Raumordnung und Landesplanung
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung der Neu-bekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt, HmbGVBl. S. 485) stellt im Bereich des Plangebiets Wohnbauflächen und gewerbliche Bauflächen dar. Am östlichen Rand wird eine Trasse für Schnellbahnen und am westlichen Rand wird die Straße Mühlendamm als sonstige Hauptverkehrsstraße dargestellt.
Der Bebauungsplan ist gemäß § 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Es ist keine Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich.
Landschaftsprogramm einschließlich Arten- und Biotopschutz
Das Landschaftsprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (HmbGVBl. S. 363) stellt im Bereich des geplanten Bebauungsplans die Milieus „Etagenwohnen“, „Gewerbe, Industrie, Hafen“, „Gleisanlagen“ und den Mühlendamm als „Sonstige Hauptverkehrsstraße“ dar. Der gesamte Bereich ist mit der milieuübergreifenden Funktion „Entwicklungsbereich Naturhaushalt“ gekennzeichnet.
In der Fachkarte Arten- und Biotopschutz sind die Biotopentwicklungsräume 12 „Städtisch geprägte Bereiche, 14a „Industrie-, Gewerbe-, und Hafenflächen“, 14d „Gleisanlagen“ und der Mühlendamm als 14e „Hauptverkehrsstraße“ dargestellt.
Rechtlich beachtliche Rahmenbedingungen
Bestehende Bebauungspläne
Für das Plangebiet gilt der Bebauungsplan Hohenfelde 4 (HF4) vom 23. Februar 1968 (HmbGVBl. S. 19) mit der für ihn geltenden Baunutzungsverordnung vom 26. Juni 1962 (BGBl. S. 429) (BauNVO 1962). Dieser gilt für den gesamten gegenständlichen Geltungsbereich und darüber hinaus für die östlich der U-Bahntrasse gelegenen Flächen bis zur Neubertstraße sowie den gesamten Bereich südlich des Wandsbeker Stiegs bis zu den Gleisanlagen der Bahnstrecke Hamburg-Lübeck. Der Bereich des gegenständlichen Plangebiets ist im Bebauungsplan HF4 vollständig von öffentlichen Verkehrsflächen sowie im Osten durch die Flächen für die Bahnanlagen der Hochbahn umgrenzt.
Der Bebauungsplan HF 4 weist für das gegenständliche Plangebiet hauptsächlich Gewerbeflächen östlich und westlich der Hohenfelder Allee und Wohnbauflächen westlich des Mühlendamms aus. Die Gewerbeflächen sind mit einer dreigeschossigen Bebauung und einer zulässigen Grundflächenzahl von 0,6 festgesetzt. Im südlichen und westlichen Bereich des Plangebiets sind reine und allgemeine Wohngebiete in geschlossener Bauweise mit vier Geschossen entlang des Mühlendamms, mit drei Geschossen im Bereich Richardallee und Hohenfelder Allee sowie zwei Geschossen am Wandsbeker Stieg festgesetzt. Gemäß § 17 BauNVO 1962 gilt in den Wohngebieten eine Grundflächenzahl von 0,3. Die Baufelder sind im Gewerbegebiet sehr großzügig über die Flächen dimensioniert, in den Wohngebieten dagegen als Bauköperfestsetzungen mit Baulinien zur Straßenfront klar definiert. Die rückwärtigen Bereiche der Wohnbebauung sind als nicht überbaubare Flächen festgelegt.
Die Straßenverkehrsfläche der Hohenfelder Allee ist mit einer Breite von 15,0 m und die des Wandsbeker Stiegs mit 13,0 m festgesetzt. Der parallel zur Bahntrasse verlaufende Weg (ehemaliger Rossauweg) ist als öffentliche Grünfläche ausgewiesen.
Denkmalschutz / Erhaltungsverordnung
Im Plangebiet befinden sich keine gemäß § 4 Absatz 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) vom 5. April 2013 (HmbGVBl. S. 142), zuletzt geändert am 18. November 2025 (HmbGVBl. S. 680) geschützten und in die Hamburgische Denkmalliste eingetragenen Denkmäler. Dennoch können im Boden unbekannte Bodendenkmäler liegen, die im Zuge der Bauarbeiten gefunden werden. Außerhalb von eingetragenen Bodendenkmälern gilt § 17 DSchG. Sollten im Zuge von Erdarbeiten, Baggerungen oder anderen Gelegenheiten Funde auftreten, bei denen es sich um Bodendenkmäler handeln könnte, sind diese nach § 17 Abs. 1 DSchG unverzüglich anzuzeigen und die zur Sicherung und Erhaltung notwendigen Anordnungen zu befolgen.
Nördlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich an der Güntherstraße 1, Kuhmühle 2 ein Wohn- und Geschäftsgebäude (Baujahr 1888/1889), das als Denkmalensemble geschützt ist (KD-ID 21051, KD-ID 21052) und hinsichtlich seines Umgebungsschutzes zu berücksichtigen ist. Ebenfalls in nördlicher Nachbarschaft befindet sich das eingetragene Kulturdenkmal der Schnellbahnhaltestelle Uhlandstraße in Hochlage mit Bahnhof (1912), Bahnsteig Bahnbrücke und erhöhter Bahntrasse mit Viadukt (KD-ID 21234). Südöstlich in näherer Umgebung ist die Kirche (Zionskirche) der Ziongemeinde als Kulturdenkmal (KD-ID 44983) eingetragen.
Das Plangebiet ist nicht Bestandteil einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung, jedoch sind die Wohngebäude im Plangebiet teilweise als erhaltenswerte Backsteingebiete kategorisiert. Der Bebauung auf dem Flurstück 499 (Mühlendamm 86 „Jasper Haus“) kommt nach Einstufung (Kategorie 1) eine höhere Bedeutung zu als der Wohnbebauung am Mühlendamm, dem Wandsbeker Stieg und der Richardallee (Kategorie 3).
Altlastenverdächtige Flächen
Aufgrund der langjährigen gewerblichen Nutzung des Plangebiets sind mehrere Grundstücke im Altlasthinweiskataster der Freien und Hansestadt Hamburg als altlastenverdächtige Flächen registriert (siehe Kapitel 5.8.1 Altlasten).
Kampfmittelverdacht
Nach heutigem Kenntnisstand kann im Geltungsbereich des Bebauungsplans das Vorhandensein von Bombenblindgängern aus dem 2. Weltkrieg nicht ausgeschlossen werden. Baumaßnahmen sind im Einzelnen bei dem Kampfmittelräumdienst abzufragen. Vor Baubeginn sind Untersuchungen durch den Kampfmittelräumdienst notwendig.
Schutzgebiete
Gesetzlich geschützte Landschaftsbestandteile oder Schutzgebiete sind im Plangebiet nicht vorhanden. Im Plangebiet befinden sich weiterhin keine nach § 30 Absatz 2 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert am 29. März 2026 (BGBl. I Nr. 87 S. 1, 4) bzw. nach § 14 Hamburgisches Gesetz zur Ausführung des Bundesnaturschutzgesetzes (HmbBNatSchAG) vom 11. Mai 2010 (HmbGVBl. S. 350, 402), zuletzt geändert am 24. Januar 2020 (HmbGVBl. S. 92) gesetzlich geschützten Biotope.
