5.1.3. Kerngebiet
An der Ostseite der Langenhorner Chaussee zwischen Stockflethweg und U-Bahnstation Ochsenzoll ist das Kerngebiet in drei Teilbereiche gegliedert worden.
Direkt an der Langenhorner Chaussee und nördlich, entlang der U-Bahn ist in dem mit „(B)“ bezeichneten Kerngebebiet geschlossene Bebauung mit einer Grundflächenzahl von 1,0 und einer Geschossflächenzahl von 2,6 festgesetzt. Die maximale Höhe der Gebäude ist entlang der Langenhorner Chaussee und der U-Bahn durch eine Gebäudehöhe von 49,3 m über NN und eine Traufhöhe von 47,8 m über NN festgesetzt. Das entspricht einer Gebäudehöhe von ca. 21,5 m und einer Traufhöhe von ca. 20 m über dem vorhandenen Gelände.
Entlang des Stockflethweges ist in dem mit „(C)“ bezeichneten Kerngebiet geschlossene Bebauung mit einer Grundflächenzahl von 0,8 und einer Geschossflächenzahl von 1,8 sowie eine maximale Gebäudehöhe von 42,3 m und eine maximale Traufhöhe von 40,8 m festgesetzt. Das entspricht einer Gebäudehöhe von ca. 14,5 m und einer Traufhöhe von ca. 13 m über dem vorhandenen Gelände.
Im rückwärtigen Bereich der mit „(B)“ und „(C)“ bezeichneten Kerngebiete ist nördlich der U-Bahn Kerngebiet in geschlossener Bauweise als Fläche für Garagen mit einer Grundflächenzahl von 1,0 festgesetzt. Für die maximale Höhe des Garagengebäudes ist eine Gebäudehöhe von 51,4 m über NN und eine Traufhöhe von 49,8 m über NN festgesetzt.
Mit diesen Flächenausweisungen soll das realisierte Ochsenzoll-Center an der Langenhorner Chaussee und entlang der U-Bahn mit großräumigem Ausbau des vorhandenen KFZ-Handels, sowie ein Garagengebäude mit ca. 300 Stellplätzen planungsrechtlich abgesichert werden.
Die niedrigeren Gebäudeteile entlang des Stockflethweges sollen in weiteren Bauabschnitten zu späteren Zeitpunkten errichtet werden. Hierfür gibt es keinen konkreten Zeithorizont. Die Baugrenzen sind so gewählt worden, das zukünftige Gebäude entlang des Stockflethweges zusammen mit den geplanten Gebäuden an der Langenhorner Chaussee einen neuen zentralen Erschließungsplatz im Innenbereich bilden werden. Das in diesem Bereich noch vorhandene Wohngebäude Stockflethweg 14 wird planungsrechtlich nicht mehr abgesichert, da bis auf dieses Wohnhaus, die Entwicklung zu einem rein gewerblich genutzten Bereich, die bereits mit dem vorherigen Planrecht Langenhorn 4 eingeleitet wurde, als abgeschlossen zu betrachten ist. Diese Wohnnutzung ist auch aufgrund der vorhandenen Immissionen nicht mehr denkbar. Daher sind in den mit „(B)“ und „(C)“ bezeichneten Kerngebieten am Stockflethweg Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter unzulässig, ebenso sind sonstige und ausnahmsweise zulässige Wohnungen unzulässig. (§ 2 Nr. 10)
Um das Maß an Einzelhandelsverkaufsflächen klar zu regeln wird das Kerngebiet horizontal und vertikal gegliedert und in § 2 Nr. 8 festgesetzt, dass in dem mit „(B)“ bezeichneten Kerngebiet an der Langenhorner Chaussee mit Ausnahme vom KFZ-Einzelhandel, ab dem dritten Vollgeschoss Einzelhandel unzulässig ist. Zusätzlich ist in § 2 Nr. 9 festgesetzt dass In dem mit „(C)“ bezeichneten Kerngebiet am Stockflethweg, mit Ausnahme von KFZ-Einzelhandel, Einzelhandel unzulässig ist.
