1. Anlass der Planung
Das Plangebiet liegt im Bezirk Hamburg-Mitte im Stadtteil Billstedt, im Osten von Hamburg. Der Bebauungsplan Billstedt 117 soll die planungsrechtliche Grundlage für die städtebauliche Neuordnung und Weiterentwicklung des derzeit überwiegend gewerblich genutzten Areals hin zu einer Mischnutzung schaffen. Angestrebt wird eine neu zu entwickelnde Wohnnutzung mit einem differenzierten Angebot für diverse Haushaltstypen und eine erweiterte Büronutzung für die Firmenzentrale des am Standort ansässigen Unternehmens Otto Wulff Bauunternehmung GmbH.
Die Firma Otto Wulff ist in den letzten Jahren stark gewachsen. Aufgrund der sehr beengten Erschließungssituation über die Archenholzstraße sowie auf dem Firmengelände selbst wurde der südlich angeschlossene Bauhof bereits in das Industriegebiet Billbrook verlagert. Die dadurch verfügbar gewordenen Flächen sollen insbesondere der Erweiterung und Sicherung der Firmenzentrale vor Ort zur Verfügung stehen. Zudem sind eine Erweiterung der bestehenden Bürogebäude und die Entwicklung neuer Wohnnutzungen, insbesondere für Mitarbeitende sowie Studierende bzw. Auszubildende des Unternehmens, geplant. Demnach soll eine Nutzungsmischung von Büro, Gewerbe und Wohnnutzung realisiert werden.
Im Kontext des Bezirklichen Wohnungsbauprogramms 2022 sowie dessen Fortschreibung 2024 sind rund zwei Drittel der geplanten Bruttogeschossflächen im Plangebiet für den Wohnungsbau vorgesehen, um einen angemessenen Beitrag zur Schaffung dringend benötigten Wohnraums in Hamburg zu leisten. Darüber hinaus trägt die Planung zur Umsetzung der Ziele des am 4. Juli 2011 zwischen dem Senat und den Bezirken geschlossenen und zuletzt am 16. November 2021 fortgeschriebenen „Vertrags für Hamburg – Wohnungsneubau“ (Drucksache 2011/01087) bei. Die Stadt Hamburg verfolgt das Ziel, den Wohnungsbau zu aktivieren und zu stärken, um der prognostizierten Nachfrage nach Wohnraum – unter anderem in nachgefragten, bereits erschlossenen Lagen – gerecht zu werden. Otto Wulff Projektentwicklung als Vorhabenträgerin strebt vorbehaltlich der IFB-Förderkonditionen aktuell einen Anteil von nahezu 100 % öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau an.
Da die Realisierung des Konzepts im Plangebiet nach bestehendem Planungsrecht nicht möglich ist, wird die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans notwendig. Es handelt sich hierbei um die Nachverdichtung einer Fläche im Innenbereich mit einer überbauten Fläche von weniger als 20.000 m2, sodass der Bebauungsplan als Bebauungsplan der Innenentwicklung im sogenannten beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB mit Verzicht auf eine Umweltprüfung, auf den Umweltbericht und auf die Anwendung der Eingriffsregelung aufgestellt wird.
Das hochbauliche und freiraumplanerische Konzept ist von der Vorhabenträgerin und einem Architekturbüro in enger Abstimmung mit dem Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung des Bezirksamtes Hamburg-Mitte entwickelt worden. Es bezieht sich jedoch nicht auf die unmittelbar an die Archenholzstraße angrenzenden Flurstücke, für die die Möglichkeit der Nachverdichtung geschaffen werden soll, ohne die Entwicklungsspielräume mehr als unbedingt erforderlich einzuschränken. Im südlichen Teil des Plangebiets, für den konkrete Umsetzungsabsichten bestehen, werden jedoch baukörperähnliche Festsetzungen getroffen, um die planungsrechtlichen Grundlagen für die Umsetzung des abgestimmten Konzeptes zu gewährleisten. Im Hinblick auf die Umsetzung des Bebauungsplans wird mit der Vorhabenträgerin zudem ein städtebaulicher Vertrag geschlossen, in dem verbindliche Regelungen zur Umsetzung der Vorhaben (u.a. Realisierungsfristen, Anteil von öffentlich gefördertem Wohnraum, Maßnahmen zur Erschließung, Ver- und Entsorgungsanlagen, Freiraumgestaltung etc.) enthalten sind.