Risikogebiet außerhalb von Überschwemmungsgebieten
im Sinne des § 78b Absatz 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG)
Das Plangebiet liegt mit einem kleinen Teilbereich innerhalb des gemäß der EU-Richtlinie zum Hochwasserrisikomanagement (HWRM-RL) festgelegten Risikogebiets im tidebeeinflussten Bereich (Sturmfluthochwasser). Maßgeblich ist die Hochwasserrisikokarte L (low) - Hochwasser mit niedriger Wahrscheinlichkeit (Extremereignis - St. Pauli 7,30 m NHN und gleichzeitiges Versagen aller Hochwasserschutzanlagen). Die Grenze der sturmflutgefährdeten Bereiche an der Tideelbe verläuft im Bereich der Güntherstraße und schließt einige Flurstücke im Eckbereich Mühlendamm/Güntherstraße mit ein. Von einer Betroffenheit ist nur bei einem sehr seltenen Extremereignis auszugehen, bei dem zudem die Wirkung aller Hochwasserschutzanlagen außer Acht gelassen wird.
Artenschutz
Für den Bebauungsplan sind bei der Umsetzung von Vorhaben die Vorschriften für die nach europäischem Recht besonders und streng geschützten Tier- und Pflanzenarten entsprechend § 44 BNatSchG zu beachten.
Baumschutz
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans gilt die Hamburgische Baumschutzverordnung (BaumschutzVO) vom 28. Februar 2023 (HmbGVBl. S. 81, 126). Bei geplanten Entnahmen im Gehölzbestand sind die Regelungen der Hamburgischen Baumschutzverordnung einschließlich der üblichen Ersatzregelungen maßgeblich. Im Rahmen von Baumaßnahmen ist der Schutz der Bäume auf Grundlage der DIN 18920 und der RAS-LP 4 (Schutz von Bäumen, Vegetationsbeständen und Tieren bei Baumaßnahmen (aktuelle Fassung) zu beachten. Diese Regelwerke umfassen technische Ausführungsvorgaben von Schutzmaßnahmen von Baum- und Gehölzbeständen im Bereich von Baustellen und geben den Stand der Technik im Bereich des Baum- und Gehölzschutzes wieder.
Klimaschutz
Gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 des Bundes-Klimaschutzgesetzes (KSG) vom 12. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2513), zuletzt geändert am 15. Juli 2024 (BGBl. I Nr. 235 S. 1) sind die Aspekte des globalen Klimaschutzes und der Klimaverträglichkeit im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen (siehe Kapitel 5.7 Klimaschutz).
Planerisch beachtliche Rahmenbedingungen
Übergeordnete Programm- und Entwicklungspläne
Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau
Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg verfolgt mit dem „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ das Ziel, den Wohnungsbau zu stärken und insbesondere den Anteil geförderter Wohnungen zu erhöhen. In diesem Zusammenhang wurde mit Senatsbeschluss vom 22.06.2021 (Senats-Drs. 2021/01548) festgelegt, dass bei Wohnungsbauvorhaben auf privaten Grundstücksflächen im Rahmen städtebaulicher Verträge grundsätzlich ein Anteil von 35 % der Wohneinheiten als geförderter Wohnungsbau im 1. und/oder 2. Förderweg vorgesehen werden soll. Darin können bis zu 10 % der Wohneinheiten mit einer Bindung für vordringlich Wohnungssuchende (WA-Bindung) enthalten sein. Entsprechend der Förderrichtlinie der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB) ist im 1. Förderweg bei Bauvorhaben ab 30 geförderten Wohnungen ein Anteil von mindestens 10 % der Wohnungen als Wohnungen für vordringlich Wohnungssuchende (WA-Bindung) vorzusehen.
Die Möglichkeiten zur Schaffung von gefördertem Wohnraum innerhalb des Geltungsbereiches wurden im Rahmen der Planung geprüft. Aufgrund der vorliegenden Angebotsplanung und der damit verbundenen fehlenden Bindung an einen konkreten Vorhabenträger sind die Möglichkeiten einer vertraglichen Sicherung im Sinne des „Vertrags für Hamburg – Wohnungsneubau“ jedoch begrenzt.
Hamburger Maß – Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt
Bei der Planaufstellung sind die „Leitlinien zur lebenswerten kompakten Stadt – Hamburger Maß“, beschlossen durch die Senatskommission für Stadtentwicklung und Wohnungsbau am 12.09.2019 (Drs. 190912/8), als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Absatz 6 Ziffer 11 BauGB im Bauleitplanverfahren zu berücksichtigen. Hamburg ist eine attraktive, wachsende Stadt, in der viele Menschen leben möchten. Aufgabe des Senats und der Bezirke ist es, dieses Wachstum verantwortungsvoll zu gestalten und eine gute und gerechte Balance für die unterschiedlichen Nutzungsanforderungen an die endliche Ressource „Fläche“ zu finden. Dem zugrunde liegenden Leitplan gemäß befindet sich das Plangebiet in der „Inneren Stadt“, welche durch eine überwiegend hohe Dichte gekennzeichnet ist und in der kleinteilige, in die kompakte Bebauungsstruktur eingepasste und sensible Maßnahmen gefragt sind. Die wenig dicht bebauten Bereiche in der Inneren Stadt mit Potenzial für eine Neuorganisation sollen mit dem Ziel entsprechend hoher Dichten weiterentwickelt werden.
Durch die Leitlinien werden angemessene städtebauliche Lösungen sowie eine verträgliche Dichte und Höhe der Bebauung vorgegeben. In der Bauleitplanung sollen die Orientierungswerte bezüglich Grund- und Geschossflächenzahlen i.S. des § 17 BauNVO möglichst ausgenutzt werden. Darüber hinaus soll jeweils geprüft werden, ob auch eine Überschreitung aus städtebaulichen Gründen vertretbar ist. Insbesondere bei Ergänzungen/ Neustrukturierungen von 1950er/60er/70er-Jahre-Siedlungen, Planungen entlang der Magistralen (Hauptverkehrsstraßen) und im Einzugsradius von Schnellbahnhaltestellen sowie im Zuge einer Überplanung flach dimensionierter Gewerbegebiete sollen künftig angemessene Dichten und städtebaulich effiziente Gebäudetypologien im Hinblick auf eine geringe Flächeninanspruchnahme realisiert werden. Dies entspricht ebenfalls dem stadtentwicklungspolitischen Ziel „Mehr Stadt in der Stadt“. Die Flächen innerhalb der gebauten Stadt sollen effizienter genutzt und bestehende Siedlungskontexte angemessen ergänzt werden. Insbesondere Baulücken, Brachen oder untergenutzte Stadtbereiche, die im Einzugsbereich von großen Verkehrsstraßen, Zentren oder Schnellbahnhaltestellen liegen, sollen einer Innenentwicklung zugeführt werden.
Masterplan Magistralen 2040+
Der Masterplan Magistralen (Drs. 22/15831) formuliert Ziele und Entwicklungsstrategien für die zwölf ausgewählten Magistralen und ihre angrenzenden Stadtbereiche als Anknüpfungspunkt für Planungen und Projekte in diesen Räumen. Die Magistralen stellen, neben den Umfeldern von Schnellbahnhaltestellen und den Zentren, eines der wichtigsten Entwicklungspotenziale für die zukünftige Stadtentwicklung Hamburgs dar. Sie sind u. a. Schwerpunkte der Innenentwicklung und bevorzugt für eine behutsame und maßvolle Nachverdichtung im Zusammenhang mit der nachhaltigen Klimaanpassung zu berücksichtigen.