In dem mit „(B)“ bezeichneten Kerngebiet sind somit die ersten zwei Vollgeschosse generell auch für großflächigen Einzelhandel zulässig. Die darüber liegenden Geschosse sind mit Ausnahme von KFZ-Handel für Einzelhandel ausgeschlossen. Diese neuen Einzelhandelsflächen sollen für eine Stärkung der Nahversorgungsfunktion des bestehenden verkümmerten D-Zentrums um die U-Bahnstation Ochsenzoll sorgen. Gleichzeitig sollen aber die Flächen für periodischen Einzelhandel entsprechend der Vereinbarung im Arbeitskreis Zentren auf ca. 10000 m² beschränkt werden um in diesem Bereich die Zentrenhierarchie des bereits im weiteren Umkreis vorhandenen Einzelhandels, insbesondere in den Bereichen um den Langenhorner Markt und „Käkenhof“, zu erhalten und vor Verdrängung zu schützen. Eine Beeinträchtigung für den Einzelhandel in Norderstedt wird deshalb nicht gesehen.
Zusätzlich soll durch die Ausnahme für KFZ-Handel der bestehende KFZ-Handel planungsrechtlich abgesichert und der vom Eigentümer beabsichtigte stärkere Ausbau des KFZ-Handels ermöglicht werden. Etwaige entgegenstehende Belange – das Ruhebedürfnis angrenzender Bewohner und anderer Einzelhandelsbetriebe, die dort nicht vorhanden sind – stehen dieser Festsetzung nicht entgegen.
Mit der Festsetzung einer Fläche für Garagen im rückwärtigen Bereich, soll das ca. 24 m hohe Garagengebäude für den KFZ-Handel planungsrechtlich gesichert werden. Die ursprünglich im Gargengebäude geplante zusätzliche Park- und Ride- Anlage wurde aufgegeben.
Südlich der U-Bahnstation Ochsenzoll an der Ostseite der Langenhorner Chaussee ist in dem mit „(A)“ bezeichnetem Kerngebiet auf den Flurstücken 1226, 11518 und 11520 eine geschlossene Bebauung mit einer Grundflächenzahl von 0,6 und einer Geschossflächenzahl von 2,5 festgesetzt. Diese ist auf dem Flurstück 1226 sechsgeschossig ausgebildet, entlang der Langenhorner Chaussee springt der Baukörper ab dem fünften Geschoss von Westen nach Osten umlaufend zurück. Zur Nachbarbebauung in der Fibiger Straße staffelt sich der Baukörper bis auf das zweite Geschoss ab. Die Ausweisung dient sowohl der Bestandssicherung als auch der Fortentwicklung zu einer geschlossenen Randbebauung mit maßvoller Erweiterung der gewerblichen Nutzungen insbesondere im Erdgeschoss zur Revitalisierung des D-Zentrums Ochsenzoll an der Langenhorner Chaussee als auch für die Bereitstellung zusätzlichen Wohnraums ab dem ersten Obergeschoss. Dabei sind Einkaufszentren, großflächige Einzelhandels- und sonstige großflächige Handelsbetriebe unzulässig.
In § 2 Nr. 7 ist festgesetzt, dass in den Kerngebieten, Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und Verkaufsflächen, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig sind. Mit dieser Festsetzung soll eine Verdrängung kerngebietstypischer Einzelhandelsnutzungen durch Spielhallen, Sexshops und Bordelle und damit eine Verödung und Abwertung des neuen Einkaufszentrums verhindert werden.
An der Westseite der Langenhorner Chaussee nördlich der U-Bahnstation Ochsenzoll ist auf Teilen der Flurstücke 11458 und 11509 Kerngebiet ohne weitere Festsetzungen festgesetzt. Damit sollen die Vorgartenbereiche der vorhandenen Nutzung in ihrem Bestand planungsrechtlich gesichert werden. Art und Maß der Bebauung auf den beiden Grundstücken außerhalb des Plangebiets sind im angrenzenden Bebauungsplan Langenhorn 67 geregelt.