Das Plangebiet liegt im Stadtteil Rahlstedt östlich der Straße Wiesenredder und nördlich der Bebauung an der Straße Am Sooren im Übergang zu einem großräumigen Landschaftsraum mit der Stellauniederung. Es ist im Bestand überwiegend durch natürliche Eigenentwicklung auf den ehemaligen Rasenflächen des Freibads Rahlstedt mit einem einrahmenden Baum- und Gehölzbestand geprägt. Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtliche Grundlage für die Entwicklung eines Wohnquartiers, öffentlichen Grünflächen, einer Fläche für die Wasserwirtschaft zur Öffnung der im Plangebiet verrohrten Stellau sowie von naturnahen Grünflächen.

Die Umweltprüfung kommt zu folgenden Ergebnissen:

Bei Nicht-Realisierung der Planung ist davon auszugehen, dass das Gebiet nach dem geltenden Planrecht als Grünfläche für eine Freibadnutzung nur hypothetisch wieder genutzt werden könnte, tatsächlich jedoch voraussichtlich brach fallen würde. Bei der derzeitigen Brachenentwicklung würden die vorhandenen Bäume und Baum-Strauchhecken vollständig erhalten bleiben. Die Umweltsituation im Plangebiet wird sich nicht wesentlich verändern. Andererseits würde kein Potenzial für neuen Wohnraum sowie öffentlich nutzbare Parkanlagen geschaffen werden.

Im Einzelnen ergibt sich mit der Umsetzung der Planung die folgende schutzgutbezogene Prognose:

Für das Schutzgut Mensch werden die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch ein attraktives, begrüntes Wohnquartier geschaffen und eine öffentliche Parkanlage/Spielfläche unmittelbar angrenzend zur Naherholung hergestellt. Die geplanten Wegeverbindungen ermöglichen eine Nutzung der gewässerbegleitenden Grünflächen an der Stellau außerhalb des Plangebiets.

Für das Schutzgut Luft werden durch die Planung keine zusätzlichen Belastungen hervorgerufen.

Für das Schutzgut Klima tritt eine lokal begrenzte klimatische Verschlechterung durch den Verlust einer Grünfläche und von Bäumen / Gehölzen im geplanten Wohngebiet ein. Unter Berücksichtigung des Erhalts bestehender Bäume und Gehölzstrukturen, der Anpflanzung von Bäumen / Strauch-Baumhecke und einer Mindestbegrünung der Tiefgarage verbleiben in Wechselwirkung mit den verbleibenden Grünflächen und einer neuen Wasserfläche durch die Stellau-Öffnung keine erheblichen Auswirkungen.

Die Zunahme der Bodenversiegelung führt zu erheblichen Auswirkungen für die Schutzgüter Boden / Fläche. Der Erhalt von Baum- und Gehölzflächen sowie die Neuanlage von Vegetationsflächen, auch auf der Tiefgarage, mindern die Auswirkungen. Mit der planinternen Maßnahmenfläche und der Öffnung der Stellau wird das verbleibende Defizit insgesamt kompensiert.

Auf das Schutzgut Wasser entstehen bei Umsetzung des Entwässerungskonzepts im Plangebiet keine erheblichen Auswirkungen. Die Renaturierung der Stellau hat insgesamt erheblich positive Auswirkungen und setzt die Ziele der Wasserrahmenrichtlinie⁠ (WRRL) um.

Die Umsetzung der Vorhabenplanung führt zu erheblichen Wert- und Funktionsverlusten für das Schutzgut Pflanzen und Tiere. Mit dem Erhalt von Bäumen, Teilen der Gehölzstreifen im Wohngebiet und den Vegetationsstrukturen in der Maßnahmenfläche im Norden des Plangebiets werden Landschaftselemente mit ökologischen Funktionen, die auch für das Ortsbild von Bedeutung sind, gesichert. Durch die Öffnung der Stellau mit der angrenzenden Maßnahmenfläche wird der örtliche Biotopverbund gestärkt. Für entstehende Baumverluste werden Neupflanzungen im Vorhabengebiet umgesetzt. Die Durchgrünung und die Neuanlage von Vegetationsflächen für Pflanzen und Tiere wird durch die Festsetzungen im Bebauungsplan und den Vorhaben- und Erschließungsplan gewährleistet. Die verbleibenden Defizite werden durch Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft innerhalb des Plangebiets im Zusammenhang mit dem Schutzgut Boden kompensiert. Innerhalb dieser Maßnahmenflächen werden auch ein gesetzlich geschützter Knickabschnitt und ein Trockenrasen erhalten. Für den entstehenden Verlust eines geschützten Gewässers, das ein Amphibienlebensraum ist, wird eine planexterne Ausgleichsfläche für den Biotopersatz zugeordnet. Unter Beachtung der allgemeingültigen Schutzbestimmungen des BNatSchG für die Fällung von Bäumen und Gehölzen sowie für den Gebäudeabriss und der Anbringung von Ersatzbrutstätten für den Mäusebussard werden keine artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG für die betroffenen Arten ausgelöst.

Die gebietsprägenden Qualitäten des Stadt- und Landschaftsbilds werden durch die Festsetzung der wertvollen Baum- und Gehölzbestände, einer öffentlichen Grünfläche im zentralen Wohngebietsteil sowie einer naturnahen Maßnahmenfläche im Übergang zur freien Landschaft gesichert. Die geöffnete Stellau übernimmt als Gewässerachse eine landschaftliche Gliederung verbindet das Plangebiet mit dem angrenzenden Landschaftsraum der Stellau-Aue. Innerhalb des Wohngebiets tragen Begrünungsfestsetzungen zu einem qualitätvollen Erscheinungsbild der Neubebauung bei.

Für das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter entstehen keine negativen Auswirkungen.