Das Plangebiet liegt im unmittelbaren Einzugsbereich der Magistrale M7 (Steindamm – Meiendorfer Straße) im Bereich der südlich verlaufenden Lübecker Straße und ist als Raum mit städtebaulichem Entwicklungspotential für Gewerbe und Mischnutzungen dargestellt. In Räumen mit Entwicklungspotential kann es gemäß des Masterplans in Zukunft zu einer Umnutzung oder Verdichtung bestehender Strukturen in Verbindung mit der freiraumplanerischen und verkehrlichen Entwicklung kommen.
Östlich des Plangebiets verläuft in Nord-Süd-Richtung eine Grünverbindung und der südlich liegende Bereich der Haltestelle Lübecker Straße ist als wichtiger Mobilitätsknotenpunkt gekennzeichnet.
Hamburger Zentrenkonzept / Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel
Zu berücksichtigen sind die Inhalte und Zielsetzungen des Hamburger Zentrenkonzepts zum Schutz und zur Entwicklung der Zentren (Senko-Drs. Nr. 190523/6). Insbesondere sollen die Zentren vor Beeinträchtigungen geschützt werden, die durch Ansiedlungen des Einzelhandels außerhalb zentraler Versorgungsbereiche hervorgerufen werden. Hierzu sind die Ziele und Ansiedlungsregeln der Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel zu berücksichtigen.
Für die planungsrechtliche Steuerung von Einzelhandelsbetrieben sind „zentrale Versorgungsbereiche“ im Sinne von BauGB und BauNVO, deren Versorgungsfunktion einem besonderen Schutz unterliegt, besonders bedeutsam. Die zentralen Versorgungsbereiche werden sowohl für die Zentren des Zentrenkonzepts (Hamburger Zentrenkonzept 2019) als auch für die Nahversorgungszentren in den Nahversorgungskonzepten der Bezirke (Nahversorgungskonzept Hamburg-Nord 2019) abgegrenzt und bilden somit die Bezugsräume für die Ansiedlungsregeln dieser Leitlinien. Gemäß diesen Grundsätzen sind Einzelhandelsbetriebe vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen anzusiedeln. In Gewerbe- und Industriegebieten ist grundsätzlich von Einzelhandelsansiedlungen abzusehen. Ausnahmsweise können gewerblich geprägte Verkaufsstätten sowie untergeordnete Verkaufsstätten im Zusammenhang mit Handwerks- und Gewerbebetrieben berücksichtigt werden.
Das Plangebiet befindet sich vollständig im Nahbereich (500 m Einzugsradius) des zentralen Versorgungsbereichs Lübecker Straße sowie teilweise im erweiterten Nahbereich (800 m Einzugsradius) des zentralen Versorgungsbereichs Hamburger Straße. Beides sind übergeordnete Zentren, hier werden bei mindestens 5.000 m² Verkaufsfläche neben einem breiten Angebot des mittelfristigen Bedarfs auch Angebote des kurz- und langfristigen Bedarfs bereitgehalten.
Hamburger Klimaplan
Mit der zweiten Fortschreibung des Hamburger Klimaplan (Drs. 22/12774) setzt der Senat die Klimaziele für Hamburg fest und unterlegt diese mit Maßnahmen. Sofern die Planung von den Zielen und Maßnahmen des Hamburger Klimaplan berührt ist, sind diese im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen.
Der Bebauungsplan leistet einen Beitrag zum Klimaschutz, indem er Festsetzungen zur Dach- und Fassadenbegrünung sowie zur Regenwasserrückhaltung und -versickerung trifft.
Klimaanpassungsstrategie
Die Strategie zur Anpassung Hamburgs an den Klimawandel (Drucksache 22/18165) legt die Ziele und Maßnahmen für die gesamtstädtische Anpassung an den Klimawandel fest. Diese sind, soweit sie städtebauliche Relevanz besitzen, im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen.
Der Bebauungsplan leistet einen Beitrag zur Klimaanpassung, indem er Festsetzungen zur Regenwasserrückhaltung und -versickerung trifft.
Grünes Netz Hamburg
Das Grüne Netz stellt die leitende, gesamtstädtische Freiraumstrategie der Stadt Hamburg dar und formuliert auf Basis des vorhandenen Grüns in der Stadt ein räumliches Zielbild der übergeordneten Vernetzung. Die zentrale Planfigur aus zwölf Landschaftsachsen und zwei Grünen Ringen legt sich als raumwirksames und gliederndes Gerüst über das Grün der Stadt und beschreibt die Entwicklungsrichtung dieser Räume als bedeutender Teil der blau-grünen Infrastruktur Hamburgs. Landschaftsachsen und Grüne Ringe verlaufen über bestehende Landschaftselemente wie Gewässerläufe, über Grünlagen wie die großen Parks und Friedhöfe und weiten sich in die Kultur- und Naturlandschaft des Umlands aus. Die gesamtstädtisch bedeutsamen Grünverbindungen bilden dazwischen eine kleinräumige, engmaschige Vernetzung. Das Grüne Netz ist im Landschaftsprogramm dargestellt. Geringfügige fachlich begründete Aktualisierungen sind in der Fachkarte Grün Vernetzen dargestellt.
Der Bebauungsplan liegt nicht im Bereich von Flächen des Grünen Netzes. Die im Bebauungsplan Hohefelde 4 ausgewiesene öffentliche Grünfläche westlich entlang der U-Bahntrasse ist keine hergestellte bzw. gewidmete öffentliche Parkanlage. Es handelt sich hier um nicht umgesetztes Planrecht und ist dementsprechend auch kein Bestandteil der Schutzkulisse Grünes Netz.
Vertrag für Hamburgs Stadtgrün
Im „Vertrag für Hamburgs Stadtgrün“ vom 22. Juni 2021 (Senatsdrucksache 21/01547) verpflichten sich die Hamburger Behörden, die Bezirksämter und die öffentlichen Unternehmen zum Schutz und Weiterentwicklung des Stadtgrüns bei gleichzeitiger Siedlungsentwicklung. Der Vertrag ist Teil der Einigung, die die Bürgerschaft 2019 mit der vom NABU initiierten Volksinitiative „Hamburgs Grün erhalten“ geschlossen hat (Drucksache 21/16980).
Gründachstrategie
Im Rahmen des Planverfahrens ist die vom Senat am 8. April 2014 beschlossene „Gründachstrategie für Hamburg“ (Drucksache 20/11432) zu berücksichtigen. Ziel der Strategie ist es, eine nachhaltige Flächenentwicklung mit den Zielen der Klimafolgenanpassung und des Klimaschutzes zu verbinden. Im Planverfahren ist grundsätzlich zu prüfen, ob Dachbegrünungen und Dachgärten auf geeigneten Gebäuden mit Flachdach oder flachgeneigten Dächern festgesetzt werden können. Dies erfolgt im Bebauungsplan über alle Dachflächen in Form von Retentionsgründächern.
Strategie Grüne Fassaden
Als Ergänzung der Gründachstrategie und Baustein zur Anpassung Hamburgs an den Klimawandel ist im Frühjahr 2024 die „Strategie Grüne Fassaden“ (Drucksache 22/14976) vom Senat beschlossen worden. Im Planverfahren soll grundsätzlich geprüft werden, ob Fassadenbegrünungen an geeigneten Wänden festgesetzt werden können, um als Baustein des Hamburger Klimaplans und der Qualitätsoffensive Freiraum die positiven Auswirkungen auf das Lokalklima und den Stadtraum umfänglich auszuschöpfen.
