Ein wesentliches Ziel der Planung ist die Schaffung von Wohnraum. Daher wird der Großteil des Vorhabengebiets als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO (Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 21. November 2017 (BGBI. I S. 3787), geändert am 03. Juli 2023 (BGBI. I Nr. 176, S. 1, 6) festgesetzt.

Mit der Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet wird sichergestellt, dass Wohnen die Hauptnutzung des gesamten Plangebiets bildet, zugleich bietet dieses Baugebiet grundsätzlich auch Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Form der Nutzungsmischung. Durch die gewählte Art der Nutzung als Allgemeines Wohngebiet wird gewährleistet, dass sich die im Plangebiet zulässigen Nutzungen in die Umgebung einfügen, da diese Art der Nutzung an das überwiegend durch Wohnnutzung und untergeordnete kleinere, nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen geprägte Umfeld südlich und westlich der Flughafenstraße anknüpft.

Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO in Allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden vollständig ausgeschlossen, um die Nutzung vorrangig für dringend benötigten Wohnungsbau zu sichern und den ggf. zu erwartenden Verkehrs- und Immissionsbelastungen durch den Betrieb dieser Nutzungen vorzubeugen. Das Vorhabengebiet selbst sowie die angrenzenden Wohnstraßen sind für gewerbliche Verkehre nicht geeignet oder vorgesehen, sodass diese möglichst aus dem Plangebiet und der überwiegend durch Wohnbebauung geprägten Nachbarschaft herauszuhalten sind. Der überwiegend auf Wohnen und Wohnfolgeeinrichtungen ausgerichtete Charakter des Plangebiets fügt sich hingegen in die Umgebung ein. Der Bebauungsplan setzt deshalb fest:

„Im Allgemeinen Wohngebiet werden Ausnahmen für Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen.“ (§ 2 Nr. 2 der Verordnung)

Der als Allgemeines Wohngebiet festgesetzte Teil des Plangebiets umfasst eine Fläche von ca. 14.100 m². Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung werden die zulässige Grundflächenzahl (GRZ) als Höchstmaß und die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse festgesetzt.

Grundflächenzahl

Für das Allgemeine Wohngebiet (WA) wird eine GRZ von 0,4 als Höchstmaß festgesetzt (vgl. Planzeichnung). Dieser Wert entspricht dem städtebaulichen Konzept und wird für den Standort als angemessen gewertet. Er ermöglicht zudem die Umsetzung der im Plangebiet erforderlichen Nebenanlagen und Unterbauungen. Die GRZ von 0,4 entspricht zudem dem Orientierungswert nach §17 BauNVO.

Geschossflächenzahl

Für das Allgemeine Wohngebiet ergibt sich nach dem aktuellen Entwurf eine Geschossfläche von insgesamt rd. 16.090 m² in den Hauptbaukörpern und damit eine rechnerische Geschossflächenzahl von 1,14. Damit schöpft die rechnerische GFZ im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung, welche auf die Innenentwicklung und einen sparsamen Umgang mit dem Boden abzielt, den Orientierungswert des § 17 BauNVO für Allgemeine Wohngebiete ebenfalls aus.

Ein Erfordernis zur förmlichen Festsetzung einer GFZ besteht nicht, da die Festsetzung über die GRZ und die zulässige Zahl der Vollgeschosse in Verbindung mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie dem Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan für die städtebauliche Ordnung ausreicht.