Der vom Vorhabenträger vorgelegte Vorhaben- und Erschließungsplan bildet die Grundlage für die Festsetzungen des Bebauungsplans im Vorhabengebiet.

Das Vorhabengebiet umfasst nahezu den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans, mit Ausnahme der wasserwirtschaftlichen Fläche für die geplante Renaturierung der Stellau. Das Plangebiet teilt sich in zwei Bereiche: Der nördliche Bereich soll als Natur- und Erholungsraum entwickelt werden, während im südlichen Bereich ein Wohnquartier entstehen soll. Das Wohnquartier soll perspektivisch in drei Grundstücke geteilt werden.

Das Wohnungsbauvorhaben umfasst die Errichtung von zehn Geschosswohnungsbauten mit jeweils drei Vollgeschossen und einem Flachdach. Die Gebäude nehmen die vorhandenen Strukturen auf und führen die Ausrichtung der Bestandsbebauung fort. Gemäß der Planung können insgesamt ca. 180 neue Wohnungen unterschiedlicher Wohnungsgrößen geschaffen werden. Es ist die Herstellung von genossenschaftlichen und geförderten Mietwohnungen sowie Eigentumswohnungen geplant.

Die Neubebauung gruppiert sich mit ihren Stirnseiten um eine gradlinige Stichstraße mit Wendekehre, die an die Straße Wiesenredder angeschlossen werden soll. Diese Planstraße hat eine Länge von ca. 130 m und soll mit einer zweistreifigen Fahrbahn, beidseitigen Längsparkständen und Gehwegen ausgebaut werden. Drei Tiefgaragen, die sich unter mehreren Gebäuden erstrecken, sollen an die Planstraße angeschlossen werden. Die östlichen Nebenflächen der Straße Wiesenredder sollen zugunsten eines regelkonformen Ausbaus des Gehwegs erweitert werden. Angrenzend zur Planstraße werden zwei Netzstationen (Doppelnetzstation), die für eine gesicherte Stromversorgung des Gebiets erforderlich sind angeordnet.

Die Gestaltung der Außenräume ist auf die Wohnnutzung ausgerichtet. Den Gebäuden sollen private Gärten bzw. Freiräume vorgelagert werden und gemeinschaftlich nutzbare Aufenthaltsbereiche sollen hauptsächlich in der grünen Quartiersmitte angeordnet werden. Fünf Kinderspielbereiche mit insgesamt ca. 1.820 m2 sollen überwiegend im östlichen Bereich angeordnet werden, während im westlichen Bereich Pflanzflächen die Gebäude einrahmen sollen. Entlang der Fußwege zwischen den Hauseingängen und der Planstraße sollen sich die notwendigen Müllstandplätze und Fahrradabstellmöglichkeiten angliedern. In die Freiflächengestaltung wird der vorhandene prägende Einzelbaumbestand sowie der Gehölzsaum an der südlichen und östlichen Grundstücksgrenze integriert.

Zwischen der Wohnbebauung und der Straße Wiesenredder soll ein ca. 7,80 m breiter attraktiver Grünstreifen entstehen, der eine grüne Verbindung in den angrenzenden Naturraum und den nördlich und südlich gelegenen Siedlungsbereichen bildet.

Im nördlichen Bereich des Vorhabengebiets ist die Renaturierung des verrohrten Bachlaufs Stellau geplant. Ein mäandrierender Verlauf mit flacher Böschung und Verlandungszone soll eine natürliche Umgebung für wasserbezogene Flora und Fauna bieten. Südlich der Stellau, im Anschluss an das Wohngebiet, soll eine Park- und Spielfläche mit Aufenthalts- und Erholungsfunktion entstehen. Für die Fläche nördlich der Stellau ist mit geeigneten Pflanzmaßnahmen in Form einer Aussaat die Eingliederung in den umgebenden Natur- und Landschaftsraumraum geplant. In diesem Bereich sollen heimische Tier- und Pflanzenarten ungestörten neuen Lebensraum finden.

Mit der Entwicklung der öffentlichen Grünflächen sowie den naturnahen Freiflächen können die Zielsetzungen des Landschaftsprogramms hier umgesetzt werden.

Bindung an den Vorhaben- und Erschließungsplan über den Durchführungsvertrag

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Rahlstedt 135 schafft die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens. Die Grundzüge des Entwurfs werden im Bebauungsplan festgesetzt, weitergehende Details wie Erschließung, Gestaltung der baulichen Anlagen und Freianlagenplanung werden im Vorhaben- und Erschließungsplan sowie über den Durchführungsvertrag gesichert.

Die Darstellungen im Vorhaben- und Erschließungsplan in Verbindung mit den Regelungen im Durchführungsvertrag spiegeln die vom Vorhabenträger konkret vorgelegte städtebaulich-freiraumplanerische Planung wider, die innerhalb eines vereinbarten Zeitraums verbindlich umzusetzen ist.

Der zu diesem vorhabenbezogenen Bebauungsplan abzuschließende Durchführungsvertrag soll gemäß § 12 BauGB ergänzend die Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzungen, die nicht Regelungsgegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sind, sowie die Durchführungsverpflichtung des Vorhabenträgers regeln. Der Durchführungsvertrag ist eine Voraussetzung zur Umsetzung des Vorhabens im Sinne der §§ 30 und 33 BauGB.

Vorhaben und Nutzungsarten, die vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan, nicht aber zugleich vom Durchführungsvertrag erfasst werden, sind unzulässig. Folglich wird die Art der baulichen Nutzung für das Plangebiet zum einen im Bebauungsplan und zum anderen konkretisierend im Durchführungsvertrag geregelt.

„Im Vorhabengebiet sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.“ (§ 2 Nummer 1 der Verordnung)