Zur Umsetzung dieser Zielstellung trifft der Bebauungsplan konkrete Festsetzungen zur Fassadenbegrünung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB. Für bestimmte bauliche Anlagen wird die Begrünung geeigneter Wandflächen verbindlich vorgesehen, um eine klima- und umweltgerechte Gestaltung des Stadtbildes sicherzustellen.
Gewerbeflächenentwicklungskonzept 2018
Der Bezirk Hamburg-Nord ist im Vergleich zu anderen Bezirken hochverdichtet und durch Nutzungskonkurrenzen auf den sehr knappen Flächen geprägt. Wichtiger als die wenigen unbebauten Grundstücksreserven ist somit die Qualifizierung und Nachverdichtung im Bestand bzw. die Neustrukturierung des Vorhandenen. „Allen bezirklichen Standorten gemein ist das Ziel, diese für gewerbliche Nutzungen zu sichern, untergenutzte Flächen zu mobilisieren und die Gebiete zukunftsfähig weiter zu entwickeln. Die Anpassung der Standorte an die neuen Märkte und Arbeitsplatzbedingungen der weiter zunehmend digitalisierten Arbeitswelten sowie die nachfragegerechte und zukunftsfähige Transformation der unterschiedlichen Gewerbestandorte im Bezirksgebiet sind dabei die größte Herausforderung.“2
Der Bereich um die Hohenfelder Allee ist als kleinteiliger Standort mit Gewerbehöfen und -hallen teilweise aus der Zwischenkriegszeit in einer innerstädtischen Gemengelage einzustufen, mit einem erhöhtem Umnutzungsdruck zu Wohnen, aber auch zu Büro- und Hotelnutzungen. Aufgrund seiner sehr gut erschlossenen und zentralen Lage ist der Standort als Ort für Gewerbe in der Stadt zu erhalten und als Quartier der urbanen Produktion zu qualifizieren. Dabei sind ausgewogene Lösungen zur Konfliktbewältigung aus dem Nebeneinander von emittierenden und schutzbedürftigen Nutzungen zu erarbeiten.
Bezirkliches Wohnungsbauprogramm
Im „Vertrag für Hamburg – Wohnungsneubau“ wurde zwischen den Bezirken und dem Senat neben der Festlegung von Zielzahlen für die durchschnittlichen jährlichen Wohnungsbaugenehmigungen vereinbart, dass die Bezirke eigene Wohnungsbauprogramme erarbeiten und diese jährlich aktualisieren.
Das Wohnungsbauprogramm 2025 für den Bezirk Hamburg-Nord wurde im Januar 2025 veröffentlicht und benennt ein Ziel von 1.200 zu genehmigenden Wohneinheiten pro Jahr. Das Wohnungsbauprogramm beschreibt die besonderen Herausforderungen der Wohnraumentwicklung in dem bereits stark urbanisierten Bezirksgebiet und unterstreicht die besondere Bedeutung der Innenentwicklung zur Erreichung der im Vertrag für Hamburg vereinbarten wohnungsbaupolitischen Ziele.
Integriertes Klimaschutzkonzept für den Hamburg-Nord
Mit Blick auf die Herausforderungen des Klimawandels möchte das Bezirksamt Hamburg-Nord seiner globalen Verantwortung nachkommen und den Bezirk im Sinne von Klimafreundlichkeit und Nachhaltigkeit zukunftsfähig verändern. Vor diesem Hintergrund hat das Bezirksamt gemeinsam mit Expertinnen und Experten sowie mit der Bevölkerung ein Integriertes Klimaschutzkonzept erarbeitet, das im Februar 2023 veröffentlicht wurde. Es gliedert sich in die Klimaschutz-Strategie der Stadt Hamburg ein, indem es den Hamburger Klimaplan und das Hamburgische Klimaschutzgesetz auf die lokale Ebene des Bezirkes überträgt und umsetzt. Die aus einer Potenzialanalyse abgeleiteten Klimaschutz-Maßnahmen orientieren sich hauptsächlich am Handlungsspielraum der Bezirksverwaltung und gliedern sich in fünf Handlungsfelder, von denen die Felder „Klimafreundliche Mobilität“ und „Klimafreundliche Stadtentwicklung“ (z. B. Regeninfrastrukturanpassung) für den Bebauungsplan von Relevanz sind.
Masterplan Handwerk 2030
Der Masterplan Handwerk 2030 ist eine strategische Vereinbarung zwischen dem Senat der Freien und Hansestadt Hamburg und der Handwerkskammer Hamburg mit dem Ziel, den Handwerksstandort langfristig zu sichern und zu stärken. Ein zentrales Handlungsfeld ist die Bereitstellung und Sicherung geeigneter, langfristig verfügbarer Flächen für handwerkliche Nutzungen – insbesondere im innerstädtischen Bereich.
Der vorliegende Bebauungsplan trägt diesem Ziel Rechnung, indem er bestehende Gewerbeflächen sichert, nachverdichtet und das Angebot an für Handwerksbetriebe geeigneten Standorten stärkt. Die planungsrechtlichen Festsetzungen schaffen die Voraussetzungen für eine vielfältige gewerbliche Nutzung und ermöglichen die langfristige Ansiedlung und Weiterentwicklung von Handwerksbetrieben im Stadtgebiet.
Fachtechnische Untersuchungen und Gutachten
Umwelttechnische Erkundungen
Vom Fachamt Verbraucherschutz, Gewerbe und Umwelt (VS) des Bezirkes Hamburg-Nord als zuständige untere Bodenschutzbehörde wurde geprüft, ob mögliche Bodenverunreinigungen im Plangebiet den geplanten Nutzungen entgegenstehen könnten. Hierzu wurde im Auftrag des Fachamtes VS eine historische Erkundung von ausgewählten Flurstücken westlich der Hohenfelder Allee zur Ermittlung potentieller altlastverdächtiger Flächen erstellt. Nachfolgend wurde auf diesen Flächen eine orientierende Erkundung des oberflächennahen Untergrunds mit Hilfe von Rammkernsondierungen durchgeführt.
Im Bereich östlich der Hohenfelder Allee wurden im Zuge der geplanten gewerblichen Quartiersentwicklung aufgrund der früheren gewerblichen Nutzung durch einen chemischen Betrieb mit Einsatz chlorierter Kohlenwasserstoffe im Jahr 2023 detaillierte Boden- und Grundwasseruntersuchungen durchgeführt.
Bodenverunreinigungen, die eine Realisierung der geplanten Nutzungen unmöglich machen würden, konnten nicht ermittelt werden (siehe Kapitel 5.8.1 Altlasten).
Lärmtechnische Untersuchung
Im Januar 2021 wurde eine lärmtechnische Untersuchung in Bezug auf Gewerbeemissionen und Verkehrslärm erstellt, welche im Januar 2025 mit Blick auf ein angepasstes Planungskonzept aktualisiert und im Februar 2026 nach Überarbeitung fertiggestellt wurde (siehe Kapitel 5.8.2 Lärmschutz).
Luftschadstoffuntersuchung
Im Jahr 2025 wurde aufgrund der hohen Verkehrszahlen umliegender (Lübecker Straße) und angrenzender Straßen (Mühlendamm) eine Luftschadstoffuntersuchung für das Plangebiet erstellt (siehe Kapitel 5.8.3 Luftschadstoffe). Die Untersuchung berücksichtigt die EU-Richtlinie 2024/2281/2/ mit deutlich geringeren Grenzwerten u.a. für Feinstaub (PM10 und PM2,5) und NO2 die ab dem Jahr 2030 vorgesehen sind.