Zahl der zulässigen Vollgeschosse

Im Allgemeinen Wohngebiet sind entsprechend des Vorhaben- und Erschließungsplans für die beiden westlichen Gebäuderiegel fünf Vollgeschosse und für die Gebäude im Osten vier Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Im Zentrum des Plangebiets befindet sich ein Hochpunkt als städtebaulicher Akzent und Identifikationspunkt, für den ein Höchstmaß von acht Vollgeschossen festgesetzt ist. Die Geschossigkeiten sind im Hinblick auf eine gute Belichtung und Besonnung sowie die umgebende Bebauung angepasst. Um die städtebaulich angestrebten Kubaturen zu sichern trifft der Bebauungsplan die Festsetzung zur Begrenzung der Höhe der Gebäude:

„Im Plangebiet sind oberhalb der als Höchstmaß festgesetzten Zahl der zulässigen Vollgeschosse keine weiteren Geschosse zulässig.“ (§ 2 Nr. 3 der Verordnung)

Zusätzlich wird die Höhe und Anordnung von Dachaufbauten begrenzt, damit diese aus der Fußgängerperspektive nicht wahrgenommen werden können und eine zusätzliche Verschattung durch solche Aufbauten vermieden wird. Der Bebauungsplan setzt fest:

„Technische oder sonstige erforderliche Aufbauten wie Treppenräume sind oberhalb der Oberkante der Attika des als Höchstmaß zulässigen Vollgeschosses bis zu einer Höhe von 2,5 m zulässig. Aufbauten, mit Ausnahme von Solar- und Photovoltaikanlagen, deren Einhausung und Technikgeschosse sind mindestens 2 m von der Außenfassade zurückzusetzen, ausgenommen davon sind Fahrstuhlüberfahrten.“ (§ 2 Nr. 4 der Verordnung)

Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise

Durch die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen wird die Umsetzung des städtebaulichen Konzepts planungsrechtlich gesichert. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden baukörperbezogenen entsprechend des städtebaulichen Konzepts festgesetzt. An der in Richtung Westen gewandten Gebäudekante des offenen Innenhofs über der Tiefgarage wurde die Baugrenze in Richtung Westen um die Breite der auskragenden Treppenhäuser und Balkone erweitert, die hier bauordnungsrechtlich erforderlich sind, um das angestrebte Brandschutzkonzept umzusetzen. Auf die Festsetzung einer Bauweise kann verzichtet werden, da diese städtebaulich nicht erforderlich ist.

Die Schaffung hochwertiger Wohnungen nach heutigem Standard ist verbunden mit der Schaffung von privaten Freiräumen. Dies gilt auch für Balkone und Terrassen, da diese als Gebäudeteil anzusehen sind. Während die Erdgeschosswohnungen Terrassen erhalten sollen, sind für die Wohnungen in den oberen Geschossen Balkone geplant. Das Konzept sieht einen größeren Anteil an Balkonen vor, die von der Geringfügigkeit nicht mehr gedeckt sind. Um in diesen Bereichen die Schaffung von Balkonen in ausreichender Nutzbarkeit planungsrechtlich zu ermöglichen, wird eine Überschreitung der Baugrenzen für Terrassen bis zu einer Tiefe von 3 m und für Balkone eine Überschreitung der Baugrenzen bis zu einer Tiefe von 1,5 m ermöglicht. Um städtebaulich nachteilig wirkende übermäßige Balkontiefen zu vermeiden, wird durch die textliche Festsetzung das städtebaulich vertretbare Maß festgesetzt. Die Tiefe der jeweiligen Terrasse wird ebenfalls begrenzt, damit die Außenanlagen städtebaulich nicht von diesen privat genutzten Anlagen dominiert werden. Die festgesetzten Höchstmaße stellen somit ein angemessenes Verhältnis zwischen Wohngebäude und Terrassenanlage bzw. Balkonen her. Gleichzeitig werden für die Bewohnerinnen und Bewohner gut nutzbare Außenwohnbereiche in angemessener Größe ermöglicht. Der Bebauungsplan setzt daher fest:

„Im Allgemeinen Wohngebiet können Überschreitungen der Baugrenzen durch Balkone um bis zu 1,5 m ausnahmsweise zugelassen werden. Überschreitungen der Baugrenzen durch Terrassen können um bis zu 3 m zugelassen werden.“ (§ 2 Nr. 5 der Verordnung)