanteils mit hoher Aufenthaltsqualität auf den Grundstücken, soll aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig sind.

Zur Anlage von Tiefgaragen sowie unterirdischen Nebenanlagen ist eine Unterbauung auch außerhalb der Baugrenzen erforderlich. Die Festsetzung von gekennzeichneten Flächen für Tiefgaragen sowie unterirdische Nebenanlagen soll die Unterbauung zum Schutz der landschaftsbildprägenden Bestandsbäume und vor allem auch deren Wurzelbereich eingrenzen. Die Umgrenzung für die Tiefgarage ist etwas umfangreicher als die aktuell geplante Tiefgarage und enthält auch unterirdische Nebenanlagen. Zwischen den beiden südöstlichen Gebäudekörpern ist ein Tunnel geplant, der eine fußläufige, unterirdische Verbindung zur Tiefgarage herstellt. Dieser Tunnel (eingeschossig) ist in der Fläche für Tiefgaragen und ihre Zufahrten sowie unterirdische Nebenanlagen enthalten.

In der Umgrenzung sind notwendige Kasematten nicht enthalten, da deren Anzahl und Lage aufgrund des derzeitigen Planungsstands noch nicht hinreichend bestimmt werden können. Die Kasematten werden nur auf Privatgrund angeordnet, Kasematten im Bereich des öffentlichen Grunds sind nicht vorgesehen.

„Im allgemeinen Wohngebiet sind Stellplätze nur in Tiefgaragen zulässig. Tiefgaragen und ihre Zufahrten sind nur innerhalb der hierfür festgesetzten Flächen und innerhalb der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Eine Überschreitung der festgesetzten Flächen durch Belichtungs- und Belüftungsschächte ist zulässig.“ (§ 2 Nummer 7 der Verordnung)