Erschütterungsgutachten
Im Hinblick auf die östlich direkt angrenzende U-Bahntrasse sind relevante Immissionen hervorgerufen durch Erschütterungen in den geplanten Gebäuden nicht auszuschließen. Im Rahmen einer Erschütterungsprognose aus dem Jahr 2020 mit ergänzender Stellungnahme (2023) wurden die Einwirkungen auf Menschen in Gebäuden betrachtet. Dies beinhaltet die Erschütterungsimmissionen als auch den sekundären Luftschall der durch Lärmabstrahlung schwingender Bauteile verursacht wird (siehe Kapitel 5.8.4 Erschütterung).
Baumgutachten
Im Jahr 2020 wurde eine Baumbestandserfassung für den landschaftsplanerischen Fachbeitrag aus dem Jahr 2024 durchgeführt worden. Die Inhalte und Ergebnisse des Fachbeitrages sind dem Umweltbericht (siehe Kapitel 4.2.7 Schutzgut Tiere und Pflanzen einschließlich Artenschutz) zu entnehmen. Weiterhin ergeben sich daraus Festsetzungen zum Baumerhalt (siehe Kapitel 5.10 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege).
Artenschutzfachliche Untersuchung
Im Jahr 2020 sind eine Kartierung der Fledermäuse sowie der Brutvögel und eine Potenzialabschätzung über das Vorkommen weiterer Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie nach EU-Artenschutzrecht als Fachgutachten erstellt worden. Die Ergebnisse der Untersuchungen sind in den landschaftsplanerischen Fachbeitrag aus dem Jahr 2024 eingearbeitet worden (siehe Kapitel 4.2.7 Schutzgut Tiere und Pflanzen einschließlich Artenschutz). Weiterhin ergeben sich daraus Festsetzungen zum Artenschutz (siehe Kapitel 5.10 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege).
Entwässerungskonzept
Für das Plangebiet wurde im Jahr 2023 auf Grundlage des Bebauungsplanentwurfs ein Entwässerungsgutachten erstellt, um aufzuzeigen, dass die wasserwirtschaftlichen Verhältnisse entsprechend dem Leitbild einer nachhaltigen und wassersensiblen Stadtentwicklung neu geordnet werden können und unter Berücksichtigung der örtlichen Randbedingungen keine Missstände oder Konflikte bezüglich der Entwässerung entstehen (siehe Kapitel 5.9.2 Oberflächenentwässerung). Das Entwässerungskonzept wurde im Juni 2025 redaktionell angepasst.
Verschattungsgutachten
Für die Beurteilung der Besonnung sowie der Verschattung der Gebäude im Zuge der geplanten Nachverdichtung wurde im Dezember 2024 ein Verschattungsgutachten gemäß DIN EN 17037:2019-03 /3/ „Tageslicht in Gebäuden“ erstellt und im November 2025 überarbeitet (siehe Kapitel 5.8.5 Verschattung). Die Auswirkungen der Gebäudestellung und -höhen auf die Belichtung wird für die jeweiligen Gebietsarten im Kapitel 5.1.4 zum Maß der baulichen Nutzung dargestellt bzw. beurteilt.
Standort- und Nachfrageanalyse für das Gewerbegebiet Hohenfelder Allee
In einer im Jahr 2018 erarbeitete Standortanalyse werden die Stärken und Schwächen des Standortes Hohenfelder Allee identifiziert und bewertet sowie Handlungsbedarfe aus Standortsicht abgeleitet. Weiterhin erfolgte eine Marktanalyse, die die Standortgegebenheiten mit den Anforderungen von ausgewählten Nachfrage- und Zielgruppen spiegelte und hinsichtlich ihrer Eignung bewertete. Auf Basis der Analysen wurde ein Standortkonzept mit zwei Nutzungsszenarien entwickelt, welche in der Ausformulierung des Zulässigkeitskataloges der Gewerbegebiete berücksichtigt worden sind (siehe Kapitel 5.2 Gewerbegebiet).
Angaben zum Bestand / Örtliche Verhältnisse
Lage und Größe des Plangebiets
Das Plangebiet mit einer Größe von ca. 7,91 ha liegt nördlich der Lübecker Straße im Stadtteil Hohenfelde im Süden des Bezirks Hamburg-Nord in ca. 2,5 km Entfernung zur Stadtmitte (Rathaus). Westlich an das Plangebiet angrenzend verläuft der Mühlendamm als Hauptverkehrsstraße nach Norden in Richtung Mundsburg / Bundesstraße 5 und nach Süden zur Lübecker Straße / Bundesstraße 75. Östlich angrenzend verläuft die U-Bahntrasse der Linie U3 der Hamburger Hochbahn in nordsüdlicher Richtung zwischen den Haltestellen Uhlandstraße und Lübecker Straße. Die Güntherstraße und der Wandsbeker Stieg begrenzen das Plangebiet jeweils im Norden und im Süden.
Verkehr
Motorisierter Individualverkehr
Der an das Plangebiet angrenzende Mühlendamm ist sehr verkehrsgünstig zwischen den Bundesstraßen 5 und 75 gelegen, die grundlegende Verbindungsachsen im übergeordneten Verkehrsnetz der Freien und Hansestadt Hamburg bilden. Die das Plangebiet begrenzenden Straßen Mühlendamm, Güntherstraße und Wandsbeker Stieg dienen der Erschließung der angrenzenden Grundstücke und verknüpfen das Plangebiet mit dem umliegenden Verkehrsnetz. Die Hohenfelder Allee, die jeweils an die in Ost-West-Richtung verlaufende Güntherstraße und den Wandsbeker Stieg anschließt, verläuft in gerader Nord-Süd-Richtung und erschließt einen Großteil des inneren Plangebiets. Westlich und parallel zur Hohenfelder Allee verläuft abzweigend vom Wandsbeker Stieg die Richardallee als Stichstraße nach Norden. Westlich der U-Bahntrasse verläuft ein Weg (ehemaliger Rossauweg) der über eine Eingleisstelle zur Andienung der Hochbahn mit Wartungsfahrzeugen, aber auch der Erschließung ehemals innenliegender und von den genannten Straßen abgeschnittener Grundstücke dient.
Öffentlicher Personen- und Nahverkehr
Aufgrund der Lage entlang der U-Bahntrasse sind die Haltestelle Uhlandstraße von der nördlichsten Plangebietsgrenze in ca. 50 m Entfernung und die Haltestelle Lübecker Straße von der südlichsten Plangebietsgrenze in ca. 80 m zu erreichen. Das gesamte Plangebiet liegt somit, trotz seiner Ausdehnung, innerhalb eines Erreichbarkeitsradius von 400 m zu mindestens einer der zwei Haltestellen. Die Haltestelle Lübecker Straße dient als Knotenpunkt der U-Bahnlinie U3 und der U-Bahnlinie U1 sowie der Metrobuslinie 16 (Schenefelder Platz – Bhf. Rahlstedt). Weiterhin ist durch die Hochbahn geplant die Metrobuslinie 15 (S-Bahnhof Othmarschen – Alsterchaussee) im Rahmen der Umsetzung des Hamburg-Takts („Starke Basis“) von der Alsterchaussee über die U-Borgweg und U-Mundsburg bis zum Berliner Tor zu verlängern. Im Zuge dessen wird auch die Verkehrsachse Kuhmühle / Mühlendamm befahren, in dessen Verlauf mehrere Bushaltestellen neu entstehen sollen.
Die nächstgelegene S-Bahn-Haltestelle (Landwehr) befindet sich in ca. 700 m fußläufiger Entfernung, über diese ist die S1 (Wedel – Ohlsdorf – Airport / Poppenbüttel) erreichbar.
Radverkehr
Für den Radverkehr ist das Plangebiet hauptsächlich über die Radroute 12 (Wilhelmsburg - Alsterdorf), welche beidseitig auf dem Mühlendamm als von der Fahrbahn abgesetzter Radweg verläuft, erschlossen. Die Radroute 12 verläuft in Nord-Süd-Richtung und bindet das Plangebiet direkt an die aus dem Zentrum stadtauswärts verlaufenden, übergeordneten Radrouten an. Fast angrenzend zum Plangebiet verlaufen ca. 230 m im Norden die Radroute 6 (Zentrum - Volksdorf) und ca. 130 m im Süden die Radroute 7 (Zentrum - Rahlstedt). In unmittelbarer Nähe können über die Radroute 12 in ca. 510 m im Norden die Radroute 5 (Zentrum - Duvenstedt) und in ca. 600 m im Süden die Radroute 1 (Rissen - Billstedt) erreicht werden. Im Nahbereich verläuft in ca. 3 km Entfernung die Radroute 9 (Eidelstedt - Bergedorf). Innerhalb des Plangebietes verläuft der Radverkehr im Mischverkehr. Die nächstgelegenen Stadtradstationen befinden sich an den oben genannten Haltepunkten der U-Bahn Uhlandstraße und Lübecker Straße.
Fußgängerverkehr
Fußläufig ist das Plangebiet nahezu über alle umliegenden und ins Gebiet verlaufenden Straßenzüge erreichbar. Im Plangebiet verläuft der Fußgängerverkehr hauptsächlich über straßenbegleitende Gehwege. Vom nördlichen Ende der Richardallee besteht die Möglichkeit nach Osten über private Stellplatzanlagen zur Hohenfelder Allee zu gelangen.
Auf Höhe der U-Bahntrasse kann vom Wandsbeker Stieg über einen Gehweg auf öffentlichen Grundstücken (Flurstücke 604 und 1228) durch die Wohnbebauung direkt zur Lübecker Straße und somit auch zur gleichnamigen U-bahnhaltestelle gegangen werden. Von der Güntherstraße gelangt man fußläufig parallel der U-Bahntrasse zur Uhlandstraße und ebenfalls an den Eingang zur gleichnamigen U-Bahnhaltestelle. Östlich des Plangebietes verläuft eine Wegeverbindung zwischen dem Wandsbeker Stieg und der Güntherstraße in einer Grünanlage.
Ruhender Verkehr
Das Plangebiet befindet sich seit März 2023 innerhalb der Bewohnerparkzone N113 Lübecker Straße. Allgemein gilt in diesem Bewohnerparkgebiet eine Parkscheinpflicht mit einer Höchstparkdauer von drei Stunden. In der Hohenfelder Allee gilt die Höchstparkdauer nicht, hier können Tagestickets erworben werden. Diese Bewirtschaftungszeit gilt werktags zwischen 09:00 Uhr und 20:00 Uhr. Mit einem Bewohnerparkausweis sind Anwohnende von der Entrichtung der Parkgebühr und der Höchstparkdauer in der Hohenfelder Allee ausgenommen, was die Verfügbarkeit von Parkständen für ansässige Gewerbebetriebe stark einschränken kann. Innerhalb des Plangebiets befinden sich ca. 157 größtenteils unmarkierte Parkstände entlang des öffentlichen Straßenraums, die mit Bewohnerparkausweis durch Anwohnende genutzt werden können. Zusätzlich sind zwei Stellplätze für Menschen mit Behinderungen im südlichen Abschnitt der Hohenfelder Allee und drei Parkstände mit eingeschränktem Halteverbot im südlichen Abschnitt des Mühlendamms vorhanden.
Verkehrsräume
Der Mühlendamm hat eine Fahrbahnbreite von ca. 13 m mit zwei Fahrspuren in jede Richtung. Hier darf tagsüber mit maximal 50 km/h und von 22 Uhr bis 6 Uhr mit maximal 30 km/h gefahren werden. Das südliche und mittlere Drittel der Straße wird begleitet von einem, bis auf die Grundstückszufahrten, durchgehenden Parkstreifen mit ca. 37 unmarkierten Längsparkständen (davon 3 mit eingeschränktem Parkverbot). Der östlich daran anschließende Seitenraum ist mit einem Geh- und einem separat gekennzeichneten Radweg auf unterschiedlicher Breite von ca. 4 bis zu ca. 10 m versehen. In unterschiedlicher Anordnung befinden sich hier auch Baumscheiben und Baumpflanzkübel.
Die Güntherstraße hat eine Fahrbahnbreite von ca. 10 m und der südlich angrenzende Seitenraum setzt sich im östlichen Bereich aus einem ca. 2 m breiten Grünstreifen mit Straßenbäumen und einem ca. 2 m breiten Gehweg zusammen. Hier gilt eine maximal zulässige Geschwindigkeit von 50 km/h. Nach Westen zum Mühlendamm weitet sich dieser auf eine Breite von ca. 8 m auf und anstatt des Grünstreifens und vereinzelter Parkstände besteht ein durchgehender Parkstreifen für ca. 6 Pkw. Insgesamt befinden sich im Geltungsbereich entlang der Güntherstraße ca. 13 Parkstände.
Der Verkehrsraum der Hohenfelder Allee gehört mit dem Wandsbeker Stieg und der Richardstraße einer Tempo-30-Zone an und hat eine Breite von durchgehend 15 m, wovon die Fahrbahn 6 m einnimmt und nicht geradlinig verläuft. Somit setzen sich die Seitenflächen über die Länge der Straße unterschiedlich zusammen. In einem südlichen Abschnitt verläuft westlich der Fahrbahn ein ca. 1,5 breiter Gehweg und östlich ein ca. 5 m breiter Parkstreifen für Pkw in Schrägaufstellung (14 Parkstände plus 2 Stellplätze für Menschen mit Behinderungen) und einem daran anschließenden Gehweg von ca. 2 m Breite. Daran nach Norden anschließend, verschwenkt die Fahrbahn der Hohenfelder Allee nach Osten, sodass beidseitige Parkstreifen in Längsaufstellung mit daran anschließenden Gehwegen bestehen. Der Gehweg auf der westlichen Seite verbleibt bei ca. 1,5 m Breite, der östliche Gehweg bei ca. 2 m. Im Bereich des Knicks der Hohenfelder Allee gleicht ein Grünstreifen mit Bäumen den Übergang zum Parkstreifen aus. Die Baumscheiben setzen sich in unterschiedlichen Abständen, meist flankierend zu den Grundstückszufahrten, nach Norden fort. Ab der Mitte der Hohenfelder Allee am südlichen Rand des Flurstückes 1402 wird in nördlicher Richtung der Eindruck vermittelt, dass das Flurstück 1402 nicht Bestandteil der Verkehrsfläche, sondern des östlich benachbarten Gewerbegrundstückes ist. Die Parkstände in Schrägaufstellung sind über das Gewerbegrundstück und nicht von der Straße aus erreichbar und ein Gehweg ist nicht mehr vorhanden. Die westliche Seite verbleibt unverändert. Dieser Zustand setzt sich auf ca. 150 m in nördlicher Richtung fort, bevor das letzte Stück der Hohenfelder Allee vor der Güntherstraße mit beidseitigen Parkstreifen (ca. 2 – 2,5 m Breite) für Längsaufstellung und flankierenden Gehwegen (ca. 1,5 bis 2 m Breite) abschließt. Insgesamt befinden sich in der Hohenfelder Allee ca. 75 Parkstände (plus 2 Stellplätze für Menschen mit Behinderungen).
Der Wandsbeker Stieg (Tempo-30-Zone) ist im Bebauungsplan HF 4 mit einer durchgehend 13 m breiten Verkehrsfläche ausgewiesen. Diese ist im Bestand nur im Abschnitt zwischen dem Mühlendamm und der Richardallee vorhanden und hat in diesem Bereich eine Fahrbahnbreite von ca. 6 m. Nördlich und südlich davon verläuft jeweils ein ca. 3,5 m breiter Seitenstreifen mit Gehweg und Baumscheiben auf dem z. T. an beiden Seiten geparkt werden darf. Um den Gehweg im nördlichen Bereich dadurch nicht zu sehr zu beschneiden, ist die Fahrbahn mit einer weißen Linie um ca. einen halben Meter reduziert worden, was zu einer befahrbaren Fahrgasse von ca. 5,5 m führt. Fortgesetzt von der Richardallee verringert sich der Verkehrsraum auf ca. 11 m zu Lasten des nördlichen Seitenraums mit einem Gehweg von nun ca. 1,2 m mit einem unbefestigten Seitenstreifen von ca. 0,5 m sowie der Fahrbahn, die nur noch ca. 5 m beträgt. Der südliche Gehweg verbreitert sich auf ca. 4 m. Straßenbäume sind nur noch in den Kreuzungsbereichen der Hohenfelder Allee beziehungsweise südlich der Fahrbahn in unregelmäßigen Abständen vorhanden. Insgesamt befinden sich im Geltungsbereich entlang des Wandsbeker Stiegs ca. 19 Parkstände.
Die Richardallee (Tempo-30-Zone) bildet eine Stichstraße mit ca. 105 m Länge und 9 m breiter Verkehrsfläche. Die Fahrbahn beträgt ca. 5,3 m und endet in einer Wendeanlage (Radius 6 m), die für dreiachsige Fahrzeuge bis 10,0 m Länge geeignet ist. Die Richardallee verfügt beidseitig über Gehwege (ca. 1,5 bis 2 m) und am östlichen Fahrbahnrand darf geparkt werden (ca. 16 Parkstände).
Technische Infrastruktur
Das Gebiet ist durch alle technischen Versorgungsträger mit Wasser, Strom und Telekommunikation durch ein Leitungs- bzw. Verteilnetz innerhalb der angrenzenden und im Plangebiet befindlichen öffentlichen Straßen erschlossen.
Im Plangebiet befinden sich zwei Innenraum-Netzstationen für die Stromversorgung, welche im Zuge der Herstellung des Energiewendenetzes für die Stromversorgung in ihrer Kapazität erhalten bleiben müssen. Im Zuge der geplanter Nutzungsintensivierungen durch Nachverdichtung sowie zur Herstellung des Energiewendenetzes (private Ladeinfrastruktur, elektrische Prozess- und Heizwärme mittels Wärmepumpen) wird ein Bedarf für weitere Netzstationen entstehen.
Das Plangebiet liegt im Versorgungsbereich des Fernwärmenetzes Hamburg (HEnW01) der Hamburger Energiewerke GmbH. Fernwärmeleitungen liegen im Bereich des Wandsbeker Stiegs, der Güntherstraße und des Mühlendamms im Bestand an. Weitere Anschlüsse sind in der Hohenfelder Allee geplant.
Zur Entwässerung steht als Vorflut sowohl für das Niederschlags- als auch für das Schmutzwasser ein öffentliches Mischwassersielsystem in den umgebenden Straßen sowie der Hohenfelder Allee und der Richardallee mit Nennweiten ab DN 250 bis DN 2.600 (Hauptsammler im Mühlendamm) zur Verfügung. Die Grundstücke sind Bestand über Sielanschlüsse an das Mischwassersiel auch für die Niederschlagswasserbeseitigung erschlossen.
Baulicher Bestand und Nutzung im Umfeld
Der Stadtteil Hohenfelde weist aufgrund seiner Entstehungsgeschichte und in Teilen sehr umfassenden Kriegszerstörungen des Wohnungsbestandes eine sehr heterogene Baustruktur auf. Die Nutzungsstruktur im Umfeld des Plangebiets wird überwiegend durch Wohnnutzungen geprägt, entlang des Mühlendamms und der Kuhmühle wird diese durch Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe in den Erdgeschossen bzw. in der Hinterhofbebauung ergänzt. Östlich der U-Bahntrasse am Wandsbeker Stieg befindet sich eine kirchliche Einrichtung.
Die heterogene Bebauung wird maßgeblich durch die Epochen der Gründerzeit und der Nachkriegsjahre geprägt, wobei sich in allen Lagen wenige Ergänzungsbauten aus jüngerer Zeit vorfinden lassen. Im Norden und Westen angrenzend sowie im östlichen Bereich der U-Bahntrasse finden sich Ansätze einer gründerzeitlichen Bebauung, teilweise in unterschiedlicher baulicher Ausprägung und Dichte. So bestehen entlang des Mühlendamms fünf- bis sechsgeschossige Etagenhäuser in Form des „Hamburger Knochens“ und entlang der Kuhmühle Wohn- und Geschäftshäuer mit in den Straßenraum ausgeweiteten Erdgeschosszonen und zurückgesetzten Obergeschossen. Daran anschließend setzt sich nach Osten eine gründerzeitliche, zweigeschossige Stadtreihenhausbebauung fort; diese besteht auch im Osten der U-Bahntrasse, in der Neubertstraße. Diese gründerzeitlichen Quartiere sind meist in geschlossener, straßenbegleitender Bauweise errichtet und sind nur durch wenige Ausnahmen unterbrochen. Im Norden entlang der Güntherstraße stellt die U-Bahntrasse in Hochlage sowie das anbaufreie Kulturdenkmal Güntherstraße 1, Kuhmühle 2 eine Zäsur für den geschlossenen Blockrand dar. Im Westen des Plangebiets wird die historisch geschlossene Bebauung zwischen Mühlendamm und Ifflandstraße ab dem Hilde-Sicks-Weg nach Süden durch die offene Neubebauung und die Freianlagen der Hohenfelder Terrassen unterbrochen. Anschließend setzt sich die geschlossene Bebauung bis zur Schröderstraße fort. Östlich der U-Bahntrasse U3 folgt die straßenbegleitende, geschlossene Bauweise. Im Süden und Südosten grenzt eine viergeschossige, offene Nachkriegsbebauung aus den 1950/1960er Jahren im Sinne der gegliederten und aufgelockerten Stadt und in Zeilenbauweise in Ost-West-Ausrichtung an.
Baulicher Bestand und Nutzung im Plangebiet
Die Nutzungsstruktur des Plangebiets ist durch die zulässigen Arten der baulichen Nutzungen (Wohnen und Gewerbe) gemäß des Bebauungsplans HF4 gekennzeichnet (siehe Kapitel 3.2.1 Bestehende Bebauungspläne).
Entlang des Mühlendamms, des westlichen Bereiches der Güntherstraße sowie im Süden des Plangebiets um die Richardallee, den Wandsbeker Stieg und dem südwestlichen Bereich der Hohenfelder Allee wird hauptsächlich gewohnt. Im Bereich Güntherstraße/Mühlendamm befinden sich zusätzlich im Erdgeschoss kleine dienstleistungsorientierte Unternehmen (z. B. Fußpflege, Kosmetik). Auf der östlichen Seite des Mühlendamms sind die Erdgeschossflächen nur teilweise gewerblich genutzt. Auf dem Grundstück Mühlendamm 78–80 (Flurstücke 1601, 1602) befindet sich ein kleiner Gewerbehof, der u. a. von Betrieben des Automobilgewerbes genutzt wird. Im südlichen Abschnitt des Mühlendamms gibt es einige kleingewerbliche Nutzungen im Erdgeschoss. Diese Struktur setzt sich im Wandsbeker Stieg fort. Gemäß des wirksamen Bebauungsplanes HF4 sind entlang der Richardallee und der südwestlichen Hohenfelder Allee reine Wohnnutzungen vorhanden. Am Ende der Richardallee befinden sich Privatgaragen.
Im nördlichen Bereich des Plangebiets konzentrieren sich mit den Gebäuden in der Güntherstraße 6, 8 und 10, der Güntherstraße 18 (Flurstücke 491, 492, 493) sowie am Mühlendamm 86 („Jasper Haus“, Flurstück 499) noch wenige Bestände aus der Gründerzeit und fügen sich in das gründerzeitlich geprägte Umfeld Güntherstraße / Kuhmühle / Mühlendamm ein. Der überwiegende Gebäudebestand im Plangebiet ist bauzeitlich in den 1950er und 1960er Jahren einzuordnen. Einige Gebäude lassen aufgrund ihres Erscheinungsbildes auf einen Modernisierungsbedarf schließen. Nur wenige Gebäude sind umfassend saniert worden, wie zum Beispiel das innenliegende ehemalige Bürogebäude Mühlendamm 66a (Flurstück 1583), das in den letzten Jahren zu einem Hotel mit vorgelagerter Stellplatzanlage aufgestockt und umgebaut wurde. Das dazu vorgelagerte Gebäude am Mühlendamm 66 (Flurstück 1582) ist ebenfalls in den letzten Jahren als Appartementhaus neu errichtet worden.
Die Gebäudefront entlang des Mühlendamms ist überwiegend durch viergeschossige Gebäude (Traufhöhen von ca. 12,5 m bis 13 m) geprägt. Wobei vom südlichsten Punkt entlang des Mühlendamms das südliche Drittel eine einheitliche Geschossigkeit besitzt. Ausnahmen dieser Geschossigkeit bilden ein zweigeschossiges Gebäude (ca. 7 m), eine offene Straßenfront (innenliegender Gewerbehof) im Bereich Mühlendamm 78-80 und zwei fünfgeschossige Gebäude, wobei eines im Mühlendamm 66 ein zurückgesetztes fünftes Geschoss zuzüglich eines Staffelgeschosses aufweist. Als markanter Hochpunkt der Straßenfront des Mühlendamms ist das Gebäude am Mühlendamm 86 („Jasper Haus“) zu sehen mit sechs Geschossen und einer Traufhöhe von ca. 20,5 m. Im südlichen Bereich der Hohenfelder Allee sowie um die Richardallee schließen dreigeschossige Wohngebäude aus der Nachkriegszeit an die gewerblich genutzten Grundstücke an. Die Bebauung des Wandsbeker Stiegs zwischen Richardallee und Mühlendamm ist zweigeschossig.
Zwischen der U-Bahntrasse und der beschriebenen Wohnnutzung befindet sich das Gewerbegebiet rund um die Hohenfelder Allee. Es ist das einzige Gewerbegebiet dieser Art in Hohenfelde und eines der wenigen innerstädtischen Gewerbegebiete des Bezirks Hamburg-Nord. Die gewerblich genutzten Gebäude stammen weitestgehend aus den 1950er und 1960er Jahren.
Die Bebauungsstruktur östlich der Hohenfelder Allee ist durch wenige, größere Gewerbebauten sowie einen hohen Anteil an Stellplatzflächen geprägt. Im nördlichen Bereich sind die Grundstücksflächen weitestgehend unbebaut und werden für Stellplätze von der dort ansässigen Kfz-Werkstatt genutzt. Südlich davon befinden sich zwei ein- bis zweigeschossige Lagerhallen, die von Speditionen genutzt wurden. Im südlichen Bereich befindet sich ein viergeschossiges Bürogebäude mit einem dreigeschossigen Anbau einer Hamburger Wohnungsgenossenschaft (Flurstück 1407). In dem dreigeschossigen Anbau der zum Wandsbeker Stieg ausgerichtet ist, befinden sich sechs ehemals als betriebszugehörig genehmigte Wohnungen. Durch verschiedene Eigentümerinnenwechsel sind diese im ausgewiesenen Gewerbegebiet liegenden Wohnungen nicht mehr als betriebszugehörig anzusehen. Auf den rückwärtigen Grundstücken entlang des nicht öffentlich gewidmeten Wegs an der U-Bahntrasse befinden sich ebenfalls ein- bis zweigeschossige Büro- und Lagergebäude sowie Stellplatzflächen. Die Grundstücke weisen ebenfalls einen hohen Anteil unbebauter, aber versiegelter Fläche auf. Die Gebäude westlich der Hohenfelder Allee wurden meist versetzt zur Fluchtlinie errichtet. Hierdurch sowie aufgrund der Freiflächen zwischen den Gebäuden ergibt sich kein einheitliches Straßenbild.
Der westliche Bereich der Hohenfelder Allee ist zur Straße hin deutlich geordneter und durchgehend bis zur Fluchtlinie an der Hohenfelder Allee bebaut. Die Grundstücke weisen eine kleinteiligere Bebauungs- und Nutzungsstruktur auf. Die Bebauung umfasst ein bis zweigeschossige gewerblich genutzte Gebäude mit Klinkerfassade, die entweder als flächenintensive Produktions- und Lagerhallen oder als kleinteilige Hofbebauungen ausgeformt sind. Das nördlichste Grundstück (Flurstück 491) mit gründerzeitlicher Bebauung wird durch eine private Bildungseinrichtung genutzt. Die daran anschließenden Gewerbehallen (ehemalige Mineralwasserfabrik, ehemaliges Busunternehmen) werden verschiedenartig als Lager- und Abstellort (z. B. Reservehalle für die Berufsfeuerwehr) genutzt. Südlich dieser Gewerbehallen sind u. a. Kfz-Betriebe und diverse Handwerksbetriebe ansässig. Für ein Grundstück einer ehemaligen Druckerei, die bei einem Brand schwer beschädigt wurde, liegt eine Baugenehmigung für einen fünfgeschossigen Dienstleistungs- und Gewerbekomplex vor. Zwischen den Gewerbebetrieben an der Hohenfelder Allee und den Wohngebäuden am Mühlendamm gibt es in den Hinterhöfen keine bauliche oder funktionale Trennung, wodurch sich die unterschiedlichen Nutzungen gegenseitig negativ beeinträchtigen können. Teilweise werden die Hinterhöfe über den Mühlendamm erschlossen und sind den Grundstücken der Wohngebäude zugehörig. In den Hinterhöfen befinden sich u. a. kleinere Bürogebäude und Dienstleistungsbetriebe.
Das Plangebiet weist insgesamt einen hohen Versiegelungsgrad auf. Wobei die südlichen, ausschließlich zum Wohnen genutzten, Grundstücke gering versiegelt sind (mit ca. 30 bis 50% Versiegelung). Die nördlichen und teilweise gemischt genutzten Grundstücke sind deutlich höher versiegelt, vor allem gilt dies für die gewerblich genutzten Grundstücke, die teilweise vollständig versiegelt sind.
